Boliglån og kausjonist: forvirret

[Ruskeladd]

Fremtil nylig så trodde jeg at 15% egenkapital var basert på lånebeløp, og ikke kjøpssum. Dette har naturligvis satt noen kjepper i hjulene mine. Plutselig har jeg minst 100 000 for lite i egenkapital til de boligene jeg kunne tenke meg.

Jeg har noen som kan stille som kausjonist for inntill 200 000, men jeg forstår ikke helt hvordan det fungerer.

Eksempel:

- Jeg har 500 000 i banken(egenkapital)
- Jeg ønsker å kjøpe en bolig til 3 700 000(totalpris!)
- 15% egenkapital av 3 700 000 = 555 000
- Bankens lånegrad(85%) = 3 145 000

Jeg mangler med andre ord 55 000.

_________________________________

Hvis kausjonist bidrar med 55 000 betyr det da at bankens lånegrad stiger, slik at jeg får råd til boligen?

Hvis ja: gjelder samme prinsipp hvis jeg allerede har nok egenkapital til å betale for boligen, men ønsker å ha igjen feks 100 000 som en "buffer"? Dvs at kausjonist bidrar med 155 000 kroner, sik at jeg kun trenger å bruke 400 000 av mine egne sparepenger?

På forhånd takk for hjelpen!

Endret 24. september 2018 av Ruskeladd

[krikkert]

Hvis du skal kjøpe en bolig til 3 700 000,- kr kan banken maksimalt gi lån med pant i boligen alene på 3 145 000,- kr. Trenger du lån ut over dette må det gis med sikkerhet i noe annet, f.eks. i innestående på en konto, via pant i annen bolig, eller ved personlig kausjon fra noen.

 

Stiller kausjonist opp kan banken i utgangspunktet låne mer penger, men bare så lenge det er forsvarlig ut fra din inntekts- og formuessituasjon helhetlig sett.

[Herr Brun]

Den beste løsningen for alle er i slike situasjoner vanligvis at kausjonisten øker eget boliglån for å få ut kontanter, som lånes videre til den som skal kjøpe bolig. Hvis man ikke har økonomi til det, bør man heller ikke kausjonere. Da slipper man å knote med spørsmål som de du reiser.

 

Det sagt: Det som står i boliglånsforskriften er følgende (kun relevante deler er sitert):

 

§ 5: Nedbetalingslån med pant i bolig skal på innvilgelsestidspunktet ikke overstige 85 prosent av et forsvarlig verdigrunnlag for boligen, som ikke kan være høyere enn markedsverdi fastsatt ut fra en forsiktig vurdering.

 

Alle lån med pant i boligen skal tas med i beregningen av belåningsgrad, herunder fellesgjeld i borettslag og boligsameier.

 

§ 6: Ved beregning av belåningsgrad etter § 5 kan boligens verdi suppleres med betryggende tilleggssikkerhet i form av pant i annen fast eiendom, kausjon eller garanti

 

 

Belåningsgrad er lån/verdi. Verdien er vanligvis lik lån + egenkapital (det vil vanligvis være et forsvarlig verdigrunnlag, siden det er siste markedsverdi). Verdien kan imidlertid suppleres av betryggende tilleggssikkerhet. Hvis vi forutsetter at kausjonen er "betryggende", så betyr det at kausjon på kr. x øker nevneren i brøken med kr. x, uten å påvirke telleren (det øker ikke lånegraden, så lenge ikke kausjonisten krever pant han også).

 

Svaret er dermed at garantien øker verdien på sikkerheten. Det reduserer ikke størrelsen på lånet (Dette i motsetning til hvis kausjonisten tar opp nytt, eget lån). Derfor er regnestykket ditt feil.

 

I ditt tilfelle vil en kausjon på 65 000 bringe lånegraden under 85%. Hvis kausjonisten derimot låner selv og låner videre til deg, holder det med 55 000.

 

Når det gjelder muligheten til å holde igjen en buffer, så kan kausjon fungere på samme måte der. Da må du øke lånebeløpet (telleren i brøken) slik at du må øke kausjonen enda mer for å tilfredsstille 85%-kravet. Du kan også slite med boliglånsforskriftens krav til gjeldsgrad, hvis lånet butter opp mot 5x inntekt. Dette kan du ikke (lovlig) omgå ved å bare låne penger fra familien, da du vil ha plikt til å opplyse om også private lån til banken.

 

 

Kort fortalt: Økt lån hos kausjonist er ofte en bedre løsning. Hvis ikke det er aktuelt, må du huske at økt kausjon får betydning ved økt nevner i brøken, ikke redusert teller. Du trenger 65 000 i kausjon for å tilfredsstille 85%-kravet. Hvis du får 200 000 i kausjon, kan banken låne deg 3 300 000 og du kan holde igjen 100 000 av egenkapitalen, forutsatt at ikke lånebeløpet gjør at gjeldsgraden din overstiger 5x inntekt.

[Ruskeladd]

Hvis du skal kjøpe en bolig til 3 700 000,- kr kan banken maksimalt gi lån med pant i boligen alene på 3 145 000,- kr. Trenger du lån ut over dette må det gis med sikkerhet i noe annet, f.eks. i innestående på en konto, via pant i annen bolig, eller ved personlig kausjon fra noen.

 

Stiller kausjonist opp kan banken i utgangspunktet låne mer penger, men bare så lenge det er forsvarlig ut fra din inntekts- og formuessituasjon helhetlig sett.

Takk for svar!

 

"Forsvarlig" i dette tilfellet vil si at man tjener 20% av kjøpssummen brutto per år, om jeg ikke tar feil? I dette tilfellet: 740 000.

[Herr Brun]

Takk for svar!

 

"Forsvarlig" i dette tilfellet vil si at man tjener 20% av kjøpssummen brutto per år, om jeg ikke tar feil? I dette tilfellet: 740 000.

I utgangspunktet 20 % av lånesummen, tillagt alle andre lån du har. Men dette er i utgangspunktet en øvre grense for hva du kan låne. Det må også gjøres en generell vurdering basert på bankens egne modeller om dette alt i alt er "forsvarlig":

[Ruskeladd]

Kort fortalt: Økt lån hos kausjonist er ofte en bedre løsning. Hvis ikke det er aktuelt, må du huske at økt kausjon får betydning ved økt nevner i brøken, ikke redusert teller. Du trenger 65 000 i kausjon for å tilfredsstille 85%-kravet. Hvis du får 200 000 i kausjon, kan banken låne deg 3 300 000 og du kan holde igjen 100 000 av egenkapitalen, forutsatt at ikke lånebeløpet gjør at gjeldsgraden din overstiger 5x inntekt.

Takk for veldig utfyllende svar. Nå ga ting mer mening.

 

 

[newman221]

Har du husket å ta med 92'500kr i dokumentavgift til staten dersom det er en selveierleilighet? 

Og med det regnestykket som er satt opp er det ikke tatt noe hensyn til maksimalt lånebeløp, studiegjeld og andre utestående kreditorer.