Når blir en leiekontrakt gyldig?

[Nazomi]

Hei.

Leiligheten vi bor i nå skal selges av huseier. Vi er dermed på utkikk etter noe nytt.

Vi var på visning for leie av en fin leilighet. Vi fikk den, og skrev under på kontrakten. Dumme som vi var, tenkte vi ikke på å spørre om det var planlagt noe salg. Etter å ha brukt store deler av helgen på å pakke, fikk jeg i dag en telefon fra en megler for å varsle meg om planlagt visning mandag 30 juli i den leiligheten vi skrev kontrakt på i forrige uke.

 

Så spørsmålet er om leien er gyldig fra datoen kontrakten ble skrevet under på, datoen for nøkkellevering, eller fra betalt depositum? Sier seg selv at vi ikke ønsker å bo i et salgsobjekt.

[nirolo]

Avtalen var vel bindende fra da dere sa dere ville leie og utleier sa "dere får den" eller hva han sa. Det eneste problemet på dette tidspunktet var mangel på dokumentasjon ved uenighet om hva som var avtalt.

 

Kontraktssigneringen er en skriftlig dokumentasjon på hva dere har avtalt og med en signert kontrakt er det ikke noen tvil om at dere har ingått en avtale og hva den innebærer. Begge parter er i utgangspunktet bundet av denne avtalen.

 

Det eneste jeg kommer på som kan hjelpe dere er hvorvidt salg av boligen kan være av så stor betydning at utleier skulle ha informert om dette og at dere kan heve avtalen med det som grunn.

Jeg vil ikke tro at dette er en gyldig grunn til å heve avtalen, men det kan være jeg tar feil.

[Nazomi]

Takk for svar Nirolo.

Ser at jeg glemte å skrive at vi tar over nøkkelen førstkommende onsdag, og samtidig lager depositumskonto da.

 

I og med vi ikke har noe skriftlig ang salg av boligen, er jeg redd det bare blir ord mot ord.

[nirolo]

Du kan snakke med utleier. Kanskje har han andre som vil leie og som kan ta over for dere.

[what_no2000]

Argumenter du kan benytte mot utleier:

 

Mulighet 1: At du ikke er informert om at det planlegges salg og at leieforholdet derfor vil være kortvarig, er en mangel i følge § 2-4:

 

"§ 2-4.Manglende opplysninger om husrommet

Det foreligger en mangel dersom leieren ikke har fått opplysning om forhold ved husrommet som utleieren kjente eller måtte kjenne til, og som leieren hadde grunn til å regne med å få. Dette gjelder likevel bare når det kan antas at unnlatelsen har virket inn på avtalen."

 

Mulighet 2: Utleiers og andre sin adgang til husrommet er begrenset av § 5-6 og § 10-1:

 

Ingen av disse gir utleier eller andre adgang i forbindelse med salg, § 10-1 tillater kun visning i forbindelse med (ny) utleie etter en oppsigelse av utleien, § 5-6 gjelder tilsyn og vedlikehold. Hvis du gjør det klart at du kommer til å sette deg "på bakbena" (følge loven) her kan utleier være tjent med å ikke ha deg som leier i en salgssituasjon. Å få en god pris for en leilighet usett er ikke enkelt.

 

"§ 5-6.Utleierens adgang til husrommet

 

Leieren plikter i nødvendig utstrekning å gi utleieren eller utleierens representant adgang til husrommet for tilsyn.

 

Leieren plikter å gi utleieren eller andre adgang til husrommet i den utstrekning det trengs for å gjennomføre pliktig vedlikehold, lovlige forandringer eller andre arbeider som må utføres for å hindre skade på husrommet eller eiendommen for øvrig. Medfører arbeidene ulempe for leieren, kan leieren kreve avslag i leien etter § 2-11 annet ledd forutsatt at ulempen ikke er ubetydelig. Bestemmelsen i forrige punktum gjelder ikke dersom mangelen beror på forhold på leierens side.

 

Leieren skal ha melding i rimelig tid før det foretas tilsyn eller vedlikeholdsarbeider. Før arbeider som nevnt i § 5-4 påbegynnes, skal leieren ha melding med frist som nevnt i § 9-6 første ledd. Bestemmelsene i første punktum gjelder ikke hvis det er nødvendig med tiltak for å hindre skade på husrommet eller eiendommen for øvrig, og det ikke er mulig å varsle leieren."

"Kapittel 10. Tilbakelevering av husrommet ved leieforholdets opphør

 

§ 10-1.Visning før flytting

 

I tiden før fraflytting plikter leieren i rimelig utstrekning å gi leiesøkende adgang for å se på husrommet."

Mulighet 3: Oppsigelse og Tilsidesettelse av oppsigelse

 

Utleier (eller kjøper) må ha saklig grunn for oppsigelse av leiekontrakten. For nåværende utleier er det sannsynlig punkt d), for kjøper er punkt a) aktuelt.

 

Men også en lovlig (saklig) oppsigelse av en leiekontrakt kan settes til side hvis den virker urimelig, dvs. hvis det anses mer urimelig for deg å måtte flytte fra leiligheten enn for utleier å ikke kunne selge (ev. for kjøper å selv bo i leiligheten). Igjen hvis du gjør det klart at du kommer til å sette deg "på bakbena" (følge loven) her kan utleier være tjent med å ikke ha deg som leier i en salgssituasjon.

 

"§ 9-5. Utleierens oppsigelse av tidsubestemt leieavtale

Er ikke annet avtalt eller annet følger av loven her, kan tidsubestemt leieavtale sies opp av utleieren.

En tidsubestemt leieavtale om bolig kan bare sies opp av utleieren dersom:
a)    husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til husstanden,
b)    riving eller ombygging av eiendommen gjør at husrommet må fravikes,
c)    leieren har misligholdt leieavtalen, eller
d)    det foreligger en annen saklig grunn til å si opp leieavtalen.

Tidsubestemt leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren etter leieavtalen har adgang til en annens bolig, kan sies opp av utleieren uten hinder av bestemmelsene i annet ledd."

"§ 9-8. Tilsidesettelse av oppsigelse

Leieren kan innen én måned etter at oppsigelsen er mottatt, protestere skriftlig til utleieren mot oppsigelsen. Har leieren ikke protestert mot oppsigelsen i samsvar med første punktum, kan leieren ikke påberope seg at oppsigelsen er i strid med loven her. Har leieren protestert i samsvar med første punktum, faller oppsigelsen bort om ikke utleieren har reist søksmål mot leieren innen tre måneder etter at leierens frist løp ut.

Retten skal prøve om oppsigelsen er lovlig, og om den eventuelt skal settes til side. Oppsigelsen skal settes til side dersom retten ut fra en vurdering av begge parters forhold finner at den vil virke urimelig. Retten kan likevel ikke sette oppsigelsen til side dersom den kommer til at oppsigelsen skyldes vesentlig mislighold fra leierens side, jf. § 9-9 første ledd annet punktum.

Bestemmelsene i første og annet ledd gjelder ikke for oppsigelse av tidsubestemt leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren etter leieavtalen har adgang til en annens bolig. Det samme gjelder for leie av lokale der leien er avtalt pr. dag, og selvstendig leie av garasje eller bod."

 

 

 

Se https://lovdata.no/dokument/NL/lov/1999-03-26-17 for hele husleieloven.

Endret 23. juli 2018 av what_no2000

[Åsgårdsreia]

Man behøver jo ikke nødvendigvis å måtte flytte selv om boligen er solgt. Ny eier må overta eksisterende leietagere og må forholde seg til oppsigelsestider hvis han vil avslutte leieforholdet. Må si det er noe spesielt å hente inn nye leietagere rett før et salg. Ny eier vil jo gjerne bestemme selv hvem han vil leie ut til om han i det hele tatt vil ha leietagere.

 

https://boligmentoren.no/salg-bolig-leietaker/

Endret 23. juli 2018 av forumtrollet

[RRhoads]

Må si det er noe spesielt å hente inn nye leietagere rett før et salg.

Ikke nødvendigvis. Det kan hende boligen er pusset opp for salg etter at den gamle leietakeren flyttet ut, og huseier ikke har klart å selge den så raskt som han trodde, og må derfor leie den ut for å dekke sin egen økonomi.

[arne22]

Salg av boligen er jo ikke noe som egentlig berører leieforholdet. Den som kjøper boligen går jo inn i den opprinnelige eierens sted. Leieforholdet videreføres i utgangspunktet uavhengig av hvem eieren er. Hvis det er en del av en større bolig som er leid ut, så er jo dette en måte å finansiere på, eller eventuelt å argumentere for en forholdsvis høyere salgspris.

[Nazomi]

Ikke helt enig at det ikke berører leieforholdet. Dette er ikke en del av en bolig, men leilighet i en blokk. Vårt privatliv blir nå invadert av visninger, og noen ganger veldig kort varsel. Sist visning var varslet på 45 minutter. Dette berører leieforholdet i så stor grad, så vi sa opp kontrakten på dagen. Men vi har funnet ut at dette er en kamp vi ikke orker å ta, så vi bor der i 3mnd før vi flytter igjen.

[Snylter]

En visning på 45 minutters varsel kan ikke anses for å være greit.

[Corp Por]

Ikke rimelig tid i det hele tatt.

Får dere så kort varsel så er det enkelt og greit å bare si "nei". Gi bare beskjed om at det blir problematisk fordi dere holder en pågående gangbang og be dem komme tilbake når dere har spylt ned.

 

Usikker på hva "rimelig tid" defineres som. Jeg vil anta en uke ca, men det finnes sikkert presedens som hjelper med det.

[what_no2000]

Som jeg har nevnt tidligere i tråden så åpner ikke husleieloven i det hele tatt for at utleier og andre skal ha tilgang til utleid leilighet i forbindelse med visning for salg av leie objektet. Så trådstarter kan både nekte salgsvisning med 45 min, 1 ukes eller 3 mnd forvarsel.

[Corp Por]

Som jeg har nevnt tidligere i tråden så åpner ikke husleieloven i det hele tatt for at utleier og andre skal ha tilgang til utleid leilighet i forbindelse med visning for salg av leie objektet. Så trådstarter kan både nekte salgsvisning med 45 min, 1 ukes eller 3 mnd forvarsel.

Woot!

Det stemmer visst. Helt absurd men tydeligvis sant. Det bør tilføyes, i det minste, at det visstnok er anledning til å inkludere denne retten i leiekontrakt og leier bør derfor gjennomgå denne før han setter seg på bakbena på det punktet, antar jeg.

[what_no2000]

Woot!

Det stemmer visst. Helt absurd men tydeligvis sant. Det bør tilføyes, i det minste, at det visstnok er anledning til å inkludere denne retten i leiekontrakt og leier bør derfor gjennomgå denne før han setter seg på bakbena på det punktet, antar jeg.

  

Hvis en leieavtale har et slikt punkt, vil jeg tro at den strider mot husleielovens ufravikelighet.

 

"§ 1-2. Ufravikelighet

 

Det kan ikke avtales eller gjøres gjeldende vilkår som er mindre gunstige for leieren enn det som følger av bestemmelsene i loven her. [...]"

[Corp Por]

 

Hvis en leieavtale har et slikt punkt, vil jeg tro at den strider mot husleielovens ufravikelighet.

 

"§ 1-2. Ufravikelighet

 

Det kan ikke avtales eller gjøres gjeldende vilkår som er mindre gunstige for leieren enn det som følger av bestemmelsene i loven her. [...]"

Jo, men jeg fant følgende;

"Det er imidlertid viktig å merke seg at husleieloven i seg selv ikke gir huseier rett til å kreve adgang til leieobjektet for å holde visninger i forbindelse med salg av boligen. Her er utleier derfor avhengig av å ha avtalt dette med leietaker på forhånd, gjerne allerede i husleiekontrakten. I Huseiernes Landsforbund sin standardkontrakt for utleie av bolig er det lagt opp til en slik spesiell regulering mellom partene både når det gjelder ny utleie og salg."

 

Jeg har ikke lest kontrakten, men siden det spesifikt nevnes og ettersom det vil være en vesentlig heftelse å være avhengig av at en kjøper må tar boligen delvis usett ifbm et evt salg så antar jeg det lar seg gjøre og at det er et veldig vanlig punkt å ha med i en leiekontrakt - uten at jeg vet

[arne22]

Som jeg har nevnt tidligere i tråden så åpner ikke husleieloven i det hele tatt for at utleier og andre skal ha tilgang til utleid leilighet i forbindelse med visning for salg av leie objektet. Så trådstarter kan både nekte salgsvisning med 45 min, 1 ukes eller 3 mnd forvarsel.

 

 

Det ser jo ut til å stemme:

 

https://lovdata.no/NL/lov/1999-03-26-17/§5-6

 

Det ser også ut til å stemme at man kan legge inne en bestemmelse i leiekontrakten som gir eieren en utvidet tilgang til leiligheten:

 

https://lovdata.no/NL/lov/1999-03-26-17/§1-2

 

En annen side ved saken det er jo at ny eier er jo gjort kjent med at boligen er utleid, og han kjøper jo da boligen på de vilkår at den er utleid. Hvis leietaker motsetter seg at leiekontrakten sies opp etter at ny eier har kjøpt leiligheten, så bør vel leietaker ha en nokså god sak i forhold til å få en oppsigelse rettslig prøvd.

 

Ville nok tro at leietaker i denne saken kunne hatt en nokså god sak i forhold til å opprettholde leieforholdet også etter at leiligheten er solgt til ny eier.  

[nirolo]

En annen side ved saken det er jo at ny eier er jo gjort kjent med at boligen er utleid, og han kjøper jo da boligen på de vilkår at den er utleid. Hvis leietaker motsetter seg at leiekontrakten sies opp etter at ny eier har kjøpt leiligheten, så bør vel leietaker ha en nokså god sak i forhold til å få en oppsigelse rettslig prøvd.

 

Ville nok tro at leietaker i denne saken kunne hatt en nokså god sak i forhold til å opprettholde leieforholdet også etter at leiligheten er solgt til ny eier.

At boligen er solg med en bit utleid gir ikke leietaker noe særskilt vern så vidt jeg kan skjønne?

Kan f.eks ikke se at ny eier ikke kan velge å bruke hele boligen selv og dermed si opp leieavtalen med det som begrunnelse.

Gammel eier kunne gjøre det, hvorfor skal ikkr ny eier kunne gjøre det?

[arne22]

Her er det jo ikke snakk om en del av en bolig, men en hel selvstendig leilighet.

 

Hvis leietaker protesterer mot en oppsigelse, så må ny eier gå til sak mot leietakeren for å få kjent oppsigelsen gyldig.

 

https://lovdata.no/NL/lov/1999-03-26-17/§9-8

 

Retten vil vel så gjøre en avveining i forhold til saklighet og rimelighet i oppsigelsen. At leiligheten ble utleid umiddelbart før salg, og at den nye eieren kjente til at han kjøpte en leilighet som var utleid, vil jo være en del av denne avveiingen.

 

Hvis ny eier har et stort behov for en leilighet til eget bruk, så er kanskje ikke det mest fornuftige å kjøpe en leilighet som allerede er leid ut. Man har kanskje ikke så spesielt gode kort på hånden for å få rettens medhold i at oppsigelsen er godt nok begrunnet, slik at den er lovlig.

Endret 28. juli 2018 av arne22

[nirolo]

Her er det jo ikke snakk om en del av en bolig, men en hel selvstendig leilighet.

 

 

Jeg kan ikke se at det gjør noen forskjell i denne saken?

 

Hvis leietaker protesterer mot en oppsigelse, så må ny eier gå til sak mot leietakeren for å få kjent oppsigelsen gyldig.

 

https://lovdata.no/NL/lov/1999-03-26-17/§9-8

 

Retten vil vel så gjøre en avveining i forhold til saklighet og rimelighet i oppsigelsen. At leiligheten ble utleid umiddelbart før salg, og at den nye eieren kjente til at han kjøpte en leilighet som var utleid, vil jo være en del av denne avveiingen.

 

Denne muligheten har man alltid ifm oppsigelse, det er ikke noe spesielt i denne situasjonen. Hvorfor mener du at utleieforholdets start er av betydning? Og hvorfor er et kortvarlig leieforhold mer verdt enn f.eks en familie som har bodd der i 10 år?

 

Hvis ny eier har et stort behov for en leilighet til eget bruk, så er kanskje ikke det mest fornuftige å kjøpe en leilighet som allerede er leid ut. Man har kanskje ikke så spesielt gode kort på hånden for å få rettens medhold i at oppsigelsen er godt nok begrunnet, slik at den er lovlig.

Jeg kan ikke se hvorfor kjøper har dårlige kort på hånden. Oppsigelse med begrunnelse om at man skal bo der selv er i utgangspunktet en gyldig oppsigelse.

For at den skal underkjennes så må det kortvarige leieforholdet være langt viktigere å bevare enn at en huseier får bo i sin egen bolig - en rettighet han i utgangspunktet har.

[what_no2000]

Jo, men jeg fant følgende;

"Det er imidlertid viktig å merke seg at husleieloven i seg selv ikke gir huseier rett til å kreve adgang til leieobjektet for å holde visninger i forbindelse med salg av boligen. Her er utleier derfor avhengig av å ha avtalt dette med leietaker på forhånd, gjerne allerede i husleiekontrakten. I Huseiernes Landsforbund sin standardkontrakt for utleie av bolig er det lagt opp til en slik spesiell regulering mellom partene både når det gjelder ny utleie og salg."

 

Jeg har ikke lest kontrakten, men siden det spesifikt nevnes og ettersom det vil være en vesentlig heftelse å være avhengig av at en kjøper må tar boligen delvis usett ifbm et evt salg så antar jeg det lar seg gjøre og at det er et veldig vanlig punkt å ha med i en leiekontrakt - uten at jeg vet

Alltid viktig å lese husleieavtalen.

 

Husleieloven § 1-2 sier at en utleieavtale av en bolig ikke kan avtale mindre gunstige vilkår for leier enn det som følger av loven.

 

Hvis en avtale sier at utleieren skal ha ekstra tilgang til boligen for å holde salgsvisninger uten at leier får noe tilbake, så er det klart mindre gunstige vilkår for leier enn husleieloven (kun ulemper og ingen fordel for leier), og dermed ulovlig.

 

Hvis avtalen f.eks sier at utleier kan holde salgsvisninger men at leier i så fall kompenseres ved å f.eks slippe å betale leie for den måneden det holdes slike salgsvisninger, så er det ikke like klart om avtalen er til ugunst for leier. Da må man veie ulempe opp mot fordel for leier.

 

Det ser også ut til å stemme at man kan legge inne en bestemmelse i leiekontrakten som gir eieren en utvidet tilgang til leiligheten:

 

https://lovdata.no/NL/lov/1999-03-26-17/§1-2

 

Hvis du tenker på siste avsnitt av § 1-2, så gjelder den bestemmelsen "lokale", som i § 1-1 er definert med setningen "Med lokale menes i denne loven annet husrom enn bolig".

 

Så det er kun første avsnitt som er aktuell for bolig, og den sier at husleieloven kun kan fravikes til gunst for utleier. Alternativt at avviket i avtalen er nøytralt, dvs. verken er til gunst for utleier eller leier.

 

Så hvis en avtale om at utleier skal ha utvidet tilgang til boligen skal være lovlig, så må man kunne argumentere for at en slik avtale er til gunst (fordel) for leier og ikke for utleier.

 

Hele paragrafen:

 

"§ 1-2. Ufravikelighet

 

Det kan ikke avtales eller gjøres gjeldende vilkår som er mindre gunstige for leieren enn det som følger av bestemmelsene i loven her.

 

Ved leie av lokale kan loven fravikes i avtale, med unntak av §§ 1-1 til 1-4, 4-1, 4-4, 4-6, 9-7, 9-8, 9-10, 12-3 og 12-4 og kapittel 13."

Endret 28. juli 2018 av what_no2000