Eierseksjonsloven §49 og 51

[Llandari]

På årsmøtet i sameiet jeg bor, ble det fremlagt nye vedtekter, basert på den nye eierseksjonsloven. I den forbindelse ble det en del diskusjon rundt §49 og §51.
 

§ 49.Flertallskrav ved ulike beslutninger på årsmøtet. Særlige begrensninger i årsmøtets myndighet
Beslutninger på årsmøtet tas med vanlig flertall av de avgitte stemmene hvis ikke andre flertallskrav er fastsatt i loven eller vedtektene. Vedtektene kan ikke fastsette strengere flertallskrav enn det som er fastsatt i loven.
Det kreves et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet for å ta beslutning om

a) ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold i det aktuelle sameiet
b) omgjøring av fellesarealer til nye bruksenheter eller utvidelse av eksisterende bruksenheter
c) salg, kjøp, utleie eller leie av fast eiendom, inkludert seksjoner i sameiet som tilhører eller skal tilhøre seksjonseierne i fellesskap, eller andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over vanlig forvaltning
d) samtykke til at formålet for én eller flere bruksenheter endres fra boligformål til annet formål eller omvendt
e) samtykke til reseksjonering som nevnt i § 20 annet ledd annet punktum.

 

§ 51.Beslutninger som krever enighet fra alle seksjonseiere
Alle seksjonseiere må, enten på årsmøtet eller på et annet tidspunkt, uttrykkelig si seg enige hvis sameiet skal kunne ta beslutning om

a) salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen
b) oppløsning av sameiet
c) tiltak som medfører en vesentlig endring av sameiets karakter
d) tiltak som går ut over seksjonseiernes bo- eller bruksinteresser, uavhengig av størrelsen på kostnaden som tiltaket medfører, og uavhengig av hvor stort økonomisk ansvar eller utlegg tiltaket medfører for de enkelte seksjonseierne.

 
Det var spesielt punkt a i §51 noen hang seg veldig opp i, da de mente at dette var direkte motstridende mot §49 c. Det ble deretter en diskusjon rundt begrepet "vesentlige deler" som benyttes i §51.
Hovedårsaken til diskusjonen, var et annet punkt på agendaen som handlet om salg av en liten del av tomta til sameiet. (Anslagsvis 200 kvm). Arealet i seg selv er ubrukelig for sameiet, men beboeren som har sin bolig nærmest dette arealet, er redd for at et salg til naboen som ønsker å kjøpe det, vil medføre vesentlig forringelse av uteområdet tilknyttet denne boligen. Vedkommende hadde etter eget utsagn, vært i kontakt med advokat, som skulle ha sagt at et eventuelt salg av dette arealet gikk inn under §51.a). Det totale arealet tilhørende sameiet er på ca. 10 000 kvm.

 

Uavhengig av mitt syn på et eventuelt salg, så kan jeg ikke forstå at 2% av det totale arealet kan oppfattes som en vesentlig del av eiendommen. Spesielt ikke når det er en liten bortgjemt "tarm" som ikke kan brukes til noe. Står det noe i forarbeidene om hva om skal regnes som "vesentlige deler av eiendommen"? Er det eventuelt noen som har gode synspunkter og argumenter for hva som må regnes som en vesentlig del?

[krikkert]

Det er ingen motstrid mellom § 49c og § 51a.

 

Paragraf 49c regulerer salg, kjøp, utleie, eller leie av fast eiendom, og også alt annet som går ut over "vanlig forvaltning" av fast eiendom (vanlig forvaltning kan besluttes av simpelt flertall), og krever to tredjedels flertall.

 

Paragraf 51a regulerer kun salg eller bortfeste, og kun "hele eller vesentlige deler av eiendommen". Bestemmelsen er omtalt i Prop. 39 L (2016-2017) s. 188-189:

 

Bokstav a gjelder beslutning om salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av sameiets eiendom, og viderefører tilsvarende bestemmelse i 1997-loven § 30 tredje ledd. Typisk gjelder dette salg av tomteareal. Hvor stor del av eiendommen som selges eller festes bort er avgjørende for om alle seksjonseierne må være enige. Mindre areal som i liten grad kan nyttiggjøres av noen seksjonseiere kan besluttes solgt med to tredjedels flertall etter § 49 annet ledd bokstav c.

Hva skal til for at noe skal være vesentlig? Areal er én faktor, men ikke den eneste. Wyller nevner i Rettsdata note 537 til eierseksjonsloven at salg av parkeringsplassen foran en næringsdrivende seksjons dagligvarebutikk er vesentlig selv om sameiet har stor plen og mange lekeplasser. Det er derfor godt mulig seksjonseieren og hans advokat har rett i at dette området er vesentlig selv om det arealmessig sett har liten betydning.

 

Dette har også en side til forbudet mot myndighetsmisbruk.

[Llandari]

Takk, det var omtrent slik jeg forsto paragrafene også.

[sk0yern]

Det er ingen motstrid mellom § 49c og § 51a.

 

Paragraf 49c regulerer salg, kjøp, utleie, eller leie av fast eiendom, og også alt annet som går ut over "vanlig forvaltning" av fast eiendom (vanlig forvaltning kan besluttes av simpelt flertall), og krever to tredjedels flertall.

 

Paragraf 51a regulerer kun salg eller bortfeste, og kun "hele eller vesentlige deler av eiendommen". Bestemmelsen er omtalt i Prop. 39 L (2016-2017) s. 188-189:

Gammel tråd, men hva med § 51d?

Jeg har prøvd å finne noen eksempler på hva den er ment å gjelde, men finner lite omtale av denne.

Dersom et sameie vil reseksjonere fellesareal, forstår jeg det slik at dette krever 2/3 flertall. Kan ikke mindretallet argumentere med at dette potensielt "går ut over seksjonseiernes bo- eller bruksinteresser"?

[krikkert]

Eierseksjonsloven § 51d: Alle seksjonseiere må, enten på årsmøtet eller på et annet tidspunkt, uttrykkelig si seg enige hvis sameiet skal kunne ta beslutning om [...] tiltak som går ut over seksjonseiernes bo- eller bruksinteresser, uavhengig av størrelsen på kostnaden som tiltaket medfører, og uavhengig av hvor stort økonomisk ansvar eller utlegg tiltaket medfører for de enkelte seksjonseierne."

 

Med "går ut over" mener loven ikke "påvirker negativt", den mener "har ikke sammenheng med".

 

Disposisjoner over fellesarealene har som regel tett sammenheng med seksjonseiernes bruksinteresser i eiendommen. Men disposisjonene kan medføre en vesentlig endring av sameiets karakter, jf. § 51c.

 

Dersom sameiet skal stifte et aksjeselskap vil dette ikke ha noen sammenheng med seksjonseiernes bo- eller bruksinteresser. Dette selv om aksjeselskapet skal drive med vaktmestertjenester bl.a. i sameiet.

[sk0yern]

Eierseksjonsloven § 51d: Alle seksjonseiere må, enten på årsmøtet eller på et annet tidspunkt, uttrykkelig si seg enige hvis sameiet skal kunne ta beslutning om [...] tiltak som går ut over seksjonseiernes bo- eller bruksinteresser, uavhengig av størrelsen på kostnaden som tiltaket medfører, og uavhengig av hvor stort økonomisk ansvar eller utlegg tiltaket medfører for de enkelte seksjonseierne."

 

Med "går ut over" mener loven ikke "påvirker negativt", den mener "har ikke sammenheng med".

 

Disposisjoner over fellesarealene har som regel tett sammenheng med seksjonseiernes bruksinteresser i eiendommen. Men disposisjonene kan medføre en vesentlig endring av sameiets karakter, jf. § 51c.

 

Dersom sameiet skal stifte et aksjeselskap vil dette ikke ha noen sammenheng med seksjonseiernes bo- eller bruksinteresser. Dette selv om aksjeselskapet skal drive med vaktmestertjenester bl.a. i sameiet.

Ah, takk!

Jeg leste "går ut over" helt feil, lest som "har ikke sammenheng med" blir ting mye mer klart.

[Crocks]

Jeg trodde « Gå ut over sameiernes bo-eller bruksinteresser» betydde at det `påvirker`sameier.

Hvis f.eks. sameiet ønsker å bygge ut eksisterende verandaer som medfører at de på bakkeplan mister lys og sol, finnes det ikke en eierseksjonslov med vern for de som får dette som en ulempe?

[Pertau123]

er vesentlig endring av sameiets karakter når er seksjonerer 2 seksjoner fra næring til bolig i et sameie med 3 seksjoner hvor ene seksjon er bolig?

[krikkert]

Det kan være det, ja. 

[Pertau123]

Hvordan da??

[krikkert]

Hovedregelen er at det kreves samtykke fra to tredjedeler av stemmene på årsmøtet for å endre én eller flere bruksenheters formål. Vanligvis trengs ikke mer enn det. 

Hvis en slik endring fører til at sameiets grunnleggende karakter vesentlig endrer seg, må imidlertid samtlige eiere samtykke. Det er her ikke nok at de som møter på årsmøtet stemmer for. 

Hva som ligger i "vesentlig endring" vil si at sameiet blir noe annet enn det var før. At alle unntatt én seksjon endrer formål er nevnt i forarbeidene som et eksempel på en slik vesentlig endring. Et annet eksempel er at et flertall ønsker å oppheve en klausul om at sameiet skal bestå utelukkende av ungdoms- eller eldreboliger. 

[Pertau123]

Ja om en endrer til et borettslag for eksempel

[madlaga]

Igjen, gammel tråd... Prøver meg likevel. 

Lurer på noe ang § 49 bokstav b. Vil det si at flertallet kan vedta omgjøring av hele fellesarealet til utvidelse av eksisterende bruksenheter? Dvs hvis vi har 4 seksjoner, kan 3 av 4 si at fellesarealet skal legges til hver seksjon etter sameiebrøken som allerede foreligger, og gjennomføre det uten at siste person er enig? Eller vil en slik omgjøring av fellesarealet være så vesentlig at den trenger alle sitt samtykke etter § 51 c?

 

Slet med "vesentlig endring av sameiets karakter" etter § 51 bokstav c, omfatter det at fellesarealet fjernes og legges til alle seksjonene, slik at det ikke lenger er fellesområder? 

Endret 23. mars 2022 av madlaga

[sk0yern]

madlaga skrev (3 timer siden):

Igjen, gammel tråd... Prøver meg likevel. 

Lurer på noe ang § 49 bokstav b. Vil det si at flertallet kan vedta omgjøring av hele fellesarealet til utvidelse av eksisterende bruksenheter? Dvs hvis vi har 4 seksjoner, kan 3 av 4 si at fellesarealet skal legges til hver seksjon etter sameiebrøken som allerede foreligger, og gjennomføre det uten at siste person er enig? Eller vil en slik omgjøring av fellesarealet være så vesentlig at den trenger alle sitt samtykke etter § 51 c?

Slet med "vesentlig endring av sameiets karakter" etter § 51 bokstav c, omfatter det at fellesarealet fjernes og legges til alle seksjonene, slik at det ikke lenger er fellesområder? 

Hvis man tenker seg at enkelte seksjoner har adkomst til egen bolig via fellesarealer, vil det være uheldig om disse arealene blir innlemmet i en annen seksjons areal.
Fellesområde som brukes som lekeplass er nok også et eksempel på areal flertallet ikke kan bestemme at skal omdisponeres.

[krikkert]

Det er et absolutt krav for å få innvilget seksjoneringen (dvs. offentlig tillatelse til å seksjonere eller reseksjonere sameiet) at "arealer som andre seksjonseiere trenger tilgang til, og arealer som etter plan- og bygningsloven er avsatt til felles uteoppholdsareal", skal være seksjonert som fellesareal, jf. eierseksjonsloven § 7. Å endre forholdet mellom bruksenheter og fellesareal vil utløse behov for reseksjonering, og ved reseksjonering gjelder dette kravet tilsvarende, eierseksjonsloven § 21 første ledd. 

Hvis man vedtar å "dele ut" alt fellesarealet til enhetene, så vil kommunen avslå søknaden om reseksjonering, uavhengig av hvor stort flertallet er, fordi tvingende regler er brutt. 

Men når det gjelder spørsmålet om forholdet mellom esl. § 49 (b) og § 51 ( c ) mener jeg at det å fjerne alt av fellesarealer er et så betydelig inngrep i fellesinteresser at det krever enstemmighet. 

 

[Pertau123]

Det kommer an på hvor stort inngrep som gjøres i fellesarealet.

Har en noe felles areal igjen som eksempel inngang til kjeller, kan de resterende områder deles inn med 2/3 flertall.