Lurt av eiendomsmegler/takstmann?

[Corp Por]

"

Den einaste begrensninga er du kan få er dersom kommunens byggesaksavdeling går tilsyn og nedlegger bruksforbod/krav om utbetring. Og det er tvilsomt vil skje. For det fyrste er sannsynlegheita for tilsyn lav, og terskelen for å legge ned bruksforbod i ein bustad som eigaren sjølv bur i er svært høg så lenge bruken ikkje er farlig."

 

Men faren er er vel at evt leieboer kan klage og starte tilsyn. Det har ved flere anledninger dukker opp tråder her hvor leietakere vil vri seg unna kontrakter eller kreve avslag/tilbakebetaling av leieutgifter når de finner ut at det er noe å sette fingeren på, sånn rent teknisk, og jeg mener å huske at de jusskyndige har kommet med bekreftende uttalelser i flere av disse. Jeg regner med at det er av relevans?

 

Ellers vet jeg også at noen av disse "kravene" til oppholdsrom egentlig er anbefalinger som kommunen ofte feiltolker som konkrete krav. Eksempelvis hadde jeg en takhøyde på 2150 mens "anbefalt" var 2200 med et minimum på 2100. Kommunen min godkjente allikevel ikke eksempler under 2200 og min megler informerte derfor om at min kjeller ikke ville bli godkjent som utleieleilighet og kunne derfor ikke reklamere med dette. Året etter leste jeg at reglene rundt takhøyde ble mer tøyelige for å åpne opp markedet for flere studenter. Sweet for han som kjøpte huset mitt, kjedelig for meg

[The Avatar]

Konsekvensen er vel utleieformål, og eventuelt dagen jeg selv skal selge boligen så vil jo verdien synke drastisk. Fra en tre-roms til en-roms leilighet.

I salgssamanheng kan du få eit tap ved at du ikkje kan skrive i prospektet at leiligheita har to regulære soverom, men for så små leiligheiter så vil utslaget i markedsverdi være liten. På 42 m2 er det uansett ikkje mange andre 3-roms på markedet.

Dei fleste potensielle kjøparar tenker som deg og verdsetter det at det å ha to soverom som er litt små og upraktiske, enn det å ha eit stort a soverom.

Det som er litt unikt i di leiligheit er at du har to vindu mot nord, noke som gir moglegheit for å velge om du vil ha ein lettvegg der eller ikkje.

Eg er derfor ganske sikker på at betalingsvilja på denne leiligheita er stor, uavhengig av kva som står i prospektet.

 

For utleigeformål har dette ingen konsekvens. Så lenge du gir korrekte opplysningar og lar leigetakaren kome på visning så kan du fint inngå leigeavtale om å leige ut.

For dei fleste leigetakar så er det langt viktigare med pris, beliggenheit og størrelse (ofte i den rekkefølga) enn det er at rommet har det formelle i orden.

[kremt]

Spørsmålet her er når ble bygget satt opp, eller bruken av rommene endret.

Alle byggtekniske krav gjelder fra når det ble satt opp eller endret. Var det godkjent da er det fortsatt godkjent nå. Ombyggingen er sikkert ikke meldt inn til kommunen.

Merk at fra TEK10 har man en mer skjønnsmessig vurdering av kravene til blant annet soverom og er ikke så fast bestemt på den grensen 15m3 er.

[Dubious]

Ut i fra tegningen så vil jeg tippe at veggen mellom soverommene er satt opp i etterkant, og at leiligheten dermed var bygget med 1 soverom

[The Avatar]

Men faren er er vel at evt leieboer kan klage og starte tilsyn. Det har ved flere anledninger dukker opp tråder her hvor leietakere vil vri seg unna kontrakter eller kreve avslag/tilbakebetaling av leieutgifter når de finner ut at det er noe å sette fingeren på, sånn rent teknisk, og jeg mener å huske at de jusskyndige har kommet med bekreftende uttalelser i flere av disse. Jeg regner med at det er av relevans?

Så lenge utleiger ikkje bevisst oppgitt ukorrekte opplysningar så kan ikkje leigetakaren vri seg ut av avtalen med mindre kommunen nedlegger bruksforbod slik at boligen ikkje lenger kan brukast.

 

Men denne problemstillingen er meir aktuell der utleigafen harvein kjellar eller loft som til tross for uforsvarlige forhold blir leigd ut som bustad.

Det er langt mindre aktuelt der leigetakaren kun leiger eit rom.

 

I dette tilfellet så vil eventuelt tilsyn i værste fall føre til påbod om å slå saman dei to soveromma til eit stort. Konsekvensen for leigeavtalen er då at ein får bu to på same rommet, eventuelt sovesofa.

[Corp Por]

Så lenge utleiger ikkje bevisst oppgitt ukorrekte opplysningar så kan ikkje leigetakaren vri seg ut av avtalen med mindre kommunen nedlegger bruksforbod slik at boligen ikkje lenger kan brukast.

 

Men denne problemstillingen er meir aktuell der utleigafen harvein kjellar eller loft som til tross for uforsvarlige forhold blir leigd ut som bustad.

Det er langt mindre aktuelt der leigetakaren kun leiger eit rom.

 

I dette tilfellet så vil eventuelt tilsyn i værste fall føre til påbod om å slå saman dei to soveromma til eit stort. Konsekvensen for leigeavtalen er då at ein får bu to på same rommet, eventuelt sovesofa.

Ja det er også mitt inntrykk etter hva jeg har lest av lignende saker. Dersom selger har søkt om bruksendring og fått avslag er det klart en mangel, hvis ikke så er det sannsynligvis flere runder i retten.

[treogstål]

Jeg tror en viktig ting som blir neglisjert er at jeg nettopp har kjøpt denne leiligheten og ikke har flyttet inn engang. Jeg ønsker å få en leilighet som samsvarer med det jeg ble fortalt, ikke "at det sikkert ikke er farlig". Denne skal selges på et tidspunkt, og hvorfor skal jeg måtte bære tapet som kommer av at en tre-roms leilighet egentlig ikke har noen soverom men kun en stue, og to bod/innredet rom?

 

Hva er det som avgjør om 15m^3 kraver er gyldig eller ikke? Er det byggeåret?

[Big_JT]

Om veggen er satt opp i ettertid er dette tidspunktet som gjelder. Vist den er orginal er det byggeår.

[Henrik.H]

Jeg tror en viktig ting som blir neglisjert er at jeg nettopp har kjøpt denne leiligheten og ikke har flyttet inn engang. Jeg ønsker å få en leilighet som samsvarer med det jeg ble fortalt, ikke "at det sikkert ikke er farlig". Denne skal selges på et tidspunkt, og hvorfor skal jeg måtte bære tapet som kommer av at en tre-roms leilighet egentlig ikke har noen soverom men kun en stue, og to bod/innredet rom?

 

Hva er det som avgjør om 15m^3 kraver er gyldig eller ikke? Er det byggeåret?

Ikke svar på spørmålet ditt, men;

 

Fjerner du veggen mellom soverommene får du ett soverom med fin størrelse. Ergo en to-roms.

 

Prisforskjellen/etterspørselen etter 2 eller 3 roms i den kvadratmeter-klassen der kan umulig være stor - om i det hele tatt eksisterende.

[Simen1]

Det står noe om det her og her.

 

- Byggteknisk forskrift, TEK, har ikke tilbakevirkende kraft. Det er egentlig veldig lite av lover og forskrifter som har tilbakevirkende kraft.

- Brannteknisk forskrift har tilbakevirkende kraft.

- Når man pusser opp skiller man gjerne mellom små og store tiltak "hovedombygging". Ved hovedombygging vil hele huset/leiligheten måtte følge ny TEK (sikkert noen unntaksregler der). Ved små ombygginger, f.eks sette opp en ekstra vegg, vil ny TEK antagelig ikke gjelde mer enn "i hensiktsmessig grad" eller noe sånt. I dette tilfellet vil jeg tippe ny TEK gjelder hele det rommet som deles. Jeg tror det kan være lurt å spørre en byggteknisk rådgiver, byggteknisk takstmann, advokat med byggteknisk ekspertise, arkitekt eller noe sånt.

Endret 2. september 2018 av Simen1

[*NORGE*]

Baserer vi på at det du nevner fra dine malere om 15 kbm faktisk er krav vil jeg nok si du har mat å la en advokat lukte på her. Imidlertid: Jeg er ikke bygningsfagmann, men jeg tror ikke de 15 kbm er noe bygningsteknisk krav i dag, selv om det var det noen tiår da soverom 6,25 kvm og takhøyde 2,40 meter - totalt 15 kbm - var en klassiker hos arkitektene. Det dagens regler sier er imidlertid så vidt jeg kan se 13 kubikkmeter tilført luft pr time, samt at rommet (som alle varige oppholdsrom) skal være egnet til sin funksjon. Er min antagelse her riktig må du vurdere situasjonen oppstått ut fra dette og ikke ut fra 15 kbm.Så snakk først med en bygnigskyndig som KAN dagens regler om dette før du gjør noe annet, men etterpå skulle du stå sterkt om rommet ikke har kvaliteter som gjør det lovlig å leie ut ihht gjeldende bygningstekniske krav. 

[Simen1]

<..> Det dagens regler sier er imidlertid så vidt jeg kan se 13 kubikkmeter tilført luft pr time, <..>

Aha, men merk også at bygg bygget etter nyere TEK* krever balansert ventilasjon. Hvis leiligheta ble bygget før det og ikke har balansert ventilasjon vil jeg anta at det tidligere kravet om 15 m³ gjelder.

 

* Husker ikke årstall dette ble innført, men tipper 2003 eller 2007.

[hekomo]

Hva som står i “romfordeling” i takstmanns rapport er ikke vesentlig, for i rapporter fra slike takstmenn står også klart og tydelig: “Ved markedsføring av boliger skal det benyttes egne arealbetegnelser: P-ROM og S-ROM. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM). Fordeling mellom disse er basert på retningslinjene (=taksbransjens retningslinjer for arealmåling 2014, går frem tidligere i avsnittet) og takstmannens eget skjønn”. I disse retningslinjene står klart og tydelig at rommets bruk her og nå legges til grunn og like tydelig at rommene kan defineres som P-rom/S-rom selv om de er strid med byggeforskriftene.

Med andre ord er takstmenn svindel og lureri.

[hekomo]

Ikke svar på spørmålet ditt, men;

 

Fjerner du veggen mellom soverommene får du ett soverom med fin størrelse. Ergo en to-roms.

 

Prisforskjellen/etterspørselen etter 2 eller 3 roms i den kvadratmeter-klassen der kan umulig være stor - om i det hele tatt eksisterende.

Å jo, forskjellen kan være ganske solid.

[Gjest Slettet+6132]

Hva med kjøpers undersøkelsesplikt?

Her snakker man jo ikke om noen skjult feil eller mangel, men noe man burde oppdaget selv.

Forøvrig synes jeg takstmann og megler har opptrådt uredelig. Det er tross alt de som er den profesjonelle part her, men om regler fra byggeår eller etter dagens praksis faktisk har noen innvirkning på salgspris er en annen sak.

Mener å ha lest at dersom man skal ha krav på erstatning må tapet være x-antall % av kjøpesum.

[Herr Brun]

Hva med kjøpers undersøkelsesplikt?

 

Her snakker man jo ikke om noen skjult feil eller mangel, men noe man burde oppdaget selv.

 

Forøvrig synes jeg takstmann og megler har opptrådt uredelig. Det er tross alt de som er den profesjonelle part her, men om regler fra byggeår eller etter dagens praksis faktisk har noen innvirkning på salgspris er en annen sak.

 

Mener å ha lest at dersom man skal ha krav på erstatning må tapet være x-antall % av kjøpesum.

Har du ofte med deg avstandsmåler på visning og tar mål av alle flater?

 

Selgers positive opplysninger går uansett foran kjøpers undersøkelsesplikt.

[newman221]

TEK10 §12-7. 

For boenhet anbefales et minste areal på 7 m² for rom for varig opphold.

 

Husker ikke hvordan det er i tidligere regelverk

[jonlem]

Hvis du har tegnet boligkjøperforsikring, feks gjennom Help, vil det såvidt jeg vet ikke koste deg noe å kontakte dem for å få deres vurdering av om dette er en mangel eller ikke. 

[Corp Por]

Hvis du har tegnet boligkjøperforsikring, feks gjennom Help, vil det såvidt jeg vet ikke koste deg noe å kontakte dem for å få deres vurdering av om dette er en mangel eller ikke.

Tegnet dessverre ikke boligkjøperforsikring, men dette er vel å regne som et grovt kontraktsbrudd?

 

Setter veldig stor pris på all hjelp.

[newman221]

Man har ofte advokathjelp via fagforening. De fører ikke fullstendig sak for deg, men kan ihvertfall gi noen velmenende råd om videre prosess. 

 

Ser at det er litt surt å kjøpe en tre-roms med utleiemulighet, og på overtagelse er den redusert til en ett-roms med åpen stue-kjøkkenløsning og to ganske fine boder. 

Loven burde vært lagt opp slik at det var lovlig å straffe meglere med balltre der man følte seg urettferdig behandlet eller løyet for. Slik det er nå er bare galskap. Forbrukere har større rettigheter vedrørende kvalitet og holdbarhet når man kjøper en elektrisk tannbørste til 500kr enn når man kjøper et hus til 4mill.