Spørsmål angående salg av leid leilighet

[Taurean]

Hypotetisk: En person leier leilighet. Huset leiligheten er i blir solgt til ny eier. Ny eier bestemmer seg for å kaste ut leieboer for å pusse opp, for å senere leie ut til en høyere pris. Er dette lov? Hva kan man gjøre for å motvirke?

[Gjest Slettet-fsaSP0zV]

Hva sier avtalen? Da jeg leide ut, hadde jeg med en klausul om at leieavtalen opphørte dersom boligen ble solgt.

[Axefjord]

Så lenge leiligheten faktisk er (betydelig?) pusset opp, så tror jeg det er lovlig.

Basert på det jeg husker jeg leste for 5år siden.

 

Da jeg bodde på hybel, ble vi kastet ut pga oppussing. De malte en liten vegg, og leide ut for noen tusen mer. Jeg gadd ikke gjøre noe ut av det, men det tror jeg ikke er innenfor.

[krikkert]

Det er ikke adgang til å avtale at salg av bolig skal være opphørsgrunn for boligleieavtale. Salg må vurderes opp mot kriteriene i husleieloven kapittel 9, som andre grunner.

 

 

Det følger av husleieloven § 9-5 annet ledd bokstav b at utleier kan si opp dersom "riving eller ombygging av eiendommen gjør at husrommet må fravikes". Det er altså et krav at boligen skal pusses opp i så stort omfang at leietaker ikke kan bo der mens oppussingen skjer for å si opp etter denne bestemmelsen. I tillegg må utleiers interesse av å pusse opp veie tyngre enn leietakers interesse i å fortsette leieforholdet.

 

Hvis man er innenfor protestfristen vil det være aktuelt å protestere. Har man flyttet og ikke protestert anses oppsigelsen akseptert. Da må man eventuelt kreve erstatning.

[Kajac]

Hypotetisk: En person leier leilighet. Huset leiligheten er i blir solgt til ny eier. Ny eier bestemmer seg for å kaste ut leieboer for å pusse opp, for å senere leie ut til en høyere pris. Er dette lov? Hva kan man gjøre for å motvirke?

 

Kort svar: Nei, det er ikke lov. Eneste unntaket er vel om det faktisk er et reelt oppussingsbehov, dvs. at leiligheten er i så dårlig stand at omfattende oppussing eller riving er eneste alternativ, og at denne oppussingen gjør det umulig for leieboer å fortsette å bo der under oppussingen. Å f.eks. sette opp nytt kjøkken eller bad, male vegger, osv. er ikke oppsigelsesgrunn.

[Taurean]

Avtalen er en tidsubestemt standard husleieavtale som er gått ut for ca 1 år siden.

 

Takker hjertelig for alle svar!

 

Dette er fremdeles hypotetisk, men hvis det kommer oppdatéringer som krever ytterligere svar, så vil jeg skrive dem.

[Kajac]

En tidsubestemt avtale kan ikke gå ut med mindre en av partene sier opp. Og om det er huseier som sier opp leieforholdet, må han/hun ha saklig grunn til dette, f.eks. som nevnt ovenfor. Salg av bolig vil aldri alene være grunn til å si opp leieboer.

[Taurean]

Jeg tror at saken er slik at leieboeren har -hatt- en avtale for ca 4 år siden, men som gikk ut -i fjor-, og som den nåværende huseieren ikke har tatt seg bryet med å oppdatére - og at nå skal huset selges ... og når det blir gjort, så tenker jeg at de nye reglene er helt frigjorte, men ikke avkortede til norges lover, men at det likevel kan bli slik at han/hun/kjøper kan sparke leieren ute uten noe forvarsel, med hjemmel/grunnlag i loven for å pusse det opp bare for grunnlaget å tjene mer penger. IKKE fordi han/hun eller familiemedlemmer skal bo der.

 

Bare ren spekulasjon.

 

Takker tusen ganger for alle svar.

Endret 26. mai 2018 av Taurean

[Dragen]

Oppussing er, som krikkert sier, saklig grunnlag hvis oppussingen gjør boligen ubeboelig. Utleier trenger ikke kombinere oppussing med noe annet for at det skal være saklig oppsigelse.

 

Selger kan ikke bruke salg som oppsigelse.

[Taurean]

Oppussing er, som krikkert sier, saklig grunnlag hvis oppussingen gjør boligen ubeboelig. Utleier trenger ikke kombinere oppussing med noe annet for at det skal være saklig oppsigelse.

 

Selger kan ikke bruke salg som oppsigelse.

 

Hmm, okay. Så hvis det bare er snakk om bytte av kjøkken, tak, vinduer og kanskje litt småoppussing av bad, altså ting som kan gjøres uten at det må skje en masse omveltninger, så er det likevel ikke grunn til oppsigelse? Kun hvis oppussingen er av en så stor grad at det vil ta måneder, og alt av møbler og eiendeler må ut for å gjøre arbeidet mulig?

 

Sånn som jeg ser det da, så blir oppussing egentlig aldri noen grunn til å si opp en leieboer, siden leieboeren bare kan si seg villig til å betale for å få ut alt av eiendeler og ha det på lager for perioden oppussingen skal skje. Da kommer vi egentlig tilbake til spørsmålet om  grunnlag for oppussing, prisøkning og lignende.

 

Hvis oppussing er absolutt nødvendig for at det skal være mulig å bo der, som lekk tak og vinduer, ingen isolasjon osv - da kan jeg jo forstå det. Men da skulle det vel strengt tatt ikke bo folk der i første omgang. Selv om vedlikehold og lignende jo blir nødvendig med tiden, så er jo det noe som skjer med alle hushold, og bør ikke gi grunnlag til å si opp leieavtaler.

 

Så hvis en eventuell kjøper kommer og sier "Du skal ut fordi jeg skal pusse opp og leie ut til en høyere pris" - så er det altså ikke lov?

[Dragen]

Oppussing av bad og/eller kjøkken i sånn grad at rommene ikke kan brukes over en lengre periode (uke+, vil jeg tro) vil være en saklig grunn.

Oppussing av tak, bad og kjøkken kan ta flere uker.

 

Mangel på brukbart bad eller kjøkken er nok til å få avslag på søknad om brukstillatelse av bolig.

[Taurean]

Oppussing av bad og/eller kjøkken i sånn grad at rommene ikke kan brukes over en lengre periode (uke+, vil jeg tro) vil være en saklig grunn.

Oppussing av tak, bad og kjøkken kan ta flere uker.

 

Mangel på brukbart bad eller kjøkken er nok til å få avslag på søknad om brukstillatelse av bolig.

 

Men hva med begrunnelsen til oppussingen? Hvis boenheten er av bra nok grad til at oppussing ikke er nødvendig, og at det gjøres i en svært klar antydning til at begrunnelsen bare er av finansielle hensyn (tjene mer penger), kan man da gjøre noe for å hindre det?

[Kajac]

Oppussing av bad og/eller kjøkken i sånn grad at rommene ikke kan brukes over en lengre periode (uke+, vil jeg tro) vil være en saklig grunn.

Oppussing av tak, bad og kjøkken kan ta flere uker.

 

Mangel på brukbart bad eller kjøkken er nok til å få avslag på søknad om brukstillatelse av bolig.

 

En ting er mangel på brukbart bad eller kjøkken generelt, men en oppussing er en midlertidig situasjon. Så lenge leieboer aksepterer å bo der under oppussingen, og oppussingen ikke er en total rehablitering av leiligheten, kan ikke avtalen sies opp på dette grunnlaget. Husk at nødvendig oppussing og vedlikehold skal være inkludert i husleien. Da sier det seg selv at "normal" oppussing ikke vil være grunnlag for oppsigelse. I Norge står leietakers rettigheter ekstremt sterkt, og så lenge leietaker holder sin del av kontrakten er det nesten umulig å bli sagt opp.

 

Som Krikkert siterer fra Norges Lover står det at leieforholdet kan sies dersom "riving eller ombygging av eiendommen gjør at husrommet må fravikes". Oppussing av kjøkken og bad vil normalt sett aldri være av en slik karakter.

 

Til Taurean:

 

I følge AdvotakenHjelperDeg.no står følgende: "Når en skriftlig husleiekontrakt utløper uten at den blir fornyet, anses man å ha inngått en løpende og tidsubestemt avtale". Det vil si at personen i ditt "hypotetiske" tilfelle pr. nå har en tidsubestemt avtale. Denne må aktivt sies opp av enten leietaker eller utleier, med tre måneders gjensidig oppsigelsestid som standard. Og som tidligere nevnt er det visse kriterier som må oppfylles for at utleier skal kunne si opp leietaker.

 

Slik jeg ser det vil det være nesten umulig for utleier å kaste ut leietaker i dette tilfellet. Vi vet allerede at salg av bolig ALDRI vil være grunn til oppsigelse. Eneste gyldige grunner, bortsett fra kontraktsbrudd, er at husrommet skal brukes av huseier selv (dette må bevises, det må sendes inn melding om bruksendring, osv.) eller ombygging/riving av bygning i så omfattende grad at det ikke går an å bo der.

 

Husk at huseier eier bygningen, men disponerer ikke leiligheten som er leid ut. Det er en separat boenhet som huseier IKKE har tilgang på. H*n kan ombygge så mye h*n vil i "sin" del, men h*n kan IKKE plutselig finne ut at leietakers kjøkken MÅ pusses opp, eller leiligheten MÅ rehabliteres uten at det faktisk er grunnlag for det. 

 

Så Taurean, din hypotetiske leietaker har så vidt jeg kan se alle rettigheter på sin side

[Dragen]

Har ikke boligen tilgang til bad, så er den nemlig ikke tillatt til varig opphold. Min nabo måtte nylig legge ny flis (og dermed også ta ned inventaret) på badet sitt, det tok over en måned.

 

Er membranet i badet også 15+ år gammelt, så vil det være naturlig å foreta en totalrenovasjon.

[krikkert]

Men hva med begrunnelsen til oppussingen? Hvis boenheten er av bra nok grad til at oppussing ikke er nødvendig, og at det gjøres i en svært klar antydning til at begrunnelsen bare er av finansielle hensyn (tjene mer penger), kan man da gjøre noe for å hindre det?

 

Man kan protestere på oppsigelsen. Men det er faktisk lov å pusse opp for å tjene mer penger på boligen.

 

Vi vet allerede at salg av bolig ALDRI vil være grunn til oppsigelse.

"Vi" omfatter i dette tilfellet ikke Husleietvistutvalget, som i flere saker har akseptert salg av bolig som saklig grunn. Ikke på grunn av selve salget, men fordi utvalget har godtatt at salg med leietaker virker prisdempende hvis man selger i et "eie for å bo"-marked.

 

Eneste gyldige grunner, bortsett fra kontraktsbrudd, er at husrommet skal brukes av huseier selv (dette må bevises, det må sendes inn melding om bruksendring, osv.) eller ombygging/riving av bygning i så omfattende grad at det ikke går an å bo der.

Alle saklige grunner er gyldige grunner. Det skal ikke mye til for at noe skal være saklig grunn. Leietakers vern ligger primært i interesseavveiningen, ikke i saklighetskravet.

 

Husk at huseier eier bygningen, men disponerer ikke leiligheten som er leid ut. Det er en separat boenhet som huseier IKKE har tilgang på. H*n kan ombygge så mye h*n vil i "sin" del, men h*n kan IKKE plutselig finne ut at leietakers kjøkken MÅ pusses opp, eller leiligheten MÅ rehabliteres uten at det faktisk er grunnlag for det.

Utleier har som eier full rett til å pusse opp, også hvis oppussingen er "unødvendig". Domstolene vil ikke overprøve om oppussingen som sådan er nødvendig. Domstolene vil prøve hvorvidt oppussingen som beskrevet er reell, om det er påkrevd at leietaker flytter ut, og om en interesseavveining mellom utleier og leietaker faller negativt ut for leietaker.

Endret 27. mai 2018 av krikkert

[Kajac]

 "Vi" omfatter i dette tilfellet ikke Husleietvistutvalget, som i flere saker har akseptert salg av bolig som saklig grunn. Ikke på grunn av selve salget, men fordi utvalget har godtatt at salg med leietaker virker prisdempende hvis man selger i et "eie for å bo"-marked.

 

Som sagt, det er gyldig grunn DERSOM ny eller gammel eier skal bruke denne delen av boligen selv. Men det er et annet tilfelle enn hva trådstarter snakker om. Trådstarter snakker om at huseier skal fortsette å leie ut, men finne en bullshit unnskyldning til å kaste ut eksisterende leietaker for å øke prisen. Og skal huseier benytte delen til seg selv, skal det også sendes bruksendring til kommunen. Det vil også medføre at leiligheten ikke kan fortsette å leies ut i fremtiden, uten å søke om ny bruksendring.

 

Dersom noen blir kastet ut med begrunnelse om at huseier selv skal benytte husrommet, og du et par måneder senere finner ut at leiligheten er utleid med nytt kjøkken til en høyere leiepris, har du nok saken på din side.

 

Alle saklige grunner er gyldige grunner. Det skal ikke mye til for at noe skal være saklig grunn. Leietakers vern ligger primært i interesseavveiningen, ikke i saklighetskravet.

 

Nei. Saklige grunner er ikke nødvendigvis gyldige. Oppussing av f.eks. kjøkken kan være aldri så saklig, men er ikke nok til oppsigelse, med mindre det er snakk om en så omfattende oppussing at leiligheten blir ubeboelig over lenger tid. Og jeg vet ikke om noen kjøkkenoppussinger der det har vært tilfelle.

 

 

Utleier har som eier full rett til å pusse opp, også hvis oppussingen er "unødvendig". Domstolene vil ikke overprøve om oppussingen som sådan er nødvendig. Domstolene vil prøve hvorvidt oppussingen som beskrevet er reell, om det er påkrevd at leietaker flytter ut, og om en interesseavveining mellom utleier og leietaker faller negativt ut for leietaker.

 

 

Utleier kan nok sikkert finne en finurlig måte å tvinge frem en oppussing, men som du selv sier er ikke dette nødvendigvis nok til å si opp leietaker. Og så vidt meg bekjent kan ikke en huseier plutselig bestemme seg for å pusse opp kjøkken i en utleid leilighet h*n ikke disponerer uten at det finnes en reell grunn for oppussingen, som f.eks. lekkasje i veggen, skadedyrinfestasjon, etc. At huseier ønsker et mer moderne kjøkken i en leilighet h*n ikke disponerer selv er neppe gyldig grunn til oppsigelse.

[Taurean]

Først og fremst, takker for kvalitetssvar! Det er en god venn det gjelder, så kommer til å følge det her helt igjennom, og så klart komme med oppdateringer uansett hvilken vei det går.

 

For å svare Dragen: Det er ikke membran på badet i den leiligheten, det er Vinyl på gulv, og treverk på veggene, med veldig god mulighet for utlufting, og avtrekksvifte.

 

 

Utleier har som eier full rett til å pusse opp, også hvis oppussingen er "unødvendig". Domstolene vil ikke overprøve om oppussingen som sådan er nødvendig. Domstolene vil prøve hvorvidt oppussingen som beskrevet er reell, om det er påkrevd at leietaker flytter ut, og om en interesseavveining mellom utleier og leietaker faller negativt ut for leietaker.

 

 

Interesseavveining, det var et interessant ord.

 

Så la oss si worst case scenario - Leieboeren får skriftlig brev 2 dager etter salget at h*n begjæres utflyttet (eller hva terminologien blir), fordi leiligheten "er i stort behov for oppussing", noe som over enhver tvil er usant i dette tilfellet. Jeg føler meg 99% sikker på at enhver godkjent tømrer, snekker eller entreprenør ville sagt om leiligheten det gjelder, at den ikke ville trengt noen oppussing på minst 10 år fremover.

 

Hypotetisk, la oss si at det leies inn en godkjent entreprenørmester, som gir en skriftlig godkjenning/skriv/attest (hva enn terminologien blir) på dette. Det behøver ikke koste tusenvis av kroner.

 

Leieboeren har dårlig økonomi, ikke depositum, har kredittgjeld, og ikke mulighet til å skaffe depositum via bekjentskaper. Har kommunal garanti, men jeg vet ikke om den vil være mulig å overføre til ny leilighet. Lever omtrent fra hånd til munn. En utkastelse blir nærmest å tolke som å bli kastet ut på gata, eller tvunget til å godta kommunal bolig. Den psykiske helsen er ikke den beste, og det kan være fare for økt rusmisbruk, som også med høy sannsynlighet kan verifiseres av psykolog og fastlege.

 

Vil disse grunnene, og skrivet fra entreprenøren, være noe som kan veie mot og/eller vinne frem mot begrunnelsen om oppussing og dermed utkastelse i en eventuell rettssak?

Endret 27. mai 2018 av Taurean

[Dragen]

Hvis det ikke er membran på våtrom (for eksempel bad), så er nok oppussingen på et sånt nivå at boligen ikke blir beboelig.

Bolig uten mulighet for matlaging (eget eller delt kjøkken) vil ikke være godkjent for varig opphold.

 

Det er ikke utleiers ansvar å sørge for din psykiske helse ved oppsigelse. Trenger du bolig og du ikke får tak i bolig i privat regi, så må du kontakte kommunen.

 

Som krikkert sier, så er det ikke så mye som skal til for at utleier kan hevde oppussing som saklig og gyldig grunn for oppsigelse.

[aklla]

Bare at det ikke er membran på badet vil jeg tro er mer enn god nok grunn til å hevde at badet desperat trenger en oppussing..

[krikkert]

Salg, og salg alene, har vært akseptert av Husleietvistutvalget i en rekke saker. Sak 610/2012 er et tilfeldig valgt eksempel (Tilfeldig valgt fordi jeg mistet hele innlegget jeg skrev, og gidder ikke søke opp sakene på nytt.) For øvrig finnes det ikke hjemmel for å kreve at en huseier søker bruksendring for å ville bruke en del av huset selv.

 

Så la oss si worst case scenario - Leieboeren får skriftlig brev 2 dager etter salget at h*n begjæres utflyttet (eller hva terminologien blir), fordi leiligheten "er i stort behov for oppussing", noe som over enhver tvil er usant i dette tilfellet. Jeg føler meg 99% sikker på at enhver godkjent tømrer, snekker eller entreprenør ville sagt om leiligheten det gjelder, at den ikke ville trengt noen oppussing på minst 10 år fremover.

 

Hypotetisk, la oss si at det leies inn en godkjent entreprenørmester, som gir en skriftlig godkjenning/skriv/attest (hva enn terminologien blir) på dette. Det behøver ikke koste tusenvis av kroner.

 

Leieboeren har dårlig økonomi, ikke depositum, har kredittgjeld, og ikke mulighet til å skaffe depositum via bekjentskaper. Har kommunal garanti, men jeg vet ikke om den vil være mulig å overføre til ny leilighet. Lever omtrent fra hånd til munn. En utkastelse blir nærmest å tolke som å bli kastet ut på gata, eller tvunget til å godta kommunal bolig. Den psykiske helsen er ikke den beste, og det kan være fare for økt rusmisbruk, som også med høy sannsynlighet kan verifiseres av psykolog og fastlege.

 

Vil disse grunnene, og skrivet fra entreprenøren, være noe som kan veie mot og/eller vinne frem mot begrunnelsen om oppussing og dermed utkastelse i en eventuell rettssak?

Oppsigelsessaker gir rett til fri rettshjelp (men inntektsgrensen er ganske lav). Interesseavveiningen vil være forholdsvis bred, hvis alternativet er husløshet vil det være svært tungtveiende i leietakers favør. De sakene jeg har lest hvor rimelighetsvurderingen går ut over leietaker er primært fordi leietaker er en dårlig betaler eller har brutt kontrakten på flere måter.