Utleier som bare låser seg inn

[AnonymDiskusjon]

Begynner å bli veldig klar for å flytte fra SiO sine studentleiligheter...

 

Studentsamskipnaden i Oslo har en vane for å sende meldinger gjennomsnittlig en gang i måneden hvor de skal inn og sjekke ditt eller datt, her oppgir de vanligvis kun et uspesifikt tidsrom som "mellom mandag og torsdag", og "hvis ikke du er hjemme, låser vi oss inn". 

 

Jeg er klar over at de har hundrevis av leiligheter å administrere, men mener likevel at dette ikke skal gå utover beboerne, som har rett til et privatliv og konkrete avtaler å forholde seg til dersom andre skal låse seg inn i sine private hjem.

 

I dag rant begeret over for min del, da de kommer uten noe forhåndsvarsel og begynner å banke på, og røske i døra mens jeg sover. Dette holder de på med i en times tid (helt seriøst). Jeg hadde låst døren innenifra, og de fikk dermed ikke opp døren (de forsøkte å låse opp, og røsket i døren, det hørtes ut som de prøvde å bryte seg inn med makt). De fikk til slutt opp døren, og når jeg står opp ser jeg vaktmestere som har kommet for å utføre vedlikehold av låsen. Jeg spør hva de driver med, og hvorfor de låser seg inn på privat eiendom uten noe forhåndsvarsel eller avtale. Dette er helt vanlig rutine for studentsamskipnaden, så det virket ikke som det betydde mye for de.

 

Jeg mener at dette overhodet ikke er greit, og at det er i strid med husleieloven å bane adgang til leilighet uten samtykke fra leietaker. Har de gitt varsel på forhånd og det ikke medfører noe problem for meg så gidder jeg ikke å lage problemer (selv om jeg misliker meldinger som "vi låser oss inn en gang mellom mandag og torsdag"). Men siden dette er en konstant greie og de ødelegger for søvn og følelsen av å ha et privatliv, så reagerer jeg. 

 

Jeg vet at hvis jeg sender en klagemail til studentsamskipnaden så gidder de ikke en gang å svare (SiO er notorisk for å ha tidenes verste kundebehandling). Så jeg føler at enten så politianmelder jeg for ferdsel på andres eiendom, klager inn til en etat, eller så bare flytter jeg.

 

Spørsmålet er: finnes det faktisk noe jeg kan gjøre for å påføre de en konsekvens for denne atferden? Eller blir det bare jeg som tar konsekvensene og må flytte?

Anonymous poster hash: 2b58f...5e5

[krikkert]

Du kan klage til Husleietvistutvalget og påstå at adferden er uberettiget.

[Gjest Slettet+981234789]

Du skulle ha ringt til politiet når de prøvde å bryte seg inn, fortelle at du er vettskremt at noen prøver å få adgang til leiligheten din. 

så kunne de ha forklart hvorfor til politiet.

[krikkert]

Kan ikke anbefales med mindre du er glad i brev med teksten "innkalling til avhør" og "innkalling til hovedforhandling i straffesak".

[AnonymDiskusjon]

Nettopp, er det dermed noe vits i å gjøre noe annet med dette enn å bare akseptere det og flytte? Hvis jeg klager til Husleietvistutvalget, kommer de faktisk til å gjøre noe...? Har noen erfaring med noe slikt?

Anonymous poster hash: 2b58f...5e5

[Darkbill]

Jeg mener å huske at du, etter å ha gitt flere advarsler til utleier at de ikke kan låse seg inn uten god varsel, kan bytte lås på utleiers bekostning.

[Taurean]

Etter å ha lest titalls lignende saker i forumet her over 1-2 års periode, har jeg aldri sett noen komme frem til en bærekraftig løsning. Kanskje du blir den første?

[Darkbill]

SiO anser seg selv nok ikke som reell utleier juridisk sett siden det uansett 'bare' er fattige studenter som leier hos de som ikke kan noe om rettigheter mm. Jeg hadde stått på mitt.

 

Selv leier jeg ny leilighet fra OBOS, og de har ikke nøkler til leilighetene en gang.

[Ståle Nordlie]

Jeg ville sendt et brev til SiO der jeg fikk med at: 

1. Jeg godtar ikke at noen tar seg inn i leiligheten uten min tillatelse. Tillatelse må gis for hver enkelt tilfelle. Jeg minner om at hvis SiO låser seg inn uten at det er avtalt vil det være "ulovlig selvtekt", jf. husleielovens forarbeider i Ot.prp.nr.82 (1997-1998) s. 66 punkt 9.4.3. (https://www.regjeringen.no/no/dokumenter/otprp-nr-82-1997-98-/id159235/sec9 ) 

 

2. Jeg er klar over at SiO som utleier i noen tilfeller har rett til å bli gitt adgang til leiligheten. Hvis SiO trenger adgang til leiligheten må SiO gi melding i rimelig tid, jf. husleieloven § 5-6 tredje ledd første punktum. Vi kan så avtale et tidspunkt som passer for begge parter.

 

3. Jeg ber om at SiO bekrefter at de i framtiden ikke vil låse seg inn i leiligheten uten at det er uttrykkelig avtalt.

 

4. Hvis jeg ikke får en slik bekreftelse, eller noen til tross for bekreftelsen låser seg inn uten tillatelse i framtiden, vil jeg skifte lås (se f.eks. Wyllers Boligrett [2009] s. 291) og trekke kostnadene fra husleia.

 

 

 

Det kan tenkes at det står noe i kontrakten om utleiers adgang til boligen. Du kan i så fall påpeke at man etter husleieloven § 1-2 ikke kan avtale "vilkår som er mindre gunstige for leieren enn det som følger av bestemmelsene i loven". Husleieloven § 5-6 setter klare begrensninger for utleierens adgang til husrommet. Blant annet skal du ha "melding i rimelig tid".

En avgjørelse fra Husleietvistutvalget fra 2014 (HTU-2014-349) forklarer dette ganske greit (min understrekning). Saken er ikke helt lik som her, men argumentene virker like gyldige.

 

 

[...]

 

Det følger av leiekontraktens punkt 9 siste avsnitt at «Når forholdene krever at utleier/fremleier, eller noen på hans vegne får eller skaffer seg adgang til leieobjektet, må leietaker finne seg i det. Utleier disponerer egen nøkkel, som om nødvendig kan brukes i slike tilfeller.»

 

Videre følger det av leiekontraktens punkt 13 at «Leietaker plikter å gi utleier eller utleiers representant adgang til leieobjektet for tilsyn i det øyeblikk leietaker har misligholdt sin leie eller utleier/fremleier av andre årsaker har sendt krav til namsmyndighetene i forbindelse med leieforholdet.»

Spørsmålet blir om kontraktens bestemmelser er i strid med husleielovens ufravikelige regler, og eventuelt hva slags konsekvenser dette får for utleiers krav.

 

Husleieloven inneholder i § 1-2 en bestemmelse om at «det ikke kan avtales eller gjøres gjeldende vilkår som er mindre gunstige for leieren enn det som følger av bestemmelsene i loven her».

 

Et grunntrekk ved husleiekontrakter er at de gir leietaker en eksklusiv bruksrett til husrommet. Dette innebærer at utleier som utgangspunkt ikke har rett til å ta seg inn i leiligheten uten samtykke fra leietaker så lenge leieforholdet består. Dette er også lovfestet i husll § 5-6. Bestemmelsen fastslår at utleier kun har rett til å kreve adgang til leiligheten dersom det er nødvendig med tilsyn eller det skal gjennomføres vedlikehold, lovlige forandringer eller skadeutbedring, jf. husll § 5-6 første og annet ledd.

 

Det følger av tredje ledd at utleier plikter å gi leietaker melding i rimelig tid før det foretas tilsyn og vedlikeholdsarbeider. Det følger av lovens forarbeider at tilsyn bør varsles minst en uke i forveien, jf. Ot. prp nr. 82 side 184.

 

De ovennevnte kontraktbestemmelsene er derfor i strid med husll § 5-6. Utleier har kun anledning til å foreta tilsyn dersom dette er varslet på forhånd. Utleier har ikke sannsynliggjort at påkrevd melding om tilsyn ble sendt leietaker i forkant av at vaktmesteren tok seg inn i leiligheten 26. september 2013. Selv om utleier mot formodning har sendt melding til leietaker og leietaker enten ikke har svart på henvendelsen eller motsatt seg denne kan ikke utleier ta seg inn i husrommet på egen hånd.

 

Husleietvistutvalget viser til følgende uttalelse i husleielovens forarbeider (Ot. prp nr. 82 side 66):
«Utleier bør etter departementets syn ikke ha adgang til å ta seg inn i husrommet på egen hånd, selv om han skulle ha nøkler til husrommet. En slik handling vil derfor regnes for ulovlig selvtekt. Nekter leieren utleieren berettiget adgang, bør utleieren etter departementets syn være henvist til å skaffe seg adgang til leieobjektet gjennom en kjennelse fra namsretten i form av midlertidig forføyning etter tvangsfullbyrdelsesloven kapitel 15. Før namsretten gir slik tillatelse, må den ta standpunkt til om utleieren er berettiget til å ta seg inn i leieobjektet. En slik prosess vil hindre pågående utleiere i å ta seg inn i leieobjektet i utrengsmål.»

 

[...]

 

(Lovdata Pro: https://lovdata.no/pro/#document/HTU/avgjorelse/htu-2014-349/KAPITTEL_5 )

 

 

(Edit: For ordens skyld; en "streng" praksis om utleiers adgang er ikke uten risiko. Hvis du nekter utleier adgang uten å ha rett til det kan du bli erstatningsansvarlig. En mulig variant er for eksempel å avtale at utleier kan låse seg inn hvis de har gitt varsel i rimelig tid, for eksempel minst en uke, og du ikke svarer.)

Endret 11. april 2018 av Ståle Nordlie

[henrikwl]

Studentboliger er en gjenganger her inne. Jeg mener å huske at det finnes noen spesialregler som gjelder disse?

[Dragen]

Husleieloven § 11-2.[/size]Elev- og studentboliger[/size]

Bestemmelsene i paragrafen her gjelder utleie av bolig som etter vedtak av organ for stat, fylkeskommune eller kommune skal brukes av elever og studenter. Bestemmelsene gjelder bare dersom leieren har fått opplyst skriftlig at avtalen gjelder slik bolig, og at dette gir leieren færre rettigheter enn ved leie av annen bolig.

Det kan avtales at opptak av husstandsmedlem som nevnt i § 7-1 første punktum bare kan skje med utleierens godkjenning. Godkjenning kan i så fall bare nektes dersom forhold knyttet til boligens utforming eller formål tilsier det.

Det kan avtales at opptak av husstandsmedlem som nevnt i § 7-1 annet punktum og framleie av del av bolig som nevnt i § 7-3 bare kan skje med utleierens godkjenning. Godkjenning kan i så fall bare nektes dersom husrommet klart blir overbefolket, eller dersom det er nødvendig på grunn av forhold ved vedkommende person, eller knyttet til boligens utforming eller formål.

Framleie etter § 7-4 ved midlertidig fravær kan nektes dersom utleieren tilbyr seg å disponere boligen under leierens fravær, og leieren gis rett til å ta boligen i bruk igjen etter fraværet.

Uten hinder av bestemmelsene i kapittel 9 om opphør kan det avtales at leieavtalen skal falle bort uten oppsigelse ved endt semester, endt studieår eller endt utdannelse. Uten hinder av § 9-3 kan partene også inngå en tidsbestemt leieavtale for kortere tid enn tre år. Er leieavtalen ikke inngått for bestemt tid, har leieren før fraflytting alltid krav på varsel med frist som nevnt i § 9-6.

Uten hinder av § 3-5 tredje ledd kan det avtales at rentene av konto for depositum skal godskrives utleieren.

Uten hinder av § 3-2 første ledd annet punktum kan det avtales forskuddsbetaling for inntil tre måneder.

Dette er det eneste som regulerer studentboliger utover andre leieboliger i HLL. Det er derfor ikke egne regler for studentsamskipnaders adgang til utleieboligen under leietiden.

[AnonymDiskusjon]

Studentboliger er en gjenganger her inne. Jeg mener å huske at det finnes noen spesialregler som gjelder disse?

Studenter med føkka døgnrytme som ligger og drar seg til langt på dag er en gjenganger. (Phun intended)

 

Anonymous poster hash: 4adfc...804

[Isbilen]

Det jeg lurer på er hvorfor de må sjekke ting så ofte. Jeg har leid i 15 år nå, og aldri vært borti at huseier har måttet sjekke noe som helst utover ting jeg selv har meldt fra om. Kan nesten virke som de vil herske og gjøre livet surt for beboerne. Lukter ukultur. Pressen liker ukulturer.

[Dragen]

Jeg har heller ikke opplevd at huseier vil inn iløpet av mine 15 år på markedet.

 

Jeg tror problemet ligger i at studenter er idioter, og samskipnadene liker å utnytte det.

[Aiven]

Her bør jo simpelten Studentskipnaden bare skjerpe rutinene sine. Det er jo ikke som om de vil tape noe særlig på det.

[Isbilen]

Jeg har heller ikke opplevd at huseier vil inn iløpet av mine 15 år på markedet.

 

Jeg tror problemet ligger i at studenter er idioter, og samskipnadene liker å utnytte det.

Jo, men hva har de å vinne på det? Kanskje de vil at det skal være kjipt å bo der, slik at folk flytter ut så fort de er ferdige med studiene og helst litt før? I et visst perspektiv er det jo bra for statistikken, men jeg kan ikke skjønne annet enn at det er et annet perspektiv enn samskipnadens, som vil ha det reelle behovet for studentboliger frem i lyset? Nei, holder en finger på ukultur.

[fox]

Det jeg lurer på er hvorfor de må sjekke ting så ofte. Jeg har leid i 15 år nå, og aldri vært borti at huseier har måttet sjekke noe som helst utover ting jeg selv har meldt fra om. Kan nesten virke som de vil herske og gjøre livet surt for beboerne. Lukter ukultur. Pressen liker ukulturer.

 

 

Jeg har heller ikke opplevd at huseier vil inn iløpet av mine 15 år på markedet.

 

Jeg tror problemet ligger i at studenter er idioter, og samskipnadene liker å utnytte det.

 

 

Samme her! Jeg leide en leilighet av en fyr i tre år, i løpet av disse årene har han aldri spurt meg om noe, sjekket noe eller whatever. Eneste som skjedde i løpet av disse årene var at jeg betalte månedlig husleie og that's it.

 

Og nå leier jeg selv ut leilighet, jeg sjekker aldri noe med mindre leietakeren ber om det. Jeg fikk en gang nøkkel og ordnet med post, blomsterplanting og noen flere ting siden leietakeren var bortreist i en lang stund og kjente ingen i området. Jeg bor i samme nabolag, så det var ingen problem for meg da han spurte pent om jeg kunne. Det var eneste gang jeg gjorde det.

[skripis]

SiO er vel Norges største studentsamskipnad og jeg mener at anklagene i denne tråden om at de søker å terrorisere leietakere m.m. sier mer om leietakerne, enn utleieren.

Det er klart at en profesjonell utleier av denne størrelsen søker å opptre profesjonelt ovenfor sine leietakere, samtidig så vil nok leietakerne oppleve at ting kan være smidigere ved leie av en mindre aktør eller privatperson.

Leiekontrakten til SiO er ganske lettfattelig mtp. adgang til boligen:

 

§9. Utleierens plikter i leietiden Alt innvendig og utvendig vedlikehold av boligen og eiendommen for øvrig er utleiers ansvar. Det påhviler utleier å holde boligen i tilsvarende stand som ved overleveringen, med fradrag av alminnelig slitasje og elde. Utleier, eller den utleier bemyndiger, skal påse at ro og orden blir overholdt. Dersom det oppstår mangler i leietiden, kan leietaker gjøre gjeldende krav som nevnt i § 8, jf hus- leielovens §5-7. Leietakers reklamasjon skal skje som beskrevet i § 8. Leietakers reklamasjon på feil/ mangler anses som et samtykke til at utleier foretar befaring/utbedring på hverdager mellom 08.00 og 16.00. Ved befaring/utbedring skal utleier søke å ivareta leietakers behov. Utleier har rett til å føre tilsyn med boligen, inkludert å inspisere rengjøring av felleskjøkken og felles bad.

 

§10. Leietakers plikter og ansvar - forandring av boligen

Leietaker plikter å behandle boligen og eiendommen ellers med tilbørlig aktsomhet og rette seg etter de til enhver tid gjeldende husordensregler. Leietaker er også ansvarlig for at husordensreglene blir overholdt av personer leietaker gir tilgang til boligen/eiendommen. Gjeldende husordensregler er inntatt i Vedlegg 1. Leietaker plikter å gjøre seg kjent med bygningens branninstruks og innrette seg etter denne. Leietaker må erstatte all skade, enten den er selvforskyldt eller skyldes leietakers husstand, fremleietaker eller andre som leietaker har gitt adgang til boligen eller eiendommen innen de rammer husleieloven § 5-8 setter. Eksempel Boligen må ikke brukes på annen måte enn fastsatt eller forutsatt i leiekontrakten. Leietaker kan ikke foreta forandringer i boligen eller på eiendommen for øvrig. Herunder kan leietaker ikke sette opp parabol/antenne på eiendommen, montere annen lås, skifte gulvbelegg, male eller tapetsere boligen, fjerne, flytte eller bytte ovner, komfyrer, møbler eller lignende. Leietaker plikter i nødvendig utstrekning å gi utleier adgang til boligen for tilsyn og løpende vedlikehold. Leietaker skal i så fall varsles i rimelig tid. Utleier har eget sett med nøkler/adgangskort til allestudentboligene.

§19. Forholdet til husleieloven

Så langt noe annet ikke følger av leiekontrakten får lov om husleie av 26. mars 1999, nr 17 (husleieloven) anvendelse på leieforholdet. Denne leiekontrakten gjelder utleie av bolig som etter vedtak av organ for stat, fylkeskommune eller kommune skal brukes av personer med behov for bolig i forbindelse med studier jf § 11-2. Leietaker gjøres kjent med at leietakers rettigheter er innskrenket sammenlignet med leie av annen bolig.

 

En bør jo ikke overraskes over at "min første egne bolig" viser seg å være mindre privat enn gutterommet.

Leiekontrakt 2017-2018_med_angrerett.pdf

[Isbilen]

Så fordi SIO bør være profesjonelle, er de det? Kanskje noen burde flyttet inn der selv og meldt seg på exfac.

[Dragen]

SiO kan ikke føre avtaler som begrenser rettighetene leier har i HLL utover de begrensningene HLL gir. HLL begrenser rettighetene til opptak av husstandsmedlem, fremleie, oppsigelse og depositum. HLL utvider ikke SiOs rettigheter til tilgang til boligen.

 

SiO er en gjenganger her i jussforumet, og det er alltid angående ulovlig tilgang til bolig.

 

Og som vi alltid påpeker så betyr ikke "tilsyn og løpende vedlikehold" at utleier (og dens innleide vaktmester) kan låse seg etter eget befinnende. Det er kun nødtilfeller som åpner for at utleier kan låse seg inn umiddelbart. Å bytte et filter i kjøkkenuttrekket er ikke et nødtilfelle.

 

En SMS som sier "vi kommer iløpet av uke ##" er ikke nok. Det skal avtales et konkret tidspunkt rimelig frem i tid. Rimelig tid er minst en uke.

 

Studentboliger er ikke fengsel. Studenter har, for det meste, de samme rettigheter som alle andre leieboere i Norge. Leietakers reklamasjon skal komme fra leietaker, ikke utleier.