Advokaten har skrevet feil

[Simen1]

En takstmann. Bruk søkestrengen takstmann på gule sider på ditt hjemsted.

 

Det er en grunn til at meglere bruker ord som er til forveksling og forvirring. Det er veldig få meglere som er utdannet og godkjent til å ta en verditakst. Derfor tar de "verdivurdering" og gir det "prisantydning" i stedet for. Det er forsåvidt også ulike typer offisielle takster som byggteknisk takst, skadetakst osv, men det er altså verditakst du skal spørre etter.

[Herr Brun]

 

Jeg kom på noe annet i denne forbindelse:

 

Dersom jeg ønsket å få inn noen til å foreta en verdivurdering av leiligheten, kunne B nektet dette?

 

Anonymous poster hash: 203cb...a40

 

Nei, ikke så lenge du fortsatt faktisk eier 35 %. 

[Herr Brun]

Jeg er for øvrig uenig med Simen. Verdivurdering fra (flere) megler(e) er å foretrekke foran verditakst. Alternativet til at medeier kjøper deg ut er salg. Ved et salg er det sentrale spørsmålet hva markedet er villig til å betale, ikke hva en eller annen tekniker mener boligen er "verd". Meglere jobber med salg av boliger, og er dermed de nærmeste til å vurdere hva boligen vil bli solgt for.  

 

I tillegg er du best tjent med å bruke meglers verdivurdering, fordi de ofte er mer offensive enn takstmenn. Og du ønsker en høyest mulig pris. 

[Dragen]

Vil ikke det være bedre å si at takst er en teoretisk verdivurdering for markedet, mens prisantydning er en reell verdivurdering for markedet?

[Simen1]

Nei, begge deler er ment å reflektere det reelle markedet, men takst er litt mer grundig da boligen sjekkes bedre for eventuelle feil som potensielt kan slå tilbake på selger senere. For eksempel råteskader, skadedyr, konstruksjonsfeil, ting som bryter med brannforskrifter etc. Verdivurdering er bare en ukvalifisert person som gjør en kjapp vurdering ut fra prisendringer lokalt og et kjapt overblikk over boligen. En verditakst inkluderer det samme, men er så mye mer.

 

Jeg vil gjøre en analogi. En meglers verdivurdering og en takstmanns verditakst har omtrent samme faglige differanse som en polsk kokk som settes til snekkerarbeid vs en norsk snekker med fagbrev. Du kan være heldig med kokken og få godt utført snekerarbeid, på samme måte som en megler kan være heldig å treffe godt med verdivurderingen sin. Jeg tror det også er noen juridiske forskjeller uten at jeg har satt meg inn i hva det går ut på. Antagelig noe med at hvis takstmannen bommer grovt eller overser ting som i ettertid blir et problem for selger så kan man kreve regress hos takstmannen, mens en meglers verdivurdering er "en finger i lufta" helt uten ansvar.

 

Eller mulig det er en bedre analogi å søke råd hos en venn vs en profesjonell på sitt fagfelt.

Endret 9. august 2018 av Simen1

[krikkert]

Sameigelova § 2 etablerer at hovedregelen med to eiere er 50/50, og det er den som hevder noe annet som må bevise dette. Det skal faktisk en viss mengde bevis til også.

[AnonymDiskusjon]

Vi er ikke uenige om hvem som eier hva. Det har alltid vært enighet i at andelen er 65/35, og at det i tillegg er fastslått ved dom da vi vant budrunden i 2016 mens den fortsatt lå til salgs under tvangsalg. Så det er ingen uenigheter der.

 

Nå tenker jeg å svare advokat noe lignende som:

"Da min eierandel i leiligheten ligger på 35% av leilighetens verdi (uavhengig i hvem som har betalt hva), som i dag utgjør 599475  kroner, så er det uaktuelt for meg å gå 587451 kroner i tap, enn om jeg kunne solgt min andel på det offentlige markedet. Min første prioritet nå er derfor å få en ny verdivurdering av leiligheten, og jeg kontakter derfor tre eiendomsmeglere for å finne best mulig pris utifra dette, så tar vi det derfra."

 

 

Underskrevet med mitt navn.

 

Jeg har jo tenkt veldig på dette gjennom natten, og ved ett tidspunkt fikk jeg en sånn "vent litt. B vil betale meg 12024,48 kroner, mens jeg kan selge min andel på 599475 kroner på det åpne markedet" - opplevelse. Eventuelt kan man si at B vil gi meg 1024 kroner. Dette er uten at B kjøper mine lån, slik jeg har forstått det, og da sitter jeg fortsatt igjen med lån som må nedbetales.

 

Evt kan jeg svare at dersom B vil overta lånene som er igjen på min del av leiligheten på totalt 599475 kroner, så er B velkommen til det, uten at B trenger å betalte meg tilbake en eneste krone fra tiden som er gått.

 

Men alt dette er jo for godt til å være sant, da B ikke forstår at det andre lånet som er i leiligheten, faktisk er en del av verdien til leiligheten, hvilket jeg fikk bekreftet da jeg snakket med advokat i går.

 

Anonymous poster hash: 203cb...a40

[Herr Brun]

Jeg skjønner virkelig ikke hva det er du mener med at du skal gå 587 451 kroner i tap. Det er jo både felles lån på leiligeheten, og du har et særlån som må dekkes før du får ut kontanter. Hvordan vet du at du kan selge andelen din for 599 475 kroner på det åpne markedet?

 

Jeg tror advokaten forutsetter at B skal ha ansvar for felles lån, og at ditt særlån skal tilbakebetales med din andel av eiendomsverdien. Du får ikke solgt en beheftet bolig i markedet, så ved salg vil all gjeld bli tilbakebetalt (eller refinansiert).

Endret 10. august 2018 av Herr Brun

[AnonymDiskusjon]

Etter å ha snakket med advokat ønsker B ikke å dekke lånet som er mitt, eller særlånet som du så fint kaller det (man blir smartere for hver dag som går). B ønsker kun at jeg skal få tilbake min del av de 12024 kronene jeg har brukt på å nedbetale lånet. Samtidig har B hatt utlegg på omlag 11000 kroner på min del av lånet, i det tidsrommet B har bodd der 100%, samt nektet å gi meg tilgang til leiligheten. Med andre ord er mellomlegget der på 1024 kroner. B ønsker, slik jeg har forstått det, at jeg skal overta lånene som er igjen på leiligheten til meg, men se bort fra de 11000 kronene jeg skylder henne, mot at jeg får de 12024 kronene tilbake. B forstår ikke at det andre lånet også er en del av leiligheten, noe jeg har fått bekeftet fra advokaten, som heller ikke var klar over dette. 

 

Det er ikke en stor leilighet. Verdien på den da vi overtok ved tvangssalg var 1 300 000 kroner. Vi kjøpte den for 1 150 000 kroner. B gikk inn med 300 000 i EK, og resten var et lån. Den ble senere pusset opp for 300 000 kroner (det var mindre enn dette, men B hevder det var dette beløpet. Uansett er det flisespikkeri. Jeg mener vi pusset opp for 180 000). Sist prisantydning i juni 2017 lå på 1 500 000.

 

Mitt særlån, i denne leiligheten, er som nevnt i underkant av 600 000. B sitt tilbud i brevet fra advokaten, er å gi meg 12024 kroner, og så skriver jeg leiligheten over på B. B vil og fjerne seg som kausjonist fra det andre lånet (som B ikke skjønner er en del av lånet på leiligheten, og B er heller ikke kausjonist).

 

Så jeg føler meg litt som David mot Goliat akkurat nå.

 

 

Anonymous poster hash: 203cb...a40

[krikkert]

Du krever vel husleie av B for at B benytter seg av hele leiligheten til tross for at hun bare eier halve..?

[Compoundinterest]

Ut fra det som er sagt synes det avtalt at B ytet vederlag for leie i form av overtakelse av betjening av OPs gjeld - 1503 kr/mnd. Det er denne betjeningen/leien B ikke lenger ønsker å betale.

 

Edit:

Om jeg forstår deg riktig så var kjøpesummen 1.150.000. Egenkapital fra B 300.000. Felles lån 850.000; et lån dere har betjent pro rata (35 % for din del).

I tillegg har B brukt 300.000 kroner ifm, oppussing (du mener det var 180.000).

Du har et billån med pant i boligen på 314.000 kr som du har betjent fult ut.

Kan derfor ikke se at du har særgjeld på mer enn de 314.000 kr.

 

Din verdi:

(Verditakst/verdivurdering-300.000-300.000/180.000(avhengig av hva som faktisk ble betalt for oppussing)-restlånet)*0,35

Restlånet er her det lånet som ikke tilskrives ditt innbakte billån.

Billånet vil du fremdeles hefte for, slik at du trolig ender opp med å skylde B et sted mellom 150.000 og 300.000 kr, avhengig av hva markedsverdien blir vurdert til.

Endret 10. august 2018 av Compoundinterest

[Herr Brun]

Det høres veldig ut som du trenger en advokat selv.

[Illus]

Dersom jeg forstår tallene dine rett. Du har ikke helt kontroll over tall og begreper (Bl.a. så sier du at din del av lånet som du betaler på er 314k, men i neste avsnitt sier du at lånet ditt er i underkant av 600k??)

 

Jeg hopper over alle bagateller og setter opp de store tallene her:

Kjøpesum: 1150000

Oppussing: 300000

Totalt: 1450000

Av dette står A (du) for et topplån som opprinnelig var 35% av kjøpesum - 402500

B (din venninne) står for hovedlån 747500 + oppussing 300000 - 1047500

 

Jeg antar at dere har betjent hver deres del av lånet for å tilfredsstille eierbrøken. Hva dere har betalt ned (renter og avdrag) fram til nå er uvesentlig så lenge dere kun har betjent deres eget lån. Din del av avdrag på ditt lån (1503,-) som B betalte når hun disponerte leiligheten 100% anser jeg som grei husleie til deg i perioden og neglisjeres helt.

 

Det du ikke har fortalt noe om er hvordan dere har betjent husleie og faste utgifter (strøm, tv, internett ++). Men jeg antar dette er betalt iht. det dere er blitt enige om. F.eks. 50/50 når dere begge har bodd der.

 

Du snakker også om 12024 kroner som du skal ha betalt på "resterende". Hva er resterende ? A eller B sitt lån ? Det er uansett et lite beløp så jeg ser bort i fra dette inntil du har avklart.

 

Dersom dere får en verdivurdering på 1900000 så har dere en gevinst på 450000. A sin del av overskuddet er 157500 og B sin del av overskuddet er 292500

 

Det betyr at dersom du skal kjøpe ut B så må du hoste opp 1340000. Dersom B skal kjøpe ut deg må hun hoste opp 560000. Dersom B overtar din del av lånet (som nå er på 314000) så må hun kun hoste opp 246000.

 

Med alle mulige forbehold da det ikke er lett å følge alle tallene dine.

 

PS: Det kan argumenteres med at B skal ha mer enn 65% av overskuddet i og med at hun fullfinansierte oppussingen som kan ha økt verdi/gevinst på leiligheten. Men det kommer helt an på hva dere har pusset opp. Det er ikke all oppussing som nødvendigvis går i pluss i kroner og ører, men som kan gjøre den mer lettsolgt f.eks. Det kan jo også hende at du utførte selve oppussingen og at hun finansierte materiell etc.

Endret 10. august 2018 av Illus

[Dragen]

Det er heller ikke første tråd om saken.

[Herr Brun]

Det er heller ikke første tråd om saken.

Ikke?

[Dragen]

Femte eller sjette, tror jeg. Nesten umulig å finne de andre, siden hun bruker anonym.

Endret 11. august 2018 av Dragen

[AnonymDiskusjon]

Jeg er ikke uenig i at jeg trenger en advokat selv, men jeg er en alenemamma som lever på minstelønn, og har fått avslag fra jussformidlingen om saken. Vet ikke hva annet jeg kan gjøre. Skal også nevnes at jeg har pådratt meg en del gjeld siden høsten, etter alt jeg var gjennom med NAV, og at sosionom på NAV nå forsøker å forhandle om billigere renter på èn gjeld jeg ikke hadde tillatelse til å nedbetale mens dette var på det verste i høst.

 

Ja, det stemmer at jeg har postet om saken før, men nå har omstendighetene endret seg, derav ny tråd. Jeg har heller ikke energi til å finne igjen gamle tråder. Men godt observert at en kjenner igjen emnet fra tidligere! Kudos!

 

Kan nevne dette:

* I de 3 månedene jeg disponerte leiligheten, brukte jeg den mindre enn avtalt: 35%. Men jeg skulle opprinnelig bruke den 35%, som er det tidsrommet barna bor hos sin far, og jeg ønsket å bruke den tiden til å bo nærmere skolen min. Totalt har jeg sovet 7 netter i leiligheten, fra jeg kjøpte den i september 2016 - august 2017

 

* Jeg har vært med på mye av oppussingen, og ønsker selvsagt å få noe igjen for dette, men dette er ikke noe jeg har lagt meg så mye oppi.

 

B har lagt ut 12024 kroner for min del av lånet i den tid jeg ikke har bodd der, siden august 2017. Planen var at jeg skulle vende tilbake til leiligheten når alt ordnet seg med skolen og NAV, men det var ingen fastsatt tid på dette. Jeg har derimot blitt nektet tilgang til leiligheten fra midten av desember, og selv om jeg fremdeles har nøkler til leiligheten, så har jeg respektert dette ønske. Jeg har ikke vært i, eller nær leiligheten siden august 2017. Jeg mener derfor at siden jeg er blitt nektet tilgang, så skal jeg kun betale tilbake den perioden jeg ikke bodde der (frivillig) fra august - desember 2017. Dette er allikevel bare snakk om veldig lite penger. 1503 kroner utgjør også en del av fellesutgiftene jeg skulle betalt. TV-abonnement hadde vi ikke.

 

Om noen vet om en bra og/eller en særdeles billig advokat i Bergensområdet som vet noe om emnet, så tar jeg gjerne imot forslag. 

Anonymous poster hash: 203cb...a40