Uklar leiekontrakt, har jeg blitt lurt?

[mulabruker]

Hei

 

Jeg er i ferd med å flytte ut fra leieboligen min, men er redd for at jeg kanskje har blitt "lurt".

 

I leiekontrakten står det:

 

"Leieforholdet er tidsbestemt og løper fra 1. August 2015. Partene kan si opp leieforholdet med 3 måneders gjensidig skriftlig oppsigelse i leieperioden. Oppsigelsestiden går til utløpet av en kalendermåned. Leietiden er satt til to år slik at utleier og hennes hustand skal kunne bruke husrommet til egen bolig, men uansett gjelder regelen om 3 måneders oppsigelse.

 

Leietaker vedtar å flytte ved leietidens utløp uten nærmere oppsigelse i.h.t. Tvangsfullb.loven paragraf." osv.osv.

 

 

Dette er selvfølgelig bare et utdrag av kontrakten.

Jeg er klar over at jeg har bodd en stund "uten" kontrakt, men det er siste setningen i første avsnitt som gjør meg usikker. ("men uansett gjelder regelen om 3 måneders oppsigelse").

Er jeg bundet til å betale 3 måneder husleie til, eller er kontrakten 100% ugyldig siden leieperioden er over?

Jeg har bare sagt opp muntlig, ikke skriftlig.

 

 

Takk for all hjelp.

Endret 8. juni 2018 av mulabruker

[nomore]

Hvorfor føler du at du kan ha blitt lurt?

[toth]

Det har altså gått nesten et år siden utløp, og du har fortsatt å betale, utleier har fortsatt å ta imot leie uten å mukke? Da har dere pr def gått over i en normal leiesituasjon, uten tidsbestemmelse. Er 3 mnd oppsigelse et problem for deg, det er ganske standard oppsigelsestid?

[mulabruker]

Kan hende jeg har vært uklar i formuleringen.

Jeg har etterspurt ny kontrakt etter den utløp etter to år, fikk svar at jeg skulle få det, men slik endte det aldri opp.

Jeg har bodd i hustanden hele tiden, hatt god dialog med huseier og har "godtatt" at jeg har bodd uten fast kontrakt.

 

Det jeg lurer på nå er om han kan fortsatt kreve penger av meg i tre måneder til, ettersom jeg ikke skriftlig har sagt opp, men bare muntlig for over tre måneder siden.

 

Hvem har retten på sin side?
Jeg er fullt og helt klar over at dette er en ekstremt dårlig måte å ha et boforhold på, men slik er realiteten. 

 

Takk igjen for svar!

[Emancipate]

Du har tre måneders oppsigelsestid. Har du sagt opp, har du sagt opp, muntlig eller skriftlig. Så du trenger ikke å betale leie i ytterligere tre måneder hvis du kommer deg ut nå.

[mulabruker]

Takk for svar, men jeg er usikker på om jeg har dummet meg ut, siden kontrakten sier "3 måneder skriftlig oppsigelse i leieperioden".

Men da er spørsmålet mitt igjen, er virkelig leieperioden over, siden jeg ikke har skriftlig sagt opp, men bare muntlig?

 

Jeg kan oppfattes som noe masete nå og det beklager jeg, men jeg er ganske stresset.  

[Emancipate]

Om du var tydelig på at du sa opp, og utleier ikke protesterte, antar jeg at det holder, selv om det står "skriftlig" i kontrakten. Uteleier har uansett plikt til å prøve å få inn en ny leieboer for å begrense tapet ditt.

[Gjest Slettet-fsaSP0zV]

Jeg ville sendt en skriftlig oppsigelse, og henvist til dato for muntlig avtale.

[toth]

Leietaker har en oppsigelsesfrist på tre måneder, med mindre noe annet er avtalt. At oppsigelsesfristen er på tre måneder innebærer at leieforholdet varer tre måneder etter at oppsigelse er fremsatt.

Hvis leietaker flytter ut før oppsigelsestiden er utløpt, og utleier leier ut boligen på nytt, vil leier fritas for ytterligere betalingsplikt.

Ved leietakers oppsigelse gjelder det ingen formkrav. Leietakers oppsigelse kan altså være muntlig. Av bevismessige hensyn vil det imidlertid ofte være en fordel med skriftlighet.

https://osloadvokatene.no/eiendom/utleiebolig/avslutning-leieforhold/

 

Bare husk at det kan bli ord mot ord, og at oppsigelsen gjelder fra utløp av mnd - altså hvis du ga muntlig beskjed 02/04, løper 3mnd fra 01/05 og overtakelse blir 01/08.

Endret 8. juni 2018 av toth

[mulabruker]

Tusen takk for svar!

 

Jeg regner med dette overskriver kontrakten jeg har signert? 

Veldig takknemlig for hjelpen jeg har fått.

 

Bare husk at det kan bli ord mot ord, og at oppsigelsen gjelder fra utløp av mnd - altså hvis du ga muntlig beskjed 02/04, løper 3mnd fra 01/05 og overtakelse blir 01/08.

[Dragen]

Hvis det ikke blir levert en oppsigelse ved utløpet av en tidsbestemt leiekontrakt, så vil den fortsette som ubestemt frem til oppsigelse.

 

Oppsigelse gjelder fra den første i påfølgende måned, i følge kontrakten. Oppsigelse levert i januar vil dermed gjelde fra første februar og ut april (01.02-30.04).

 

Du skal betale leie for den tid du har tilgang til boligen. Har du levert nøkkel til utleier, og utleier har godkjent dette, så skal du ikke betale leie.

[Ståle Nordlie]

Hvis utleier gjør seg vanskelig har du potensielt et problem.

 

Leiekontrakten er ikke blitt ugyldig. Etter husleieloven § 9-2 siste ledd går en tidsbestemt avtale over til å være tidsubestemt dersom leieforholdet fortsetter "i mer enn tre måneder etter utløpet av den avtalte leietid uten at utleieren skriftlig har oppfordret leieren til å flytte". 

 

Jeg tror det lureste er å satse på at alt er greit. Men hvis det skulle bli krangling må du argumentere for at kravet om skriftlig oppsigelse ikke gjelder.

 

Først og fremst kan du si at utleier aksepterte oppsigelsen til tross for at den ikke var skriftlig. Selv om dere avtalte en ting i 2015 så betyr ikke det at dere ikke kan velge å avtale noe annet i 2018. Selv om utleier ikke uttrykkelig akseptere oppsigelsen kan man si at en avtale er inngått via "konkludent adferd". Det vil si, utleier oppførte seg slik at du hadde en berettiget forventning om at oppsigelsen var godtatt.

 

(Man kan også trekke inn regler om "lojalitetsplikt". Og kanskje bruke en analogi fra husleieloven § 9-8, der leier må protestere innen en måned dersom han mener utleiers oppsigelse er i strid med loven.)

 

Hvis utleier nekter for å ha mottatt en muntlig oppsigelse har du et problem. Da vil det at avtalen krever skriftlighet kunne tale mot deg. Det kan også tenkes at utleier sier at "ja, jeg husker at leier sa noe om flytting, men når leier aldri fulgte opp med den skriftlige oppsigelsen avtalen krever så regnet jeg med at leier hadde ombestemt seg". I så fall blir i beste fall saken uklar. 

 

Ett mulig poeng er at husleieloven § 9-4, om leiers oppsigelse, ikke stiller noe krav til skriftlig oppsigelse fra leier. Og husleieloven § 1-2 sier at det ikke kan "avtales eller gjøres gjeldende vilkår som er mindre gunstige for leieren enn det som følger av bestemmelsene i loven her". Argumentet blir da at kravet om skriftlig oppsigelse fra leier i kontrakten ikke gjelder for deg, siden det er "mindre gunstig" enn ingen krav. Problemet der er at § 9-4 lyder: "Er ikke annet avtalt, kan tidsubestemt leieavtale sies opp av leieren." Hvis man kan avtale at leieavtalen ikke kan sies opp i det hele tatt, eller bare kan sies opp dersom visse vilkår er oppfylt, kan man antakelig avtale at den bare kan sies opp skriftlig. Boligrettseksperten Christian Wyller mener da også at "det må kunne avtales at [leiers oppsigelse] skal være skriftlig" (note 606 på Rettsdata).

 

Men helt opplagt er det etter min mening ikke. Man kan tolke regelen slik at avtalefriheten i § 9-4 gjelder det om leieavtalen i det hele tatt kan sies opp, ikke måten den sies opp på i en situasjon der oppsigelse ellers er mulig. 

 

En annen mulighet er at regelen om skriftlig oppsigelse i kontrakten er knyttet til det tidsbestemte leieforholdet. Det vil si, når avtalen gikk over til å være tidsubestemt så falt også kravet om skriftlig oppsigelse bort, og man bruker de vanlige reglene i husleieloven. Det blir etter min mening tynt. Men den litt rotete formuleringen om at "uansett gjelder regelen om 3 måneders oppsigelse", som ikke sier noe om skriftlighet, kan kanskje gi en viss støtte til en slik tolkning.