Eier av hus død, hvem eier huset

[AnonymDiskusjon]

Hei,

 

Jeg er grunneier av en festet tomt med et hus, festekontrakten varer i 30 år til.

 

Mannen som leide tomten og eide huset døde i 2013. Bobehandlingen ble innstilt pga. manglende midler. boet ble i tingretten fastslått som insolvent. 

Her er utdrag fra rettspapirene:

Boets øvrige status.

Boet er insolvent og det blir ikke utbetalinger til avdødes kreditorer og eventuelle arvinger. Bostyrer har igangsatt arbeid med å innhente opplysninger om arveforholdene. Undertegnede har telefonsamtaler med enkelte av avdødes slektninger, som opplyste at det var svært lite kontakt i familien, slektsforholdene er derfor usikre. Dette arbeidet viste seg derfor å være omfattende og er ikke blitt fullført og de innhentede opplysningene er derfor usikre. Eventuelle arvinger er derfor ikke blitt varslet herfra. Tingretten bes vurdert eventuell nærmere varsling.

 

i Grunnboken til festetomten står fortsatt den avdøde mannen som eier av huset.

 

Huset er falleferdig og tomten bærer stort preg av å være forsøplet og uryddig. Taket på huset har også falt sammen på et sted hvor et tre har falt over huset.

 

Hvor begynner jeg for å få overtatt dette huset slik at det kan rives og ryddes på området? Prøve å finne de som eventuelt er arvinger, snakke med teknisk etat i kommunen? Vet ikke om de som eventuelt er arvinger ikke har rett på huset siden det ble funnet insolvent osv...

 

Takker for svar.

Anonymous poster hash: 5e11b...29f

Anonymous poster hash: 5e11b...29f

[Ståle Nordlie]

Pussig sak. Jeg er usikker på hvordan dette løses (og for lat til å sette meg skikkelig inn i det). Man jeg kan jo synse litt til noen med mer peiling dukker opp. 

 

Har du mottatt festeavgift de siste årene?
Er det tinglyst pant (for andre enn deg) på eiendommen?

 

Tanken min er at du kan kreve tvangssalg av tomt/byggverk for å få ubetalt festeavgift. Eventuelt med hjelp av legalpanten i tomtefesteloven § 14. Det kan bli problematisk i praksis, siden det ikke er noe dødsbo eller arvinger du kan rette krav mot og saksøke. Kanskje du kan rette kravet mot tingretten fordi du har "massekrav" etter skifteloven § 21? Eller, det er mulig du må kreve offentlig skifte etter skifteloven § 84 siste ledd. I så fall må du stille sikkerhet for skifteomkostningene, jf. skifteloven § 86.

 

Hva er poenget med tvangssalg? En mulighet er at du får penger fra tvangssalget, og at en ny fester overtar. Da taper du ikke lenger penger, og du er kvitt den uavklarte mellomsituasjonen. Hvis du ønsker å overta tomta selv kan du by ved tvangssalget.

Når det gjelder arvingene burde de være ute av bildet. Men det kan kanskje tenkes at kreditorenes krav har falt bort, eller kommer til å falle bort, over tid, slik at det blir aktuelt for noen å kreve arv...?

[krikkert]

Når et offentlig skifte er åpnet er det dødsboet som er rettighetshaver og pliktsubjekt etter festeavtalen (selv om behandlingen av dødsboet er innstilt). Rettspraksis har akseptert tvangssalg av eiendom rettet mot arvingene i de tilfeller der det ikke er åpnet offentlig skifte (RG 2013 s. 1353 m.fl.), men det er usikkert om det kan gjøres når det er åpnet et (senere innstilt) offentlig skifte.

 

Etter tomtefestelova § 30 kan du i noen tilfeller heve avtalen (men ikke ved boligfeste). En lovlig (eller i alle fall ubestridt) heving vil etter § 39 innebære at det som står på eiendommen når en rimelig frist er gått ut etter at ryddekrav blir varslet tilfaller bortfester uten vederlag. Dødsboet vil kunne møte dette med krav om vederlag etter § 40.

 

Jeg antar at boligen er vesentlig overbeheftet med pant, det er vanlig i insolvente dødsbo. Jeg er usikker på hvordan panthavernes stilling påvirkes av ovennevnte fremgangsmåte. Du bør ta kontakt med noen som jobber med feltet.

[skripis]

Utifra grunnboken på seeiendom.no (krever innlogging med bankid) kan man se hvem som har eventuell pant i eiendommen.

De vil vel være reell eier dersom boet er gjort opp?

[krikkert]

Nei.

[AnonymDiskusjon]

Hei og takk for svar,

 

Jeg blir litt forvirret av saken og det virker som huset nå er i et slags "limbo".. 

 

For å svare på et par ting som har kommet frem her;

 

Det har ikke blitt betalt festeavgift siden vedkommende gikk bort.

 

Det er så vidt meg bekjent ikke tinglyst pant på eiendommen, her er hva som står i rettspapirene fra bostyrer:

 

XXX kommune, grunneier, samt en person som meldte interesse for kjøp er forgjeves kontaktet av bostyrer for eventuelt kjøp av eiendommen. Ingen var interesserte i å kjøpe eiendommen. Det antas at den har svært liten eller ingen salgsverdi. Avdødes etterlot seg en bil, BIL XX 12345, som var beheftet med salgspant til BANK på ca. kr XXXXX, mens bilens verdi var anslått til kr XXXX. Bilen er derfor tilbakelevert til panthaver og representerte ingen nettoverdi for boet. Det har vært utstedt proklama og det er innkommet krav. Det er ikke midler i boet til dekning av disse. Fordringene er derfor ikke prøvet. XXX begravelsesbyrå har meldt krav for begravelse med faktura på kr XXXXX som det heller ikke er midler til å dekke. Begravelsesbyrået opplyser at de da lar kravet utgå og vil inndrive oppgjør for denne faktura hos rekvirenten som er XXX i XXX.

 

Her er hva som står i grunnboken for festetomten under Heftelser:

 

I innstillings-kjennelsen fra tingretten står det følgende om offentlig skifte:

Offentlig skifte ble åpnet dd.mm.åååå. Advokat Navn Navnesen er oppnevnt som bobestyrer, jf. skifteloven §§91 flg.

 

Det står også at boet er insolvent. Aktiva og passiva gikk i 0. Avdøde var ugift og barnløs. Fritatt for rettsgebyr. 

 

Bobehandlingen må etter dette innstilles i medhold av skiftelovens §33a.

 

Det ble stilt spørsmål til grunneier om å kjøpe huset fra bostyrer før innstillingen men til en langt urimelig sum.

 

Huset er oppført som verdi 0,- i aktiva, dette pga. kostnader ved riving, rydding, transport, etc.

 

Tror da jeg ikke har noe mer interresant informasjon fra innstillingen og bostyrers sakspapirer.

 

Utifra det du skriver krikkert mener du at jeg skal gjøre en av følgende?

 

• Ta kontakt med advoktaten som var oppnevnt som bostyrer og spørre hva som skal til for å åpne saken og selge huset?
• Sende krav om opprydding til bostyrer (selv om bobehandlingen er innstilt) med f.eks. 3. måneders frist? Hva er isåfall vederlaget? I grunnboken står det at festekontrakten ble skrevet på slutten av 1800 tallet med 0 i vederlag. (Hvordan vet jeg om det er boligfeste? På seeiendom har eiendommen eget festenr. på bruksnr., under teiger står det eiendomsteig med fiktive linjer)

 

Takk for all hjelp, greit å ha litt mer å gå på før en begynner å ta kontakt med disse advokatene....

 

Anonymous poster hash: 5e11b...29f

Anonymous poster hash: 5e11b...29f

[Herr Brun]

Når et offentlig skifte er åpnet er det dødsboet som er rettighetshaver og pliktsubjekt etter festeavtalen (selv om behandlingen av dødsboet er innstilt). Rettspraksis har akseptert tvangssalg av eiendom rettet mot arvingene i de tilfeller der det ikke er åpnet offentlig skifte (RG 2013 s. 1353 m.fl.), men det er usikkert om det kan gjøres når det er åpnet et (senere innstilt) offentlig skifte.

 

Etter tomtefestelova § 30 kan du i noen tilfeller heve avtalen (men ikke ved boligfeste). En lovlig (eller i alle fall ubestridt) heving vil etter § 39 innebære at det som står på eiendommen når en rimelig frist er gått ut etter at ryddekrav blir varslet tilfaller bortfester uten vederlag. Dødsboet vil kunne møte dette med krav om vederlag etter § 40.

 

Jeg antar at boligen er vesentlig overbeheftet med pant, det er vanlig i insolvente dødsbo. Jeg er usikker på hvordan panthavernes stilling påvirkes av ovennevnte fremgangsmåte. Du bør ta kontakt med noen som jobber med feltet.

Ved en heving av festeavtalen bortfaller panteobjektet "festeretten", og panthaverne har dermed ikke lengre noen rett.

 

Ved kjøp av festeretten med bygg på tvangssalg vil alle heftelser etter legalpantet (som har første prioritet) kunne slettes. Det vil være en ryddigere løsning. Til gjengjeld kan den bli noe dyrere. Hvis boet ikke har erklært uttreden av festeavtalen kan tvangssalgsbegjæring rettes mot boet. Hvis boet har gjort det har bortfesteren hevingsrett også for bolighus, fordi deknl. § 7-7 gir en særlig hevingsrett.

[Herr Brun]

TS: Du bør ta kontakt med egen advokat. Her er det lett å trå feil.