[Løst] spørsmål ang kostnadsfordeling bolig sameie

[tvv]

Hei!

Prøver meg her for å høre om noen som kan slike ting kan gi meg en tilbakemelding. Skal forsøke å gjøre det kort:

Et sameie på 63 leiligheter - hvorav 20 har en inn glasset terrasse med et overrislingsanlegg som brannforskriftene krever.  Bygget er relativt nytt og når leilighetene ble kjøpt var disse leilighetene dyrere fordi de bl a hadde denne inn glassingen samt - gass peis - litt dyrere kjøkken osv.

 

Nå  noen år senere ønsker noen av de andre som ikke har denne løsningen å få inn glasset sine terrasser.  Brannforskriftene krever da overrislingsanlegg før dette kan gjøres.  På generalforsamlingen kom det nå forslag om at alle leiligheter i sameie skal dele på den kostnaden for dette anlegget - også de som allerede har dette som de betalte ekstra for når de flyttet inn når bygget var nytt.  Selve inn glassingen skal den enkelte betale selv,

 

Kan dette være riktig - er det noe juridisk i sameier som sier dette - synes i alle fall det virker merkelig at jeg skal måtte betale mange tusen kroner for noe jeg allerede har betalt for,

 

Noen som vet?

Endret 25. april 2018 av tvv

[Professor Balthazar]

Sjekk i vedtektene for sameiet om beløpet er innenfor det som styret kan beslutte alene. Om beløpet er veldig stort, så bør vel dette fremmes som en sak for neste generalforsamling. Generalforsamlingen er sameiets høyeste organ.

[Vox_populi]

Sjekk i vedtektene for sameiet om beløpet er innenfor det som styret kan beslutte alene. Om beløpet er veldig stort, så bør vel dette fremmes som en sak for neste generalforsamling. Generalforsamlingen er sameiets høyeste organ.

Innsenderen spør vel heller om et flertall på generalforsamlingen kan pålegge mindretallet å betale dobbelt?

[skripis]

Skal overrislingsanlegget installeres på samtlige veranda, også de som velger å ikke installere glass?

Da kan sikkert sameiet argumentere for at dette er er ett "fellesgode". Urettferdig, ja, men mye i sameier er vel gjerne det.

[tvv]

 

Sjekk i vedtektene for sameiet om beløpet er innenfor det som styret kan beslutte alene. Om beløpet er veldig stort, så bør vel dette fremmes som en sak for neste generalforsamling. Generalforsamlingen er sameiets høyeste organ.

Innsenderen spør vel heller om et flertall på generalforsamlingen kan pålegge mindretallet å betale dobbelt?

 

 

Ja det er nettopp det jeg spør om.  Denne gangen er det inn glassing, neste gang er det gass peiser - her er det også bre noen leiligheter som har dette.  Om noen da vil ha dette må man da legge gass til alle leiligheter som ikke har det - så uansett hvor mye jeg leser vedtekter kan jeg ikke skjønne at man kan gjøre dette.  Dessuten synes jeg det er litt tvilsomt - da det kun er 5 som ønsker inn glassing pr i dag, og to av disse sitter i styret?  

[Illus]

Er dere ikke enige i styrets arbeid så trommer dere sammen til (E)GF og bytter ut styret. Slik fungerer demokratiet

[Professor Balthazar]

 

 

Sjekk i vedtektene for sameiet om beløpet er innenfor det som styret kan beslutte alene. Om beløpet er veldig stort, så bør vel dette fremmes som en sak for neste generalforsamling. Generalforsamlingen er sameiets høyeste organ.

Innsenderen spør vel heller om et flertall på generalforsamlingen kan pålegge mindretallet å betale dobbelt?

 

 

Ja det er nettopp det jeg spør om.  Denne gangen er det inn glassing, neste gang er det gass peiser - her er det også bre noen leiligheter som har dette.  Om noen da vil ha dette må man da legge gass til alle leiligheter som ikke har det - så uansett hvor mye jeg leser vedtekter kan jeg ikke skjønne at man kan gjøre dette.  Dessuten synes jeg det er litt tvilsomt - da det kun er 5 som ønsker inn glassing pr i dag, og to av disse sitter i styret?  

 

 

Generalforsamlingen er høyeste myndighet. Har saken blitt besluttet vedtatt i generalforsamlingen, så er dette noe du ikke kan sette deg i mot. Er saken kun behandlet av styret, så kan du forlange at dette overprøves gjennom en ekstraordinær generalforsamling. Alternativt så kan du stille mistillitsforslag mot styret, få dem kastet og så ta opp saken med det nye styret eller i en ny generalforsamling. I forkant av generalforsamlingen så kan du drive lobbyvirksomhet og sørge for at alle som støtter din sak faktisk deltar på samlingen.

[tvv]

 

 

 

Sjekk i vedtektene for sameiet om beløpet er innenfor det som styret kan beslutte alene. Om beløpet er veldig stort, så bør vel dette fremmes som en sak for neste generalforsamling. Generalforsamlingen er sameiets høyeste organ.

Innsenderen spør vel heller om et flertall på generalforsamlingen kan pålegge mindretallet å betale dobbelt?

 

 

Ja det er nettopp det jeg spør om.  Denne gangen er det inn glassing, neste gang er det gass peiser - her er det også bre noen leiligheter som har dette.  Om noen da vil ha dette må man da legge gass til alle leiligheter som ikke har det - så uansett hvor mye jeg leser vedtekter kan jeg ikke skjønne at man kan gjøre dette.  Dessuten synes jeg det er litt tvilsomt - da det kun er 5 som ønsker inn glassing pr i dag, og to av disse sitter i styret?  

 

 

Generalforsamlingen er høyeste myndighet. Har saken blitt besluttet vedtatt i generalforsamlingen, så er dette noe du ikke kan sette deg i mot. Er saken kun behandlet av styret, så kan du forlange at dette overprøves gjennom en ekstraordinær generalforsamling. Alternativt så kan du stille mistillitsforslag mot styret, få dem kastet og så ta opp saken med det nye styret eller i en ny generalforsamling. I forkant av generalforsamlingen så kan du drive lobbyvirksomhet og sørge for at alle som støtter din sak faktisk deltar på samlingen.

 

 

Takk for svar - da er det vel egentlig bare å finne seg i det :-) Eller flytte til enebolig he he

[Tor C]

Anbefaler å gå til innkjøp av kommentarutgaven til Eierseksjonsloven. Der står det veldig mye klokt... og burde egentlig vært obligatorisk lesing for folk som danner boligsameier...

 

Hvis vedtektene er like dårlige som boligsameier flest så vil man ikke påføre sameiet disse kostnadene uten tilslutning fra samtlige. (altså ikke bare flertall). 

 

Jeg ville tolket er en slik utvidelse være noe som utelukkende gjelder enkelte seksjoner, og ikke fellesareal. Ingen andre enn disse har engang en teoretisk mulighet til nytte for andre. 

 

Hver seksjon skal bære de kostnader som er direkte knyttet opp mot hans bruk. 

 

Fra kommentarutgaven: 

 

"Kostnader ved fellestiltak vedtatt på sameiermøtet, vil ofte være felleskostnader, men det er ingen nødvendig sammenheng her. Utgifter til tiltak som bare kommer enkelte sameiere til gode, vil måtte regnes som særkostnader selv om de er vedtatt med vanlig eller kvalifisert flertall på sameiermøtet."

 

Man kan altså ikke vedta med flertall at noen som ikke kan ha noen som helst teoretisk nytte skal være med å dekke noe som bare kommer enkelte til nytte.

 

Det klassiske eksempelet her er folk i første etasje når det skal installeres heis. Det fabelaktige her er at de kan komme seg unna selve installasjonskostnaden, men ikke nødvendigvis vedlikeholdet med mindre det er vedtektsfestet.... 

 

Det var jo også et sameie med bestående av flere blokker, hvor noen hadde heis og noen ikke. Der endte det med at selv de som bodde i bygg uten heis måtte være med på å dekke utskiftning av heis i andre bygg i sameiet... 

[Ståle Nordlie]

Jeg regner med at dette gjelder et eierseksjonsameie, regulert av eierseksjonsloven.

https://lovdata.no/dokument/NL/lov/2017-06-16-65 (ny fra 2018)

 

(Da heter det forøvrig ikke "generalforsamling", men "årsmøte". Tidligere het det "sameiermøte". Uten at det er så viktig.  )

 

Paragraf 29 er særlig relevant:

 

§ 29.Fordeling av felleskostnader og fellesinntekter

Kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, er felleskostnader. Felleskostnader skal fordeles mellom seksjonseierne etter sameiebrøken. Dersom særlige grunner taler for det, kan kostnadene fordeles etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk.

 

Dersom de seksjonseierne som berøres, uttrykkelig sier seg enige, kan det i vedtektene fastsettes en annen fordeling enn den som følger av første ledd.

 

Den enkelte seksjonseieren skal betale et akontobeløp som fastsettes av seksjonseierne på årsmøtet, eller av styret, for å dekke sin andel av felleskostnadene. Akontobeløpet kan også dekke avsetning av midler til fremtidig vedlikehold, påkostninger eller andre fellestiltak på eiendommen dersom årsmøtet har vedtatt slik avsetning.

 

En seksjonseier som har betalt mer i felleskostnader enn det som følger av første eller tredje ledd, har krav på å få tilbake det som er betalt for mye.

 

Inntekter av eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, skal fordeles mellom seksjonseierne etter sameiebrøken. Dersom inntektene fordeles på annen måte, må dette følge av en bestemmelse i vedtektene som alle seksjonseierne uttrykkelig har sagt seg enig i.

 

 

Det er særlig to spørsmål som kan stilles her. 

 

Det første er om kostnaden til overrislingsanlegg er "felleskostnader". Det er nemlig bare fellekostnader som skal betales etter sameiebrøken. Alternativt er det snakk om særkostnader som skal dekkes av de individuelle sameierne.

 

Fra forarbeidene: 

Første ledd første punktum definerer «felleskostnader» negativt. Definisjonen innebærer motsetningsvis at kostnader som kan føres tilbake til den enkelte seksjon er særkostnader. Eksempler på felleskostnader er utgifter til å forsikre eiendommen (bygningsforsikring), utgifter til å vedlikeholde bygningen utvendig (inkludert tak, takterrasser, vegger, altaner og balkonger), utgifter til å vedlikeholde fellesarealene innvendig, utgifter som henger sammen med bruken av innvendige og utvendige fellesarealer (for eksempel oppvarming, belysning, gressklipping, snøbrøyting og vaktmestertjenester), utgifter til forretningsførsel, godtgjørelse til styret, kommunale avgifter og eiendomsskatt (dersom skatten er utlignet på eiendommen under ett). Kostnader til fellestiltak som årsmøtet har vedtatt, for eksempel et trimrom, vil ofte være en felleskostnad, men det må vurderes konkret om utgifter forbundet med slike tiltak er felleskostnader. Dersom fellestiltaket bare kommer enkelte seksjonseiere til gode, vil utgiften til tiltaket være en særkostnad – selv om årsmøtet har vedtatt tiltaket. Bidrag til å bygge opp vedlikeholdsfond m.v. er likestilt med felleskostnader, jf. tredje ledd, selv om det i en naturlig språklig forstand kanskje ikke er naturlig å definere slike bidrag som en kostnad.

-- Prop. 39 L (2016–2017), merknad til § 29

 

 

Jeg har ikke helt klart for meg hva slags system det er snakk om, men jeg tror bygging av overrislingsanlegg typisk vil være en fellekostnad. Anlegget skal formodentlig beskytte hele bygningen, ikke bare den enkelte sameieren. Jeg vil også tro at forskriften det er snakk om retter seg mot hele bygningen. Det virker videre naturlig at vedlikeholdet i framtiden gjøres av sameiet, slik at brannsikkerheten ikke avhenger av sameiernes personlige økonomi eller vilje til å gjøre vedlikehold. 

 

(Hvis dere med innglassede terrasser vedlikeholder anlegget selv kunne det være et argument for at det å bygge nytt også skal være en særkostnad. Men det vil ikke nødvendigvis være avgjørende.) 

 

 

Det andre spørsmålet er om "særlige grunner" taler for at kostnadene skal fordeles etter "nytten for den enkelte bruksenhet". Dette er en unntaksregel som skal tolkes "snevert", i følge Høyesterett (jf. Rt-2013-1508). I juridisk teori (Hagen m.fl., Eierseksjonsloven kommentarutgave s. 218) snakker man om en "betydelig utgift" som det er "klart rimelig" å fordele på en annen måte.

 

Fra forarbeidene igjen: 

 

I tredje punktum videreføres 1997-lovens regel om at visse felleskostnader kan fordeles etter nytte eller forbruk. Unntaksregelen skal kun benyttes når «særlige grunner» taler for det, og det derfor er klart at det vil være rimelig å fravike hovedregelen om fordeling etter sameiebrøk. Unntaksregelen kan brukes både på eksisterende og nye felleskostnader, men i praksis er det nok mest aktuelt å bruke den når nye tiltak medfører nye kostnader. Fordeling etter nytte kan skje såfremt den eller de aktuelle seksjonseierne etter sin karakter kan ha nytte av tiltaket. Det er ikke avgjørende om noen seksjonseiere ikke ønsker å benytte seg av tiltaket som kostnaden refererer seg til. Et klassisk eksempel der nytteregelen kan være aktuell, er der et sameie beslutter å installere heis i den ene av flere bygninger i sameiet. Verken beboerne i de andre bygningene eller beboerne i første etasje i den bygningen som får heis vil ha nytte av heisen. Fordeling etter forbruk er naturlig nok mest aktuelt der et forbruk kan måles, for eksempel varmtvann. Dersom vilkårene for å kreve felleskostnader fordelt etter nytte eller forbruk er oppfylt, er det en individualrettighet for den enkelte seksjonseier.

-- Prop. 39 L (2016–2017), merknad til § 29

 

Legg merke til at det er en "individualrettighet" å fordele kostnader etter nytte. Hvis vilkårene er oppfylt så hjelper det ikke at årsmøtet har bestemt noe annet - hver enkelt seksjonseier kan kreve fordeling etter nytte.

 

Som du sier taler det til din fordel hvis dere som alt har innglassing opprinnelig betalte for overrislingsanlegg selv. Særlig hvis (?) dere idag betaler en større andel av felleskostnader enn andre fordi dere startet med dyrere og finere boliger.

 

Men brannsikkerhet er noe alle har nytte av. Og kostnadene kan umulig være så fryktelig store, jf. det over om "betydelig utgift".

 

Kort oppsummert: Hvis forslaget blir vedtatt må du antakelig finne deg i det.

 

I praksis bør du prøve å få forslaget nedstemt på årsmøtet. Hvis det bare er snakk om 5 av 63 seksjonseiere så burde du ha en betydelig fordel. De aller fleste med stemmerett vil jo tape økonomisk på forslaget.

 

(Ting blir først vanskelig hvis forslaget bli nedstemt men mindretallet så sier at det er snakk om fellekostnader som årsmøtet ikke har kompetanse til å bestemme at enkelte sameiere skal betale.)

Endret 12. juli 2018 av Ståle Nordlie

[tvv]

Jeg regner med at dette gjelder et eierseksjonsameie, regulert av eierseksjonsloven.

https://lovdata.no/dokument/NL/lov/2017-06-16-65 (ny fra 2018)

 

(Da heter det forøvrig ikke "generalforsamling", men "årsmøte". Tidligere het det "sameiermøte". Uten at det er så viktig.  )

 

Paragraf 29 er særlig relevant:

 

§ 29.Fordeling av felleskostnader og fellesinntekter

Kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, er felleskostnader. Felleskostnader skal fordeles mellom seksjonseierne etter sameiebrøken. Dersom særlige grunner taler for det, kan kostnadene fordeles etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk.

 

Dersom de seksjonseierne som berøres, uttrykkelig sier seg enige, kan det i vedtektene fastsettes en annen fordeling enn den som følger av første ledd.

 

Den enkelte seksjonseieren skal betale et akontobeløp som fastsettes av seksjonseierne på årsmøtet, eller av styret, for å dekke sin andel av felleskostnadene. Akontobeløpet kan også dekke avsetning av midler til fremtidig vedlikehold, påkostninger eller andre fellestiltak på eiendommen dersom årsmøtet har vedtatt slik avsetning.

 

En seksjonseier som har betalt mer i felleskostnader enn det som følger av første eller tredje ledd, har krav på å få tilbake det som er betalt for mye.

 

Inntekter av eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, skal fordeles mellom seksjonseierne etter sameiebrøken. Dersom inntektene fordeles på annen måte, må dette følge av en bestemmelse i vedtektene som alle seksjonseierne uttrykkelig har sagt seg enig i.

 

 

Det er særlig to spørsmål som kan stilles her. 

 

Det første er om kostnaden til overrislingsanlegg er "felleskostnader". Det er nemlig bare fellekostnader som skal betales etter sameiebrøken. Alternativt er det snakk om særkostnader som skal dekkes av de individuelle sameierne.

 

Fra forarbeidene: 

Første ledd første punktum definerer «felleskostnader» negativt. Definisjonen innebærer motsetningsvis at kostnader som kan føres tilbake til den enkelte seksjon er særkostnader. Eksempler på felleskostnader er utgifter til å forsikre eiendommen (bygningsforsikring), utgifter til å vedlikeholde bygningen utvendig (inkludert tak, takterrasser, vegger, altaner og balkonger), utgifter til å vedlikeholde fellesarealene innvendig, utgifter som henger sammen med bruken av innvendige og utvendige fellesarealer (for eksempel oppvarming, belysning, gressklipping, snøbrøyting og vaktmestertjenester), utgifter til forretningsførsel, godtgjørelse til styret, kommunale avgifter og eiendomsskatt (dersom skatten er utlignet på eiendommen under ett). Kostnader til fellestiltak som årsmøtet har vedtatt, for eksempel et trimrom, vil ofte være en felleskostnad, men det må vurderes konkret om utgifter forbundet med slike tiltak er felleskostnader. Dersom fellestiltaket bare kommer enkelte seksjonseiere til gode, vil utgiften til tiltaket være en særkostnad – selv om årsmøtet har vedtatt tiltaket. Bidrag til å bygge opp vedlikeholdsfond m.v. er likestilt med felleskostnader, jf. tredje ledd, selv om det i en naturlig språklig forstand kanskje ikke er naturlig å definere slike bidrag som en kostnad.

-- Prop. 39 L (2016–2017), merknad til § 29

 

 

Jeg har ikke helt klart for meg hva slags system det er snakk om, men jeg tror bygging av overrislingsanlegg typisk vil være en fellekostnad. Anlegget skal formodentlig vis beskytte hele bygningen, ikke bare den enkelte sameieren. Jeg vil også tro at forskriften det er snakk om retter seg mot hele bygningen. Det virker videre naturlig at vedlikeholdet i framtiden gjøres av sameiet, slik at brannsikkerheten ikke avhenger av sameiernes personlige økonomi eller vilje til å gjøre vedlikehold. 

 

(Hvis dere med innglassede terrasser vedlikeholder anlegget selv kunne det være et argument for at det å bygge nytt også skal være en særkostnad. Men det vil ikke nødvendigvis være avgjørende.) 

 

 

Det andre spørsmålet er om "særlige grunner" taler for at kostnadene skal fordeles etter "nytten for den enkelte bruksenhet". Dette er en unntaksregel som skal tolkes "snevert", i følge Høyesterett (jf. Rt-2013-1508). I juridisk teori (Hagen m.fl., Eierseksjonsloven kommentarutgave s. 218) snakker man om en "betydelig utgift" som det er "klart rimelig" å fordele på en annen måte.

 

Fra forarbeidene igjen: 

 

I tredje punktum videreføres 1997-lovens regel om at visse felleskostnader kan fordeles etter nytte eller forbruk. Unntaksregelen skal kun benyttes når «særlige grunner» taler for det, og det derfor er klart at det vil være rimelig å fravike hovedregelen om fordeling etter sameiebrøk. Unntaksregelen kan brukes både på eksisterende og nye felleskostnader, men i praksis er det nok mest aktuelt å bruke den når nye tiltak medfører nye kostnader. Fordeling etter nytte kan skje såfremt den eller de aktuelle seksjonseierne etter sin karakter kan ha nytte av tiltaket. Det er ikke avgjørende om noen seksjonseiere ikke ønsker å benytte seg av tiltaket som kostnaden refererer seg til. Et klassisk eksempel der nytteregelen kan være aktuell, er der et sameie beslutter å installere heis i den ene av flere bygninger i sameiet. Verken beboerne i de andre bygningene eller beboerne i første etasje i den bygningen som får heis vil ha nytte av heisen. Fordeling etter forbruk er naturlig nok mest aktuelt der et forbruk kan måles, for eksempel varmtvann. Dersom vilkårene for å kreve felleskostnader fordelt etter nytte eller forbruk er oppfylt, er det en individualrettighet for den enkelte seksjonseier.

-- Prop. 39 L (2016–2017), merknad til § 29

 

Legg merke til at det er en "individualrettighet" å fordele kostnader etter nytte. Hvis vilkårene er oppfylt så hjelper det ikke at årsmøtet har bestemt noe annet - hver enkelt seksjonseier kan kreve fordeling etter nytte.

 

Som du sier taler det til din fordel hvis dere som alt har innglassing opprinnelig betalte for overrislingsanlegg selv. Særlig hvis (?) dere idag betaler en større andel av felleskostnader enn andre fordi dere startet med dyrere og finere boliger.

 

Men brannsikkerhet er noe alle har nytte av. Og kostnadene kan umulig være så fryktelig store, jf. det over om "betydelig utgift".

 

Kort oppsummert: Hvis forslaget blir vedtatt må du antakelig finne deg i det.

 

I praksis bør du prøve å få forslaget nedstemt på årsmøtet. Hvis det bare er snakk om 5 av 63 seksjonseiere så burde du ha en betydelig fordel. De aller fleste med stemmerett vil jo tape økonomisk på forslaget.

 

(Ting blir først vanskelig hvis forslaget bli nedstemt men mindretallet så sier at det er snakk om fellekostnader som årsmøtet ikke har kompetanse til å bestemme at enkelte sameiere skal betale.)

 

Takk for utfyllende svar - 

Uttrykte meg muligens litt uklart - sameiet består av 63 enheter - 33 av disse har inn glasset terrasse og overrislingsanlegg. Levert slik da bygget var nytt - og følgelig dyrere enn andre leiligheter - de samme har også gass peis - som vel muligens blir det neste andre også ønsker seg :-)

Brannforskriftene sier at skal terrasse inn glasses SKAL det være overrislingsanlegg.  Når 5 enheter ønsker dette - blir det voldsomt at alle 30 skal ha dette synes nå jeg selv om det sikkert har med pris å gjøre og at eventuelt nye seksjonseiere kommer til å ønske å glasses inn.  Jeg må undersøke om vi som har dette i dag betaler en høyre fellesutgift enn andre osv - så takk skal sette meg inn de sakene du nevner - da har jeg noe å gå etter i alle fall.  Det jeg reagerte på er at jeg må betale en gang til liksom for noe jeg allerede har -summen man opererer med er ikke av de største, men 10-20 000 pr enhet - da snakker man alle 63 er jo penger. Takk for hjelpe til alle!  

[krikkert]

Et sprinkleranlegg kan utformes som et særtiltak (anlegget berører kun den enkelte seksjon) eller et fellestiltak (anlegget er felles for sameiet). Det er kun fellestiltak som kan finansieres gjennom felleskostnader, jf. eierseksjonsloven § 29 første ledd. Særtiltak i den enkelte enhet kan ikke finansieres gjennom felleskostnader.

 

Sprinkleranlegg vil antagelig måtte regnes som en felleskostnad. Brannsikkerhet er ikke et forhold som utelukkende berører enkeltseksjoner (særkostnad), det er en nødvendig følge av bygningens beskaffenhet. Brannvesenet vil dermed kunne pålegge fellesskapet å sørge for dette, og ved pålegg fra brannvesenet vil oppfølgingen av pålegget være felleskostnad.

 

Det er to avgjørelser som må treffes.

 

For det første vil installasjon av sprinkleranlegg (nesten) alltid kreve endringer i den faste eiendommen ut over endringer innad i den enkelte seksjon. Dette krever to tredjedels flertall på årsmøtet, jf. eierseksjonsloven § 49. Dette gjelder uavhengig av hvem som skal betale.

 

For det andre vil man måtte avgjøre finansiering. Dette avgjøres i utgangspunktet av § 29 - er noe et fellestiltak har den enkelte (i utgangspunktet) rettskrav på fellesfinansiering, sameiet kan vanligvis ikke nekte å finansiere et fellestiltak det har vedtatt å gjennomføre.

 

Hovedregelen er fordeling etter brøk, men ved særlige grunner kan man vedta fordeling etter nytte eller forbruk. Ved to tredjedels flertall og tilslutning fra berørte sameiere kan man vedta annen fordeling.

 

I denne saken ville jeg derfor argumentert for at dette bare bør vedtas hvis berørte sameierne sier seg enige i egenfinansiering, og hvis ikke bør hele forslaget om innglassing nedstemmes. Man bør ikke falle i fellen å stemme for innglassing uten å ha sikret seg mot risiko for å bli pålagt sikringstiltak man _må_ fellesfinansiere.

 

PS: Professor Balthazar, det er ikke et beløp som styret kan beslutte alene. Styrets fullmakter er som regel saklig avgrenset, ikke beløpsmessig. Beløpet vil uansett ikke fremgå av vedtektene. Sameier har ikke generalforsamling, men årsmøte.

Endret 26. april 2018 av krikkert

[tvv]

Et sprinkleranlegg kan utformes som et særtiltak (anlegget berører kun den enkelte seksjon) eller et fellestiltak (anlegget er felles for sameiet). Det er kun fellestiltak som kan finansieres gjennom felleskostnader, jf. eierseksjonsloven § 29 første ledd. Særtiltak i den enkelte enhet kan ikke finansieres gjennom felleskostnader.

 

Sprinkleranlegg vil antagelig måtte regnes som en felleskostnad. Brannsikkerhet er ikke et forhold som utelukkende berører enkeltseksjoner (særkostnad), det er en nødvendig følge av bygningens beskaffenhet. Brannvesenet vil dermed kunne pålegge fellesskapet å sørge for dette, og ved pålegg fra brannvesenet vil oppfølgingen av pålegget være felleskostnad.

 

Det er to avgjørelser som må treffes.

 

For det første vil installasjon av sprinkleranlegg (nesten) alltid kreve endringer i den faste eiendommen ut over endringer innad i den enkelte seksjon. Dette krever to tredjedels flertall på årsmøtet, jf. eierseksjonsloven § 49. Dette gjelder uavhengig av hvem som skal betale.

 

For det andre vil man måtte avgjøre finansiering. Dette avgjøres i utgangspunktet av § 29 - er noe et fellestiltak har den enkelte (i utgangspunktet) rettskrav på fellesfinansiering, sameiet kan vanligvis ikke nekte å finansiere et fellestiltak det har vedtatt å gjennomføre.

 

Hovedregelen er fordeling etter brøk, men ved særlige grunner kan man vedta fordeling etter nytte eller forbruk. Ved to tredjedels flertall og tilslutning fra berørte sameiere kan man vedta annen fordeling.

 

I denne saken ville jeg derfor argumentert for at dette bare bør vedtas hvis berørte sameierne sier seg enige i egenfinansiering, og hvis ikke bør hele forslaget om innglassing nedstemmes. Man bør ikke falle i fellen å stemme for innglassing uten å ha sikret seg mot risiko for å bli pålagt sikringstiltak man _må_ fellesfinansiere.

 

PS: Professor Balthazar, det er ikke et beløp som styret kan beslutte alene. Styrets fullmakter er som regel saklig avgrenset, ikke beløpsmessig. Beløpet vil uansett ikke fremgå av vedtektene. Sameier har ikke generalforsamling, men årsmøte.

 

Tusen takk for flott hjelp! Da anser jeg saken som løst for mitt vedkommende :-)