Tvangssalg av eiendom

[WPX]

Hei!

 

Ble lurt av en fyr for 8mnd siden - long story short: alt har vært igjennom namsmannen og jeg har nå begjært tvangssalg av en eiendomsdel han eier. Da han ikke eier nålen i veggen utenom er dette eneste tvangssalgsmulighet...

 

Jeg fant nå ut at å tvangsselge koster 12000-noe, mens jeg hele tiden har trodd at det kostet 2800-noe. Men det var tydeligvis forskjell på å begjære tvangssalg og det å tvangsselge. Så jeg må betale for begge to. Dette får jeg selvsagt igjen av skyldner senere - i teorien i hvert fall.

 

Personen eier kun 1/12 av eiendommen det er snakk om, i grunnboken ser det ut som det er søsken/familiemedlemmer som eier øvrige deler. Men ser jeg igjennom grunnboken så er det krav på denne personens 1/12 helt tilbake på 90-tallet. Fram til i dag er det til sammen krav på opp mot 1 million kroner.

 

Spørsmålet mitt er om det i det hele tatt vil være noe poeng for meg å betale disse 12000 for å tvangsselge? Hvorfor er det ikke tvangssolgt fra før når det er så mange krav der som er voldsomt mye høyere enn mitt eget? Nord-Troms tingrett snakker bare rundt grøten når jeg spør om dette, de vil tydeligvis tjene 12000 raske. Men de svarte i hvert fall på at ingen tvangssalg lå inne per nå. Er det fordi det er vanskelig å få solgt 1/12? Vurderer evt å kontakte søsknene/familien for å høre om de er interessert i eiendelen om jeg får den tvangssolgt.

 

Veldig takknemlig om noen som kan noe om dette kunne gitt et innspill eller to.

 

Edit: mitt krav er kun skarve 4000, men for meg som student er det nok til at jeg syns det blir for latterlig å la fyren slippe unna. Anmeldelse ble henlagt. Er som om systemet vil jeg skal oppsøke fyren og ta saken i egne hender..

Endret 30. juli 2018 av WPX

[BIGG]

Boligeiendom, næringseiendom eller noe annet? Er objektet salgbart for deg? Du må jo også spørre deg selv om hvor attraktivt det vil være å eie 1/12 av en eiendom...

[Dubious]

De har funnet ut at det ikke lønner seg å betale for å tvangsselge.

Det kommer alltids noen andre å gjør det for de

[arne22]

Men hvem er det som har prioriterte krav i eiendommen? Disse vil vel få sine utbetalinger først. Hvis "de gamle" fordringshaverne har prioritet i forhold til kravet så får man vel som "ny fordringshaver med lavere prioritet" i praksis kunne ende opp med ingen ting?

 

https://www.politilederen.no/fagligforpolitiledere/tvang-forlik-gjeld/760-tvangssalg-fast-eiendom-en-oversikt-over-prosessen-medhjelpersalg

 

Med andre ord - Det man eventuelt betaler for, blir at de andre fordringshaverne med høyere prioritet skal få pengene sine. (Eller eventuelt en del av det utestående.)

Endret 30. juli 2018 av arne22

[G]

Bryr "tvangssalgsprosessen" seg noe om at det kun er 1/12 av eiendommen egentlig, eller vil kravene på tvangssalget gå utover alle de andre andelseiernes lommebok også?

Endret 30. juli 2018 av G

[Vox_populi]

Bryr "tvangssalgsprosessen" seg noe om at det kun er 1/12 av eiendommen egentlig, eller vil kravene på tvangssalget gå utover alle de andre andelseiernes lommebok også?

Selvfølgelig ikke, de andre fortsetter å eie sine parter som før. Men det at det bare er en bitte liten part som selges, kan påvirke prisen negativt i meget sterk grad. Om eierne er en familie, vil en ny, utenforstående deleier fort kunne få det helvete hett. Så det kan tenkes at parten ikke oppnår nevneverdig pris. Selges den for mindre enn en million, vil ikke kreditorene få alle sine penger, derimot utgifter til prosessen. Det kan jo være derfor ingenting er gjort i sakens anledning: Det lønner seg ikke, anse heller pengene som tapt.

[nicho_meg]

Selvfølgelig ikke, de andre fortsetter å eie sine parter som før. Men det at det bare er en bitte liten part som selges, kan påvirke prisen negativt i meget sterk grad. Om eierne er en familie, vil en ny, utenforstående deleier fort kunne få det helvete hett. Så det kan tenkes at parten ikke oppnår nevneverdig pris. Selges den for mindre enn en million, vil ikke kreditorene få alle sine penger, derimot utgifter til prosessen. Det kan jo være derfor ingenting er gjort i sakens anledning: Det lønner seg ikke, anse heller pengene som tapt.

Nåja. Dersom ny eier velger å oppløse sameiet så kan han fort få hele eiendommen til en rimelig pris eller få dekket kravet sitt fullt ut om noen andre kjøper/bruker forkjøpsretten. 

Et sameie kan oppløses ved tvang jfr. sameigelova § 15: https://lovdata.no/dokument/NL/lov/1965-06-18-6

[Herr Brun]

Eiendelen blir bare tvangssolgt hvis alle heftelser med bedre prioritet enn den som begjærer tvangssalg får full dekning. Hvis du ikke tror hans 1/12-del er verdt heftelsene som allerede finnes, bør du ikke gå videre med prosessen. 

[Vox_populi]

Nåja. Dersom ny eier velger å oppløse sameiet så kan han fort få hele eiendommen til en rimelig pris eller få dekket kravet sitt fullt ut om noen andre kjøper/bruker forkjøpsretten. 

Den nye eieren har intet krav; han har kjøpt noe og betalt for det.

[nicho_meg]

Den nye eieren har intet krav; han har kjøpt noe og betalt for det.

Nettopp. Denne delen kan han altså selge i ettertid.

[Vox_populi]

Nettopp. Denne delen kan han altså selge i ettertid.

Jo, men hvilket krav var det kjøperen hadde? ("Dersom ny eier velger å oppløse sameiet så kan han fort få hele eiendommen til en rimelig pris eller få dekket kravet sitt fullt ut").

Det virker som du tror at kjøper og kreditor er samme person.

[AnonymDiskusjon]

Eiendelen blir bare tvangssolgt hvis alle heftelser med bedre prioritet enn den som begjærer tvangssalg får full dekning. Hvis du ikke tror hans 1/12-del er verdt heftelsene som allerede finnes, bør du ikke gå videre med prosessen.

Ikke korrekt. Det er ingen som tar en verdivurdering av boligen før megler er på plass etter beslutning om tvangssalg.

 

Til TS:

Dersom man allerede har sendt saken til tingretten, så kan man selvsagt utsette prosessen etter første gebyr er påløpt (2373,-), men saken kan ikke forbli liggende passiv i tingretten i evigheter. De gir vanligvis utsettelse inntil 6 mnd, etter det må man bestemme seg: trekke saken eller oppnevne medhjelper og sette i gang tvangssalg og gebyret økes til 12 543,-. Gebyrene skal ikke forhåndsbetales, men faktureres via gebyrsentralen i det saken avsluttes hos tingretten.

Din prioritet i rekken er også viktig. Vil du få kravet ditt dekket eller ikke? Er det mange i køen foran deg, så er det muligheter for at du, som begjærer tvangssalget, ikke får ei krone. Det er ikke sånn at den som begjærer får først. Hus også at alle utleggspant blir tinglyst på eiendommen med beløpet hovedparolen har, så evt inkassosalær og renter fra 1990 til 2018 er ikke med. Beløpet kan være betydelig høyere enn 1 mill. Så kommer spørsmålet om det er legalpant i tillegg (kommunale avgifter, renovasjon, vei/vann/avløp) da de har første prioritet, men det er vel tvilsomt i og med at det er så mange andre andeler.

 

Anonymous poster hash: d9c93...6ec

[Herr Brun]

Ikke korrekt. Det er ingen som tar en verdivurdering av boligen før megler er på plass etter beslutning om tvangssalg.

 

Anonymous poster hash: d9c93...6ec

Hehe, ok. Dette kan du åpenbart ingenting om, men takk for ditt feilaktige innspill. 

 

 

Tvangsfullbyrdelsesloven § 11-20:

 

Salget kan bare gjennomføres dersom alle heftelser med bedre prioritet​ enn saksøkerens krav blir dekket. For beregning av foranstående pengeheftelser gjelder § 11-36 annet og tredje ledd tilsvarende. Lovbestemt pant​ tas det bare hensyn til i den utstrekning det er klart at kravet består. Foranstående heftelser som ikke er pengeheftelser, skal overtas av kjøperen utenfor kjøpesummen.

 

Dersom medhjelperen mener at det ikke kan oppnås bud som tilfredsstiller første ledd, skal medhjelperen underrette saksøkeren og tingretten. I underretningen skal det opplyses om at innsigelser mot at saken heves, må fremsettes direkte for tingretten innen to uker fra avsendelsen av underretningen. Etter utløpet av fristen skal retten heve​ saken dersom den finner det klart at det ikke kan oppnås bud som tilfredsstiller første ledd.

Det er riktig at megler blir engasjert selv om det er heftelser på eiendommen. Men eiendommen blir ikke faktisk solgt. Siden spørsmålet fra TS er om det er noe vits i å bruke mer penger på prosessen, så er det et ganske viktig poeng å få frem at hvis eiendommen er overbeheftet vil prosessen vil stanses uten noen annen effekt enn at det har påløpt flere kostnader.

[AnonymDiskusjon]

Hehe, ok. Dette kan du åpenbart ingenting om, men takk for ditt feilaktige innspill.

 

 

Tvangsfullbyrdelsesloven § 11-20:

 

 

Det er riktig at megler blir engasjert selv om det er heftelser på eiendommen. Men eiendommen blir ikke faktisk solgt. Siden spørsmålet fra TS er om det er noe vits i å bruke mer penger på prosessen, så er det et ganske viktig poeng å få frem at hvis eiendommen er overbeheftet vil prosessen vil stanses uten noen annen effekt enn at det har påløpt flere kostnader.

Eiendommen kan likevel selges dersom alle kreditorer med pant går med på en dividende. Feks kan en eiendom eller en del av den tvangsselges dersom alle kreditorer ikke har innsigelser på at de kun vil få 50% av sitt krav. Med pant som snart er 30 år gamle er sannsynligheten større for at de går med på dividende enn om kravet er fra de siste 5 år.

 

Anonymous poster hash: d9c93...6ec

[WPX]

Boligeiendom, næringseiendom eller noe annet? Er objektet salgbart for deg? Du må jo også spørre deg selv om hvor attraktivt det vil være å eie 1/12 av en eiendom...

 

Boligeiendom, muligens hytte. Nei, det er nok lite attraktivt utover de andre som eier øvrige deler av boligen.

Men hvem er det som har prioriterte krav i eiendommen? Disse vil vel få sine utbetalinger først. Hvis "de gamle" fordringshaverne har prioritet i forhold til kravet så får man vel som "ny fordringshaver med lavere prioritet" i praksis kunne ende opp med ingen ting?

 

https://www.politilederen.no/fagligforpolitiledere/tvang-forlik-gjeld/760-tvangssalg-fast-eiendom-en-oversikt-over-prosessen-medhjelpersalg

 

Med andre ord - Det man eventuelt betaler for, blir at de andre fordringshaverne med høyere prioritet skal få pengene sine. (Eller eventuelt en del av det utestående.)

Hvem som har prioritet aner jeg ikke, men jeg er jo nyeste kreditor, så det virker jo ikke lovende.

 

Eiendelen blir bare tvangssolgt hvis alle heftelser med bedre prioritet enn den som begjærer tvangssalg får full dekning. Hvis du ikke tror hans 1/12-del er verdt heftelsene som allerede finnes, bør du ikke gå videre med prosessen. 

 Jeg aner ikke hvilken type bolig dette er, men tviler jo på den er verdt veldig mange millioner, noe som sikkert måtte vært nødvendig om alle heftelser med bedre prioritet skulle fått full dekning av denne 1/12-delen. 12000 blir for mye for meg å skulle betale for at eventuelt ingenting skjer. Dropper nok saken videre og forsøker å anmelde på nytt. Blir bare for dumt at personer som dette kan fortsette å lure folk i en årrekke, for offisielt eier han ingenting annet enn denne 1/12-delen. Og i teorien kan han da bare fortsette slik han har gjort uten at det får konsekvenser. Det gjør meg så innihel forbanna

[nicho_meg]

Jo, men hvilket krav var det kjøperen hadde? ("Dersom ny eier velger å oppløse sameiet så kan han fort få hele eiendommen til en rimelig pris eller få dekket kravet sitt fullt ut").

Det virker som du tror at kjøper og kreditor er samme person.

Det kan fort være tilfellet om ingen andre er villige til å kjøpe delen.

[Legalia]

Ikke korrekt. Det er ingen som tar en verdivurdering av boligen før megler er på plass etter beslutning om tvangssalg.

 

Til TS:

Dersom man allerede har sendt saken til tingretten, så kan man selvsagt utsette prosessen etter første gebyr er påløpt (2373,-), men saken kan ikke forbli liggende passiv i tingretten i evigheter. De gir vanligvis utsettelse inntil 6 mnd, etter det må man bestemme seg: trekke saken eller oppnevne medhjelper og sette i gang tvangssalg og gebyret økes til 12 543,-. Gebyrene skal ikke forhåndsbetales, men faktureres via gebyrsentralen i det saken avsluttes hos tingretten.

Din prioritet i rekken er også viktig. Vil du få kravet ditt dekket eller ikke? Er det mange i køen foran deg, så er det muligheter for at du, som begjærer tvangssalget, ikke får ei krone. Det er ikke sånn at den som begjærer får først. Hus også at alle utleggspant blir tinglyst på eiendommen med beløpet hovedparolen har, så evt inkassosalær og renter fra 1990 til 2018 er ikke med. Beløpet kan være betydelig høyere enn 1 mill. Så kommer spørsmålet om det er legalpant i tillegg (kommunale avgifter, renovasjon, vei/vann/avløp) da de har første prioritet, men det er vel tvilsomt i og med at det er så mange andre andeler.

 

Anonymous poster hash: d9c93...6ec

 

Jeg kan ikke si at jeg er helt enig i det som står her. Dersom du begjærer tvangssalg skal du ha vurdert hva eiendommen faktisk er verdt og sett dette opp mot de foranstående panteheftelsene. Det er et krav at du regner med at det blir penger igjen til å dekke ditt krav etter alle før deg i køen har fått sitt. Dersom dette ikke er tilfelle, vil en ikke kunne kreve skyldner for gebyrene i saken. Dermed taper en12000 kr i en sak om 4000 kroner. Men verdivurderinger trenger ikke å være en meglertakst. En begrunnet gjetning basert på kvadratmeterpris i området, hva tilsvarende objekt går for osv. Og spørsmålet er jo også hvor interessant det er å eie 1/12 sammen med 11 andre ukjente. 

[krikkert]

En oppegående skyldner vil ofte innhente verdivurderinger for å underbygge at eiendommen ikke kan tvangsselges av den som saksøker. Så at "ingen" tar en verdivurdering av boligen er ikke alltid riktig.

 

 

Vanligvis vil ikke retten nekte en begjæring om tvangssalg fremmet begrunnet i tvangsfullbyrdelsesloven § 11-20 før det er oppnevnt medhjelper. Se om dette Borgarting lagmannsrett 26. april 2018 i LB-2018-43747, hvor retten uttaler:

 

Etter § 11-9 første ledd første punktum skal retten ta standpunkt til om betingelsene for tvangsdekning foreligger etter at de som begjæringen er forelagt for har uttalt seg, eller fristen for å gi uttalelse er utløpt.

 

Namsmyndighetene kan nekte fullbyrdelsen fremmet etter tvangsfullbyrdelsesloven § 11-9 ut fra en vurdering av eiendommens verdi og størrelsen på foranstående heftelser. Dette bør likevel ikke skje med mindre det er rimelig klart fullbyrdelsen ikke vil kunne gjennomføres, jf. Falkanger m.fl., Tvangsfullbyrdelsesloven, 4. utg. (2008) side 703.

 

At namsmyndighetene på dette stadiet bør utvise varsomhet med å nekte fullbyrdelsen fremmet fordi et salg ikke antas å gi dekning til foranstående kreditorer, har sammenheng med at dette normalt avdekkes på et senere trinn i salgsprosessen. En beslutning om tvangsdekning etter § 11-9 kan i så fall omgjøres frem til fullbyrdelsen er avsluttet selv om avgjørelsen er truffet ved kjennelse, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 6-4, og et bud kan heller ikke stadfestes dersom dekningsprinsippet ikke ivaretas, jf. § 11-30 første ledd bokstav b. Dersom en beslutning om tvangsdekning etter § 11-9 opprettholdes etter anke, vil heller ikke en avgjørelse i en høyere instans være til hinder for at tingretten omgjør beslutningen dersom nye faktiske opplysninger tilsier dette, likevel slik at tingretten må være bundet av lagmannsrettens rettsoppfatning ved en senere omgjøringsvurdering, jf. prinsippet i tvisteloven § 29-24 annet ledd og Falkanger m.fl., Tvangsfullbyrdelsesloven, 4. utg. (2008) side 337 med videre henvisninger. Om rettskraftvirkninger av saksstyrende kjennelser, vises det ellers til Skoghøy, Tvisteløsning, 3. utg. (2017) side 1051.

[WPX]

Hei, lenge siden sist.

 

Denne saken gnager på meg den dag i dag, fikk jo selvsagt aldri noe penger fra fyren. Politiet henla saken og det er ikke noe å tvangsselge. Hva kan man egentlig gjøre da? Ta saken i egne hender? Oppsøke ham? Har ringt til et par familiemedlemmer av han, fikk da trusler av ham på facebook senere. Kan gjerne anmelde dette også, men tviler på det har noe for seg. Skal jeg bare gi opp?

[AnonymDiskusjon]

Hei, lenge siden sist.

 

Denne saken gnager på meg den dag i dag, fikk jo selvsagt aldri noe penger fra fyren. Politiet henla saken og det er ikke noe å tvangsselge. Hva kan man egentlig gjøre da? Ta saken i egne hender? Oppsøke ham? Har ringt til et par familiemedlemmer av han, fikk da trusler av ham på facebook senere. Kan gjerne anmelde dette også, men tviler på det har noe for seg. Skal jeg bare gi opp?

Hva er saken egentlig? Du skriver ikke så mye om det i hovedinnlegget. Du har lånt bort X antall penger til en fyr som du ikke får tilbake? Og du har tatt hvilke steg i hvilken rekkefølge?

 

Anonymous poster hash: 1eff8...142