Eierseksjonsloven § 29

[Sheriff Nicolay]

Hei!

 

Jeg lurer på om noen kan komme med en bedre forklaring på paragraf 29 i eierseksjonsloven. Det er litt diskusjoner her i sameiet om det er lov for oss å ha et fastbeløp som er likt for alle. Det er en bygning med fem seksjoner, og det har alltid blitt betalt inn 500,- i måneden per sameier. 

Det er ønskelig for oss å ha et fastbeløp som er likt for alle, men hvis loven krever at dette fordeles på sameiebrøken så er vi bare nødt til å ha det slikt regner jeg med? 

Det er gjerne første og andre ledd jeg trenger en bedre forklaring på.

 

 

Kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, er felleskostnader. Felleskostnader skal fordeles mellom seksjonseierne etter sameiebrøken. Dersom særlige grunner taler for det, kan kostnadene fordeles etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk.

 

 

Dersom de seksjonseierne som berøres, uttrykkelig sier seg enige, kan det i vedtektene fastsettes en annen fordeling enn den som følger av første ledd.

 

Endret 14. september 2018 av Sheriff Nicolay

[Ståle Nordlie]

Er fordelingen fastsatt i vedtektene? Er i så fall dette tilføyd etter den opprinnelige seksjoneringen/stiftelsen? Hvor lenge har dere hatt denne fordelingen?

[KalleKanin]

Hei!

 

Jeg lurer på om noen kan komme med en bedre forklaring på paragraf 29 i eierseksjonsloven. Det er litt diskusjoner her i sameiet om det er lov for oss å ha et fastbeløp som er likt for alle. Det er en bygning med fem seksjoner, og det har alltid blitt betalt inn 500,- i måneden per sameier. 

 

Det er ønskelig for oss å ha et fastbeløp som er likt for alle, men hvis loven krever at dette fordeles på sameiebrøken så er vi bare nødt til å ha det slikt regner jeg med? 

Det er gjerne første og andre ledd jeg trenger en bedre forklaring på.

 

Det jeg er vant med er at utgifter i utgangspunktet skal fordeles etter sameierbrøken.

 

Men er det utgifter hvor kosten for sameiet er helt lik per enhet, kan disse fordeles likt. Et eksempel på dette vil være kabelTV der prisen fra f.eks. Get er lik uavhengig av størrelsen på seksjonen.

 

For de fleste utgifter kan man argumentere for at de med større leilighet bør ta en litt større del enn de mindre, og dette bør være hovedregelen.

Vedlikeholdskostnader for boligmassen, renovasjon osv bør helt klart fordeles etter sameierbrøken. 

 

Edit, kanskje beskrevet bedre her:

https://www.huseierne.no/alt-om-bolig/sameier-og-borettslag/eierseksjoner/fellesutgifter/

"Alle kostnader som ikke kan knyttes til den enkelte seksjon er i utgangspunktet felleskostnader. Hovedregelen er at felleskostnader fordeles mellom seksjonseierne etter sameiebrøken. Brøken gir uttrykk for den enkelte seksjonseiers økonomiske interesse i eiendommen. Det er naturlig at kostnadene fordeles etter seksjonseiernes forholdsmessige andel av verdiene."

Endret 14. september 2018 av KalleKanin

[Sheriff Nicolay]

Jeg glemte å nevne at vi ikke er registrert i Brønnesundsregisteret og jobber nå med å få dette gjort. Det er ikke skrevet noen vedteker tidligere, så dette blir nå opprettet. Derfor det har vært en del prat om akkurat det i det siste.

[krikkert]

Så lenge dere alle er enige kan dere fordele kostnadene likt per seksjon.

[Sheriff Nicolay]

Men hva med hvis det er 3 mot 2 som ønsker fast beløp, eller 4 mot 1? Bygget har ikke blitt vedlikeholdt siden 1988 og står sårt for å bli pusset opp. Sameiet har såvidt penger siden folk betaler inn 500kr i måneden, og i lang tid er det betalt forsikring på 33 tusen fra disse pengene - men nå betales forsikringen av hver enkel basert på sameiebrøk. 

Vi har planer om å pusse opp og trenger penger. Så langt er det 3 for økning til 1500kr i måneden, og 1 mot. Man betaler så langt kun for brøyting og vedlikehold som skal til

[AnonymBruker_1]

Hva skal dere gjøre om noen kjøper 2 seksjonen og slår de sammen? Det mest fornuftige er å betale alt knyttet til huset etter eierbrøk, så slipper man trøbbel. 

[Sheriff Nicolay]

1 minute ago, kim_InnleggNO said:

Hva skal dere gjøre om noen kjøper 2 seksjonen og slår de sammen? Det mest fornuftige er å betale alt knyttet til huset etter eierbrøk, så slipper man trøbbel. 

Er vel ikke lov til å eie flere seksjoner? 

[AnonymBruker_1]

1 minute ago, Sheriff Nicolay said:

Er vel ikke lov til å eie flere seksjoner? 

I utgangspunktet borettslag 1, sameie 2

[Sheriff Nicolay]

Okai, men det virker som de tre største eierne er enige om å ha en fastpris i måneden - så er ikke så redd da jeg er en av dem. Men det er han som eier den minste som var uenig. Jeg eier nest største, og veldig kjedelig for meg å betale mye mer enn alle andre når bygget har stått urørt så lenge, så og si alt av panell må byttes. Jeg flyttet inn her selv for at det var billig 500kr i mnd, men kan godt betale 1500kr hvis alle andre gjør det også. Det er kun en person vi har snakket med.

Vi fant noen gamle papirer fra møter i 1990 tallet hvor det ble fastslått fast beløp på 200kr som senere ble 500kr. Så det ble jo egentlig da fastslått en fast beløp der, og nå er det da snakk om å øke den. Hvis denne nå skulle endres til sameie brøk så er det vel flertallet som bestemmer? 

[AnonymBruker_1]

Skulle tro det ja, men svaret til @krikkertkan tolkes begge veier. 

[Sverre1969]

Dersom en er uenig kan ikke felleskostnader fordeles likt, da skal det fordeles etter brøken (med mindre vedtektene bestemmer noe annet).

[Sheriff Nicolay]

55 minutes ago, Geirr said:

Dersom en er uenig kan ikke felleskostnader fordeles likt, da skal det fordeles etter brøken (med mindre vedtektene bestemmer noe annet).

Det som er veldig vanskelig, vi har ingenting som offisielt heter vedtekter, men finner papirer på gamle møter at det ble vedtatt at alle skulle betale inn fastpris i måneden som den gangen var 200, som senere ble 500. Nå dekker det egentlig kun strøm av belysning ute og varme i kjelleren og brøyting. Men vi er nødt til å få pusset opp det utvendige, og han ene som nå stiller seg uenig bruker argument at han har den miste leiligheten og ser ikke på det utvendige som en felles greie. Men basert på dette vi finner av tidligere møte, kan det da være gyldig nå også? 

Jeg tror vi er nødt til å få leid inn en advokat som har peiling på dette, men blir sikkert bra dyrt det også. 

[Sverre1969]

Vedtekter har dere ganske sikkert. Etter § 11 er det krav til seksjonering at vedtektene skal legges ved. Kanskje dere kan få kopi ved henvendelse til Brønnøysundregistrene?

Spørs hvor smart det er å bore for mye i historikken her, er dere uheldige vil den deltakeren som protesterer mot likedeling komme dragende med  bestemmelsen i §29: "En seksjonseier som har betalt mer i felleskostnader enn det som følger av første eller tredje ledd, har krav på å få tilbake det som er betalt for mye.". Dersom det viser seg at dere historisk har fordelt i strid med loven....

[Llandari]

Om du leser litt lenger opp, så står det at sameiet ikke er registrert i Brønnøysundregistrene. Dermed blir det vanskelig å få en kopi av noe derfra.

 

 

[Sverre1969]

Hør med kommunen da. Dersom de ikke klarer å vise til vedtekter som bestemmer annen fordeling en hva lovens utgangspunkt er, kan jeg uansett ikke se at det skal være mulig å unnlate fordeling etter lovens hovedregel.

[krikkert]

Minimumskravet til vedtekter er at de skal angi eiendommens grunnboksbetegnelse og hvor mange medlemmer det skal være i styret, jf. eierseksjonsloven § 27 første ledd. Dette er også krav man kan overleve uten (eierseksjonsloven § 54 bestemmer at styret skal ha tre medlemmer hvis vedtektene ikke bestemmer annet). 

Etter 1983-loven var det ikke krav om vedtekter i eierseksjonssameier. Dette kravet ble innført med 1997-loven, men det ble ikke gjort gjeldende for tidligere sameier. Derimot bestemte eierseksjonsloven 1997 § 47 åttende ledd at alle avtaler som er i strid med loven - herunder avvikende kostnadsfordeling hvis vilkårene for dette etter den nye loven ikke er oppfylt - opphørte 1. januar 1999. 

Når det gjelder det å kreve inn felleskostnader må man skille mellom fremgangsmåten for å vedta at noe skal gjøres, og fremgangsmåten for å vedta hvordan noe skal finansieres. 

Hvis det er snakk om vedlikehold sameiet er forpliktet til å foreta etter eierseksjonsloven § 33 (sameiet skal holde "utvendige og innvendige fellesarealer [...] forsvarlig ved like") kreves vanlig flertall på årsmøtet (eller i styret, esl. § 58), jf. esl. § 49 første ledd. Her spiller det ingen rolle om det er 10 % eller 49 % som stemmer imot. Hvis sameiet ønsker å vedta noe som går ut over vanlig vedlikehold kreves to tredjedels flertall. 

Når tiltaket er vedtatt må man vurdere finansiering. I et borettslag har man lån som alternativ. Dette har man ofte ikke i sameier (fellesskapet eier ingen formuesmasse som kan pantsettes). I sameier må man derfor kreve inn egenkapital fra seksjonseierne. Dette gjøres av styret eller årsmøtet gjennom vanlig flertall (jf. eierseksjonsloven § 29 tredje ledd), og fordelingen skjer etter første ledd - etter eierbrøk. Styret/årsmøtet kan fastsette at de månedlige fakturaene skal øke, eller at det skal kalles inn et engangsbeløp. 

[The Avatar]

Kor stor forskjell er det på dei ulike seksjonane? At dei tre seksjoneigarane med dei største andelane ønsker flate utgifter er ikkje så overraskande ettersom det medfører at dei to andelseigarane med dei minste andelane må betale meir enn "sin del" av fellesutgiftene.

Ein kjem fort i konflikt med mindretalsvernet etter § 40 om forskjellen er så stor at det gir ein urimeleg fordel for dei største andelseigarane.
Om fordelen er urimeleg eller ikkje blir ei vurdering der ein blant anna ser på kor stor forskjellen er. Det er nok ikkje urimeleg å ta ein lik rundt sum for alle dersom det er tre andelar på 105 m² og to andelar på 98 m², men om det er tre andelar på 200 m² med tilgang til terrasse og garasje medan dei to andre andelane er 35 m² utan anna ekstra enn ei bod så vil det ganske klart være urimeleg med lik kostnadsfordeling (om ikkje det føreligg heilt særskilte grunnar).

[Sheriff Nicolay]

1 minute ago, The Avatar said:

Kor stor forskjell er det på dei ulike seksjonane? At dei tre seksjoneigarane med dei største andelane ønsker flate utgifter er ikkje så overraskande ettersom det medfører at dei to andelseigarane med dei minste andelane må betale meir enn "sin del" av fellesutgiftene.

Ein kjem fort i konflikt med mindretalsvernet etter § 40 om forskjellen er så stor at det gir ein urimeleg fordel for dei største andelseigarane.
Om fordelen er urimeleg eller ikkje blir ei vurdering der ein blant anna ser på kor stor forskjellen er. Det er nok ikkje urimeleg å ta ein lik rundt sum for alle dersom det er tre andelar på 105 m² og to andelar på 98 m², men om det er tre andelar på 200 m² med tilgang til terrasse og garasje medan dei to andre andelane er 35 m² utan anna ekstra enn ei bod så vil det ganske klart være urimeleg med lik kostnadsfordeling (om ikkje det føreligg heilt særskilte grunnar).

120
102
70
81
67

[The Avatar]

120 m² = ca 27%
102 m² = ca 23%
81 m² = ca 18%
70 m² = ca 16%
67 m² = ca 15%

Du oppgir så dekker det innbetalte beløpet brøyting og vedlikehold. Brøytinga kan ein nok forsvare å ta lik pris på utifrå logikken med at alle andelseigarane har like stor nytte av at vegen blir brøyta.
På vedlikeholdssida så synes eg det er litt i overkant at den med størst andel skal betale det same som den minste når den store andelen er nesten dobbelt så stor, og åleine utgjer ein fjerdedel av heile sameiget.
Når det er snakk om 500 kr i måneden så er det ikkje den heilt store forskjellen på om ein betalar etter eigarbrøken då det betyr at den største andelen må betale 675 kr og den minste 375 (om alt skal fordelast på eigarbrøk). Men når det er snakk om å auke felleskostnadane til 1500 kr så blir forskjellen mykje meir markant ettersom den største andelen då burde betale 2025 kr og den minste 1125 kr. Når auken er begrunna i vedlikehaldsbehov så er det berre eit sterkare argument for at kvar andelseigar burde betale for sin del av vedlikeholdskostnadane.

 

(Ei kompromiløysning der ein fortsatt har ganske like og runde summar samtidig som ein betalar meir etter nytte hadde vært dersom dei to største andelane delar på å betalt halvparten, og dei tre minste delar på å betale resten. Altså at dei to største betalar 25% kvar og dei tre minste betalar 16,6% kvar. Men startar ein fyrst med prosentrekninga så kan ein likegodt bruke eigarbrøken fullt ut slik at det blir heilt rett med ein gong).