Invistering i utleiebolig

[KåreBambus]

Hei,

Har vurdert en stund å invistere i utleiebolig, da forholdsvis i leiligheter til rundt 1,6-1,7 mill. Slik det ser ut i dag kan jeg invistere i min første leilighet iløpet av 2019 og da øke med en bolig per år de neste 4 årene. Kan hente ut sikkerheten til egenkapital for 2 boliger i huset jeg eier i dag.

Da disse invisteringene er basert på gjeld/giring er en av problemstillingene boliglånsforskriften som slår fast at ‘’Samlede lån ikke skal overstige fem ganger inntekt’’ hvor bankene kan gjøre unntak i 10 prosent av lånebevilgelsene. I mitt tilfelle er jeg 23 år, enslig og en inntekt som tilsier at jeg kan ha 3 mill i samlet gjeld. Som setter en brems på planene om 5 utleieboliger, iallefall frem til 2020.

På hvilke grunnlag kan bankene gjøre unntak i 10 prosent av lånebevilgelsene?
f. Eks at lånetaker er likvid og har kalkulert et solid regnskap for invisteringen?

Er det noen som har erfaring fra lignende invisteringer, vil gjerne høre fra dere

Endret 19. august 2018 av KåreBambus

[Nimrad]

På hvilke grunnlag kan bankene gjøre unntak i 10 prosent av lånebevilgelsene?

f. Eks at lånetaker er likvid og har kalkulert et solid regnskap for invisteringen?

Der de føler det naturlig. Jeg kan nesten garantere deg at de ikke vil gjøre unntakssituasjon av investeringsobjekt. Unntakssituasjoner kan f.eks. være folk som er i skilsmisseprosess, stor fremtidig forventet lønnsvekst(altså at de vil nå kravet innen kort tid), svært høy egenkapital, men ikke like høy lønn kan også tale for å overskride 5-ganger inntekt-regelen. Disse reglene er i stor grad lagd for å dempe "slike som deg". Du står nok derfor aller sist i listen over hvem banker ønsker å gjøre unntak for.

[The Avatar]

For å få til dette må du skaffe pengane på ein anna måte enn ordinære boliglån.

For bankane er det ein ekstra stor risiko å låne ut pengar til kjøp av utleigebolig, særleg på grunn av for dårleg betalingsstabilitet. Det skal ikkje så mange månedar med lediggang til før du får problem med å betjene lånet.

[Salvesen.]

Kan en ikke starte ett eiendomsfirma?

[nirolo]

Blir fort mye mer skatt om en skal ta det gjennom et firma.

[KåreBambus]

Takk for svar! Ja er klar over at forskriften er slik på grunn av invisteringer som dette og det har helt klart en god effekt sammen med krav til 40% EK i Oslo.

Det vil alltid være risiko med en slik invistering, men når lånetaker er likvid og kan håndtere en lengre periode uten inntekt tror jeg at risikoen ikke kan vurderes høyere enn f.eks mange skillsmisse saker eller stor fremtidig lønnsvekst? Det er jo tross alt en invistering for banken også. Skal bli spennende å diskutere dette med bankene til neste år

 

Er inne på tanken om å starte eiendomsfirma. Planen er å starte dette firmaet om f.eks 10 år, når steget fra 5 til 10 boliger skal tas. Har tenkt litt slik på grunn av skatteleggingen av eiendomsfirma

[Taurean]

Blir fort mye mer skatt om en skal ta det gjennom et firma.

Går ikke det opp i opp med tanke på avskrivninger av utgifter til forretningsfrift? Finnes vel fordeler også. Pluss at man har sikkerheten å ikke bli slått personlig konkurs om det går skeis.

Endret 19. august 2018 av Taurean

[Nimrad]

Det vil alltid være risiko med en slik invistering, men når lånetaker er likvid og kan håndtere en lengre periode uten inntekt tror jeg at risikoen ikke kan vurderes høyere enn f.eks mange skillsmisse saker eller stor fremtidig lønnsvekst? Det er jo tross alt en invistering for banken også. Skal bli spennende å diskutere dette med bankene til neste år

Det er ikke nødvendigvis bare snakk om risiko heller. Bankene ønsker også å hjelpe allerede eksisterende kunder som kommer i vanskelige situasjoner. Det er også bakt inn i det originale tilbudet de gir. Det er heller ikke nødvendigvis slik at alle som skiller seg får lov å beholde huset, men her er jo alternativet "frivillig" tvangssalg dersom man ikke får lov å kjøpe ut motparten. Ofte kan også husbanken være involvert her.

 

Det er vanskelig å si noe om din situasjon uten å vite hva du legger i at du er så likvid. Du har tydeligvis en inntekt på 600k, noe som er ålreit det, men det er ganske langt i fra å eie 5 boliger på 1,6-1,7 mill.

[KåreBambus]

Det er ikke nødvendigvis bare snakk om risiko heller. Bankene ønsker også å hjelpe allerede eksisterende kunder som kommer i vanskelige situasjoner. Det er også bakt inn i det originale tilbudet de gir. Det er heller ikke nødvendigvis slik at alle som skiller seg får lov å beholde huset, men her er jo alternativet "frivillig" tvangssalg dersom man ikke får lov å kjøpe ut motparten. Ofte kan også husbanken være involvert her.

 

Det er vanskelig å si noe om din situasjon uten å vite hva du legger i at du er så likvid. Du har tydeligvis en inntekt på 600k, noe som er ålreit det, men det er ganske langt i fra å eie 5 boliger på 1,6-1,7 mill.

Ja, ser at dette er en mulighet for bankene å vise «goodwill», selv om det ikke gir så mye mening rent økonomisk sett.

 

Med likvid mener jeg at man har betalingsevne til å håndtere et lån til en hver tid. F.eks at en har muligheten til å betjene lånet for to boliger selv om de ikke er utleid. Da mener jeg at likviditeten er god nok for å invilge et lån til 2 boliger. Hehe, ja 5 boliger er et hårete mål, men noe må man jo strekke seg etter?

Endret 19. august 2018 av KåreBambus

[KåreBambus]

Går ikke det opp i opp med tanke på avskrivninger av utgifter til forretningsfrift? Finnes vel fordeler også. Pluss at man har sikkerheten å ikke bli slått personlig konkurs om det går skeis.

Vet ikke hvordan avskrivinger kan føres i et AS. Sikkerheten for å ikke bli slått personlig konkurs er den store fordelen ja.

Vært interessant om noen vet mer om dette?

[Dapp47]

Jeg fikk gå over 5x, men det var ikke mange 100.000 det var snakk om. Samme alder og samme inntekt.

 

Det skal mye til før de gidder, og som rådgiveren min sa så pleier det omtrent aldri skje med folk med så «lav» inntekt som oss, med mindre det er skilsmisseoppgjør o.l

Endret 19. august 2018 av Dapp47

[KåreBambus]

Jeg fikk gå over 5x, men det var ikke mange 100.000 det var snakk om. Samme alder og samme inntekt.

 

Det skal mye til før de gidder, og som rådgiveren min sa så pleier det omtrent aldri skje med folk med så «lav» inntekt som oss, med mindre det er skilsmisseoppgjør o.l

Intressant! Så du ble da bare tilfeldig utvalgt egentlig?

[Herr Brun]

Går ikke det opp i opp med tanke på avskrivninger av utgifter til forretningsfrift? Finnes vel fordeler også. Pluss at man har sikkerheten å ikke bli slått personlig konkurs om det går skeis.

Det går definitivt ikke opp i opp. Skatten på utleie privat (om man ikke har så mange utleieboliger at skatteetaten anser det som næringsvirksomhet) er på 23 %. Skatten på utleie gjennom AS (eller hvis skatteetaten ser på utleie av eiendom du eier personlig som næringsvirksomnet) er ca. 46 % (minus skjermingsfradrag, så i realiteten bittelitt under 46 %).

[nirolo]

Hvis du kjøper og leier ut som AS, da kan du kjøpe flere leiligheter med evt overskudd. Du slipper altså å ta det ut som lønn/utbytte og så kjøpe for det du har etter skatt.

Det er, så vidt jeg kan skjønne, en veldig stor fordel.

Evt lån selskapet tar opp blir også betalt som en kostnad, slik at man slipper å ta det ut med 46% skatt før man betaler renter og får tilbake 23% i fradrag som privatperson..

[KåreBambus]

Hvis du kjøper og leier ut som AS, da kan du kjøpe flere leiligheter med evt overskudd. Du slipper altså å ta det ut som lønn/utbytte og så kjøpe for det du har etter skatt.

Det er, så vidt jeg kan skjønne, en veldig stor fordel.

Evt lån selskapet tar opp blir også betalt som en kostnad, slik at man slipper å ta det ut med 46% skatt før man betaler renter og får tilbake 23% i fradrag som privatperson..

Slik som jeg har skjønt det er at leieintektene til et AS blir beskattet med selskapsskatt på 23%, hvor overskuddet av inntekten i selskapet kan brukes til å kjøpe flere leiligheter i selskapet.

Tar du derimot inntekten ut av selskapet som utbytte/lønn må en skatte Aksjeutbytteskatt (31% i 2018?) i tillegg til selskapsskatten, og en får en dobbeltbeskattning på 40-50 %

Eller noe i den dur

[nirolo]

Slik som jeg har skjønt det er at leieintektene til et AS blir beskattet med selskapsskatt på 23%, hvor overskuddet av inntekten i selskapet kan brukes til å kjøpe flere leiligheter i selskapet.

Tar du derimot inntekten ut av selskapet som utbytte/lønn må en skatte Aksjeutbytteskatt (31% i 2018?) i tillegg til selskapsskatten, og en får en dobbeltbeskattning på 40-50 %

Eller noe i den dur

Inntekter beskattes ikke, overskudd beskattes.

 

Selskaper skatter 23% av overskudd, tar du ut aksjeutbytte får du i tillegg 30,59% skatt som gir en total skatt på 46,5% på det opprinnelige overskuddet.

 

Tar du det ut som lønn, så blir det ikke en del av overskuddet da lønn er en kostnad. Derimot må arb.giver betale 14,1% i arbeidsgiveravgift av alle former for lønn og lønnsmottager må betale skatt som av all annen lønn. Opp til 600.000-700.000 er dette den minst kostbare måten å få penger ut av et selskap - nøyaktig beløp er avhengig av hvilke faktorer du tar med i regnestykket.

[KåreBambus]

Inntekter beskattes ikke, overskudd beskattes.

 

Selskaper skatter 23% av overskudd, tar du ut aksjeutbytte får du i tillegg 30,59% skatt som gir en total skatt på 46,5% på det opprinnelige overskuddet.

 

Tar du det ut som lønn, så blir det ikke en del av overskuddet da lønn er en kostnad. Derimot må arb.giver betale 14,1% i arbeidsgiveravgift av alle former for lønn og lønnsmottager må betale skatt som av all annen lønn. Opp til 600.000-700.000 er dette den minst kostbare måten å få penger ut av et selskap - nøyaktig beløp er avhengig av hvilke faktorer du tar med i regnestykket.

Det er nok riktig som du sier ja, må sette meg litt mer inn i dette.

Bakdelen da med AS i en startfase blir vel en høyere rente på lån?

[Taurean]

Det går definitivt ikke opp i opp. Skatten på utleie privat (om man ikke har så mange utleieboliger at skatteetaten anser det som næringsvirksomhet) er på 23 %. Skatten på utleie gjennom AS (eller hvis skatteetaten ser på utleie av eiendom du eier personlig som næringsvirksomnet) er ca. 46 % (minus skjermingsfradrag, så i realiteten bittelitt under 46 %).

 

Så fundamentalt, er AS best hvis man skal tenke på å drive stort, og ENK best hvis man har tenkt å drive smått og pusle rundt?

[nirolo]

Så fundamentalt, er AS best hvis man skal tenke på å drive stort, og ENK best hvis man har tenkt å drive smått og pusle rundt?

Du havner på ca samme skattesats enten det er ENK eller AS. Forskjellen i skatt er vel avhengig av om du gjør det som privatperson eller i næring?

[nirolo]

Det er nok riktig som du sier ja, må sette meg litt mer inn i dette.

Bakdelen da med AS i en startfase blir vel en høyere rente på lån?

En stor fordel med AS er redusert risiko for deg som eier. Hvis ting går dårlig så må ikke du personlig stå ansvarlig og betale. Dette betyr samtidig økt risiko for slike som banken og man må påregne høyere rente. Men akkurat hvor høy rente det blir avhenger jo selvsagt av hvor høy risikoen er. Hvis du kjøper leilighet gjennom AS med 50% egenkapital er risikoen for at banken skal tape noe mikroskopisk, da bør ikke påslaget være stort.

 

En annen stor ulempe er at du må skatte 46,5% av overskuddet som AS, mot 23% som privatperson.

 

I er AS har du heller ikke mulighet til at du eller nær familie bor i en leilighet siste året før salg av leiligheten. Evt verdistigning er da skattbar. Hvis du leier ut privat kan du flytte inn selv og unngå denne skatten. Evt dine foreldre eller barn kan flytte inn og du får samme fordel tror jeg (usikker på reglene her altså).

Det kan fort være her hele fortjenesten ved utleie av leiligheten ligger, dvs i verdistigning. Dersom den beskattes med 46,5% er mye borte i skatt.