Tvangssalg av bolig

[Strilen]

Kan en kreditor tvangsselge en bolig der jeg eier 50 og min far eier 50?

Er jeg og min samboer som bor der. Kan hun kjøpe opp boligen uten egenkapital med tanke på at ho bor i huset fra før?

 

Kan man overtale de til å la det ligge en stund med tanke på at vår situasjon er sånn at det er jeg som er i jobb. Ho er ufør,men vi har ett barn med utfordringer gjør at vi må bo der vi bor. Med tanke på barnehage,og at min samboer enkelt kommer seg til butikk,barnehage og lege. Hun har ikke sertifikat og alt det er i gang avstand.

 

Det er ikke sånn at eg ikke vil betale,men kan rett og slett ikke. Blir allerede trekt 5000 i mnd av namsmannen i en annen sak. De som krever tvangssalg står jo for f**n i kø og vil få til slutt. Har ikke mer enn akkurat nok å leve for. Selv med hennes inntekt så går det såvidt rundt.

Og nei, det er ikke boliglån som er misligholdt, det betales til rett tid hver mnd.

[Herr Brun]

Ja, hvis man vil kan man gjøre det. Da kjøper man først din halvdel på tvangsauksjon, så oppløser man sameiet og selger hele samlet. Man trenger ikke stå i kø og få betalt en eller annen gang i fremtiden om man ikke vil vente. Gjeldsordning kan imidlertid tvinge dem til det. Har du vurdert mulighetene for gjeldsordning? Jeg er ikke sikker på om du får det i tide, men det kan tenkes.

 

Når det gjelder om hun kan kjøpe uten egenkapital så er svaret at det kommer an på banken.

[Strilen]

Ja, hvis man vil kan man gjøre det. Da kjøper man først din halvdel på tvangsauksjon, så oppløser man sameiet og selger hele samlet. Man trenger ikke stå i kø og få betalt en eller annen gang i fremtiden om man ikke vil vente. Gjeldsordning kan imidlertid tvinge dem til det. Har du vurdert mulighetene for gjeldsordning? Jeg er ikke sikker på om du får det i tide, men det kan tenkes.

Når det gjelder om hun kan kjøpe uten egenkapital så er svaret at det kommer an på banken.

Men ingen vil bo i en bolig der andre bor. Hva vil det si å oppløse sameiet?

Og de kan da ikke sette en familie på gaten med ett barn dom har autisme og da har sine særskilte behov med tanke på hjelp fra barnehage og lege. Dom nevnt alt innenfor perfekt plassering i forhold til hvor vi bor.

[Sampson]

Men ingen vil bo i en bolig der andre bor. Hva vil det si å oppløse sameiet?

Og de kan da ikke sette en familie på gaten med ett barn dom har autisme og da har sine særskilte behov med tanke på hjelp fra barnehage og lege. Dom nevnt alt innenfor perfekt plassering i forhold til hvor vi bor.

 

Er ikke kreditornes jobb å passe på barnet deres, er deres ansvar det. 

Og om sameiet oppløses og boligen selges, så bor det jo ingen der lenger. Står litt om sameie oppløsning her, finnes sikkert en bedre kilde på det dog. http://jusinfo.no/index.php?site=default/721/2146/2167/2178

[aklla]

Du kan også lese litt om det her: https://e24.no/privat/bolig/tingretten-tvangsselger-halvparten-av-en-leilighet/23947395

Så vidt jeg forstår kan ny eier etter tvangssalget enten flytte inn sammen med dere eller få hele boligen solgt..

 

Ellers er det jo bare å ta opp problemstillingen med banken, de kan gi svar på om din samboer kan kjøpe seg inn.

Endret 31. juli 2018 av aklla

[Strilen]

Så hvis de får gjennomført ett tvangssalg,noe jeg skal gjøre det eg kan for å unngå, får de den summen de vil ha og sitter igjen uten en bolig og er på gaten og har fremdeles ett boliglån

[Sampson]

Så hvis de får gjennomført ett tvangssalg,noe jeg skal gjøre det eg kan for å unngå, får de den summen de vil ha og sitter igjen uten en bolig og er på gaten og har fremdeles ett boliglån

 

De bruker verktøyene de har til råde for å få pengene sine. Beste er å overtale de til å gå med på gjeldsordning ved å argumentere at det er mer sannsynlig de får pengene sine ved å velge den løsningen.

[Strilen]

De bruker verktøyene de har til råde for å få pengene sine. Beste er å overtale de til å gå med på gjeldsordning ved å argumentere at det er mer sannsynlig de får pengene sine ved å velge den løsningen.

Det som blir planen. Skal kontakte namsmannen og høre om mulighet for å inngå gjeldsordning

[Snylter]

Du har vel boliglån med sikkerhet i boligen? I tilfelle har dette normalt 1. prioritet. Det vil si at det prioriteres før andre krav.

[djgudleif]

De kan ikke gjennomføre tvangssalg dersom belåningsgraden gjør at banken ikke får absolutt alle pengene sine... Med mindre det er kommunal gjeld.

[Strilen]

De kan ikke gjennomføre tvangssalg dersom belåningsgraden gjør at banken ikke får absolutt alle pengene sine... Med mindre det er kommunal gjeld.

Det tenker eg og. Men har hørt rykte om at boliger har blitt tvangssolgt for dritt summer og stakkarene sitter igjen med rest av boliglån på 100 000 og oppover.

 

Skulle det gå så langt så hadde eg sarvet ned huset sånn at ingen var interessert

[Herr Brun]

Men ingen vil bo i en bolig der andre bor. Hva vil det si å oppløse sameiet?

Og de kan da ikke sette en familie på gaten med ett barn dom har autisme og da har sine særskilte behov med tanke på hjelp fra barnehage og lege. Dom nevnt alt innenfor perfekt plassering i forhold til hvor vi bor.

Oppløse sameiet betyr den som kjøper din halvpart på første tvangssalg, begjærer tvangssalg av hele sameiet. I praksis vil din far da måtte kjøpe hele. Om han ikke har råd, vil en fremmed kjøpe det (og kaste dere ut).

 

Og ja, det er faktisk en del begrensninger på muligheten til å kaste familier på gata. I praksis vil du nok måtte leie et annet sted.

[Herr Brun]

De kan ikke gjennomføre tvangssalg dersom belåningsgraden gjør at banken ikke får absolutt alle pengene sine... Med mindre det er kommunal gjeld.

Det stemmer. (Men banken kan gjøre det)

[arne22]

Selv om boligen skulle bli solgt på tvangssalg, så er det jo ikke av den grunn nødvendigvis slik at en tvangsutkastelse vil bli gjennomført. Man bør vel da henvende seg til kommunene/NAV og forklare situasjonen og så gjøre oppmerksom på at man har eller kan få behov for en ny bolig. Man kan for eksempel henvise til Sosialtjenestelovens § 27:

 

 

§ 27.Midlertidig botilbud

Kommunen er forpliktet til å finne midlertidig botilbud for dem som ikke klarer det selv.

 

https://lovdata.no/NL/lov/2009-12-18-131/§27

 

I praksis så vil det neppe være "praktisk mulig" å gjennomføre noen utkastelse før kommunen har skaffet en "ny midlertidig bolig".

 

Hvis man står i en håpløs eller vanskelig økonomisk situasjon så kan man også be om hjelp og veiledning fra kommunen. Her kan man vel referere til sosialtjenestelovens § 17:

 

 

§ 17.Opplysning, råd og veiledning

Kommunen skal gi opplysning, råd og veiledning som kan bidra til å løse eller forebygge sosiale problemer. Kan kommunen ikke selv gi slik hjelp, skal den så vidt mulig sørge for at andre gjør det.

 

https://lovdata.no/NL/lov/2009-12-18-131/§17

 

Her er ellers litt mer info:

 

https://www.nav.no/no/Person/Flere+tema/Sosiale+tjenester/%C3%B8konomisk-r%C3%A5dgivning-og-gjeldsr%C3%A5dgivning--87499

 

https://www.regjeringen.no/contentassets/fd24920f11184717990bc8d4c02397ed/bld_gjeldsbrosjyre_web.pdf

Endret 3. august 2018 av arne22

[Herr Brun]

De sentrale bestemmelsene for dette spørsmålet i et tvangsfullbyrdelsesperspektiv er dekningsloven § 2-10 og tvangsl. § 11-9. I prinsippet kan saksøkeren (altså kreditoren) pålegges å skaffe skyldneren bolig (f. eks. ved å finne egnet sted som skyldneren kan leie, i praksis er spørsmålet om skyldneren har gjort det han med rimelighet kan forvente for å finne bolig selv. Da vil NAV-reglene være sentrale. Hvis NAV ikke klarer å finne bolig til skyldneren, vil boligen stort sett ikke kunne bli solgt.

 

Dette gjelder ikke der det er ordinære boliglånsterminer eller felleskostnader/husleie som er grunnlaget for tvangssalget.

[arne22]

Det var jo en meget viktig oppdatering i regi av Herr Brun over. Legger ut linkene til de to lovparagrafene:

 

https://lovdata.no/NL/lov/1984-06-08-59/§2-10

 

https://lovdata.no/NL/lov/1992-06-26-86/§11-9

[krikkert]

Herr Bruns utgangspunkt må presiseres litt. Det er krav om at skyldneren og hans familie må ha gjort "det vedkommende evner for å skaffe annen bolig", se dekningsloven § 2-10 annet ledd. Det vil si at skyldneren må godtgjøre aktivitet - han må innrette seg etter at tvangssalget vil bli gjennomført, dekningsloven verner hans rett til å ha tak over hodet, ikke retten til å bli boende under det taket han har i dag.

 

Det gjelder ikke noe aktivitetskrav der skyldneren under rettens behandling kan vise til at det uansett er umulig å skaffe ny bolig, jf. Rt. 2009 s. 1287, men det gjelder et aktivitetskrav hvis det "bare" er vanskelig å skaffe ny bolig.

 

Her er det vanskelig å legge vekt på NAVs evner. NAVs kommunale ordninger er begrenset til innenfor kommunens grenser (med mindre det er et interkommunalt samarbeid). Plikten etter dekningsloven § 2-10 er ikke grensemessig begrenset - du plikter i utgangspunktet også å lete utenfor kommunegrensen.

 

 

Jeg er usikker på om man kan påberope seg dekningsloven § 2-10 i alle tilfeller der det bare tvangsselges en ideell andel.

[AnonymDiskusjon]

Tingretten opplyser alltid om erstatningsbolig ved tvangssalg. Det følger med i foreleggelse den saksøkte får. Er beløpet på mer enn 100 000 og det bor mindreårige barn i boligen, så varsles også NAV ved foreleggelse og siden ved fravikelse dersom det blir aktuelt. Dette er uavhengig om det er begjæret tvangsdekning i hele boligen eller ideell andel.

 

Det er dog ytterst sjelden at en sak kommer så langt som til gjennomføring av tvangssalg. De fleste gjør opp kravet ved foreleggelse eller raskt etter at tvangssalget er besluttet og medhjelper er oppnevnt.

 

Ved fravikelse, så hjelper NAV til med erstatningsbolig. Det inkluderer også ei hytte på den lokale campingplassen.

 

 

Anonymous poster hash: 9f4bf...c9c

[Legalia]

Tvangssalg er en lang prosess. Fra varsel om tvangssalg går ut, til eiendommen faktisk er tvangssolgt er svært lang og det er anledning til å unngå tvangssalget helt frem til slutten. Så alt håp er ikke ute. 

 

Etter min oppfatning (er i inkassobransjen og begjærer tvangssalg ukentlig) vil andre prioritets panthaver med pant i 1/2 bolig først og fremst presse deg til å gjøre noe. Å sitte og si at de får pengene sine når den tid kommer er nok ikke det kreditor ønsker. De har faktisk mulighet til å få alt dersom de tvangsselger huset ditt!. De vil at du skal skaffe de pengene du skylder - eller i det minste en god del av dem og få i gang en betaling. Husk at for kreditor så gjelder mantraet at det er bedre med penger nå enn kanskje penger i fremtiden. Når de har pant i eiendommen bruker de det for det det er verdt. Og dersom det går så lang som til tvangssalg tviler jeg på at de synes det er så veldig leit. Som noen sa tidligere er det ditt ansvar å beholde boligen hvis det er viktig for det. Kynisk og satt på spissen, men det er sånn mange kreditorer tenker. 

 

Hvordan fikser du dette? Dersom eiendommen er belånt til over pipen, vil man ikke kunne åpne tvangssalg. Det er et vilkår at kreditor skal ha grunn til å regne med at eiendommen selges slik at foranstående panthaver (banken) skal få full dekning. I den beregningen skal det ligge at eiendommen ved tvangssalg selges for lavere enn ved frivillig salg. Og når det er en halvpart som selges vil dette være enda mer prisdempende. Med andre ord kan det være at vilkårene for at man skal åpne for tvangssalg ikke er tilstede. (Hvis huset er verdt to millioner og det er 1,8 millioner i gjeld er man allerede i grenseland. Hvis det er mye mindre gjeld enn eiendommen er verdt, er det refinansiering (låne opp på nytt) som er løsningen din.

 

Dette understreker det jeg mistenker: Varsel om tvangssalg er for å få deg til å handle, ikke nødvendigvis et reellt ønske om å selge boligen. Jeg vet ikke hvem du skylder disse pengene, hvor mye du skylder og hva eiendommen er verdt og belånt med. Normalt vil jeg anbefale å se om det lar seg gjøre å låne opp på boligen. Både din bank og mer spesialiserte "inkassobanker" (type bank2 o.l.) vil kunne vurdere dette. Mulighet på forskudd på arv? Lån av foreldre, slekt, arbeidsgiver?

 

Hvis alt ser svart ut vil jeg forøvrig råde deg til å selge boligen selv. Du er garantert et langt bedre resultat enn ved tvangt. Vi kan fort snakke flere hundre tusen.

[krikkert]

Enkelte inkassatorer skriver til medeiere og ber dem samtykke i at hele boligen tvangsselges under ett (se tvangsfullbyrdelsesloven § 11-18 første ledd). Det er derfor ikke alltid slik at tvangssalg av ideell andel kommer på spissen.