Nominell -og (variabel) effektiv rente på et rammelån

[fotonisse]

Om dette er plassert i feil kategori, så er det bare for moderatorer å flytte tråden.

 

Vi har nå hatt en liten runde med noen banker for å forsøke og sette ned renten vi har på vårt nåværende boliglån.

 

 

Vi har et Annuitets boliglån med en fleksibel ramme, totalrammen på dette boliglånet (om den benyttes fullt ut) er på 50% av boligverdien som er takstert til ca 3.200.000,-. Er gift og vi er i midten/slutten av 40 åra, og har ca 800.000,- i samlet brutto årsinntekt (har ca 1,5x total årsinntekt i boliglån).

 

 

Vårt eksisterende boliglån hadde en nominell rente på 2,5% og effektiv rente på 2,6% (det er egentlig nominell rente på 2,85% etter prislisten).

Etter en del runder med vår egen bank så klarte de til slutt å tilby oss en nominell rente på 2,3% og 2,42% effektiv rente.

 

 

Ny bank tilbyr oss et rammelån med 2,15% nominell -og en variabel effektiv rente med f.eks. 2,38% (ved 100% utnyttelse), 2,52% (ved 50% utnyttelse) og 3,20% (ved 20% utnyttelse), alt avhengig av hvor mye av rammelånet vi benytter (totalrammen på nytt lån er like stort som det vi har i dag.

Vi utnytter ca 75% av dette og vil da ha en effektiv rente som er minst like høy som vårt opprinnelige rammelån, og den evt. nye banken mener vi sparer penger på dette, men jeg kan ikke forstå annet enn at jo mer vi betaler ned på det nye lånet (vi har fått tilbud på) jo høyere effektiv rente vil vi få (selv om gjelda minker og rente grunnlaget da blir lavere).

 

De sier at det blir regnet ut i fra nominell rente, og at jeg da vil ha 0,15% lavere kostnader på lånet i ny bank, kontra vårt opprinnelige lån.

 

Jeg har trodd at effektiv rente er den jeg betaler, men slik som de forklarte dette, så høres det ut som at nytt lån skal være billigere, basert på nominell rente.

 

Men vil det i praksis være det?

 

 

Vi har et Annuitets lån (med en fleksibel ramme i dag), og da har vi også en nedbetalingsplan som viser oss i kroner og øre hva lånet vil koste oss til det er nedbetalt (såfremt renten ikke stiger og vi benytter mer av lånerammen selvfølgelig). Altså et fast terminbeløp i lånets løpetid, hvor vi betaler mer avdrag og mindre rente etter hvert som lånet nedbetales.

 

Det nye lånet vi er tilbudt har det ikke slik, da det er et rammelån uten fast nedbetalingstid/plan og faste avdrag. Her skal vi kun betale renter for den utnyttelsen av rammelånet vi har benyttet i mnd, og så er det opptil oss selv hvor mye vi ønsker å nedbetale på selve gjelden pr mnd, og det kan vi variere som vo ønsker. Vi kan også sette den til et fast beløp som trekkes, men det er likevel ikke noe klart svar fra banken over hva det lånet da vil koste oss totalt eller pr mnd, fordi det er variabel rente.......

 

Selv om vi setter opp vår egen nedbetalingsplan på dette lånet og følger den, så har ikke jeg kunnskaper nok til å se hva dette vil koste oss i praksis i.o.m. at det er variabel effektiv rente, og den vil jo forandre seg (øke etter hva jeg forstår) i desimaler for hvert eneste avdrag vi nedbetaler på gjelden på et slikt lån.

 

Den evt. nye banken hevder likevel at dette vil bli billigere for oss fordi den nominelle renten er lavere hos dem, enn hos vår eksisterende bank. Men den evt. nye banken kan ikke gi oss en nedbetalingsplan som viser dette, da de ikke kan sette inn terminbeløpene vi vil betale i mnd, for det er som sagt helt opp til oss hva vi vil betale i avdrag pr.mnd.

 

Mer info enn dette har de ikke til oss, kun at det er et veldig gunstig og et meget fleksibelt rammelån, men vi er veldig nysgjerrige på hvem dette lånet egentlig er mest gunstig for økonomisk sett?

 

 

Er det noen med stor tålmodighet og en god forklaringsevne, som kan forsøke å gi oss en forklaring på at dette vil bli et billigere lån totalt sett for oss?

 

 

At det nye rammelånet vi har fått tilbud om er mye mer fleksibelt og fritt ser vi klart og tydelig, men det er de totale lånekostnadene jeg er mest nysgjerrig på.

 

Vi er klar over at det bare er å takke nei om vi ikke er tilfreds med vilkårene, men når vi ikke forstår dem og de ikke kan forklare dem bedre eller annerledes for oss enn dette (altså slik at det gir mening/er forståelig for oss), så blir vi ikke akkurat beroliget av deres påstander om at dette er et mye billigere -og bedre lån for oss.

Mulig det er det, vi forstår bare ikke hvordan det beregnes......

 

 

Andre banker er ikke så veldig interesserte i oss, fordi vi er «for gamle», har for lite i lån (vi har en belåningsgrad på ca +/- 40%), har en grei økonomi og de da ikke vil tjene nok på oss.

Dette har faktisk 3 banker sagt i klare ordlag, og da ønsker de rett og slett ikke oss som nye kunder etter vår mening, for ellers så hadde vel kommet med bedre tilbud enn ca 2,9% i nominell rente på et nytt boliglån til oss).

Solide og «trygge» kunder har tydeligvis ikke de beste forhandlingskorta på hånda i dag........ 

 

At en bank også har et lokalt kontor i nærheten av os er noe vi ser på som et stort pluss, men det er ikke et krav.

 

[Nimrad]

Jeg har trodd at effektiv rente er den jeg betaler, men slik som de forklarte dette, så høres det ut som at nytt lån skal være billigere, basert på nominell rente.

 

Men vil det i praksis være det?

Nominell rente er den renten banken vil beregne på lånet dere har hos dem. Har dere 2 % rente og 1 mill i lån er det da 20 000 årlig i renter. Men dette beløpet vil jo hele veien bli lavere og lavere for dere med rammelån.

 

Poenget med effektiv rente er at den inkluderer termingebyr(og eventuelt andre gebyrer). Dette er et fast beløp per termin og vil ikke bli lavere og lavere med tiden, derfor vil den beregnede effektive renten bli høyere og høyere med tiden. Se for deg at det var 100 kroner igjen på lånet, og så blir dere belastet 50 kroner i termingebyr. Det ville gitt en enormt høy effektiv rente, selv om den nominelle kun var på 2%.

 

 

Er det noen med stor tålmodighet og en god forklaringsevne, som kan forsøke å gi oss en forklaring på at dette vil bli et billigere lån totalt sett for oss?

Enkelt og greit: Sammenlign gebyrene først. Forhåpentligvis er gebyrene for hver bank relativt like (termingebyrene er vel stort sett på 50-60 kroner?). Hvis de er like så er den eneste forskjellen den nominelle renten og den nye banken har da rett i at de er 0,15 prosentpoeng billigere.

 

PS: Alle effektive renter er "variable", også hos deres nåværende bank.

[fotonisse]

Takk @Nimrad  

 

Du har med få ord og setninger gjort ting mer klart enn hva de har gjort i både tlf.samtaler og flere mailer med den evt. nye banken. 

 

I nåværende bank så er gebyret på 50,- pr.mnd., mens i den evt. nye banken så er det 70,- pr.mnd. for denne lånetypen, så der skiller det noen kroner som faktisk blir et lite beløp etter x antall mnd.

 

Da er det jo flere ting som gjør det litt innviklet for oss og som gjør at vi ikke helt forstår hva de mener med.

I vår nåværende bank så sier de at det en effektiv rente på 2,42% gjennom hele lånetiden (så sant det ikke blir en rente oppgang), og så vi får oppgitt noen variable effektive rente eksempler fra en evt. ny bank som forvirrer meg.

 

Da ga det mer mening, og da ser det jo ut til at en evt. ny bank faktisk kan være billigere likevel, men de hadde jo kunnet forklart dette litt enklere slik du gjorde da.

Dette er jo definitivt ikke mitt fagfelt som du forstår, men når en bank sier en ting, og en annen bank sier en annen ting, og så snakker de begge om den samme saken på to helt forskjellige måter så får jeg rett og slett ikke helt riktig forståelse av dette........

 

Så da er det bare å ta nominell rente av lånebeløpet og legge til mnd omkostninger, og så se hva forskjellene til slutt vil bli pr. mnd. og etter lånet til slutt er nedbetalt.

 

Takk for god info og fine regne eksempler @Nimrad  

[fotonisse]

Da ble det et helt annet lån for vår del i den banken vi fikk tilbud fra.

 

Vi gikk heller for et annuitets lån, og endte likevel opp med 2,15% nominell rente og 2,28% effektiv rente, dette ble nå en totalpakke vi ble veldig fornøyde med