Plikt til å være med å betale en heis i et sameie (som jeg ikke har bruk for!)?

[d'espresso]

Hei,

 

Hadde satt stor pris på svar på følgende spørsmål i forhold til sameie:

 

Faktum er at jeg bor i en leilighet jeg eier selv, som er i 2. etasje i et sameie. Flertallet i sameiet (samtlige bor i 3. og 4. etasje utenom en) har kommet frem til å installere en heis i sameiet. Dette vil påføre meg store kostnader (170 000), og jeg har særdeles ingen behov for heis. Prisen på installeringen av heisen har blitt delt etter kvadratmeter. Jeg er naturligvis ikke interessert i noe heis, og føler kostnadsdelingen er mildt sagt urettferdig.. Har jeg noe jeg skulle sagt her, eller er det bare å punge ut?

 

Takk på forhånd.

[OPL]

Hei,

 

Hadde satt stor pris på svar på følgende spørsmål i forhold til sameie:

 

Faktum er at jeg bor i en leilighet jeg eier selv, som er i 2. etasje i et sameie. Flertallet i sameiet (samtlige bor i 3. og 4. etasje utenom en) har kommet frem til å installere en heis i sameiet. Dette vil påføre meg store kostnader (170 000), og jeg har særdeles ingen behov for heis. Prisen på installeringen av heisen har blitt delt etter kvadratmeter. Jeg er naturligvis ikke interessert i noe heis, og føler kostnadsdelingen er mildt sagt urettferdig.. Har jeg noe jeg skulle sagt her, eller er det bare å punge ut?

 

Takk på forhånd.

kan ikke reglene men verdien på leigligheten øker gjerne med en heis

[MrL]

Du kan kanskje ha en sak her.

 

Les her om en lignende sak knyttet til driftskostnader på heis. Der måtte alle sameiere dekke driftskostnader av heisen, men det står at saken kunne fått annet utfall ved ny installasjon av heis.

Endret 3. mai 2018 av MrL

[Noxhaven]

 

Hei,

 

Hadde satt stor pris på svar på følgende spørsmål i forhold til sameie:

 

Faktum er at jeg bor i en leilighet jeg eier selv, som er i 2. etasje i et sameie. Flertallet i sameiet (samtlige bor i 3. og 4. etasje utenom en) har kommet frem til å installere en heis i sameiet. Dette vil påføre meg store kostnader (170 000), og jeg har særdeles ingen behov for heis. Prisen på installeringen av heisen har blitt delt etter kvadratmeter. Jeg er naturligvis ikke interessert i noe heis, og føler kostnadsdelingen er mildt sagt urettferdig.. Har jeg noe jeg skulle sagt her, eller er det bare å punge ut?

 

Takk på forhånd.

kan ikke reglene men verdien på leigligheten øker gjerne med en heis

 

 

La oss si man går inn i en hoved inngang til bygget som er første etasje - til høyre er det en dør som går til en heis, som ligger ved siden av en trappegang hvor begge går mellom første og fjerde etasje, til venstre er det en dør som går til en beboers leilighet.

 

Hvordan vil denne heisen øke verdien til leiligheten i første etasje?

Hva er nytteverdien i heisen relativt til denne beboeren?

 

Nå satte jeg det så klart så langt på spissen som mulig og jeg kjenner ikke reglene som er helt avgjørende her, men ser helt klart problemstillingen til TS.

 

Rent logisk vil ikke heisen øke verdien til leiligheten i første etasje i det heletatt.

Andre etasje leilighetene vil få et lite pris løft, tredje etasje vil tjene en god del, og fjerde etasje vil få det største løftet.

 

Om majoriteten bor i etasjene som vil tjene desidert mest på forslaget og kan stemme det frem, er det da greit at de andre skal betale for topp etasjens verdiskapning.. men ja. Det er egentlig irrelevant når det kommer til et juss spørsmål.

[Ståle Nordlie]

Her er det nok ikke mye du kan gjøre. Litt kjapp klipping og liming:

Loven: 

 

§ 29.Fordeling av felleskostnader og fellesinntekter

Kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, er felleskostnader. Felleskostnader skal fordeles mellom seksjonseierne etter sameiebrøken. Dersom særlige grunner taler for det, kan kostnadene fordeles etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk.
Dersom de seksjonseierne som berøres, uttrykkelig sier seg enige, kan det i vedtektene fastsettes en annen fordeling enn den som følger av første ledd.
Den enkelte seksjonseieren skal betale et akontobeløp som fastsettes av seksjonseierne på årsmøtet, eller av styret, for å dekke sin andel av felleskostnadene. Akontobeløpet kan også dekke avsetning av midler til fremtidig vedlikehold, påkostninger eller andre fellestiltak på eiendommen dersom årsmøtet har vedtatt slik avsetning.
En seksjonseier som har betalt mer i felleskostnader enn det som følger av første eller tredje ledd, har krav på å få tilbake det som er betalt for mye.
Inntekter av eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, skal fordeles mellom seksjonseierne etter sameiebrøken. Dersom inntektene fordeles på annen måte, må dette følge av en bestemmelse i vedtektene som alle seksjonseierne uttrykkelig har sagt seg enig i.

 

 

https://lovdata.no/dokument/NL/lov/2017-06-16-65

 

 

Utgangspunktet er altså fordeling etter sameiebrøken, men hvis "særlige grunner" taler for det kan man fordele enkelte kostnader etter "nytte". 

 

Fra dagens lovs forarbeider, Prop.39 L (2016-2017): 

Lovforslaget viderefører 1997-loven § 23 uten materielle, men med noen språklige, endringer.

...

I tredje punktum videreføres 1997-lovens regel om at visse felleskostnader kan fordeles etter nytte eller forbruk. Unntaksregelen skal kun benyttes når «særlige grunner» taler for det, og det derfor er klart at det vil være rimelig å fravike hovedregelen om fordeling etter sameiebrøk. Unntaksregelen kan brukes både på eksisterende og nye felleskostnader, men i praksis er det nok mest aktuelt å bruke den når nye tiltak medfører nye kostnader. Fordeling etter nytte kan skje såfremt den eller de aktuelle seksjonseierne etter sin karakter kan ha nytte av tiltaket. Det er ikke avgjørende om noen seksjonseiere ikke ønsker å benytte seg av tiltaket som kostnaden refererer seg til. Et klassisk eksempel der nytteregelen kan være aktuell, er der et sameie beslutter å installere heis i den ene av flere bygninger i sameiet. Verken beboerne i de andre bygningene eller beboerne i første etasje i den bygningen som får heis vil ha nytte av heisen. Fordeling etter forbruk er naturlig nok mest aktuelt der et forbruk kan måles, for eksempel varmtvann. Dersom vilkårene for å kreve felleskostnader fordelt etter nytte eller forbruk er oppfylt, er det en individualrettighet for den enkelte seksjonseier.

-- merknaden til § 29

 

 

 

Så langt virker det ikke helt håpløst. Men legg merke til at man viderefører regelen fra 1997-loven "uten materielle ... endringer". Så la oss se hva de skrev den gangen. 

 

Fra forarbeidene til 1997-loven, Ot.prp.nr.33 (1995-1996):

 

Unntak fra hovedregelen om fordeling etter sameiebrøk gjelder hvis særlige grunner taler for å fordele kostnadene etter nytten for den enkelte
bruksenhet eller etter forbruk. Som nevnt under pkt. 7.7, kan det eksempelvis gjelde tilfelle der det vedtas å installere heis i den ene av flere bygninger, eller der det opparbeides hager e.l. som bare kan brukes av enkelte sameiere. Vilkåret om «særlige grunner» innebærer at det bare i enkelte tilfelle blir tale om å fordele kostnadene på annet grunnlag enn sameiebrøken. Det vises for øvrig til omtalen under pkt. 7.7.

-- merknaden til § 23

...

I enkelte tilfelle kan særlige grunner tale for at felleskostnadene fordeles på en annen måte enn etter sameiebrøk. Et eksempel kan være installasjon av heis i den ene av flere bygninger (hvor installasjon av heis ikke er aktuelt i de andre bygningene). Et annet eksempel kan være opparbeidelse av hage eller annet uteareal som i praksis bare kan brukes av noen sameiere, for eksempel sameierne i den ene av flere husrekker. I disse tilfellene bør kostnadene fordeles mellom de seksjonene som har nytte av tiltaket. I noen av disse tilfellene ville det være tvilsomt hvorvidt mindretallet i det hele tatt måtte finne seg i at tiltaket ble gjennomført med en kostnadsfordeling etter den vanlige nøkkelen, jf bestemmelsen i utkastet § 32 om at flertallet ikke kan gjøre vedtak som er egnet til å gi visse sameiere en urimelig fordel på andre sameieres bekostning. Etter utkastet § 19 kan det vedtektsfestes ordninger med enerett for en eller flere sameiere til bruk av bestemte deler av fellesarealene. Et vilkår for slik enerett vil ofte være at vedkommende sameier eller sameiere også bærer kostnadene med drift og vedlikehold av denne delen av fellesarealene.
Nyttesynspunktet bør ikke overdrives. Forutsetningen er eksempelvis at kostnadene med heis ikke skal fordeles ut fra forskjellig nytte for seksjonene i de enkelte etasjer i den aktuelle bygningen. En slik fordeling ville etter departementets oppfatning være spissfindig og upraktisk, og forskjellen i nytte av tiltaket vil være langt mindre enn i eksempelet med heis i den ene av flere bygninger. På samme måte skal kostnader med ytre vedlikehold av balkonger etter utkastets regel fordeles etter sameiebrøken. Det er bare der særlige grunner taler for en avvikende fordeling, at prinsippet om fordeling etter sameiebrøk skal fravikes.
Etter utkastet er det forskjell i nytte for de enkelte bruksenheter som kan tilsi avvik fra regelen om fordeling etter sameiebrøk. Nytten for den aktuelle eier av seksjonen er ikke alltid relevant. For eksempel vil en sameier uten bil måtte finne seg i å bære sin del av kostnadene med et garasjebygg, ut fra det syn at garasjebygget øker verdien av seksjonen ved et senere salg. På samme måte må eieren av en
boligseksjon være med og betale for en lekeplass selv om vedkommende ikke har barn i aktuell alder.
Er kostnadene overveiende forbruksavhengige, kan det være en særlig grunn til at fordelingen skal skje etter forbruk. En slik fordelingsmåte er bare aktuell hvor forskjellen i forbruk er noenlunde enkel å konstatere. Igjen ligger begrensningen i at særlige grunner skal tale for å fravike fordeling etter sameiebrøk. I bygg med sentralvarme, klimaanlegg e.l. kan for eksempel fordelingen av kostnadene skje på grunnlag av måling eller på grunnlag av areal. I andre tilfeller kan fordelingen skje mer direkte, for eksempel ved at fellesvaskeriet utstyres med mynt- eller kortautomat.
Det er ingen nødvendig sammenheng mellom fordeling av kostnadene ved iverksettelsen av et tiltak og eventuelle økte drifts- og vedlikeholdskostnader som følge av tiltaket. I det nevnte eksempelet med installasjon av heis i den ene av flere bygninger kan det være riktig å fordele kostnadene med drift av heisen etter sameiebrøken, selv om installasjonskostnadene blir fordelt etter nytten. Det gjelder særlig hvis andre bygninger har heis fra før. I eksempelet med hager som bare kan brukes av noen sameiere, vil det praktiske være at de aktuelle sameierne selv tar seg av vedlikeholdet på egen bekostning.

-- punkt 7.7

 

 

Man spesifiserer altså klart at "kostnadene med heis ikke skal fordeles ut fra forskjellig nytte for seksjonene i de enkelte etasjer i den aktuelle bygningen". Over står det også (indirekte) at fordeling av kostnader etter brøk vil være det normale ved installasjon av heis i alle bygninger.

 

Høyesterett, i saken MrL nevnte over, mener det generelt skal mye til for å bruke regelen om fordeling etter nytte: 

 

Etter dette legger jeg til grunn at unntaksregelen i § 23 må tolkes snevert. Det er dessuten grunn til å merke seg at departementet var særlig opptatt av at fordeling av kostnadene etter nytte ville kunne skape konflikter.

-- Rt. 2013 s.1508 (23)

 

 

Saken lukker også i stor grad døra for argumenter knyttet til mindretallsvern etter dagens lovs § 40 (§ 32 i 2013):

 

De ankende parter har alternativt anført at vedtaket om fordeling etter sameiebrøk må revideres etter § 32, som bestemmer at sameiermøtet, styret eller andre som etter § 43 representerer sameiet ikke kan «treffe beslutning som er egnet til å gi visse sameiere eller andre en urimelig fordel på andre sameieres bekostning». Jeg kan ikke se det er grunnlag for en revisjon etter denne bestemmelsen. De momenter som kunne tilsi en slik revisjon, er i hovedsak de samme som taler for å anvende unntaksregelen i § 23. Paragraf 23 er en spesialbestemmelse om kostnadsfordeling, og når den ikke gir grunnlag for unntak fra hovedregelen om kostnadsfordeling etter sameiebrøk, kan den generelle bestemmelsen i § 32 vanskelig lede til et annet resultat.

-- -- Rt. 2013 s.1508 (35)

 

 

 

 

Tl;dr: Her er det nok ikke mye du kan gjøre. 

 

Edit: LangtGjesp trekker fram eierseksjonsloven §50 annet ledd på neste side. Den hadde jeg ikke tenkt på. Regelen er ny fra 2018:

 

§ 50.Flertallskrav for særlige bomiljøtiltak

 

Tiltak som har sammenheng med seksjonseiernes bo- eller bruksinteresser, og som går ut over vanlig forvaltning, og som fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for seksjonseierne i fellesskap på mindre enn fem prosent av de årlige felleskostnadene, besluttes med vanlig flertall av de avgitte stemmene på årsmøtet. Hvis tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for seksjonseierne i fellesskap på mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene, kreves det et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet.

Hvis tiltak etter første ledd fører med seg et samlet økonomisk ansvar eller utlegg for enkelte seksjonseiere på mer enn halvparten av folketrygdens grunnbeløp på det tidspunktet tiltaket besluttes, kan tiltaket bare gjennomføres hvis disse seksjonseierne uttrykkelig sier seg enige.

 

 

Så hvis heisen er et "særlig bomiljøtiltak", det vil si et "[t]iltak som har sammenheng med seksjonseiernes bo- eller bruksinteresser, og som går ut over vanlig forvaltning", så må du "uttrykkelig" si deg enig. (170 000 kroner er langt over "halvparten av folketrygdens grunnbeløp".)

 

Merknaden til paragrafen i forarbeidene sier at "[o]pparbeidelse av lekeplasser, etablering av større areal til sykkelparkering og overnattingsrom for seksjonseierens gjester vil være typiske eksempler på slike bomiljøtiltak". Jeg vil tro at nybygging av  heis også er et særlig bomiljøtiltak. I så fall kan du bare nekte, og saken er i boks. :-)

 

(De som ønsker heis kan potensielt fortsatt bygge heis, men de må da sørge for at ingen av seksjonene som nekter må betale mer enn 1/2 g. Detaljene rundt dette virker litt tåkete. Men de trenger i alle fall fortsatt 2/3 flertall på årsmøtet.)

Endret 4. mai 2018 av Ståle Nordlie

[Dubious]

Allerde forklart i tråden at kostnaden bør deles på nytte og ikke størrelse på leilighet, så de i 4. etasje skal betale mest og første kan slippe unna helt, med mindre det er boder på loftet

[The Avatar]

Allerde forklart i tråden at kostnaden bør deles på nytte og ikke størrelse på leilighet, så de i 4. etasje skal betale mest og første kan slippe unna helt, med mindre det er boder på loftet

 

Berre med unntak i at Ståle Nordlie har forklart langt betre (og med kildehenvisningar) at det klare utgangspunktet for rettspraksisen er at kostnaden skal fordelast etter sameigebrøken.

[Krozmar]

Samtlige leiligheter Leiligheter over 1. Etasje øker i verdi da de er tilgjengelig for rullestolbrukere, uføre etc.. Så salgsverdien av leiligheten til TS vil da øke i takt med de andre leiligheter da det er flere potensielle kjøpere.. Om det er rimelig å betale for den verdiøkningen vet jeg ikke

Endret 4. mai 2018 av Krozmar

[Dubious]

Samtlige leiligheter øker i verdi da de er tilgjengelig for rullestolbrukere, uføre etc.. Så salgsverdien av leiligheten til TS vil da øke i takt med de andre leiligheter da det er flere potensielle kjøpere.. Om det er rimelig å betale for den verdiøkningen vet jeg ikke

Hvordan vil leiligheten i første etasje stige i verdi for rullestolbrukere?

[Dubious]

 

Allerde forklart i tråden at kostnaden bør deles på nytte og ikke størrelse på leilighet, så de i 4. etasje skal betale mest og første kan slippe unna helt, med mindre det er boder på loftet

 

Berre med unntak i at Ståle Nordlie har forklart langt betre (og med kildehenvisningar) at det klare utgangspunktet for rettspraksisen er at kostnaden skal fordelast etter sameigebrøken.

 

Han skriver at det er liten sjanse, ikke at det er null sjanse for dette: "Dersom særlige grunner taler for det, kan kostnadene fordeles etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk."

 

Fordel at man leser alt 

Endret 4. mai 2018 av Dubious

[Krozmar]

 

Samtlige leiligheter øker i verdi da de er tilgjengelig for rullestolbrukere, uføre etc.. Så salgsverdien av leiligheten til TS vil da øke i takt med de andre leiligheter da det er flere potensielle kjøpere.. Om det er rimelig å betale for den verdiøkningen vet jeg ikke

Hvordan vil leiligheten i første etasje stige i verdi for rullestolbrukere?

 

TS er vel i andre etasje? Og slike boliger har vel som regel bare garsjer og boder i 1. etasje?

[The Avatar]

Hvordan vil leiligheten i første etasje stige i verdi for rullestolbrukere?

 

Ved å legge til rette for at naboen over deg kan være rullestolbrukar so slepp du å plagast med tung tramping i golvet. 

[Dubious]

 

 

Samtlige leiligheter øker i verdi da de er tilgjengelig for rullestolbrukere, uføre etc.. Så salgsverdien av leiligheten til TS vil da øke i takt med de andre leiligheter da det er flere potensielle kjøpere.. Om det er rimelig å betale for den verdiøkningen vet jeg ikke

Hvordan vil leiligheten i første etasje stige i verdi for rullestolbrukere?

 

TS er vel i andre etasje? Og slike boliger har vel som regel bare garsjer og boder i 1. etasje?

 

Bodene er i kjelleren, eller på loftet

[Krozmar]

 

 

 

Samtlige leiligheter øker i verdi da de er tilgjengelig for rullestolbrukere, uføre etc.. Så salgsverdien av leiligheten til TS vil da øke i takt med de andre leiligheter da det er flere potensielle kjøpere.. Om det er rimelig å betale for den verdiøkningen vet jeg ikke

Hvordan vil leiligheten i første etasje stige i verdi for rullestolbrukere?

 

TS er vel i andre etasje? Og slike boliger har vel som regel bare garsjer og boder i 1. etasje?

 

Bodene er i kjelleren, eller på loftet

 

Greit nok, jeg trekker tilbake "samtlige leiligher" og sier de ovenfor 1. Etasje da, som inkluderer TS sin leilighet om du skal være så nøye på det...

[FranZe]

 

 

 

Samtlige leiligheter øker i verdi da de er tilgjengelig for rullestolbrukere, uføre etc.. Så salgsverdien av leiligheten til TS vil da øke i takt med de andre leiligheter da det er flere potensielle kjøpere.. Om det er rimelig å betale for den verdiøkningen vet jeg ikke

 

Hvordan vil leiligheten i første etasje stige i verdi for rullestolbrukere?

TS er vel i andre etasje? Og slike boliger har vel som regel bare garsjer og boder i 1. etasje?

Bodene er i kjelleren, eller på loftet

Da svarte du jo på ditt eget spørsmål.

[Krozmar]

 

 

 

 

Samtlige leiligheter øker i verdi da de er tilgjengelig for rullestolbrukere, uføre etc.. Så salgsverdien av leiligheten til TS vil da øke i takt med de andre leiligheter da det er flere potensielle kjøpere.. Om det er rimelig å betale for den verdiøkningen vet jeg ikke

Hvordan vil leiligheten i første etasje stige i verdi for rullestolbrukere?

TS er vel i andre etasje? Og slike boliger har vel som regel bare garsjer og boder i 1. etasje?

Bodene er i kjelleren, eller på loftet

Da svarte du jo på ditt eget spørsmål.

 

Haha, det tenkte jeg ikke på, godt poeng

[newman221]

TEK10 §11-12:

a) Byggverk, eller del av byggverk, i risikoklasse 4 hvor det kreves heis, skal ha automatisk brannslokkeanlegg. Deler av et byggverk med og uten automatisk slokkeanlegg skal være ulike brannseksjoner.

 

Bolig er risikoklasse 4. Etablering av tekniske installasjoner skal gjøres iht. TEK10/VTEK. Dvs. at du lager en ny byggesak og nye byggeregler skal følges. Iogmed at bygning tilrettelegges for folk med redusert mobilitet (les rullestol) skal hele bygningen sprinkles. 

 

Den kostnaden dreper heisen ganske fort

[Dubious]

 

 

 

 

Samtlige leiligheter øker i verdi da de er tilgjengelig for rullestolbrukere, uføre etc.. Så salgsverdien av leiligheten til TS vil da øke i takt med de andre leiligheter da det er flere potensielle kjøpere.. Om det er rimelig å betale for den verdiøkningen vet jeg ikke

Hvordan vil leiligheten i første etasje stige i verdi for rullestolbrukere?

TS er vel i andre etasje? Og slike boliger har vel som regel bare garsjer og boder i 1. etasje?

Bodene er i kjelleren, eller på loftet

Da svarte du jo på ditt eget spørsmål.

 

Nei, fordi heisen mest sansynlig ikke kan gå til kjelleren eller loftet + at det koster mer

[Noxhaven]

Dubious som jeg skrev i forrige innlegg så er hvordan det bør være irrelevant for hvordan lovverket sier at det er.

Ståle oppsummerte hva lovverket sier helt utmerket og tråden er egentlig i mål med det.

 

Videre diskusjon om hør og bør hører hjemme i politikk delen av forumet.

[Dubious]

Dubious som jeg skrev i forrige innlegg så er hvordan det bør være irrelevant for hvordan lovverket sier at det er.

Ståle oppsummerte hva lovverket sier helt utmerket og tråden er egentlig i mål med det.

 

Videre diskusjon om hør og bør hører hjemme i politikk delen av forumet.

Nei, han siterte lover, hvor det står mye rart og at dersom særlige grunner taler for det, kan kostnadene fordeles etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk.