Når blir en leiekontrakt gyldig?

[arne22]

Der blingset jeg. Det er helt rett. 

 

Man kan vel ikke si med 100% sikkerhet hvordan dommen ville bli i en slik sak, men jeg tror ikke at jeg ville gamblet på å kjøpe leiligheten og så si opp den eksisterende leietakeren. Noe annet ville det være hvis leiligheten ble solgt som en "invistering" der husleien utgjør avkastningen. Noen ganger så selger man vel eiendommer med leiekontrakter for å kunne dokumentere inntjening på eiendommen.

Endret 28. juli 2018 av arne22

[Corp Por]

Er det noen som har tilgang til standard utleiekontrakten til huseiernes landsforbund og kan fortelle hvordan den ivaretar utleiers interesse ifbm salg?

 

Jeg har litt vanskelig for å tro at de ikke har jussen i orden og opererer med en ulovlig leiekontrakt.

[nirolo]

Dersom huseierenes landsforbund mener en slik klausul er ok, så regner jeg med at det er det. Antar at de har jurister som er med på å utforme kontraktene.

[henrikwl]

Der blingset jeg. Det er helt rett.

 

Man kan vel ikke si med 100% sikkerhet hvordan dommen ville bli i en slik sak, men jeg tror ikke at jeg ville gamblet på å kjøpe leiligheten og så si opp den eksisterende leietakeren. Noe annet ville det være hvis leiligheten ble solgt som en "invistering" der husleien utgjør avkastningen. Noen ganger så selger man vel eiendommer med leiekontrakter for å kunne dokumentere inntjening på eiendommen.

At huseier selv skal benytte boligen er saklig oppsigelsesgrunn. En av de få saklige oppsigelsesgrunner som finnes, faktisk.

[arne22]

Det er vel i praktisk to sider ved saken der interessen til eier og leier veies mot hverandre. Det er saklighet og rimelighet. Det er vel ikke gitt at retten vil gi medhold i at det er rimelig å si opp kontrakten etter noen måneder pga salg til ny eier. Her vil det jo kunne være individuelle forskjeller fra sak til sak, og man vil måtte vurdere eiers og leietagers situasjon og behov opp mot hverandre.

Endret 28. juli 2018 av arne22

[henrikwl]

Dersom ny eier vil bruke husrommet selv, så kan ny eier si opp leietaker da det er saklig grunn. Ingen vurdering nødvendig.

Endret 29. juli 2018 av henrikwl

[arne22]

Dersom ny eier vil bruke husrommet selv, så kan ny eier si opp leietaker da det er saklig grunn. Ingen vurdering nødvendig.

 

Det er nok så feil som det kan få blitt. Dette er den typen saker der man både vil kunne få prøvd saken for tingretten og der en anke til lagmannsretten også vanligvis vil føre fram. Hvis man sjekker i Lovdata så finner man masser av rettspraksis både fra tingrettene og fra lagmannsrettene.

Endret 29. juli 2018 av arne22

[Gjest Slettet-x7D6du0Hjb]

Tar jeg feil i å si at vedkommende ikke trenger å disponere leiligheten til visning så lenge det ikke står i kontrakten at han skal det? 

[henrikwl]

Det er nok så feil som det kan få blitt. Dette er den typen saker der man både vil kunne få prøvd saken for tingretten og der en anke til lagmannsretten også vanligvis vil føre fram. Hvis man sjekker i Lovdata så finner man masser av rettspraksis både fra tingrettene og fra lagmannsrettene.

Dette må du nesten underbygge. Jeg har aldri hørt om en utleier som får «eget bruk av husrom» underkjent som saklig oppsigelsesgrunn med mindre vedkommende løy og umiddelbart leide ut til noen andre.

[arne22]

Dette faller nok under det som heter å ha en grunnleggende kunnskap om emnet og kjenne til rettspraksis. Alle som har kunnskap og erfaring med å bruke Lovdata Pro kan jo sjekke opp dette umiddelbart. Man "hører" ikke om sakene man går gjennom og ser på hva som er rettspraksis ved tingrettene og lagmannsrettene. 

Endret 30. juli 2018 av arne22

[nirolo]

Fint om du kommer med relevante eksempler da. Antar man kan dele (utdrag av) relevante dommer selv om de ligger bak betalingsløsning.

[toth]

Står det da ikke rett frem i husleieloven at "eier skal bruke enheten selv" er gyldig grunn?

[henrikwl]

Står det da ikke rett frem i husleieloven at "eier skal bruke enheten selv" er gyldig grunn?

Jo, det er nettopp det det gjør.

 

Jushjelpa har følgende å si om emnet:

 

Utleier kan kun si opp en tidsubestemt avtale dersom husrommet skal brukes som bolig av utleier selv, husrommet skal rives eller ombygges, leietaker har misligholdt avtalen eller om det foreligger annen saklig grunn til å si opp leieavtalen. Det er ikke stilt særlig høye krav til en slik saklig grunn.

Min utheving. Kilde: https://jushjelpa.no/hva-gjor-du-nar-du-mottar-oppsigelse-fra-din-utleier/

 

Så inntil arne22 eller andre kommer med konkrete indikasjoner på annet, tenker jeg det er greit å forholde seg til det loven og jushjelpa sier.

Endret 30. juli 2018 av henrikwl

[arne22]

Jada, det som står hos Jushjalpa.no er faktisk helt rett:

 

 

 

Det kan være hensiktsmessig å protestere om oppsigelsen ikke er saklig begrunnet eller vil virke urimelig. Om du som leietaker protesterer skriftlig mot oppstigelse til utleier, faller oppsigelsen bort om ikke utleier reiser søksmål mot leietaker innen tre måneder etter at leierens frist løp ut. Tar utleier rettslige skritt, vil det rettslige organet prøve om oppsigelsen er ulovlig eller urimelig og om avtalen derfor skal settes til side. En oppsigelse som skyldes vesentlig mislighold fra leietaker vil ikke kunne bli satt til side.

 

Når leietaker har protestert så må huseier gå til sak for å få kjent oppsigelsen lovlig. Retten vil vurdere om oppsigelsen oppfyller kravene til saklighet og rimelighet. "Skal bruke boligen selv" vil ofte oppfylle kravene til "saklighet", men ikke alltid kravet til "rimelighet". Det vil vanligvis være nokså "enkelt" å få anket en slik sak inn for lagmannsretten, hvis man som leietaker eventuelt skulle tape den første saken i tingretten. For utleier så er det en risiko for å tape saken, og det kan ta et år eller to før man har en endelig rettsavgjørelse. Dette er noe man bør ta med i betraktning når man kjøper en bolig som allerede er utleid.

 

Dette blir da kanskje "litt feil"?

 

 

 

Dersom ny eier vil bruke husrommet selv, så kan ny eier si opp leietaker da det er saklig grunn. Ingen vurdering nødvendig.

 

Hvis huseier må påregne at saken vil bli "vurdert" både i tingretten og i lagmannsretten, og at det kan dreie seg om en rettsprosess over flere år, så blir det vel noe enkelt å si "Ingen vurdering nødvendig"?

Endret 30. juli 2018 av arne22

[toth]

Det skal vel nevnes at det er en særs liten promille av leietakere som gidder å krangle seg gjennom rettsvesenet for å få leie av noen som ønsker dem ut?

[arne22]

Det fungerer jo omvendt. Leietaker behøver bare å sende et brev til huseier, der leietaker protesterer mot oppsigelsen.

 

Huseier må så saksøke leietaker for å få kjent oppsigelsen lovlig. 

 

Derfor så blir det helt feil når man sier: "ingen vurdering nødvendig". 

Endret 31. juli 2018 av arne22

[nirolo]

Og hva risikerer leietager?

 

Ingen ting?

 

Saksomkostninger?

 

Erstatning?

[arne22]

Som hovedregel så risikerer jo den som taper saken å måtte betale sakens omkostninger. Dette følger vel av Tvistelovens § 20-2:

 

https://lovdata.no/NL/lov/2005-06-17-90/§20-2

 

http://www.tvisteloven.no/2012/02/sakskostnader-hvem-skal-betale-saksomkostningene/

 

Mange av disse sakene avsluttes jo i praksis ellers ofte til slutt ut i fra et forlik der hver av partene bærer sine saksomkostninger.

 

Det er ellers ikke noe krav om at man som leietaker bruker advokat i saken. 

 

Leietaker kan godt møte opp hos domstolen og be om nødvendig veiledning i forbindelse med forberedelsen av saken. Man henviser til tvistelovens § 11-5 som omhandler domstolens veiledningsplikt. Dette koster ingen ting. Leietaker kan da få rettens vurdering av om en oppsigelse oppfyller kravene til "saklighet" og "rimelighet" uten at dette koster noe, før man eventuelt har tapt saken. 

 

https://lovdata.no/NL/lov/2005-06-17-90/§11-5

Endret 31. juli 2018 av arne22

[toth]

Det skal vel nevnes at det er en særs liten promille av leietakere som gidder å krangle seg gjennom rettsvesenet for å få leie av noen som ønsker dem ut?

 

 

Det fungerer jo omvendt. Leietaker behøver bare å sende et brev til huseier, der leietaker protesterer mot oppsigelsen.

 

Huseier må så saksøke leietaker for å få kjent oppsigelsen lovlig. 

Jada, men det blir fortsatt masse bry for leietaker å måtte stille i retten osv, så jeg vil tro de færreste gidder det.

[arne22]

Dette er nok ett av de rettsområdene der det finnes aller mest rettspraksis. Man kan så godt som alltid finne saker som ligner, og man kan se hvordan domstolen har dømt tidligere i lignende saker. 

 

.. Og hvorfor er det nå slik?

Endret 31. juli 2018 av arne22