Utleggspant i ideell andel

[AnonymDiskusjon]

Min eks og jeg eier hus sammen etter samlivsbrudd. Jeg bor per i dag i huset.

 

Nå har det seg slik at han, etter bruddet, har fått ikke mindre enn 7 utleggspant på tilsammen 1 mill+ på sin andel av boligen. Jeg lurer på følgende i forbindelse med dette:

 

- utleggene er på høyere beløp enn verdien på boligen minus lån. Skulle namsmann tatt hensyn til dette ved utlegg?

 

- dersom boligen bå blir solgt, dekker de hans utlegg med min andel?

 

- dersom boligen går til tvangsdekning og jeg går med på frivillig salg av min andel, vil tvangsfullbyrdelsen gjelde kun hans andel og min blir solgt på «vanlig vis», eller er et hele å regne som et tvangssalg?

 

- hvor stor er sjansen for å få solgt med pantene? De følger jo eiendommen, ikke person. Kjøper vil da kjøpe bolig med pant og fare for tvangssalg?

 

- kan kreditor/namsmann trekke tilbake pant da de er vesentlig høyere enn hans andel?

 

Jeg hadde jo en plan om å sitte med en egenkapital når bolige blir solgt (ca 1 mill), men nå er jeg redd for at jeg blir sittende med null og niks.

 

Noen som vet reglene på dette?

 

Anonymous poster hash: 084c4...b3c

[Herr Brun]

Kort fortalt, og med forbehold om at du er reell eier av din andel:

 

At eiendommen er overbeheftet er ikke i veien for utleggspant. Det er i veien for tvangssalg som begjæres av de med dårlig prioritert.

 

Hvis dere ikke blir enige med hverandre og med kreditorene om en løsning i minnelighet, vil først hans andel bli solgt på tvangssalg. Så vil kjøperen av hans andel kunne begjære tvangsoppløsning av sameiet, som fører til tvangssalg av hele boligen. Din andel av kjøpesummen vil bare gå til å dekke heftelser på din andel, men merk at du sannsynligvis står ansvarlig for hele boliglånet. Du risikerer derfor å betale for mer enn halvparten av boliglånet. Men det er begrensninger i bankens adgang til å si fra seg sikkerhet i hans halvpart, så vesentlig mer enn halvparten bør du i utgangspunktet ikke trenge å betale. Du trenger ikke å betale for hans særkreditorer (utleggstakere) med din andel av boligen/kjøpesummen. (Med mindre det er et vilkår for en minnelig løsning)

 

Ved tvangssalg vil vanligvis prisen bli lavere enn ved frivillig salg. Dersom du har økonomi til å by på din manns andel av boligen er dette en fordel for deg. Hvis ikke er det en ulempe for deg når sameiet tvangsoppløses og hele boligen tvangsselges.

 

Den beste løsningen for alle involverte er sannsynligvis at hele boligen selges frivillig, eventuelt til deg. Da må man imidlertid på forhånd ha en avtale med alle utleggskreditorer. Det kan være en idé med konkurs, gjeldsforhandlinger eller gjeldsordning for din mann. Da kan man forhandle med én part (konkursboet) i tillegg til banken og hverandre, heller enn mange (utleggskreditorene). Det kan imidlertid koste noe, så om det er en realistisk løsning vet jeg ikke.

[AnonymDiskusjon]

Kort fortalt, og med forbehold om at du er reell eier av din andel:

 

At eiendommen er overbeheftet er ikke i veien for utleggspant. Det er i veien for tvangssalg som begjæres av de med dårlig prioritert.

 

Hvis dere ikke blir enige med hverandre og med kreditorene om en løsning i minnelighet, vil først hans andel bli solgt på tvangssalg. Så vil kjøperen av hans andel kunne begjære tvangsoppløsning av sameiet, som fører til tvangssalg av hele boligen. Din andel av kjøpesummen vil bare gå til å dekke heftelser på din andel, men merk at du sannsynligvis står ansvarlig for hele boliglånet. Du risikerer derfor å betale for mer enn halvparten av boliglånet. Men det er begrensninger i bankens adgang til å si fra seg sikkerhet i hans halvpart, så vesentlig mer enn halvparten bør du i utgangspunktet ikke trenge å betale. Du trenger ikke å betale for hans særkreditorer (utleggstakere) med din andel av boligen/kjøpesummen. (Med mindre det er et vilkår for en minnelig løsning)

 

Ved tvangssalg vil vanligvis prisen bli lavere enn ved frivillig salg. Dersom du har økonomi til å by på din manns andel av boligen er dette en fordel for deg. Hvis ikke er det en ulempe for deg når sameiet tvangsoppløses og hele boligen tvangsselges.

 

Den beste løsningen for alle involverte er sannsynligvis at hele boligen selges frivillig, eventuelt til deg. Da må man imidlertid på forhånd ha en avtale med alle utleggskreditorer. Det kan være en idé med konkurs, gjeldsforhandlinger eller gjeldsordning for din mann. Da kan man forhandle med én part (konkursboet) i tillegg til banken og hverandre, heller enn mange (utleggskreditorene). Det kan imidlertid koste noe, så om det er en realistisk løsning vet jeg ikke.

Jeg har ingen mulighet til å kjøpe min eks ut. Dessverre har jeg ikke rukket å tinglyse den avtalen han og jeg kom frem til ved bruddet: at jeg eier alt over hans til en hver tid andel av boliglånet. Fryktelig dumt, men dette betyr at han kun har mulighet til å dekke inn 500k til pantehavere ved salg. Det vil derfor stå igjen en del pant på en ideell andel.

 

Anonymous poster hash: 084c4...b3c

[krikkert]

1) Nei. Det er kun hvis det er åpenbart at andelen er overbeheftet at namsmannen vil unnlate å ta utlegg.

 

2) Nei. Det er kun hans andel det er tatt utlegg i, og det er kun hans andel av salgssummen som skal betjene dette. (Det som kan være lurt av deg er å la dem tvangsselge hans andel, kjøpe den billig uten heftelser, og så selge med fortjeneste sammen med din andel.)

 

3) Du bør aldri samtykke til tvangssalg av hele eiendommen under ett uten å konferere med en profesjonell rådgiver. Da tvangsselges også din andel, og det betyr at du også rammes av alle ulempene med tvangssalg, herunder risikoen for lav pris. Du bør heller se på om alt. 2 er noe for deg.

 

4) Pant følger eiendommen, men gjeld følger personen. I et tvangssalg slettes alle pant i salgsobjektet (den ideelle andelen eller eiendommen) med mindre kjøper aksepterer ansvar for dem, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 11-31 fjerde ledd. Pantene/gjelden innfris så langt kjøpesummen rekker, ut over det faller de bort.

 

5) Kreditor kan, men vil i praksis aldri.

[krikkert]

PS: Det vanlige er at tvangssalg i ideell andel selges for ned i en tredjedel av markedsverdi for andelen av eiendommen som helhet. Så ikke vær så sikker på at du ikke kan kjøpe ut eksen din.

[Tor C]

Ad det Krikkert kommenterte så minne om at det er du som må kjøpe tidligere samboers andel for dette skal komme spesielt heldig ut. Hadde det vært meg ville jeg gjort alt i min makt for å skaffe tilveie kapitalen nødvendig. Hvis andre kjøper den står du i fare for at det kommer en luring som kjøper andelen billig, og bruker et par måneder på å oppløse sameiet, fremtvinge nytt tvangssalg, og cashe ut. Tvangsalg av en hel eiendom gir en helt annen pris enn av bare en andel. 

[AnonymDiskusjon]

Jeg har null sjans for å kjøpe han ut etter at jeg ble syk oc mistet jobben. Har alt for lav inntekt og alt for mange barn for å få noe som helst lån, også fra husbanken har jeg fått avslag.

 

Men. Slm en løsning. Kan feks mine foreldre kjøpe ut hans ideelle andel for hans del av lånet, eller må alle kreditorer akseptere dette? Jeg har en avtale datert kort tid etter bruddet som diet at han kun eier verdi av boligen lik hans beløp på lånet.

 

Anonymous poster hash: 084c4...b3c

[krikkert]

Det er kun tvangssalg eller aksept fra samtlige kreditorer med utlegg som vil fjerne utleggene.

 

Avtalen deres får ikke rettsvirkning overfor hans kreditorer hva gjelder muligheten til utlegg i eiendommen før den er tinglyst.

[Tor C]

I et tvangssalg så vil andelen i utgangspunktet tilbys på det åpne markedet. Det er derfor ingenting i veien for at dine venner, foreldre eller søsken legger inn bud. Hvis budet ikke aksepteres, og det går for lang tid så går andelen på auksjon. Da får man ofte en lavere pris, men da har det ofte gått lang tid, med alle ulempene dette medfører. Du må jo fortsatt betale mange utgifter, og har ingen garanti for at du får disse pengene tilbake. Fordelen er at du kan kjøpe for en lavere pris. 

 

 

Når det er andre heftelser så er det totalen det er snakk om, ikke bare hans andel av lånet. Det er nok vanskelig i praksis å endre eierbrøken når andelen er overbeheftet fordi han da i praksis "selger" samme tingen to ganger.  

[AnonymDiskusjon]

I et tvangssalg så vil andelen i utgangspunktet tilbys på det åpne markedet. Det er derfor ingenting i veien for at dine venner, foreldre eller søsken legger inn bud. Hvis budet ikke aksepteres, og det går for lang tid så går andelen på auksjon. Da får man ofte en lavere pris, men da har det ofte gått lang tid, med alle ulempene dette medfører. Du må jo fortsatt betale mange utgifter, og har ingen garanti for at du får disse pengene tilbake. Fordelen er at du kan kjøpe for en lavere pris.

 

 

Når det er andre heftelser så er det totalen det er snakk om, ikke bare hans andel av lånet. Det er nok vanskelig i praksis å endre eierbrøken når andelen er overbeheftet fordi han da i praksis "selger" samme tingen to ganger.

Nå et det jo slik at det er tvangssalg jeg ønsker å unngå. I tillegg er det ingen kreditorer som vil få gjennomført et tvangssalg. Hvert enkelt beløp er for høyt til å dekke hans andel. Huset er ikke verdt særlig mer enn lånet.

 

Anonymous poster hash: 084c4...b3c

[AnonymDiskusjon]

Det er kun tvangssalg eller aksept fra samtlige kreditorer med utlegg som vil fjerne utleggene.

 

Avtalen deres får ikke rettsvirkning overfor hans kreditorer hva gjelder muligheten til utlegg i eiendommen før den er tinglyst.

Hva hvis jeg kan vise til at uten en oppgradering, så er ikke boligen verdt særlig mer enn boliglånet?

 

Anonymous poster hash: 084c4...b3c

[krikkert]

Det koster ikke kreditorene noe å ha utlegget stående. De får antagelig ingenting hvis utlegget slettes, men det kan hende de får noe en eller annen gang i fremtiden hvis det blir stående...

[AnonymDiskusjon]

Det var det jeg var redd for. Lønnstrekk har de nok fått, men en som er sin egen arbeidsgiver og dermed skal trekke seg selv i lønn gjør nok ikke det.

 

Anonymous poster hash: 084c4...b3c

[Tor C]

Nå et det jo slik at det er tvangssalg jeg ønsker å unngå. I tillegg er det ingen kreditorer som vil få gjennomført et tvangssalg. Hvert enkelt beløp er for høyt til å dekke hans andel. Huset er ikke verdt særlig mer enn lånet.

 

Anonymous poster hash: 084c4...b3c

 

Da må du snakke med hver enkelt kreditor og få en avtale med dem. Snakk med en advokat. Det at hvert enkelt beløp, eller samlet han skylder er mer verdt enn boligen betyr ingenting i forhold til tvangssalg. 

 

Min personlige mening er at du kanskje kan få til en avtale, men da må du betale dyrt for det, og da gjerne mer enn hans andel er verdt. Går det på tvangssalg kan du (eller foreldrene dine) få kjøpt hans andel for under hva det er verdt hvis den hadde vært solgt sammen med din andel. 

 

Går det på tvangssalg så er du helt ferdig med hans problemer, og er du heldig kan du sitt igjen med hele boligen med en solid rabatt. Men pass på at du ikke uten videre akseptere at hele boligen selges samlet. 

 

Du stiller med betydelig sterkere kort hvis du har en kjøper for hånden (aka foreldre) når det går på tvangssalg før det blir lyst ut. 

[AnonymDiskusjon]

Da må du snakke med hver enkelt kreditor og få en avtale med dem. Snakk med en advokat. Det at hvert enkelt beløp, eller samlet han skylder er mer verdt enn boligen betyr ingenting i forhold til tvangssalg.

 

Min personlige mening er at du kanskje kan få til en avtale, men da må du betale dyrt for det, og da gjerne mer enn hans andel er verdt. Går det på tvangssalg kan du (eller foreldrene dine) få kjøpt hans andel for under hva det er verdt hvis den hadde vært solgt sammen med din andel.

 

Går det på tvangssalg så er du helt ferdig med hans problemer, og er du heldig kan du sitt igjen med hele boligen med en solid rabatt. Men pass på at du ikke uten videre akseptere at hele boligen selges samlet.

 

Du stiller med betydelig sterkere kort hvis du har en kjøper for hånden (aka foreldre) når det går på tvangssalg før det blir lyst ut.

Jeg kan ikke lage en avtale med hans kreditorer. Og et tvangssalg blir ikke gjennomført dersom ikke kreditorene med høyere prioritet får dekning for sitt krav eller det aksepteres dividende.

 

Jeg har tidligere vært med på et tvangssalg hvor jeg hadde sikkerhet på 150k og eide en ideell halvdel. Den gangen fikk jeg kun mine 150k og dekket lån, men ikke min ideelle andel etter salget. Derfor er jeg veldig skeptisk til at det skal være noe annerledes nå.

 

Jeg kan sikkert snakke med en advokat, og det er det jeg gjør her inne. Det er hele 2 av de som svarer i denne tråden.

 

Din personlige mening kan jeg ikke følge. Jeg har ingen myndighet til å lage en avtale med inkassatorer på vegne av min eks uten fullmakt. Denne fullmakten vil jeg aldri få. Det er en ren tilfeldighet at jeg oppdaget pantene også. De dukket opp da jeg sjekket eiendomsregisteret på jobben hvor jeg er vikar. Jeg hadde ikke visst om de om jeg ikke hadde gjort det.

 

Anonymous poster hash: 084c4...b3c

[Tor C]

Jeg kan ikke lage en avtale med hans kreditorer. Og et tvangssalg blir ikke gjennomført dersom ikke kreditorene med høyere prioritet får dekning for sitt krav eller det aksepteres dividende.

 

Jeg har tidligere vært med på et tvangssalg hvor jeg hadde sikkerhet på 150k og eide en ideell halvdel. Den gangen fikk jeg kun mine 150k og dekket lån, men ikke min ideelle andel etter salget. Derfor er jeg veldig skeptisk til at det skal være noe annerledes nå.

 

Jeg kan sikkert snakke med en advokat, og det er det jeg gjør her inne. Det er hele 2 av de som svarer i denne tråden.

 

Din personlige mening kan jeg ikke følge. Jeg har ingen myndighet til å lage en avtale med inkassatorer på vegne av min eks uten fullmakt. Denne fullmakten vil jeg aldri få. Det er en ren tilfeldighet at jeg oppdaget pantene også. De dukket opp da jeg sjekket eiendomsregisteret på jobben hvor jeg er vikar. Jeg hadde ikke visst om de om jeg ikke hadde gjort det.

 

Anonymous poster hash: 084c4...b3c

 

Jeg vet ikke om du la merke til det, så var "min personlige mening" belagt med en viss ironi... Men fortsatt en mulighet hvis du var villig til å betale mer enn andelen er verdt. 

 

 

 

Ønsker deg lykke til videre!

[AnonymDiskusjon]

Jeg vet ikke om du la merke til det, så var "min personlige mening" belagt med en viss ironi... Men fortsatt en mulighet hvis du var villig til å betale mer enn andelen er verdt.

 

 

 

Ønsker deg lykke til videre!

Jeg kan fortsatt uansett ikke inngå en avtale på vegne av andre uten en fullmakt

 

Anonymous poster hash: 084c4...b3c

[AnonymDiskusjon]

Jeg vet ikke om du la merke til det, så var "min personlige mening" belagt med en viss ironi... Men fortsatt en mulighet hvis du var villig til å betale mer enn andelen er verdt.

 

 

 

Ønsker deg lykke til videre!

Jeg kan fortsatt uansett ikke inngå en avtale på vegne av andre uten en fullmakt

 

Anonymous poster hash: 084c4...b3c

[Tor C]

Jeg kan fortsatt uansett ikke inngå en avtale på vegne av andre uten en fullmakt

 

Anonymous poster hash: 084c4...b3c

 

Det er helt uproblematisk å betale andres gjeld. 

 

Kjør ditt løp, så tenker jeg du slipper unna både tvangssalg og alle utgiftene som påløper for å holde også din andel ved like. 

[AnonymDiskusjon]

Det er helt uproblematisk å betale andres gjeld.

 

Kjør ditt løp, så tenker jeg du slipper unna både tvangssalg og alle utgiftene som påløper for å holde også din andel ved like.

Man må faktisk ha en fullmakt for å få opplyst noe som helst av en inkassator. Har en saksnummer kan en få oppgitt kontonummer/KID/beløp, men utenom det er det lite man får gjort. De vil heller ikke akseptere avdrag jeg betaler som en avtale og kan uavhengig av mine evt innbetalinger likevel sende saken til tingretten.

 

Anonymous poster hash: 084c4...b3c