Har utbygger solgt noe han ikke kan selge ?

[AnonymDiskusjon]

Hei,

 

En utbygger prosjekterer og bygger en nyoppført firemannsbolig med fellesareal med biloppstillingsplasser.

I løpet av salgsprosessen ber en av kjøperene om å betale for én ekstra parkeringsplass på fellesarealet.

Ingen av de tre andre kjøperene får vite noe om dette. Det er ikke kjent hvilket tidspunkt denne avtalen finner sted da det går over et år fra kjøp til innflytting.

 

Jeg lurer på om dette er tillatt. Da utbygger sendte seksjoneringen til tinglysing (like før innflytting) står det ettertrykkelig i vedtektene til sameiet at «hver seksjon har lik rett til parkering på sameiets grunn».

 

Senere har utbygger laget en ny versjon av vedtektene med teksten «seksjon 1,2 og 3 har hver sin faste biloppstillingsplass. Seksjon 4 har to faste biloppstillingsplasser».

Denne versjonen er kun sendt til seksjon 4 og er ikke tinglyst.

 

 

Videre ser jeg i eierseksjonsloven at hvis noen skal ha enerett på fellesareal så skal dette være etter samtykke fra de andre sameierene som berøres av dette (§23).

 

Hvor stor frihet har utbygger til å selge deler av fellesarealet til kjøpere uten å informere eller innhente samtykke fra de andre kjøperene i sameiet ?

 

Anonymous poster hash: c0573...585

[krikkert]

Utgangspunktet er at utbygger har alle stemmene i sameiet før overtakelse og kan derfor gjøre med vedtektene som han vil så lenge han eier alle seksjonene. Før du har overtatt er du ikke sameier, og har ingen rettigheter etter eierseksjonsloven.

 

Tinglysning er ikke et gyldighetsvilkår for vedtekter.

 

Hvis du skal se etter noe å "ta" utleier på må du se i kjøpekontrakten din.

[AnonymDiskusjon]

Utgangspunktet er at utbygger har alle stemmene i sameiet før overtakelse og kan derfor gjøre med vedtektene som han vil så lenge han eier alle seksjonene. Før du har overtatt er du ikke sameier, og har ingen rettigheter etter eierseksjonsloven.Tinglysning er ikke et gyldighetsvilkår for vedtekter.Hvis du skal se etter noe å "ta" utleier på må du se i kjøpekontrakten din.

Takk for svar, Krikkert.

 

Saken er nå at alle eiere skal stable sammen sameie med egne vedtekter og styre. Den ene seksjonen vil da naturligvis fremlegge «sin» vedtekt de har fått av utbygger med 2 parkeringsplasser til seg selv, mens vi andre kun har sett versjonen hvor det står at alle er likeverdige. Det er denne vedtekten som ligger på «min side» hos kommunen sammen med resten av papirene som utbygger sendte inn til tinglysing i forbindelse med seksjoneringen.

 

I kjøpekontrakten står det at jeg har 1 parkeringsplass mens resten av tomten står oppført som fellesareal. Ingen steder står det at en annen seksjon har to parkeringsplasser og jeg har derfor hele tiden trodd at hver seksjon får 1 p-plass og resten av området deles.

 

Anonymous poster hash: c0573...585

[nirolo]

Dere kan vedta nye vedtekter. Dere har 3/4 stemmer. Så lenge det kun er en vedtekt som gir seksjon 4 en ekstra parkeringsplass, så kan dere vel oppheve/endre denne?

 

Uansett hvordan du får reversert denne vedtekten, om det var utbygger som gjorde noe han ikke hadde rett til eller om dere endrer vedtektene på generalforsamling, så vil eier av seksjon 4 bli ganske misfornøyd. Dere får vurdere om det er verdt det.

[AnonymDiskusjon]

Vi ønsker jo ikke å reversere vedtaket da seksjon fire har betalt 25000 til utbygger for denne ekstra plassen.

 

Vi vil vite om salget var gyldig, og hvis ikke om utbygger må reversere det.

 

Litt dumt å selge noe som i prinsippet kan reverseres av de andre sameierene.

 

Anonymous poster hash: c0573...585

[Barny Aråstad]

Vi ønsker jo ikke å reversere vedtaket da seksjon fire har betalt 25000 til utbygger for denne ekstra plassen.

 

Vi vil vite om salget var gyldig, og hvis ikke om utbygger må reversere det.

 

Litt dumt å selge noe som i prinsippet kan reverseres av de andre sameierene.

 

Anonymous poster hash: c0573...585

Det er like dumt og kjøpe noe som kan reverseres av de andre i sammeiet

[skripis]

Salget er nok gyldig. Spørsmålet blir vel om selger ikke har oppfylt sine forpliktelser i salgskontrakten til deg.

 

Jeg tror det blir vanskelig å hevde at det at en annen eier i sameiet har fått kjøpe en ekstra parkeringsplass er en mangel for ditt vedkommende.

[Ole3]

Salget er nok gyldig. Spørsmålet blir vel om selger ikke har oppfylt sine forpliktelser i salgskontrakten til deg.

 

Jeg tror det blir vanskelig å hevde at det at en annen eier i sameiet har fått kjøpe en ekstra parkeringsplass er en mangel for ditt vedkommende.

 

Det har du nok rett i. Den andre siden av mynten er at TS får andel av et fellesareal som er mindre enn anført.

[Ståle Nordlie]

Jeg forstår det slik at kommunen har fattet vedtak om seksjonering og dette er tinglyst, og at dere har betalt og flyttet inn.

 

Legg merke til at det er en ny Lov om eierseksjoner, som trådde i kraft 1. januar 2018. https://lovdata.no/dokument/NL/lov/2017-06-16-65 Det kan kanskje føre til noen mindre komplikasjoner når det gjelder hva som var gjeldende lov. Jeg vil bruke den nye loven under.

 

Det er uklart hva vedtektene er i dag. Som krikkert sier vil utbygger i utgangspunktet kunne gjøre omtrent som han vil før seksjonene blir solgt/overtatt. Men, jeg kan ikke se noen hjemmel for å se bort i fra eierseksjonslovens regler om endring av vedtekter. Så de opprinnelige vedtektene fra stiftelsen (som var vedlagt søknaden om seksjonering, jf. § 11 [2] [a]) kan bare endres av "årsmøtet", jf. § 27 (2). Hvis utbygger ikke har fulgt reglene om årsmøter når de "endret" vedtektene kan det tenkes at de opprinnelige vedtektene fortsatt gjelder.

 

Ordningen med faste biloppstillingsplasser ser ut som en "enerett til å bruke bestemte deler av fellesarealene", jf. § 25 (5). Det vil si, parkeringsplassene er ikke seksjonerte som tilleggsdeler til bestemte seksjoner.

 

Det betyr for det første at ordningen ikke kan være permanent. Etter § 25 (5) kan det "fastsettes i vedtektene at én eller flere seksjonseiere har enerett til å bruke bestemte deler av fellesarealene i inntil tretti år". Jeg vil tro at vedtekter som fastsetter en permanent ordning må modifiseres slik at ordningen bare gjelder i 30 år.

 

For det andre kan ikke slike eneretter endres uten "samtykke fra de seksjonseierne som direkte berøres av endringen", jf. § 25 (5). Så hvis de gjeldene vedtektene sier at seksjon 4 har en enerett på 2 plasser kan dere ikke endre dette på årsmøtet, selv med 2/3 flertall.

 

 

Uansett, et mer praktisk spørsmål er hvordan dette kan løses.

 

Slik jeg ser det kan dere 3 som eventuelt får mindre tilgang på fellesarealet enn opprinnelig avtalt antakelig kreve prisavslag fra utbygger/selger. Dere har ikke fått det dere ble lovet. Men det er nok ikke snakk om store summer. Særlig hvis det ble laget en ekstra parkeringsplass, snarere enn at en av sameierne fikk enerett på en av de allerede planlagte felles-parkeringsplassene. 

 

Alternativt, hvis seksjon 4 ikke får en ekstra fast parkeringsplass, kan eieren av den seksjonen kreve prisavslag eller erstatning fra utbygger for at han ikke fikk det han var lovet. Det virker ikke helt rimelig, gitt at utbygger faktisk brukte ressurser på å lage en ekstra parkeringsplass.