Lurt av eiendomsmegler/takstmann?

[treogstål]

Hei, det er et litt langt innlegg men håper noen tar seg tid med å lese den.

Jeg er en 23 år gammel gutt som har spart iherdig i mange år nå for å endelig kjøpe meg min første leilighet.

 

Fikk ganske nylig ila av august kjøpt og tatt over en tre-roms leilighet. (En stue og to soverom). Planen var å bo i ene soverommet selv, og leie ut det andre for å hjelpe meg med å bemanne lånet mitt. Hadde noen håndtverkere innom i dag som skulle hjelpe med å male litt, som lurte på om soverommene var godkjente, for de mente at det så litt lite ute. Etter at de målte soverommene med laser fant dem ut at de ikke rommet 15Mm^3 med luft, og dermed ikke var godkjente som soverom.

 

Dette kom som en knusende dom over meg, for det var alt annet enn det jeg ble fortalt av både megler, selger, og prospektet. 

 

Legger ved biter av salgsoppgaven, og fra Takstmannens vurdering som bekrefter dette.

Han som eide leiligheten leide den ut til to personer, og megler bekreftet også at det var lurt av meg å tenke på å leie ut ene rommet for å hjelpe på lånet.

 

Føler meg utrolig lurt, da jeg nå ikke bare kan jeg ikke leie ut ene rommet, men ingen av soverommene er godkjente. Er det noe jeg kan gjøre? Tegnet dessverre ikke boligkjøperforsikring, men dette er vel å regne som et grovt kontraktsbrudd?

 

Setter veldig stor pris på all hjelp.

 

[Salvesen.]

Nå skal jeg ikke prøve meg på noe regler her, men kan du ikke leie ut det rommet som er størst? 

[Mr D]

En 3-roms på 43 kvm er vel litt spesielt. Og soverom med inngang gjennom badet...? Her burde det ringt noen bjeller på visning.

[treogstål]

Nå skal jeg ikke prøve meg på noe regler her, men kan du ikke leie ut det rommet som er størst? 

Ingen av soverommene er godkjent dessverre, ingen av dem måler til 15m^3 med luft.

 

 

En 3-roms på 43 kvm er vel litt spesielt. Og soverom med inngang gjennom badet...? Her burde det ringt noen bjeller på visning.

Det blir tydelig skrevet at det er soverom, og ikke disponibelt rom eller oppholdsrom slik det blir i en rekke andre annonser på Finn. Enig i at løsningen med soverom gjennom bad var litt merkelig, men da jeg var på visning og snakket med han som leide mente han at det fungerte fint for han og broren hans.

[Axefjord]

En 3-roms på 43 kvm er vel litt spesielt. Og soverom med inngang gjennom badet...? Her burde det ringt noen bjeller på visning.

Jo, men når megler er den profesjonelle part, og det selges med 2 soverom, så... Jeg ville hørt med forbrukerombudet. Evt søkt på forbrukertvistutvalgets hjemmesider.

Endret 1. september 2018 av Axefjord

[Corp Por]

Fant denne;

 

https://www.help.no/Fagomraader/Eiendom-boligkjoep/Loeste-saker/Soverommet-forsvant

[mobile999]

Fant denne;

 

https://www.help.no/Fagomraader/Eiendom-boligkjoep/Loeste-saker/Soverommet-forsvant

Konklusjonen er at hvis man blir lurt så må man finne seg i å ta halvparten i tap uansett.

Endret 1. september 2018 av mobile999

[Axefjord]

Konklusjonen er at hvis man blir lurt så må man finne seg i å ta halvparten i tap uansett.

Nei, man kan inngå et forlik der en tar halvparten i tap. Det er ikke det samme..

[Andrull]

Med fare for å lære noe nytt i dag; Hvordan blir slikt egentlig overholdt? 

 

Det er ikke mange år siden jeg selv var student, og med svart belte i å flytte rundt i Trondheim, så kunne jeg vel stort sett være fornøyd med å få plass til en 1,2x2m seng + kanskje beinplass på to av sidene. Hvorav brannvesenet hadde vært innom og dømt ene kjellerrommet (som er svært stort) ikke egnet til soverom pga. mangel på rømningsveier. Mens naborommet som umulig kunne være i nærheten av 15 M^3 aldri ble sagt noe på. 

 

En slik kontroll er mildt sagt ikke særlig vanlig, og oppfølgingen ble i alle fall ikke utført.

 

Uansett, det er selvsagt kjedelig situasjon å sitte med noe som ikke er karakterisert som soverom. 

[Andrull]

En 3-roms på 43 kvm er vel litt spesielt. Og soverom med inngang gjennom badet...? Her burde det ringt noen bjeller på visning.

Hehe, kan ikke akkurat si meg enig. Ikke at det ville vært et alternativ for meg i min nåværende fase av livet (sliter med lite plass med 150 kvm), med da jeg studerte så ville dette vært karakteristert som en stor leilighet. Ja, selv for de litt eldre, unge vokse i byen, så er det da ganske normalt. (f.eks om man har en unge)

 

Med dagens store mengde bolighaier som sikter seg inn mot studenter og unge, med satsing på maksimalt antall soverom, så ville det nesten vært litt FOR stor stue. 

[treogstål]

Burde jeg kontakte megleren først, eller gå til advokat? Mener dere at jeg har en sak?

[Simen1]

Ikke megleren først i hvert fall. Enten advokat eller droppe det.

[flamethower1234]

Kontakt en advokat^

[The Avatar]

Når er bygget bygd? Altså kva byggeforskrift er det som gjeld?

 

"Kravet" om 15 kubikk er vell berre ei anbefaling for at rommet skal være egna til tiltenkt formål?

[Ståle Nordlie]

Hva slags regel er det snakk om her? Spesifikt? 

 

Hva betyr det at et rom er "godkjent" som soverom? Hvem er det eventuelt som "godkjenner"? Hvordan håndheves denne regelen?

[hekomo]

Jeg mener jeg leste noe om at det er lov å legge den faktiske bruken av rommet til grunn og ikke om det formelt er godkjent som det eller ikke? Et av mange problemer med dagens system, som bare skaper krangel og uhygge.

[treogstål]

Når er bygget bygd? Altså kva byggeforskrift er det som gjeld?

 

"Kravet" om 15 kubikk er vell berre ei anbefaling for at rommet skal være egna til tiltenkt formål?

 

Hva slags regel er det snakk om her? Spesifikt? 

 

Hva betyr det at et rom er "godkjent" som soverom? Hvem er det eventuelt som "godkjenner"? Hvordan håndheves denne regelen?

 

Jeg mener jeg leste noe om at det er lov å legge den faktiske bruken av rommet til grunn og ikke om det formelt er godkjent som det eller ikke? Et av mange problemer med dagens system, som bare skaper krangel og uhygge.

 

På andre annonser på Finn så fremkommer det følgende tekst og soverommene blir ikke oppgitt som soverom: 

"- Innredet rom brukt som soverom (rommet tilfredstiller ikke dagens anbefaling til størrelse for soverom, 15m3)."

 

Her er en artikkel om et annet tilfelle, ikke likt som i mitt tilfelle, da det i mitt tilfelle har blitt sagt "soverom" av takstmannen også.

https://www.aftenposten.no/norge/i/Wbprj/Pass-deg-for-de-disponible-rommene

[*NORGE*]

Hva som står i “romfordeling” i takstmanns rapport er ikke vesentlig, for i rapporter fra slike takstmenn står også klart og tydelig: “Ved markedsføring av boliger skal det benyttes egne arealbetegnelser: P-ROM og S-ROM. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM). Fordeling mellom disse er basert på retningslinjene (=taksbransjens retningslinjer for arealmåling 2014, går frem tidligere i avsnittet) og takstmannens eget skjønn”. I disse retningslinjene står klart og tydelig at rommets bruk her og nå legges til grunn og like tydelig at rommene kan defineres som P-rom/S-rom selv om de er strid med byggeforskriftene. 

 

Etter eiendomsmeglerloven § 6-7, 2. ledd, punkt 7 skal det derimot fremgå av salgsoppgaven hvorvidt det foreligger adgang til hel/delvis utleie for boligformål. Dette er pliktig opplysning (=mangler den kan megler klandres) og det som frmgår binder eiendomsmegleren mht ansvar. Finansdepartements standpunkt i saken finnes i Ot-prop nr 16/2006-2007 og kan kort oppsummeres slik: Det forventes at en megler kan (og dermed skal) gi konkrete opplysninger om adgangen til utleie når dette realitsk kan være relevant, alle forhold hos selger/kjøper og ved boligen tatt i betrakning. “Adgang” henviser vesentlig til de offentligrettslige krav, men også til formelle bestemmelser hos f eks borettlag/sameie. 

 

Her vil altså hvilken oppysning som er gitt skriftlig i salgsoppgave/tilsvarende være svært avgjørende. Har megler forsømt seg der kan han lastes (og da kan han ikke henvise til takstrapporten for å bli fri ansvar, for det er MEGLER som skal undersøke, ikke stole på andres undersøkelser) og dermed også erstatningskrav være aktuelt. Megler har iflg god meglerskikk (NEFs etiske regler) streng undersøkelsesplik ( “når et medlem mottar et oppdrag plikter vedkommende å foreta de nødvendige undersøkelser om oppdragets gjenstand”, siste del av § 2) og det er rimelig klar sammenheng mellom forsømmelse og konskevens av denne her. 

 

Høres umiddelbart ut som en omgang advokatmat dersom ikke megler faktisk har sagt noe om adgang til hel/delvis adgang til utleie i salgsoppgaven og trådstarter oversett dette. 

[The Avatar]

Heilt uavhengig av byggereglane så har det uansett ingen reell konsekvens å bruke romma slik som du vil.

 

Den einaste begrensninga er du kan få er dersom kommunens byggesaksavdeling går tilsyn og nedlegger bruksforbod/krav om utbetring. Og det er tvilsomt vil skje. For det fyrste er sannsynlegheita for tilsyn lav, og terskelen for å legge ned bruksforbod i ein bustad som eigaren sjølv bur i er svært høg så lenge bruken ikkje er farlig.

 

Anbefalinga om 15 kubikk er basert på at ein skal ha god luftkvalitet gjennom heile natta, ein enkel måte å tilfredsstille kravet om at soverommet skal være egna som soverom, kan være å ha open ventil i vinduet, eller soveromsdør med luftespalte.

 

Største utfordringa med soverom er ofte knytta til rømmingssikkerheit og dagslyskrav, men begge dei tinga ser ut til å være ivaretatt ved at inngangsdøra enten lede til sikker stad eller to rømmingsvegar, og dagslyskravet er nok ivaretatt ved at vegge soveromma har vindu i full størrelse.

[treogstål]

 

Hva som står i “romfordeling” i takstmanns rapport er ikke vesentlig, for i rapporter fra slike takstmenn står også klart og tydelig: “Ved markedsføring av boliger skal det benyttes egne arealbetegnelser: P-ROM og S-ROM. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM). Fordeling mellom disse er basert på retningslinjene (=taksbransjens retningslinjer for arealmåling 2014, går frem tidligere i avsnittet) og takstmannens eget skjønn”. I disse retningslinjene står klart og tydelig at rommets bruk her og nå legges til grunn og like tydelig at rommene kan defineres som P-rom/S-rom selv om de er strid med byggeforskriftene. 

 

Etter eiendomsmeglerloven § 6-7, 2. ledd, punkt 7 skal det derimot fremgå av salgsoppgaven hvorvidt det foreligger adgang til hel/delvis utleie for boligformål. Dette er pliktig opplysning (=mangler den kan megler klandres) og det som frmgår binder eiendomsmegleren mht ansvar. Finansdepartements standpunkt i saken finnes i Ot-prop nr 16/2006-2007 og kan kort oppsummeres slik: Det forventes at en megler kan (og dermed skal) gi konkrete opplysninger om adgangen til utleie når dette realitsk kan være relevant, alle forhold hos selger/kjøper og ved boligen tatt i betrakning. “Adgang” henviser vesentlig til de offentligrettslige krav, men også til formelle bestemmelser hos f eks borettlag/sameie. 

 

Her vil altså hvilken oppysning som er gitt skriftlig i salgsoppgave/tilsvarende være svært avgjørende. Har megler forsømt seg der kan han lastes (og da kan han ikke henvise til takstrapporten for å bli fri ansvar, for det er MEGLER som skal undersøke, ikke stole på andres undersøkelser) og dermed også erstatningskrav være aktuelt. Megler har iflg god meglerskikk (NEFs etiske regler) streng undersøkelsesplik ( “når et medlem mottar et oppdrag plikter vedkommende å foreta de nødvendige undersøkelser om oppdragets gjenstand”, siste del av § 2) og det er rimelig klar sammenheng mellom forsømmelse og konskevens av denne her. 

 

Høres umiddelbart ut som en omgang advokatmat dersom ikke megler faktisk har sagt noe om adgang til hel/delvis adgang til utleie i salgsoppgaven og trådstarter oversett dette. 

 

 

Hei, tusen hjertelig takk for et detaljert svar. Dette står ordrett i salgsoppgaven:

"Det ekstra soverommet gjør det mulig å leie ut et rom i boligen skattefritt for å enklere komme inn i boligmarkedet."

 

 

 

Heilt uavhengig av byggereglane så har det uansett ingen reell konsekvens å bruke romma slik som du vil.

 

Den einaste begrensninga er du kan få er dersom kommunens byggesaksavdeling går tilsyn og nedlegger bruksforbod/krav om utbetring. Og det er tvilsomt vil skje. For det fyrste er sannsynlegheita for tilsyn lav, og terskelen for å legge ned bruksforbod i ein bustad som eigaren sjølv bur i er svært høg så lenge bruken ikkje er farlig.

 

Anbefalinga om 15 kubikk er basert på at ein skal ha god luftkvalitet gjennom heile natta, ein enkel måte å tilfredsstille kravet om at soverommet skal være egna som soverom, kan være å ha open ventil i vinduet, eller soveromsdør med luftespalte.

 

Største utfordringa med soverom er ofte knytta til rømmingssikkerheit og dagslyskrav, men begge dei tinga ser ut til å være ivaretatt ved at inngangsdøra enten lede til sikker stad eller to rømmingsvegar, og dagslyskravet er nok ivaretatt ved at vegge soveromma har vindu i full størrelse.

 

Konsekvensen er vel utleieformål, og eventuelt dagen jeg selv skal selge boligen så vil jo verdien synke drastisk. Fra en tre-roms til en-roms leilighet.