Organisasjonsform for vennegjeng for å eie næringseiendom?

[j--]

Hei,

 

Vi er en vennegjeng som snuser litt på å kjøpe en næringseiendom (til flere formål), som antagelig vil koste rundt 2 millioner. Vi kan nok anta at vi blir 5-7 som skal "eie" en lik del i denne næringseiendommen. Eiendommen vil ikke ha noe særlig inntjening de første årene.

 

Hvordan løser man dette rent praktisk? Vi ser for oss å opprette ett AS, at samtlige setter inn X antall kroner i kapital til AS-et, og at AS-et tar opp ett lån for å låne det resterende beløpet som trengs for å kjøpe eiendommen. Så eier hver av oss en lik prosentandel av aksjene.

 

Hvordan gjør man det eventuelt når AS-et skal betale avdrag på lånet, og det ikke er penger i kassa til AS-et? Er det så enkelt at vi i løpet av året kan ta noen runder der samtlige setter inn en lik sum penger til AS-et?

 

Er det noen skjær i sjøen her som vi ikke tenker på? Er det noen annen organisasjonsform som heller lønner seg?

[krikkert]

Aksjeselskapet er en velkjent organisasjonsform, og er ganske velegnet til dette formålet. Kontantmangel kan løses med en avtale om at aksjeeierne har plikt til, etter krav fra selskapet, å skyte inn driftslikvider pro rata etter aksjeandel.

 

Man bør imidlertid se på både vedtekter og en aksjonæravtale. Skal aksjene kunne selges fritt, skal man ha forkjøpsrett, og på hvilke vilkår, hvem skal sitte i styret, etc. er forhold som bør avklares mens man fortsatt er enige.

[j--]

Aksjeselskapet er en velkjent organisasjonsform, og er ganske velegnet til dette formålet. Kontantmangel kan løses med en avtale om at aksjeeierne har plikt til, etter krav fra selskapet, å skyte inn driftslikvider pro rata etter aksjeandel.

 

Man bør imidlertid se på både vedtekter og en aksjonæravtale. Skal aksjene kunne selges fritt, skal man ha forkjøpsrett, og på hvilke vilkår, hvem skal sitte i styret, etc. er forhold som bør avklares mens man fortsatt er enige.

Takk for veldig verdifulle råd. Nå har jeg fått noen nye fagord å bruke når jeg søker etter informasjon.

[newman221]

Bedriftslån er generelt sett ganske dyre, med på grensa til urimelig høy rentesats dersom ikke tilfredsstillende likviditet stilles. 

[Håpkins]

Dere burde tenke over de skattemessige sidene. Ansvarlig selskap/ANS er ikke et selvstendig skattesubjekt, slik at selskapets underskudd/overskudd lignes på deltakernes hånd. Dette er en fordel hvis det er forventet at selskapet vil gå med underskudd - da underskuddet kan benyttes til fradrag i andre inntekter den enkelte deltaker har. Det er forsåvidt ingenting i veien for å omdanne ANSet til et AS på et senere tidspunkt da det finnes unntaksregler i skattelovgivningen slik at dette ikke utløser skatt på eiendommen. 

 

 

Ulempen med ansvarlig selskap er at deltakerne ikke har noen ansvarsbegrensning. Deltakerne er med andre ord ansvarlige for selskapets forpliktelser - i motsetning til det som er tilfelle for aksjeselskaper. 

[krikkert]

På småskalafronten vil et lite aksjeselskap ikke nødvendigvis innebære særlig mye mer beskyttelse enn et ansvarlig selskap pga. styreansvaret (men det utgjør naturligvis en forskjell for de som ikke sitter i styret). Her vil forskjellige forsikringsordninger antagelig få mer betydning for å verne eiernes personlige lommebøker.

[Håpkins]

På småskalafronten vil et lite aksjeselskap ikke nødvendigvis innebære særlig mye mer beskyttelse enn et ansvarlig selskap pga. styreansvaret (men det utgjør naturligvis en forskjell for de som ikke sitter i styret). Her vil forskjellige forsikringsordninger antagelig få mer betydning for å verne eiernes personlige lommebøker.

 

Det er et godt poeng og viktig å være klar over. Men ANS-deltakeres ansvar for selskapets forpliktelser strekker seg lenger enn erstatningstilfeller. I aksjeselskaper kan ikke selskapets kreditorer gå etter eierne, og eierne er ikke forpliktet til å skyte inn mer kapital fordi aksjeselskapet ikke kan møte sine forpliktelser. Ansvarlige selskapers kreditorer kan derimot gå etter selskapsdeltakerne personlig, og deltakerne hefter dessuten solidarisk. 

[krikkert]

Solidaransvaret kan fravikes i selskapsavtalen. Det samme kan det ubegrensede ansvaret (kravet er kun at minst én deltaker har slikt ansvar).

Endret 28. september 2018 av krikkert

[henrikwl]

I aksjeselskaper kan ikke selskapets kreditorer gå etter eierne

 

 

Det stemmer, men styret sitter ikke nødvendigvis trygt, og i en småskalaoperasjon som dette her vil det vel være et visst overlapp mellom eiere og styre.

[Håpkins]

Det stemmer, men styret sitter ikke nødvendigvis trygt, og i en småskalaoperasjon som dette her vil det vel være et visst overlapp mellom eiere og styre.

 

Jeg tror du misforstår noen viktige nyanser her. 

 

I ansvarlige selskaper kan helt ordinære kreditorer som har fordringer mot selskapet, søke dekning hos deltakere/eierne hvis de ikke oppnår dekning hos selskapet. Hvis et ansvarlig selskap er leietaker for en eiendom, og selskapet ikke klarer å betale leien, kan utleier søke dekning hos deltakerne.  Dette er ikke tilfelle hvis et aksjeselskap er leietaker, da eierne har begrenset ansvar og er ikke ansvarlig for annet enn innskutt kapital. 

 

Styreansvar gjelder erstatning, og forutsetter vel at et styremedlem har opptrådt forsettelig eller uaktsomt. For å ta eksempelet over vil manglende betaling av husleie som følge av manglende likviditet i en normalsituasjon ikke medføre noe styreansvar (med mindre det kan påvises uaktsomhet hos et eller flere styremedlemmer. Den manglende ansvarsbegrensningen i ansvarlige selskaper eksponerer derfor eiere for en langt større økonomisk risiko enn hva styreansvar gjør (forutsatt at eiere og styre her sammenfaller). 

[Sportsidiot]

Dere burde tenke over de skattemessige sidene. Ansvarlig selskap/ANS er ikke et selvstendig skattesubjekt, slik at selskapets underskudd/overskudd lignes på deltakernes hånd. Dette er en fordel hvis det er forventet at selskapet vil gå med underskudd - da underskuddet kan benyttes til fradrag i andre inntekter den enkelte deltaker har. Det er forsåvidt ingenting i veien for å omdanne ANSet til et AS på et senere tidspunkt da det finnes unntaksregler i skattelovgivningen slik at dette ikke utløser skatt på eiendommen. 

 

 

Ulempen med ansvarlig selskap er at deltakerne ikke har noen ansvarsbegrensning. Deltakerne er med andre ord ansvarlige for selskapets forpliktelser - i motsetning til det som er tilfelle for aksjeselskaper. 

Vil ikke et DA kunne være et godt alternativ til ANS, da er du som eier kun ansvarlig for like mange % av gjelden som det antall % du eier. Eier du 10% av selskapet kan da kreditorer kun kreve at du betaler 10% gjelden. Men hvis dere har et ANS kan kreditorene gå på DEG og kreve at du betaler 100%.

[krikkert]

Styreansvar gjelder erstatning, og forutsetter vel at et styremedlem har opptrådt forsettelig eller uaktsomt. For å ta eksempelet over vil manglende betaling av husleie som følge av manglende likviditet i en normalsituasjon ikke medføre noe styreansvar (med mindre det kan påvises uaktsomhet hos et eller flere styremedlemmer. Den manglende ansvarsbegrensningen i ansvarlige selskaper eksponerer derfor eiere for en langt større økonomisk risiko enn hva styreansvar gjør (forutsatt at eiere og styre her sammenfaller).

Hvis selskapet ikke klarer å betale sine regninger vil det ofte bety at egenkapitalen er eller er nær ved å være tapt. Hvis styret ikke har tatt grep for å forhindre at man driver på ufrivillige kreditorers regning i en slik situasjon er det ansvarsbetingende.

[Håpkins]

Hvis selskapet ikke klarer å betale sine regninger vil det ofte bety at egenkapitalen er eller er nær ved å være tapt. Hvis styret ikke har tatt grep for å forhindre at man driver på ufrivillige kreditorers regning i en slik situasjon er det ansvarsbetingende.

 

Dette er flisespikkeri. For alle praktiske formål er eier/styret mer økonomisk eksponert i ansvarlige selskaper. I praksis har manglende ansvarsbegrensning langt større økonomiske konsekvenser for eier/styret enn styreansvar har. 

 

Det er riktig at styret har handleplikt ved tap av egenkapital, og skal da foreslå tiltak til generalforsamlingen. Det er imidlertid generalforsamlingens som vedtar å skyte inn ny kapital, og så lenge styret i tilstrekkelig grad har informert eierne om selskapets økonomiske posisjon, er styreansvar i situasjonen over uaktuelt. Selve ideen bak aksjeselskaper er nettopp å begrense eiernes økonomiske risiko, og dette medfører naturligvis ikke at den økonomiske risikoen flyttes over til styret - sånn i alminnelighet.

[krikkert]

Nei, styrets handleplikt er ikke begrenset til å "foreslå tiltak til generalforsamlingen", og den er i alle fall ikke begrenset til å "informere eierne om selskapets økonomiske posisjon". Styret skal foreslå konkrete tiltak. Hvis styret "ikke finner grunnlag for å foreslå tiltak" (for å rette opp uforsvarlig egenkapital) eller "slike tiltak ikke lar seg gjennomføre" (herunder fordi de blir nedstemt av aksjonærene) skal styret foreslå selskapet oppløst. Foreslår styret ikke selskapet oppløst er det brudd på en lovfestet selskapsrettslig handleplikt.

 

Legg her særlig merke til at aksjeloven § 17-1 ikke bare oppstiller et ansvar for styret. Også aksjeeiere kan bli erstatningsansvarlige etter bestemmelsen. Det å ikke stemme for oppløsning dersom egenkapitalen er uforsvarlig (brudd på aksjeloven § 3-4) og andre handlingsalternativer ikke finnes vil kunne utløse erstatningsansvar for aksjeeieren.

 

Er selskapet i en posisjon hvor "næringsvirksomhet[en] klart går med tap, og skyldneren må innse at han ikke vil kunne gi fordringshaverne oppgjør innen rimelig tid" vil styret være forpliktet til å begjære gjeldsforhandlinger eller konkurs etter konkursloven, jf. straffeloven § 407.

 

Styret beholder selvsagt sin ordinære kompetanse som øverste forvaltningsorgan i selskapet, og plikter å foreta det som er mulig innenfor dette området. Unnlater styret å gjøre dette er ansvar ikke langt unna. Selv om "styret i tilstrekkelig grad har informert eierne".

 

(Det er for øvrig antatt i juridisk teori at all fortsettelse av driften etter at man er kommet i en asl § 3-5-situasjon skjer på daglig leders og styrets personlige ansvar hvis man bryter handleplikten, men spørsmålet er ikke kommet opp for domstolene.)

 

Regelens effekt sett over alle aksjeselskaper er at eiernes økonomiske risiko er begrenset. Men denne effekten er ikke jevnt fordelt. For det første har små aksjeselskaper generelt en lavere terskel for å begå regelbrudd på grunn av manglende innsikt, fordi kompetansen på selskapsrett rett og slett er lavere. Brudd på "straksregelen" vil f.eks. raskt medføre erstatningsansvar. For det andre vil styremedlemmene oftere bedømmes ut fra deres faktiske kunnskap fordi de til daglig arbeider i foretaket, og ikke ut fra hva de burde ha visst. Dette rammer dem hardere i erstatningssammenheng. For det tredje har småskalaselskaper et lavere handlingsrom når en § 3-5-situasjon først er utløst. I større selskaper finnes større rom for å avslutte saken med en "reell egenkapital vurderes høyere enn bokført egenkapital".

 

Det er ingen automatikk i at aksjonærstyremedlemmer er ansvarlig på samme måte som en deltaker i et ansvarlig selskap er det. Men når man snakker om småskalaselskaper er det ikke nødvendigvis noen betydelig forskjell i risikoprofilen. Dette gjelder særlig med de relativt ferske dommene om kontrakts- og styreansvar i situasjonen hvor et selskap mottar varer/tjenester på kreditt i et løpende kontraktsforhold og regner med at man ikke vil kunne betale ved forfall (hhv. HR-2017-2375-A for kontraktsrettslig ansvar for selskapet og erstatningsansvar for daglig leder og LA-2017-5158 for erstatningsansvar for styreleder, sistnevnte avsagt 7. september 2018 og dermed ikke rettskraftig).

 

Aksjeselskaper er ikke det magiske skjold mot private midler de ofte blir presentert som, og mye av begrunnelsen er at vi ikke har hatt særlig til skjellsettende rettssaker siden forrige runde på 80-tallet. Siden da har det med EØS-avtalen kommet selskapsdirektiver som har senket terskelen for styreansvar, ny aksjelovgivning, og aksjekapitalkravet har blitt senket både nominelt (100k til 30k) og reelt (30k blir mindre verdt for hvert år som går).

 

Man bør derfor ha i mente at hvis man velger aksjeselskapsformen for sitt småskalaforetak, uten å ha erfaring med eller tilgjengelige rådgivere for denne foretaksformen risikerer man falsk trygghet.