Skatt ved utleie til leietaker og samboer

[AnonymDiskusjon]

Heisann,

 

Har nylig kjøpt meg 3-roms leilighet med tanke på å leie ut ene rommet og få en betydelig inntektsøkning av det. Da jeg kjøpte, hadde jeg ikke tenkt så langt med jenta jeg nå har blitt kjæreste med, og vi ser på muligheten til å bo sammen på sikt. Da er det naturlig at jeg tar betalt av henne, samt leietaker. I den sammenheng så lurer jeg på om jeg vil måtte skatte av inntektene fra begge to? Jeg og kjæresten vil da dele et rom på 20 kvm. og leietaker et rom på ca. 15 kvm, med ca. 30 kvm. fellesareal. Slik jeg ser det vil andel utleid overstige 50% av leiligheten siden vi alle bor på samme område og 2 av 3 er leietakere, og jeg må derfor skatte av all leieinntekt. Derimot kan det være at det er spesielle regler for samboer om vi har samboerkontrakt eller lignende, og evt. mulig å ikke skatte?

 

Planen var jo å gi begge parter gunstig pris, da ene er kjæreste og andre er venn, men om skatten spiser av inntektene så blir det ikke så lett.

 

Noen som vet om regler for utleie + samboer i bolig jeg selv bor i? Klarte ikke finne på Google.

Anonymous poster hash: e91bd...5a8

[Ole3]

Jeg vil mene det er nærliggende å leie ut rommet på 15m2 formelt. Forholdet med kjæresten er vel en intern fordelingssak (Hun betaler mat, fellesutgifter, forlystelser og felles reiser - du holder husrom)?

 

Ole

[AnonymDiskusjon]

Jeg vil mene det er nærliggende å leie ut rommet på 15m2 formelt. Forholdet med kjæresten er vel en intern fordelingssak (Hun betaler mat, fellesutgifter, forlystelser og felles reiser - du holder husrom)?

 

Ole

 

Takk for innspill. Det vil selvfølgelig være formell utleie av rommet på 15 kvm. Skulle gjerne gjort det til en intern fordelingssak med kjæresten, men oppfatter det som at det er lurt med samboerkontrakt, uten at jeg har rukket å sette meg helt inn i det enda. Hvis man unngår formalisering så er jo det en klar fordel skattemessig for meg - spørs dog om hun går med på det, hun er ganske sta av seg.

 

Anonymous poster hash: e91bd...5a8

[Tor C]

Tidligere så gikk det på antall m2. Nå er det på leiesum. 

 

Er leieinntekten på 50% eller mer av antatt total utleieverdi så skal det skattes av. 

 

Altså: Er total leieverdi 10 000,- så kan du leie ut for opptil 4999,- skattefritt. 

 

En måte du kanskje kan løse det på, selv om det nok egentlig er et lite stykke inn i gråsonen er å ta en veldig beskjeden leie fra kjæresten slik at du holder deg under 50%, men at hun betaler for internett, TV, osv. 

 

Så lenge du ikke får faste overføringer inn på konto fra henne tviler jeg på at skatteetaten verken gidder eller kan forfølge det. 

[AnonymDiskusjon]

Tidligere så gikk det på antall m2. Nå er det på leiesum. 

 

Er leieinntekten på 50% eller mer av antatt total utleieverdi så skal det skattes av. 

 

Altså: Er total leieverdi 10 000,- så kan du leie ut for opptil 4999,- skattefritt. 

 

En måte du kanskje kan løse det på, selv om det nok egentlig er et lite stykke inn i gråsonen er å ta en veldig beskjeden leie fra kjæresten slik at du holder deg under 50%, men at hun betaler for internett, TV, osv. 

 

Så lenge du ikke får faste overføringer inn på konto fra henne tviler jeg på at skatteetaten verken gidder eller kan forfølge det. 

Dette virker ut som ganske upraktisk reglement. Hvordan skal jeg vite hva utleie for hele boligen er? Regner med å kunne få 5500,- i måneden om jeg legger ut på Finn i juli siden jeg er 5 min spasertur til universitet, men om jeg kunne fått 11 000 - 12 000 i måneden for leiligheten alene aner jeg ikke. Blir vel å løse på en måte lignende slik du foreslo; hun kan betale f.eks. mat/strøm/felleskostnader, så vi begge tjener på det.

 

Et problem med denne metoden er at faren hennes jobber i skatteetaten. Da vil jeg nok slite om det blir slutt mellom oss, og bør kanskje unngå alt av snusk.

 

Anonymous poster hash: e91bd...5a8

[Tor C]

Hvis faren hennes jobber i Skatteeaten så bør du være svært forsiktig. Selv om alt er fryd og gammen idag, så må man faktisk forvente at alt kan brukes som våpen i neste runde. 

 

Man er forelsket idag, men imorgen er man bitre fiender. Man må faktisk planlegge for sistnevnte selv om man er er ekstremt forelsket. 

 

 

Personlig ville jeg enten: 

1) Sørget for at hun må kjøpe seg inn i seksjonen. Hvis noe går galt, så straffer hun også seg selv. 

2) Lage muntlig avtale om at hun kjøper forbruksvarer og ting som får raskt lavere verdi. Hvis det senere blir spørsmål om mikrobølgeovn som ikke lenger er verdt en brøkdel av det hun betalte så må det ljuges. Dette var ikke noe du ville ha. Hun har på eget initiativ kjøpt det. Hun har bodd gratis, men kjøpe skit du ikke ville ha. Sofaer, TVer, stereanlegg, fancy mat. 

 

 

For all del, ikke gjør det skriftlig. 

[krikkert]

Dersom leietakeren har tilgang til fellesarealet regnes fellesarealet også som utleid, bare så det er nevnt.

[Leiferen]

Dersom leietakeren har tilgang til fellesarealet regnes fellesarealet også som utleid, bare så det er nevnt.

Hvilken betydning mener du det har i f.eks dette tilfellet? Dvs. siden fellesarealet utvilsomt også er disponibelt for utleier.

[krikkert]

Vilkåret etter skatteloven § 7-2 er at minst halvparten av boligen benyttes til egen bruk. Når noe er utleid benyttes det ikke til egen bruk, selv om eieren også kan bruke arealet.

[Leiferen]

Vilkåret etter skatteloven § 7-2 er at minst halvparten av boligen benyttes til egen bruk. Når noe er utleid benyttes det ikke til egen bruk, selv om eieren også kan bruke arealet.

Regner med du har greie på dette, så for å presisere: la oss si at trådstarter ikke hadde hatt noen samboer. Leiligheten er på 65 kvadd, trådstarter har et rom på 20, en leietaker et rom på 15, og de deler fellesareal på 30. Leiesummen til leietakeren vil åpenbart være lavere enn om hele leiligheten skulle vært utleid. Dette er jo en svært vanlig situasjon, at f.eks studenter kjøper en treroms og leier ut det minste soverommet. Det vil da altså være skattepliktige leieinntekter? I så fall er jo svaret for trådstarter svært nedslående.

 

Og jeg vil tro det er svært mange som er i slike situasjoner som snyter på skatten rundt omkring, uten å engang vite det.

Endret 10. april 2018 av Leiferen

[krikkert]

Da vil 45 kvadratmeter være brukt til annen bruk enn "egen bruk".

[Tor C]

Da vil 45 kvadratmeter være brukt til annen bruk enn "egen bruk".

 

Det er etter gammel lov. 

 

Nå er det etter utleieverdi. 

 

https://lovdata.no/NL/lov/1999-03-26-14/§7-2

 

 

I praksis må man da se på hva total utleieverdi er, og hvor mye leie man for den delen man leier ut. 

Det spiller ingen trille hvor stort arealet er, eller hvor mye man har tilgang til. 

 

Er total utleieverdi 10 000,- så kan man skattefritt leie ut 99,9999999999999% av boligen for 4999 kroner. 

Eller leie ut et kott... 

[krikkert]

Sprøyt. Hvis total utleieverdi er 10 000,- kr kan man leie ut deler av leiligheten som tilsvarer en markedsverdi på 4999,- kr.

 

Hverken gammel eller ny skattelov bygger på areal, se Ot.prp.nr.1 (2004-2005) pkt 3.3.2, men ligningspraksis har i mange år brukt areal som en hjelpestørrelse med mindre skattyter kan underbygge at arealene i boenheten har ulik verdi per kvadratmeter.

[Tor C]

Sprøyt. Hvis total utleieverdi er 10 000,- kr kan man leie ut deler av leiligheten som tilsvarer en markedsverdi på 4999,- kr.

 

Hverken gammel eller ny skattelov bygger på areal, se Ot.prp.nr.1 (2004-2005) pkt 3.3.2, men ligningspraksis har i mange år brukt areal som en hjelpestørrelse med mindre skattyter kan underbygge at arealene i boenheten har ulik verdi per kvadratmeter.

 

Les det jeg skrev på nytt. For det er nøyaktig det samme jeg har skrevet. 

 

Arealet har ingenting å si, det er utleieverdi som har betydning for skattefritaket. Det er du som har skrevet "sprøyt" her: 

 

Vilkåret etter skatteloven § 7-2 er at minst halvparten av boligen benyttes til egen bruk. Når noe er utleid benyttes det ikke til egen bruk, selv om eieren også kan bruke arealet.

 

 

Er total verdi 10 000,- så kan man leie ut deler av boligens utleieverdi opp til 50% skattefritt. Det spiller ingen rolle om man leier ut 10% av boligen eller 99% i areal. Dette er da også svært rettferdig siden det er stor forskjell på leieverdi av lagerlokaler og soverom. 

Leier man ut hele boligen er det andre regler. 

 

Man kan konstruere en hel haug scenarier, men det spiller altså ikke rolle om arealet er til leietakers eller utleiers eksklusive bruk (så lenge det ikke er snakk om hele boligen). 

[krikkert]

Jeg tror du ignorerer hva som står i sitatet. La meg illustrere med et eksempel.

 

En leilighet har to soverom og ellers de vanlige fasiliteter. Leilighetens totale utleieverdi er 120 000 kr per år. Soverommenes utleieverdi per stykk er 24 000,- kr per år.

 

Vilkåret for skattefrihet er at minst halvparten av boligen benyttes til egen bruk. Det vil si at eieren må benytte verdier for mer enn 60 000,- kr per år til egen bruk.

 

Eieren leier ut et soverom. Leietakeren får også tilgang til resten av boligen (unntatt eiers eget soverom).

 

Eier benytter nå kun 24 000,- kr av boligens utleieverdi til eget bruk, og utleien er skattepliktig. "Fellesarealet" (eller dettes markedsverdi) regnes ikke som "eget bruk".

[qwert]

"Fellesarealet" (eller dettes markedsverdi) regnes ikke som "eget bruk".

 

Har du en kilde til dette? Skatteetatens formulering ("Når det gjelder den delen du selv bor i, vil utleieverdien beregnes ved en tenkt leieinntekt ved langtidsutleie.") gir, så vidt jeg kan se, ingen indikasjon på at "eget bruk" må være eksklusiv.

 

Hvis vi omformulerer situasjonen til å være en treroms (2 soverom, stue, kjøkken og bad) hvor begge er utleid som et kollektiv: Hvis leietager 1 har førsteprioritet på bruk av kjøkken og stue mens leietager 2 kan bruke disse når det ikke er til sjenanse for leietager 1, er det da rimelig å anta at utleieverdien er størst for 1 eller 2? Like stor?

 

Hva om leietager 1 har et større soverom, mens de begge har lik rett til å disponere "fellesarealer"? Er det da rimelig å anta at utleieverdien er størst for 1 eller 2? Like stor?

 

Jeg kan vanskelig se at den tenkte utleieverdien av at leietaker har en begrenset disposisjonsrett over "fellesareal" impliserer at den tenkte utleieverdien for egen bruk da er lik null så lenge dette ikke vil være tilfelle i et tenkt kollektiv.

Endret 27. april 2018 av qwert

[krikkert]

Skattelovens formulering er "Utleieinntekt fra egen bolig er skattepliktig, unntatt når leieforholdet varer sammenhengende minst 30 dager og ... eieren benytter minst halvparten av boligen til egen bruk, regnet etter utleieverdien". Egen bruk og utleie er uforenlige tilstander.

 

At tilgang til utleide deler av boligen ikke er egen bruk ble også uttalt i dom fra Oslo tingrett fra 2015 publisert i Utv. 2015 s. 2226 (TOSLO-2015-64633), men saken ble avgjort på annet grunnlag - skattyter kunne ikke dokumentere å ha brukt minst halvparten av boligen til egen bruk, og hadde ellers rotete regnskapsføring og mangelfulle leieavtaler.

 

EDIT: Skal også sies at skattyter skjøt seg selv kraftig i foten i den nevnte saken, idet han subsidiært mente at hvis utleien var skattepliktig måtte han få fradrag for 95 % av vedlikeholdskostnadene da det bare var hans eget rom han slet ned alene...

Endret 30. april 2018 av krikkert

[qwert]

Takk. Ser det er argumenter for den strenge tolkningen du framhever.

Ikke helt overbevist om at den ikke bare i praksis åpner for at leietager kan ha en begrenset tilgang til ikke-utleid areal uten at det utløser skatteplikt i den tenkte 3-romsleiligheten, men i den situasjonen begrenser man muligvis også den skattemessige utleieverdien av den utleide delen om man kulle bli tittet etter i kortene på likningen.

Hadde vært interessant å se Skatteetatens konkrete vurdering av en sånn situasjon, hvor "litt under en halv treroms" (la oss si samlet markedsverdi 15K) er utleid for 7K og eier bor i den største delen. Jeg antar at dette er veldig vanlig i praksis og at gjengs oppfatning et at dette ikke utløser skatteplikt. Fant ikke noe i gamle forhåndsuttalelser heller.

[krikkert]

Send inn en forespørsel om en bindende forhåndsuttalelse.

[sjefest]

Hei OP. Fant du ut av dette?

Jeg har kjøpt en treroms leilighet hvor jeg vurderer å leie ut ett soverom.

Leiligheten inneholder et stort soverom, et lite soverom, kjøkken/stue, bad og balkong. En eventuell leietaker vil få tilgang til det minste soverommet til privat disposisjon. Jeg har det største soverommet. Vi vil dele kjøkken/stue, bad, gang, balkong osv.

Spørsmålet er om leieinntektene er skattefrie. La oss si at det store soverommet (mitt) kan leies ut for 10k i måneden, og det lille soverommet kan leies ut for 8k i måneden. Er det dermed slik at inntektene er skattefri pga. jeg bor i den delen med høyest skattemessig utleieverdi? Eller er det som diskutert over, skattepliktig pga. delte fellesarealer?

@krikkert, vet du noe mer angående dette? Jeg leser delte meninger om dette på nettet.