Invistering i utleiebolig

[KåreBambus]

En stor fordel med AS er redusert risiko for deg som eier. Hvis ting går dårlig så må ikke du personlig stå ansvarlig og betale. Dette betyr samtidig økt risiko for slike som banken og man må påregne høyere rente. Men akkurat hvor høy rente det blir avhenger jo selvsagt av hvor høy risikoen er. Hvis du kjøper leilighet gjennom AS med 50% egenkapital er risikoen for at banken skal tape noe mikroskopisk, da bør ikke påslaget være stort.

 

En annen stor ulempe er at du må skatte 46,5% av overskuddet som AS, mot 23% som privatperson.

 

I er AS har du heller ikke mulighet til at du eller nær familie bor i en leilighet siste året før salg av leiligheten. Evt verdistigning er da skattbar. Hvis du leier ut privat kan du flytte inn selv og unngå denne skatten. Evt dine foreldre eller barn kan flytte inn og du får samme fordel tror jeg (usikker på reglene her altså).

Det kan fort være her hele fortjenesten ved utleie av leiligheten ligger, dvs i verdistigning. Dersom den beskattes med 46,5% er mye borte i skatt.

 

Med andre ord er AS veien å gå når en har egenkapital til å satse stort, gjerne med flere investorer involvert for å kjøpe flest mulig enheter. Altså et stykke frem i tid.

 

Strategien som jeg syntes er intressant er kjøp av leiligheter med minimum egenkapital. For eksempel at en starter med 750k i egenkapital og en kjøper 3 leiligheter til 1,6 mill med 85% belåning og leier alle ut. Med et avdrag på 4500 i mnd så har en betalt ned disse på 25 år.

Uansett om man blir nødt til å selge i et dårlig marked om 20 år, så skal det mye til for å tape den 15% egenkapitalen en gikk inn med. Skulle man få en verdiøkning av boligen vil det være en bonus, som må skattes som gevinst ved salg. Problemet her er 5x inntekt begrensningen.

 

Evt etter 10 år med utleie av disse 3 med 4500kr i avdrag eier man verdier utenom EK for 1,6 mill i disse leilighetene. Som kan brukes til å invistere i nye. Da kan kansje et AS vurderes?

 

Eksemplet på 4500kr/i mnd er kun rent avdrag. Renter, skatt, vedlikehold og andre utgifter kommer selvfølgelig i tillegg til leieprisen.

Endret 19. august 2018 av KåreBambus

[nirolo]

Med andre ord er AS veien å gå når en har egenkapital til å satse stort, gjerne med flere investorer involvert for å kjøpe flest mulig enheter. Altså et stykke frem i tid.

Jeg tror det, men det kan være andre faktorer her jeg ikke har tenkt på. Har ikke vært en veldig aktuell problemstilling for meg.

 

Strategien som jeg syntes er intressant er kjøp av leiligheter med minimum egenkapital. For eksempel at en starter med 750k i egenkapital og en kjøper 3 leiligheter til 1,6 mill med 85% belåning og leier alle ut. Med et avdrag på 4500 i mnd så har en betalt ned disse på 25 år.

Uansett om man blir nødt til å selge i et dårlig marked om 20 år, så skal det mye til for å tape den 15% egenkapitalen en gikk inn med. Skulle man få en verdiøkning av boligen vil det være en bonus, som må skattes som gevinst ved salg. Problemet her er 5x inntekt begrensningen.

 

Evt etter 10 år med utleie av disse 3 med 4500kr i avdrag eier man verdier utenom EK for 1,6 mill i disse leilighetene. Som kan brukes til å invistere i nye. Da kan kansje et AS vurderes?

 

Eksemplet på 4500kr/i mnd er kun rent avdrag. Renter, skatt, vedlikehold og andre utgifter kommer selvfølgelig i tillegg til leieprisen.

Å spare det du får i leieinntekter for så å reinvestere dem senere er jo en god plan. Hvorvidt du bør putte alt i eiendom kan man sikkert diskutere, men det er vel tema for en annen tråd.

 

 

Jeg er ikke sikker på hvor enkel planen din er, setter opp et lite regnestykke for å ilustrere:

Du kjøper en leilighet til 1,6 mill med 85% lån, dvs 1,36 mill

Avdrag blir da 4.533 pr mnd

Renter starter på 2.833 pr mnd hvis vi antar 2,5% rente (beløpet du betaler rente av faller utover og vil gå mot 0, gjennomsnittlig rente blir da halvparten dvs 1.416 pr mnd

La oss anta lave fellesutgifter på 1.500 pr mnd

 

Totalt vil dette si 7.450 i utgifter pr mnd

For å dekke dette så må du ha leieinntekter på 9.675 (som du må betale 23% skatt av)

Noe vedlikehold må du også påregne.

Du må derfor ha minst 10.000 i leieinntekter pr mnd for å ikke måtte spytte inn av andre inntekter for å få dette til å gå rundt. Fordelen er at du inkluderer sparing på 4.533 hver mnd (for avdrag på lån er ikke en kostnad, du får disse tilbake ved salg av leiligheten).

 

Hvorvidt du kan få 10.000 i leieinntekter pr mnd for en leilighet til 1.6 mill tviler jeg sterkt på. Du får ikke det sentralt i Oslo. Dvs du får nesten ingen ting for 1.6 mill sentralt i Oslo. Leiemarkedet andre steder vet jeg ingen ting om. Man må også påregne kortere perioder hvor man ikke leier ut, spesielt i områder hvor etterspørselen etter leiligheter ikke er så stor.

 

Det jeg tror er at du ikke klarer å dekke lån, avdrag, osv med bare leieinntektene. Du må derfor ha en inntekt utenom for å spe på.

 

Et annet aspekt er å se på hva du hadde fått av avkastning på de 750.000 andre steder. I banken får du gjennomsnittlig 2-2.5% over 20 år? Det er risikofritt. I aksjemarkedet med et indeksfond får du kanskj 7% over 20 år. Det er selvsagt ikke uten risiko. Hvor mye regner du å sitte igjen med her? Det bør være en god del mer, for du må også påregne ganske mye arbeid. Man skal vedlikeholde leiligheter og sakffe nye leieboere osv.

 

 

Nå høres det kanskje ut som om jeg mener ideen om utleieleilighet er dum, men det synes jeg ikke - jeg har en selv Jeg prøver bare å vise at det er mange ting å tenke igjennom.

[Titanic]

Går ikke det opp i opp med tanke på avskrivninger av utgifter til forretningsfrift? Finnes vel fordeler også. Pluss at man har sikkerheten å ikke bli slått personlig konkurs om det går skeis.

 

Jeg er ikke veldig belest på dette området, men hvilke banker vil gi millioner i lån til et lite, nystartet aksjeselskap? Kanskje man får bedre betingelser hvis man har høy sikkerhet, men aksjeselskapet kan vel dra på seg andre betalingsforpliktelser etter at lånet er tatt opp, slik at sikkerheten reduseres etter hvert som tiden går. Så vidt jeg vet er det kun selskaper med omsetning på mange hundretalls millioner som får lån til samme rente som privatpersoner får boliglån til. Eiere av små selskaper må låne i sitt navn. Eller til 10% rente.

Endret 19. august 2018 av selters

[Herr Brun]

Hvis du kjøper og leier ut som AS, da kan du kjøpe flere leiligheter med evt overskudd. Du slipper altså å ta det ut som lønn/utbytte og så kjøpe for det du har etter skatt.

Det er, så vidt jeg kan skjønne, en veldig stor fordel.

Evt lån selskapet tar opp blir også betalt som en kostnad, slik at man slipper å ta det ut med 46% skatt før man betaler renter og får tilbake 23% i fradrag som privatperson..

Sånn bortsett fra at ASet betaler samme skatt på overskuddet (og kjøp av eiendom er ikke en kostnad, men en balansetransaksjon med svært lang nedskrivningstid) som du gjør personlig. Dessuten utsetter du bare skatten. Den må betales før du kan nyte godt av overskuddet.

[nirolo]

Utsatt skatt er jo en fordel, men ikke nødvendigvis så kjempestor. Ser jeg tenkte feil om at kjøp av eiendom var en kostnad ja. Da svinner fordelene bort...

[KåreBambus]

Å spare det du får i leieinntekter for så å reinvestere dem senere er jo en god plan. Hvorvidt du bør putte alt i eiendom kan man sikkert diskutere, men det er vel tema for en annen tråd.

 

Du kjøper en leilighet til 1,6 mill med 85% lån, dvs 1,36 mill

Avdrag blir da 4.533 pr mnd

Renter starter på 2.833 pr mnd hvis vi antar 2,5% rente (beløpet du betaler rente av faller utover og vil gå mot 0, gjennomsnittlig rente blir da halvparten dvs 1.416 pr mnd

La oss anta lave fellesutgifter på 1.500 pr mnd

 

Totalt vil dette si 7.450 i utgifter pr mnd

For å dekke dette så må du ha leieinntekter på 9.675 (som du må betale 23% skatt av)

Noe vedlikehold må du også påregne.

Du må derfor ha minst 10.000 i leieinntekter pr mnd for å ikke måtte spytte inn av andre inntekter for å få dette til å gå rundt. Fordelen er at du inkluderer sparing på 4.533 hver mnd (for avdrag på lån er ikke en kostnad, du får disse tilbake ved salg av leiligheten).

 

Hvorvidt du kan få 10.000 i leieinntekter pr mnd for en leilighet til 1.6 mill tviler jeg sterkt på. Du får ikke det sentralt i Oslo. Dvs du får nesten ingen ting for 1.6 mill sentralt i Oslo. Leiemarkedet andre steder vet jeg ingen ting om. Man må også påregne kortere perioder hvor man ikke leier ut, spesielt i områder hvor etterspørselen etter leiligheter ikke er så stor.

 

Det jeg tror er at du ikke klarer å dekke lån, avdrag, osv med bare leieinntektene. Du må derfor ha en inntekt utenom for å spe på.

 

Et annet aspekt er å se på hva du hadde fått av avkastning på de 750.000 andre steder. I banken får du gjennomsnittlig 2-2.5% over 20 år? Det er risikofritt. I aksjemarkedet med et indeksfond får du kanskj 7% over 20 år. Det er selvsagt ikke uten risiko. Hvor mye regner du å sitte igjen med her? Det bør være en god del mer, for du må også påregne ganske mye arbeid. Man skal vedlikeholde leiligheter og sakffe nye leieboere osv.

 

 

Nå høres det kanskje ut som om jeg mener ideen om utleieleilighet er dum, men det synes jeg ikke - jeg har en selv Jeg prøver bare å vise at det er mange ting å tenke igjennom.

Vi har et veldig likt regnestykke, bare at leiligheten ikke er i oslo, og man får mye mer ‘’bolig’’ her for 1,6 mill enn i Oslo, men leieprisene er det ikke like stor forskjell på. De leilighetene jeg ser på er i boligfelt hvor det er 4 leiligheter i hvert bygg som er oppført i 2013-2014. Ut i fra markedet (finn.no) kan leies ut for rundt 9500 kr til 10 500kr i mnd. Har sett samme type leiligheter i samme område i dårligere stand bli leid ut for hele 11 000 i mnd. På disse er det rundt 1000kr i mnd med fellesutgifter på. Men du har rett i at en risikerer å måtte spytte inn noe i mnd for å få det til å gå opp, men håper på å gå i 0.

 

Sparer i indeksfond i dag med rundt 8% avkastning så har lyst å invistere i eiendom for å ikke ‘’ legge alle eggene i samme kurv’’

 

Men det er selvfølgelig et mye mer omfattende regnestykle enn mitt eksempel på strategien. Men syntes det er en spennende tanke om man kan få til å gå i null per mnd. Lyst å dele din idé da?

Endret 19. august 2018 av KåreBambus

[nirolo]

Jeg har ingen spennende ideer, hvis du fikk intrykk av det. Har en utleieleilighet som jeg leier ut og kommer til å fortsette med det.

 

Høres ut som om du har tenkt ganske godt igjennom ting, så da er det bare å prøve. Test ut med en leilighet først og få litt erfaring.

[KåreBambus]

Jeg har ingen spennende ideer, hvis du fikk intrykk av det. Har en utleieleilighet som jeg leier ut og kommer til å fortsette med det.

 

Høres ut som om du har tenkt ganske godt igjennom ting, så da er det bare å prøve. Test ut med en leilighet først og få litt erfaring.

 

Gull verdt å få litt info fra en som holder på med dette da, og som har kommet igang med utleie. 

Skal ivertfall teste ut dette i et år eller 2 for å se om det kan la seg gjøre å utvide. Kanskje endrer di forskriften i 2020?