Advokaten har skrevet feil

[AnonymDiskusjon]

Jeg eier en leilighet sammen med noen andre. Denne personen ønsker nå å få meg ut av leiligheten, og har gått via advokat for å få dette til (enda jeg har sagt at jeg er villig til å bli kjøpt opp)

 

Jeg har fått brev fra advokat, og på beløpet står det 11 0000. Jeg har gått uti fra at det står 110 000 kroner, da dette har vært mer realistisk ift mine forventninger av forhandlingen. Jeg ringte advokat om noe annet, og nevte de 110 000 kronene. Da svarte advokat med at det -skulle stått-, 11 000.

 

Kan jeg da forhandle med 110 000 kroner, eller er det useriøst av meg å ta utgangspunkt i 11 000, siden jeg ble informert om dette fra advokat?

 

Anonymous poster hash: 203cb...a40

[ilpostino]

Hvordan har dere klart å komme frem til så forskjellige summer?

[Alohomora]

Det hørtes ut som en veldig liten sum for å bli kjøpt ut av en leilighet.

 

Hadde nok snakket med den/de andre som eier leiligheten for å høre hvordan de kom frem til 11 000. Og hvis ikke du vil ta det kan det vel ikke være vanskeligere enn å si nei.

[krikkert]

Avtaleloven § 32:

Den, der har avgit en viljeserklæring, som ved feilskrift eller anden lignende feiltagelse fra hans side har faat et andet indhold end tilsigtet, er ikke bundet ved erklæringens indhold, hvis den, til hvem erklæringen er avgit, indsaa eller burde indse,2 at der forelaa en feiltagelse.

Sagt på litt mer moderne norsk: Den som har gitt uttrykk for sin vilje (i form av et tilbud eller en aksept) er ikke bundet av feilskrift eller andre lignende feiltakelser, hvis mottakeren av viljeserklæringen forsto eller burde forstått at erklæringen inneholdt feil.

 

Bare tallet "11 0000" er ikke nok. Det må settes i sammenheng med brevets øvrige innhold og situasjonen ellers.

 

Du kan ikke fortsette forhandlinger basert på 110 000,- kr. Avslår du dette tilbudet (eller oversitter tilbudsfristen, eller andre forhold gjør at tilbudet ikke lenger er bindende for avsender, herunder om dette ikke er et tilbud i det hele tatt) har du ikke krav på at tilbudet binder forhandlingene for øvrig.

[Illus]

Din andel er et rent matematisk regnestykke. Regner med advokaten har lagt ved dette regnestykket for å vise hvordan han kom fram til 11000 ? Så får du sammenligne det med ditt regnestykke som viser at det skal være 110000 og finne ut hvem av dere som er på bærtur. Mest sannsynlig så er begge parter på bærtur og den reelle verdien ligger et sted i mellom.

 

Hva du tror og mener at din andel er verdt er det ingen som bryr seg om. Her er det kun snakk om hva dere betalte for leiligheten og hvor mye den har økt/minket i verdi fram til nå. Det er sikkert tilsvarende leiligheter i samme området som er solgt nylig som man kan ta utgangspunkt i.

Endret 9. august 2018 av Illus

[AnonymDiskusjon]

Fordi jeg ikke hadde bruk for leiligheten en stund, og da foreslo vedkommende (aka B) å betale min del av lånet på 1503 kroner i måneden, frem til jeg kunne bruke den igjen. Dette ble jeg med på, og det var i august 2017. Fra august til november 2017 ble vedkommende psykisk syk med vrangforestillinger, og mener det at jeg nå ikke har krav på noen ting i leiligheten.

 

Jeg vet jo at jeg bare kan selge, men vedkommende ønsker ikke dette, og fordi jeg ikke ønsker at vennen min skal hoppe utfor ei bru (vedkommende sliter med selvmordstanker og har flere forsøk bak seg), så prøver jeg å unngå dette.

 

Litt matte:

Vi kjøpte leiligheten for 1150 000. Vedkommende hadde en EK på 300 000, mens jeg var student og hadde ingen EK, men jeg hadde inntekt, og gikk derfor inn med det. Deretter ble det brukt 300 000 på leiligheten fra B sin EK, fordi leiligheten var et renovasjonsobjekt. (Kan nevnes kjapt at EK til B var arv etter et familiemedlem som døde).

Mai 2017 fikk vi verdiantydning på 1 500 000, og det var like etter dette jeg ikke skulle bruke leiligheten på en stund. I mai 2018 ble en lignende leilighet i nabolaget (mindre enn vår), solgt for 1 900 000 kroner. Så det har vært en formidabel prisstigning i området.

 

Lånet på leilighet i dag er på totalt 1047204 kroner. 314 000 kroner av dette er mitt (et lån tatt opp til bil, som er bakt inn i leiligheten, som jeg har betalt alle avdragene på siden det ble tatt opp). Det resterende lånet har jeg betalt 12024 kroner på, mens B har betalt resten. Jeg vet og at moren til B betalte ned 80 000 kroner av lånet plutselig, dersom noen ser et hull i mattestykket).

 

Så ja, da ga det mer mening at b vil kjøpe meg ut for 110 000 kroner?

 

Hodet mitt er nå fullt av tall og regnestykker som ikke gir mening. Jeg får ikke noe til å gå opp, og jeg ANER ikke hva jeg skal svare advokaten til B. Jeg vet uansett at det ikke skjer at jeg skal blir kjøpt ut av leiligheten for 12 024 og kroner.

Anonymous poster hash: 203cb...a40

[Herr Brun]

Din andel er et rent matematisk regnestykke. Regner med advokaten har lagt ved dette regnestykket for å vise hvordan han kom fram til 11000 ? Så får du sammenligne det med ditt regnestykke som viser at det skal være 110000 og finne ut hvem av dere som er på bærtur. Mest sannsynlig så er begge parter på bærtur og den reelle verdien ligger et sted i mellom.

 

Hva du tror og mener at din andel er verdt er det ingen som bryr seg om. Her er det kun snakk om hva dere betalte for leiligheten og hvor mye den har økt/minket i verdi fram til nå. Det er sikkert tilsvarende leiligheter i samme området som er solgt nylig som man kan ta utgangspunkt i.

Tull og vas. Matematikken er den klart enkleste delen av dette, men man kan helt fint være uenig i alle mulige premisser for regnestykket. Eierandel er ikke et rent matematisk spørsmål. Hva som ble betalt for leiligheten er heller ikke særlig relevant, spørsmålet er hva den er verd nå. 

[AnonymDiskusjon]

Det var satt opp et regnestykke på dette tidligere, og da ga det mer mening. Regnestykket var utregnet av både bank og økonomisk rådgiver fra NAV, og da lå vi nærmere 110 000 kroner. Finner dessverre ikke det papiret akkurat nå, irriterende nok. Jeg har en svær perm med alle kvitteringer, avtaler og kontrakter fra hele dette her, men akkurat det papiret greier jeg ikke å finne.

Anonymous poster hash: 203cb...a40

[Herr Brun]

Å komme frem til eierandel når den ene parten bidrar med egenkapital og den andre med betjening av lån er svært vanskelig. Derfor bør man avtale det når man kjøper. Det er en rekke måter å argumentere på. Først og fremst: Hvem har betjent lånet som ble tatt opp for å kjøpe leiligheten? 

 

Fremgangsmåten her er først å bli enige om hvor stor eierandel du har (som altså på ingen måte er en rent matematisk øvelse), deretter å bli enige om hvor mye leiligheten er verd. Så trekker man fra fellesgjeld. Av nettobeløpet skal du ha din andel basert på eierandel. Fra dette igjen trekker du din særgjeld. 

 

Hva har motpartens advokat skrevet om dette? 

 

Alternativet er at du tar ut søksmål for å avgjøre hvor stor andel du eier. Jeg tipper dere da vil klare å bli enige om verdien av leiligheten, men hvis ikke må du begjære tvangsoppløsning av sameiet, som betyr tvangssalg av leiligheten (hvor din medeier har mulighet til å by).  

[Herr Brun]

 

Det var satt opp et regnestykke på dette tidligere, og da ga det mer mening. Regnestykket var utregnet av både bank og økonomisk rådgiver fra NAV, og da lå vi nærmere 110 000 kroner. Finner dessverre ikke det papiret akkurat nå, irriterende nok. Jeg har en svær perm med alle kvitteringer, avtaler og kontrakter fra hele dette her, men akkurat det papiret greier jeg ikke å finne.

 

Anonymous poster hash: 203cb...a40

 

Har du i denne permen en avtale mellom dere hvor dere blir enige (eller forutsetter) hvor stor eierandel hver av dere har? 

[AnonymDiskusjon]

Dersom jeg får inn en ny eiendomsmegler og får ny prisantydning, hva vil dette ha å si for regnestykket?

 

Er det noen som vil komme med et eksempel med noen tall? Eierandelen vår er 65/35,

Anonymous poster hash: 203cb...a40

[Herr Brun]

 

Dersom jeg får inn en ny eiendomsmegler og får ny prisantydning, hva vil dette ha å si for regnestykket?

 

Er det noen som vil komme med et eksempel med noen tall? Eierandelen vår er 65/35,

 

Anonymous poster hash: 203cb...a40

 

Hvor kommer eierandelen fra? Har dere avtalt dette? og er det du som eier 65 eller 35? 

[AnonymDiskusjon]

Eierandelen er fastsatt i statens kartverk og i lånepapirene (så i grunn er det to forskjellige beløp, men vi har kun tatt utgangspunkt at jeg har 35% av lånet).

Anonymous poster hash: 203cb...a40

[Simen1]

Er eierandelene 65/35 tinglyst eller avtalt skriftlig? I så fall er den variabelen ute av regnestykket. Edit: Da er den variabelen ute av regnestykket. De låneavdragene B har lagt ut for deg må du betale tilbake til B. Billånet (samt betalte avdrag på det) må du også betale ut.

 

Ellers så anbefaler jeg å ta en skikkelig verditakst fra noen med rette kompetanse til det. Ikke en meglers vage og muligens dårlige, antydninger eller vurderinger. Meglere er ikke takstmenn men selgere.

Endret 9. august 2018 av Simen1

[Herr Brun]

Tinglyste dokumenter er ikke nødvendigvis avgjørende, men i denne situasjonen kaster det godt lys over hva dere mente skulle være riktig eierbrøk, fordi 65/35 er ganske spesifikt (i motsetning til enten fullt eierskap til den ene eller 50/50, som i større grad kan argumenteres vekk med "dette tenkte vi ikke på). Men normalt skulle jo din eierbrøk vært lavere enn din betjening av gjelden, fordi den andre eieren spyttet inn egenkapital. Det kan advokaten bruke for å argumentere for at du egentlig eier mindre enn 35 %. Alternativt innebærer det at hans egenkapital må hensyntas på en annen måte enn økt eierbrøk. I praksis ved at den trekkes fra hans andel av salgssummen. 

 

Den beste løsningen for deg vil være følgende: 

 

Du eier 35 %. Eiendommen verdsettes til 2 millioner (enklere å regne med, men du kan relativt enkelt endre tallet senere). Det hefter 700 000 i felles gjeld (som skal fordeles 65/35) samt 300 000 av din gjeld. Nettoverdien som skal fordeles før fradrag av din gjeld er dermed 1,3 millioner. Men av dette skal han først ta ut 300 000 forlodds (hans innskutte kapital). Det betyr at nettoverdien som skal fordeles er 1 million. Av dette før du 350 000. Fra dette trekkes dine 300 000 i gjeld. Det betyr at du har krav på 50 000. 

 

Dette er med runde tall som er noe fordelaktige for deg. I tillegg er det ikke tatt med renter på hans forlodds krav. Det har han sannsynligvis krav på, i alle fall alminnelig bankrente. Hvordan du har kommet fram til 110 000 lurer jeg derfor veldig på. 

Endret 9. august 2018 av Herr Brun

[Illus]

Tull og vas. Matematikken er den klart enkleste delen av dette, men man kan helt fint være uenig i alle mulige premisser for regnestykket. Eierandel er ikke et rent matematisk spørsmål. Hva som ble betalt for leiligheten er heller ikke særlig relevant, spørsmålet er hva den er verd nå. 

 

Tjaa.. ut ifra din siste post så står jeg ved mitt utsagn fullt og helt

[Herr Brun]

Tjaa.. ut ifra din siste post så står jeg ved mitt utsagn fullt og helt

Men du hadde altså ikke faktisk grunnlag for påstanden din når du fremsatte den. Informasjonen om at eierbrøk var avtalt kom nemlig etter ditt innlegg. Eierbrøken er da heller ikke et "matematisk regnestykke", men et tall. Og hvordan man kommer frem til dette tallet er ikke et matematisk regnestykke, men en rettslig vurdering (som i fravær av avtale vil være komplisert og usikker, med unntak av de åpenbare 50/50-tilfellene). 

 

En ødelagt klokke slår tross alt også riktig to ganger om dagen. 

Endret 9. august 2018 av Herr Brun

[Herr Brun]

TS: Vedlagt er et enkelt regneark hvor du kan taste inn det dere blir enige om vedrørende verdi, samt presise tall for felles lån, hans egenkapital (evt. tillagt rente) og din særgjeld. I B10 får du da et tall som er hvor mye penger du skal ha. Cellene som er merket med rødt bør ikke endres. 

Enkelt regneark boligverdi.xlsx

[AnonymDiskusjon]

Er eierandelene 65/35 tinglyst eller avtalt skriftlig? I så fall er den variabelen ute av regnestykket. Edit: Da er den variabelen ute av regnestykket. De låneavdragene B har lagt ut for deg må du betale tilbake til B. Billånet (samt betalte avdrag på det) må du også betale ut.

 

Ellers så anbefaler jeg å ta en skikkelig verditakst fra noen med rette kompetanse til det. Ikke en meglers vage og muligens dårlige, antydninger eller vurderinger. Meglere er ikke takstmenn men selgere.

 

Låneavdragene B har lagt ut er på i underkant av 15 000 (B tror det er 11 000, derav hvor dette tallet kommer fra), og alle avdragene på billånet har jeg betalt månedlig.

 

Så må jeg understreke: Det er IKKE et billån. Det er huslån med topplån, bakt inn i leiligheten. Evt så er det en del 2 av lånet som er i leiligheten, som jeg har tatt 100% fullt ansvar for.

 

Hvem tar skikkelig verditakst, om ikke en megler?

 

Anonymous poster hash: 203cb...a40

[AnonymDiskusjon]

Jeg kom på noe annet i denne forbindelse:

 

Dersom jeg ønsket å få inn noen til å foreta en verdivurdering av leiligheten, kunne B nektet dette?

Anonymous poster hash: 203cb...a40