Privat lån med pant i bolig som skal selges

[thehumbleguy]

Jeg har et spørsmål i forhold til pant i bolig.

 

 

Saken gjelder et privat lån på 200.000 kr som er tinglyst som pantedokument i grunnboken for min eiendom. Jeg har tilbakebetalt 150.000 kr, og boligen skal nå selges..
 

Spørsmålet jeg ønsker å få besvart et følgende:

 

I etterkant av at jeg fikk låne de nevnte 200.000 kr som er pantesikret i aktuelle eiendom – så har jeg fått låne mer av samme person (uten at det her ble skrevet noe gjeldsbrev e.l.).

 

Til orientering så er dette lån fra nært forestående.

 

Det ble derfor ikke satt noen eksakt tilbakebetalings dato for de 200.000 kr i pantedokumentet.

 

I løpet av det siste året har jeg overført via nettbank enkelt beløp som til sammen blir 150.000 kr.

 

Og her kommer «problemstillingen» - Når boligen nå blir solgt, og heftelser blir gjort opp..

 

Kan panthaver velge om mine tilbakebetalinger på til sammen 150.000 kr skal benyttes til ikke sikret gjeld eller om det skal trekkes fra de 200.000 kr som er sikret med pant i bolig?

 

Er takknemlig for Deres kompetanse og tilbakemeldinger.

[krikkert]

I utgangspunktet er det du som skyldner som bestemmer hvilken gjeld som skal nedbetales, men du må velge aktivt når du betaler. Velger du ikke får kreditor bestemme. Bestemmer ikke kreditor er den naturlige hovedregel at den eldste gjelden nedbetales først.

 

Det får imidlertid ikke nødvendigvis noen betydning. En pantesikkerhet kan gjenopplånes med mindre noe annet er avtalt, slik at hvis det er avtalt eller stilltiende forutsatt mellom dere at de etterfølgende lånene mellom dere er samme lån som det opprinnelig pantesikrede kan det godt være at kreditor har rett til å kreve sitt tilgodehavende dekket oppad begrenset til 200 000 kr (pluss renter og omkostninger) før pantet slettes.

[Herr Brun]

I utgangspunktet er det du som skyldner som bestemmer hvilken gjeld som skal nedbetales, men du må velge aktivt når du betaler. Velger du ikke får kreditor bestemme. Bestemmer ikke kreditor er den naturlige hovedregel at den eldste gjelden nedbetales først.

 

Det får imidlertid ikke nødvendigvis noen betydning. En pantesikkerhet kan gjenopplånes med mindre noe annet er avtalt, slik at hvis det er avtalt eller stilltiende forutsatt mellom dere at de etterfølgende lånene mellom dere er samme lån som det opprinnelig pantesikrede kan det godt være at kreditor har rett til å kreve sitt tilgodehavende dekket oppad begrenset til 200 000 kr (pluss renter og omkostninger) før pantet slettes.

Dette er litt upresist. En panterett kan som hovedregel gjenopplånes uten hensyn til etterstående kreditorer. Panthaver og pantsetter må imidlertid være enige om at panthaver kan bruke panteretten til å sikre andre krav. Dette kan selvfølgelig være avtalt, men det krever altså en avtale. Hvis man har verken ved ptilsagnet for det første (sikrede) lån eller det andre (usikrede) lånet eller ved selve pantsettelsen har avtalt noe, så er det ikke gitt at man har en avtale om å sikre lån 2 under pantet.

[thehumbleguy]

Dette er litt upresist. En panterett kan som hovedregel gjenopplånes uten hensyn til etterstående kreditorer. Panthaver og pantsetter må imidlertid være enige om at panthaver kan bruke panteretten til å sikre andre krav. Dette kan selvfølgelig være avtalt, men det krever altså en avtale. Hvis man har verken ved ptilsagnet for det første (sikrede) lån eller det andre (usikrede) lånet eller ved selve pantsettelsen har avtalt noe, så er det ikke gitt at man har en avtale om å sikre lån 2 under pantet.

Det er ikke blitt avtalt, og heller ikke vært oppe til diskusjon at den nyervervete gjelden skulle legges til (gjenopplånes) for det sikrede lånet.

 

Så det finnes ingen avtale om at panthaver ønsket/ville benytte panteretten til å sikre andre krav.

 

Da dette er ett privat "familie-lån" så hadde jeg ikke referanse nr. å henvise til, men jeg la til en melding på de innbetalingene som ble gjort hvor det fremkommer at det er for nedbetaling av gjeld.

 

Når jeg snakket med kartverket så opplyser de om at de forholder seg til pantet som er tinglyst, og kan således ikke påvirke saken.

Og panthaver aksepterer ikke at mine innbetalinger skal gå til å dekke deler av heftelsen på boligen.

 

Det virker som at panthaver har all "makt" i en slik situasjon, og det at jeg kan dokumentere at jeg har nedbetalt/innbetalt penger til panthaver ikke har noen som hels betydning.

 

Kartverket sletter kun panteheftelsen på oppfordring av panthaver (ref. telefonsamtale med kartverket..)..

 

Hva anbefaler Dere at jeg gjør?

 

Dette er meget viktig kapital for meg - da det var tenkt til å benyttes til de 15% som er min kravet for sikkerhet ved boliglån.

[Herr Brun]

Det er dessverre ikke så mye du får gjort - might is right. Du kan ta ut søksmål for å få dom for at pantet skal slettes. Det er på ingen måte gitt at du vinner en slik sak. Selv om du mener det ikke er avtalt noe, kan jo panthaver argumentere for at det var en implisitt avtale om at lån nr. 2 også skulle sikres. Og tingretten kan være enig.

 

Er det ikke aktuelt for vedkommende å få tilsvarende pant i ny bolig?

[krikkert]

Kartverket vil ikke foreta seg noe. De sletter kun pant hvis du kan tinglyse bevis for at pantet er falt bort eller samtykke fra panthaver, jf. tinglysningsloven § 32 første ledd. Du kan forsøke å tinglyse bevis for nedkvittering, dvs. reduksjon i pantekravet, jf. tinglysningsloven § 32 siste ledd, men det er usannsynlig at du får gehør for dette hos Kartverket.

 

Å gå til ordinært søksmål vil ta rundt ni måneder før saken er avgjort i tingretten (tre måneder i forliksrådet deretter seks måneder i tingretten). Det er sjelden et greit tidsperspektiv i kjøp og salg av boligeiendom.

 

Hypotetisk sett kan man tenke seg at du kan gå til domstolene og be om en midlertidig forføyning for å få nedkvittert pantet. Hvis tvist om størrelsen av kravet som er sikret under panteretten innebærer vesentlig økonomisk skade/ulempe for deg ifbm omsetning av din eiendom kan det være at du får det. Du må kunne bevise gjeldens opprinnelige størrelse (via låneavtale eller gjeldsbrev, eller vitner), nedbetalinger, og at nedbetalingene har gått til denne gjelden.

 

Hvis tingretten aksepterer en nedkvittering i midlertidig forføyning kan du tinglyse den kjennelsen. Kartverket vil da nedkvittere pantet med grunnlag i kjennelsen.