5x-regelen - Hvordan få innvilget høyere boliglån?

[Simen1]

Jeg så denne tråden og begynte å lure på hvilke lovlige metoder man har for å få innvilget mest mulig lån? Jeg velger å starte en egen tråd for å ikke spore av den andre tråden.

 

Jeg har prøvd å søke fram detaljer om 5x -regelen for inntekt uten å bli så mye klokere. For det første finner jeg ingen definisjon av hvilke typer inntekt som regnes. Lønnsinntekten er selvsagt, men hva med inntekt fra utleie av bolig, bil, andre eiendeler, inntekt fra salg av eiendeler, renteinntekter fra kontoer, estimerte sporadiske freelance-inntekter, diverse stønadsordninger (barnetrygd etc). Er det inntekt før eller etter skatt som regnes?

 

For det andre, når regnes inntekten? Er det lønnslippen før man går i banken og spør om lån? I så fall vil det være svært gunstig å be om lån rett etter sesongarbeids-lønn, f.eks lofotfisket. Eller er det årlig gjennomsnitt? Hvilken dokumentasjon kreves og hvor ofte må denne oppdateres? Kan man for eksempel ta seg en tilleggsjobb en periode bare for å få innvilget 5x i lån og deretter roe litt ned så lenge man betaler avdragene? Hvilken rapporteringsplikt har man ved endring av stillingsbrøk, økning/nedgang i lønn osv? Og hvis man rapporterer om lønnsnedgang, la oss si til litt under 5x-regelen for det lånet man har, hvor lenge tåler banken å se på dette før de krever endringer? Et annet scenarie: Ta opp lån på bakgrunn av lønnsinntekten like før man pensjonerer seg og får mindre utbetalt?

 

Jeg vet bankene har mulighet til å bryte 5x-regelen for en liten andel av lånene, under visse betingelser, men disse unntakene tviler jeg på de deler ut til hvem som helst eller særlig billig. Jeg tipper det er forbeholdt de som plutselig opplever kriser (medlånetaker dør eller mister jobben etc).

 

Finnes det andre lovlige "hull" for å øke resultatet av 5x-beregningen?

[Dapp47]

Jeg så denne tråden og begynte å lure på hvilke lovlige metoder man har for å få innvilget mest mulig lån? Jeg velger å starte en egen tråd for å ikke spore av den andre tråden.

 

Jeg har prøvd å søke fram detaljer om 5x -regelen for inntekt uten å bli så mye klokere. For det første finner jeg ingen definisjon av hvilke typer inntekt som regnes. Lønnsinntekten er selvsagt, men hva med inntekt fra utleie av bolig, bil, andre eiendeler, inntekt fra salg av eiendeler, renteinntekter fra kontoer, estimerte sporadiske freelance-inntekter, diverse stønadsordninger (barnetrygd etc). Er det inntekt før eller etter skatt som regnes?

 

For det andre, når regnes inntekten? Er det lønnslippen før man går i banken og spør om lån? I så fall vil det være svært gunstig å be om lån rett etter sesongarbeids-lønn, f.eks lofotfisket. Eller er det årlig gjennomsnitt? Hvilken dokumentasjon kreves og hvor ofte må denne oppdateres? Kan man for eksempel ta seg en tilleggsjobb en periode bare for å få innvilget 5x i lån og deretter roe litt ned så lenge man betaler avdragene? Hvilken rapporteringsplikt har man ved endring av stillingsbrøk, økning/nedgang i lønn osv? Og hvis man rapporterer om lønnsnedgang, la oss si til litt under 5x-regelen for det lånet man har, hvor lenge tåler banken å se på dette før de krever endringer? Et annet scenarie: Ta opp lån på bakgrunn av lønnsinntekten like før man pensjonerer seg og får mindre utbetalt?

 

Jeg vet bankene har mulighet til å bryte 5x-regelen for en liten andel av lånene, under visse betingelser, men disse unntakene tviler jeg på de deler ut til hvem som helst eller særlig billig. Jeg tipper det er forbeholdt de som plutselig opplever kriser (medlånetaker dør eller mister jobben etc).

 

Finnes det andre lovlige "hull" for å øke resultatet av 5x-beregningen?

 

Jeg fikk låne over 5x (brutto LØNNSinntekt) ved å si at jeg skulle leie ut ett soverom, og samtidig hadde godt med EK, og ett hus jeg kunne pantsette. 

 

Banken krevde 3 siste lønnslipper, og spurte meg hva jeg skulle leie ut for. De tok så høyde for at rommet kunne stå tomt 2 mnder i året, så leieinntekt pr mnd*10 = ekstra inntekt. 

 

Kjapt eksempel:

 

Lønn: 500.000

Leieinntekter: 5.000 pr mnd

Totalt = 550.000*5 = 2.750.000 i lån istedenfor 2.500.000

Endret 4. april 2018 av Dapp47

[Bjarnemann]

Jeg har en kompis som har lånt langt over pipene sine. God økonomisk oversikt og disiplin, god EK (som et resultat av at han eier en-to leiligheter fra før), og det at han har prøvd mange forskjellige banker var det som gjorde utslaget. Har ikke fått inntrykk av at det er sånn kjempevanskelig å få unntak, så lenge man klarer å bevise at øya peker sånn høvelig samme vei. Hvilket innebærer å vise at man er flink til å spare, har realistiske forventninger og planer, har satt opp (gode) budsjetter (som tar høyde for renteøkning) og, ja, generelt er en "ordna" person.

 

Planen min er å gjøre akkurat det samme straks jeg er ferdig utdanna (har en leilighet fra før, som jeg planlegger å bygge et korthus oppå).

 

Lykke til!

[bIsk0p]

For min del, så viste jeg til de 3 siste lønningene mine da jeg søkte lån første gang. Jeg jobbet på 3 mnd kontrakt, men ble aldri spurt om arbeidsforhold eller lignende. Når jeg søkte lån gang nr to, husker jeg ikke om jeg viste lønnslipp eller ikke. Men vil tro det var tilsvarende, 3 siste. Så fremt man ikke søker i april, så vil jo lønnslippene avsløre om man prøver å booste tallene sine i og med at total inntekt står på lønnslippen. Viser man til 50k i mnd i 3 mnd i  inntekt etter sommeren og har totalt tjent 200k det året, så er det lett å forstå tegningen. 

 

Når jeg og samboeren kjøpte leilighet, så var premisset at vi solgte en av bilene våre. Det gjorde vi aldri og fikk aldri noe korrigering om å gjøre det heller. Tror ikke banken bryr seg nevneverdig så lenge en betaler lånet sitt. 

[AnonymDiskusjon]

Det er 10% skjønn i bankene også.. Dette er mest for de som har stell og budsjett osv osv som de kan vise til

 

Min far jobber som rådgiver og han forteller ofte om de som kommer rett fra skolen og får seg jobb nå sitter blankt og avviser det meste, Så det har litt å si hvem du får som rådgiver også.

 

Grunnet mangel på erfaring så klart og det faktum at bankene holder litt tilbake nå pga en evt renteoppgang de venter på. 

Det virker til at "miljøet" i bankene har endret seg iløpet av de siste årene pga den yngre garden som har kommet inn. Ingen ønsker å gi lån til personer som er på "grensa" og mest sannsynlig vil kunne klare lånet, men siden ingen tørr å få høre kritikk fra sjefene dersom et par lån går "a dundas" og vil helst klatre i gradene fort med "gode" resultater så kan det faktisk være slik at du er så uheldig å møter på slike rådgivere.

 

Dette får jeg jo høre fra min far ihvertfall. Det er ofte at han innvilger lån når de yngre har allerede avslått søknaden. De første årene i denne banken ihvertfall må de forhøre seg med en finansrådgiver som har litt mer erfaring, men samtidig får de frihet på fleste lån. Og det er her han misstenker etter x antall "stikkprøver" at det er mange lån som blir avslått som burde vært godkjent.

 

 

Skal du søke over grensen ville jeg kommet med gode budsjett, bedt om forklaringer dersom det blir avslått og heller kreve å få prate med rådgiveren sin overordnede og forklare situasjonen der. De fleste som låner tilsynelatende "over" evne er også en god del mennesker med god økonomisk forståelse også som har tatt for seg de forskjellige scenariene men ikke forklarer det og får avslag

Anonymous poster hash: 96399...620

[Vegard#]

Min egen erfaring stemmer godt overens med det Anonym skriver over her, nemlig at mye handler om hvilken rådgiver du får. Da jeg og min samboer gikk i banken fikk vi opplyst at det relevante var inntekt og egenkapital. Når vi skulle få vite hvor mye vi fikk låne ble det punchet inn i en kalkulator og resultatet den spyttet ut var hugget i stein. Alle verdens gode argumenter, budsjetter og vilkår var ikke aktuelt å ta med i beregningen. 

Endret 4. april 2018 av Vegard#

[The Avatar]

For å kunne få høgare lån so er nok det viktigaste å på ein eller anna bevise at du har tilstrekkelig betalingsevne.

 

For å kunne bevise betalingsevna so er det nesten kun jobbinntekter som blir rekna som sikre nok til at dei kan reknast med.

Sjølv om det ikkje er gitt at du kjem til å ha samen jobben gjennom heile låneperioden so anser banken det som sannsynleg at det du er verdt omtrent det same i arbeidsmarkedet og derfor vil fortsette å ligge i det same lønnssjiktet sjølv om du byttar jobb.

Dette er ikkje nødvendigvis heilt logisk i forhold til nedgangstider og liknande, men av praktiske hensyn kan ikkje banken rekne faste arbeidsforhold som usikker inntekt, då det vil føre til at ingen kan få lån sidan det ikkje er nokon som kan garantere for at dei vil stå i full jobb ut heile låneperioden.

 

Andre inntekter er ofte vanskelegare å få godkjent som fast og stabil inntekt. Leigeinntekter er ofte sett på som usikre fordi slike inntekter for mange utgjer ein forholdsvis stor del av den totale betalingsevnen, og sjølv få månedar med lediggang kan gjere at lånetakaren får problem med å håndtere lånet. 

 

Strøjobbar og liknande er nødvendigvis endå vanskeligare å få banken til å akseptere som bevis på at du både i dag og i framtida vil kunne håndtere låneutgiftene.

 

 

Men med god nok dokumentasjon og sannsynleggjering av framtidig inntekt so blir det også lettare for banken å godta risikoen.

[Don Quijote]

Lite spørsmål om akkurat det å få innvilget lån. Jeg er ferdig utdannet nå til våren og har fått fast jobb hvor jeg starter i august. Kan jeg søke lån (gitt at jeg har nok egenandel) før jeg starter å jobbe ved å vise til lønnsavtalen i kontrakten, eller må jeg vente til jeg får de tre første lønnsslippene? Hvis det holder å vise kontrakt, er da da fem ganger grunnlønn i lån, eller kan jeg også inkludere "garantert bonus på xxxxx kr"?

[Zeph]

Lite spørsmål om akkurat det å få innvilget lån. Jeg er ferdig utdannet nå til våren og har fått fast jobb hvor jeg starter i august. Kan jeg søke lån (gitt at jeg har nok egenandel) før jeg starter å jobbe ved å vise til lønnsavtalen i kontrakten, eller må jeg vente til jeg får de tre første lønnsslippene? Hvis det holder å vise kontrakt, er da da fem ganger grunnlønn i lån, eller kan jeg også inkludere "garantert bonus på xxxxx kr"?

 

Det er veldig avhengig av kven du møter i banken. Ei eg prata med ville ikkje inkludere bonus i grunnlaget sidan det vanlegvis er resultatavhengig og ikkje noko du garantert får.

[Simen1]

Når myndighetene først har en 5x-regel så antar jeg at reglelen står grundig utdypet ett eller annet sted. Hvis det skal være opp til bankrådgivere å tolke hva som skal telle som inntekt og ikke, samt at dokumentasjonen er helt bingo så er det jo i praksis ingen regel, men en veldig luftig og uforpliktende anbefaling fra myndighetenes side. Hvis det er en regel så hadde det vært fint å finne den hele og fulle regelen slik at man kan se hva man har å forholde seg til og eventuelt se hvilke muligheter man har for å påvirke maksbeløpet.

[Nimrad]

Jeg har prøvd å søke fram detaljer om 5x -regelen for inntekt uten å bli så mye klokere. For det første finner jeg ingen definisjon av hvilke typer inntekt som regnes. Lønnsinntekten er selvsagt, men hva med inntekt fra utleie av bolig, bil, andre eiendeler, inntekt fra salg av eiendeler, renteinntekter fra kontoer, estimerte sporadiske freelance-inntekter, diverse stønadsordninger (barnetrygd etc). Er det inntekt før eller etter skatt som regnes?

Det er stor grad av skjønn. Utleie av leilighet i boligen er en ganske safe inntekt. Det er brutto inntekt som brukes. Praksis er at man skal være mest mulig realistisk, men samtidig konservativ når det kommer til estimater. Grunnet graden av skjønn vil det variere hva de ulike bankene(og rådgiverne) vil godta og ikke av hva du skriver ovenfor.

 

For det andre, når regnes inntekten? Er det lønnslippen før man går i banken og spør om lån? I så fall vil det være svært gunstig å be om lån rett etter sesongarbeids-lønn, f.eks lofotfisket. Eller er det årlig gjennomsnitt?

5x-regelen går jo på 5x årsinntekt. Som oftest vil banken se fjorårets skattemelding som viser hva du tjente totalt i fjor i tillegg til 1-3 lønnsslipper. Hvis du prøver å inflatere opp årsinntekten din så lyver du i søknaden din. Du forteller dem hva årslønnen din er og så skal du bevise det med noe underliggende dokumentasjon.

 

Hvilken dokumentasjon kreves og hvor ofte må denne oppdateres? Kan man for eksempel ta seg en tilleggsjobb en periode bare for å få innvilget 5x i lån og deretter roe litt ned så lenge man betaler avdragene?

Det vil varierer hva bankene krever. Jeg har skrevet hva de som oftest ber om ovenfor, men det handler jo om risikoen de ønsker å ta selv. Du gir de noen tall på en årslønn og bekrefter at den stemmer pluss at du må bevise det. Hvis de får en dårlig magefølelse, eller ser at du jobber 100% pluss 30% stilling så kan det være de ikke ønsker å telle med den ekstrajobben du har.

 

Hvilken rapporteringsplikt har man ved endring av stillingsbrøk, økning/nedgang i lønn osv? Og hvis man rapporterer om lønnsnedgang, la oss si til litt under 5x-regelen for det lånet man har, hvor lenge tåler banken å se på dette før de krever endringer?

Det er ingenting i veien for å gå ned i stilling etter innvilget lån, så lenge du vil det. Du trenger heller ikke si fra til banken i etterkant. Har de først gitt deg et lån så ønsker jo ikke de å måtte tvangsselge boligen din så lenge du betaler det du skal.

 

Et annet scenarie: Ta opp lån på bakgrunn av lønnsinntekten like før man pensjonerer seg og får mindre utbetalt?

Dette ville jo enhver bank vært skeptisk til. De skjønner jo at du ikke kommer til å tjene så mye når du blir pensjonist.

 

 

Jeg vet bankene har mulighet til å bryte 5x-regelen for en liten andel av lånene, under visse betingelser, men disse unntakene tviler jeg på de deler ut til hvem som helst eller særlig billig. Jeg tipper det er forbeholdt de som plutselig opplever kriser (medlånetaker dør eller mister jobben etc).

10 % er ikke så rent lite. Samlivsbrudd er typisk en slik situasjon hvor banken selv vil bruke "kvoten". Det kan også være de ønsker å bruke det på visse studenter eller folk som nylig har startet i jobber hvor de enten har svært høy lønn(men lav egenkapital) eller at de ser svært gode lønnsutsikter for visse typer jobber. Kanskje folk med stor fremtidig arv. Jeg vet ikke alt, men poenget er: Bankene ønsker å tjene penger. Hvis de føler seg trygge på deg og din fremtid, så står de fritt til å bryte reglene om de vil.

 

Finnes det andre lovlige "hull" for å øke resultatet av 5x-beregningen?

Banken kan bryte regelen med 10% av sin portefølje.

Du kan ikke gjøre annet enn å oppgi hva du faktisk tjener. Det er ikke lovlig å lyve på dette.

[Nimrad]

Når myndighetene først har en 5x-regel så antar jeg at reglelen står grundig utdypet ett eller annet sted. Hvis det skal være opp til bankrådgivere å tolke hva som skal telle som inntekt og ikke, samt at dokumentasjonen er helt bingo så er det jo i praksis ingen regel, men en veldig luftig og uforpliktende anbefaling fra myndighetenes side. Hvis det er en regel så hadde det vært fint å finne den hele og fulle regelen slik at man kan se hva man har å forholde seg til og eventuelt se hvilke muligheter man har for å påvirke maksbeløpet.

Den antakelsen stemmer ikke. Det er laget en forskrift for å bremse gjeldsvekst og boligprisvekst i Norge. Tanken er nettopp at den er litt luftig, men å kalle den uforpliktende er å dra det litt for langt. Evnen til å betjene gjeld er ganske individuell og det er fornuftig å kunne tilby litt slingring hva gjelder disse reglene. Hvis du vil lese den kan du se her:

https://www.regjeringen.no/no/dokumenter/forskrift-om-krav-til-nye-utlan-med-pant-i-bolig-boliglansforskriften/id2523973/

[Simen1]

Tusen takk! Da ble alt mye klarere.

[krikkert]

5x-regelen er fastsatt i boliglånsforskriften § 4: "Lån skal ikke innvilges dersom kundens samlede gjeld overstiger fem ganger brutto årsinntekt". Finansforetak kan gi dispensasjon fra § 4 i inntil 10 % av kroneverdien av innvilgede lån, jf. § 8.

 

Finanstilsynet har bestemt at i relasjon til § 4 skal følgende beregningsmodell brukes (RFT-2016-23): Ved beregningen av brutto årsinntekt skal legges til grunn enten personinntekt iht skatteloven (dvs. brutto lønn og årsresultat fra næring; kapitalinntekt sett bort fra) eller alminnelig inntekt før minstefradrag og personfradrag.

 

Skattefrie inntekter kan derfor ikke vektlegges for å øke låneevnen etter § 4, da må man argumentere for § 8-dispensasjon. Dette vil ramme barnetrygd. Realisasjonsgevinster (salg av bil, bolig, eiendeler) vil ofte bli sett bort fra i kraft av § 3 selv om de kunne vært medregnet etter § 4 fordi de ikke gir uttrykk for noen varig betjeningsevne.

[Gromle]

Påvirker utleie hvor mye man kan låne?

 

En kollega av meg kjøpe nettopp bolig. Han fikk opplyst i banken at utleie ikke ville påvirke hva han fikk låne ettersom det ikke var en skattbar inntekt. Var visstnok noe nytt dette.

 

Men om dette er tilfelle, hva om man bor i den minste boenheten selv, slik at leieinntekt vil være skattbar?

[Windoge]

Påvirker utleie hvor mye man kan låne?

 

En kollega av meg kjøpe nettopp bolig. Han fikk opplyst i banken at utleie ikke ville påvirke hva han fikk låne ettersom det ikke var en skattbar inntekt. Var visstnok noe nytt dette.

 

Men om dette er tilfelle, hva om man bor i den minste boenheten selv, slik at leieinntekt vil være skattbar?

 

Jeg har en kompis som ikke er i arbeid. Han lever av å leie ut fire boliger i samme hus, men banken ga han beskjed om dette ikke var "gyldig" inntekt når han søkte om utvidet lån.

[krikkert]

Inntekter som ikke er skattepliktige tas ikke hensyn til under 5x-regelen, men kan tas hensyn til ved betjeningsevne.

[unreliable]

Jeg og kona gikk i banken for å søke om lån til å bytte ut rekkehuset vårt med en større enebolig med utleie. Takst på rekkehuset var 3 000 000, og vi hadde 2 200 000 i restlån, altså 800 000 i EK & 1 000 000 i samlet årsinntekt. Fikk en ny, ung rådgiver fordi vår gamle hadde gått til en konkurrende bank. Hun regnet over saken og kom til at vi kunne få låne 2 300 000, på grunn av annen gjeld (studielån/bil/hytte, ca 1M). Vi mente på hun måtte ha regnet feil, og bad henne sjekke med en kollega. Etter et par dager kom hun tilbake og sa at de kunne strekke seg til 2 350 000. 

 

Vi tok kontakt med den gamle rådgiveren som tilbød oss låneramme på 5 500 000. Da vi sa da det til vår nye rådgiver gikk det en time før sjefen hennes ringte oss, forklarte at hun var ny og hadde regnet feil og tilbød oss det samme. Vi byttet bank for å si det sånn.

 

Unngå de unge, og sjekk i mange banker. Hvis du kan vise til forventet fremtidig lønnsvekst, eventuelt tar en ekstra deltidsjobb, kan det vippe det i din favør. Og selvfølgelig ikke still helt uforberedt til hva lånet du ber om kommer til å koste deg. 

[Simen1]

"1 000 000 i samlet årsinntekt" og "låneramme på 5 500 000" oppfyller ikke 5x-regelen. Dvs. dere må ha vært heldige å bli unntatt 5x-regelen med 500 000. Banken har antagelig strekt seg ganske langt på grunn av godt dokumentert god betjeningsevne.

[Dapp47]

"1 000 000 i samlet årsinntekt" og "låneramme på 5 500 000" oppfyller ikke 5x-regelen. Dvs. dere må ha vært heldige å bli unntatt 5x-regelen med 500 000. Banken har antagelig strekt seg ganske langt på grunn av godt dokumentert god betjeningsevne.

De har jo 800.000 i EK. 5.500.000-800.000 = 4.700.000. Dette rr inder 5x