Skatt på sekundærbolig til utleie på Airbnb

[adomdog]

Hei

Jeg har vurdert å kjøpe en leilighet til utleie på Airbnb, denne vil være sekundærbolig som jeg ikke bor selv. 

Har lest på skatteregel og er forstått med at jeg må skatte fra første krone inntekt.

og når det gjelder fradrag er jeg litt usikker på om disse kostnader kan trekkes fra.

- Toalett papir, såpe, rengjøringsmidler...faller disse under renhold kostnad?

- Anskaffelse av møbler, ny sofa, seng osv...

 

https://www.skatteetaten.no/person/skatt/hjelp-til-riktig-skatt/bolig-og-eiendeler/bolig-eiendom-tomt/utleie/utleie-av-annen-bolig-fritidseiendom-i-norge/fradrag/ 

 

Fradrag - utleie av annen bolig fritidseiendom i Norge

Ettersom utleie av bolig- og fritidseiendom som du selv ikke bor i eller bruker til fritidsformål er skattepliktig fra første krone, kan du få fradrag for kostnader knyttet til utleien.

Kostnader du kan få fradrag for

• Kostnader til vedlikehold
• Kommunale avgifter
• Forsikringer
• Eiendomsskatt
• Festeavgift
• Kostnader til strøm, oppbevaring, renhold

Endret 26. mars 2018 av adomdog

[Professor Balthazar]

 

Hei

Jeg har vurdert å kjøpe en leilighet til utleie på Airbnb, denne vil være sekundærbolig som jeg ikke bor selv. 

Har lest på skatteregel og er forstått med at jeg må skatte fra første krone inntekt.

og når det gjelder fradrag er jeg litt usikker på om disse kostnader kan trekkes fra.

- Toalett papir, såpe, rengjøringsmidler...faller disse under renhold kostnad?

- Anskaffelse av møbler, ny sofa, seng osv...

 

https://www.skatteetaten.no/person/skatt/hjelp-til-riktig-skatt/bolig-og-eiendeler/bolig-eiendom-tomt/utleie/utleie-av-annen-bolig-fritidseiendom-i-norge/fradrag/ 

 

Fradrag - utleie av annen bolig fritidseiendom i Norge

Ettersom utleie av bolig- og fritidseiendom som du selv ikke bor i eller bruker til fritidsformål er skattepliktig fra første krone, kan du få fradrag for kostnader knyttet til utleien.

Kostnader du kan få fradrag for

• Kostnader til vedlikehold
• Kommunale avgifter
• Forsikringer
• Eiendomsskatt
• Festeavgift
• Kostnader til strøm, oppbevaring, renhold

 

 

Du trenger egentlig bare å skille mellom to typer kostnader. Det ene er kostpris for boligen og gebyrer forbundet med kjøp og salg av denne boligen. Bilagene for disse kostnadene, samt kostnader for ombygging eller standardheving. Dette er kostnader du kan trekke fra den dagen du selger boligen og en eventuelt gevinst eller tap skal skatteberegnes.

 

All annen type kostnad (også toalettpapir og kjøring til/fra leieobjektet) kan du utgiftsføre direkte på det gjeldende driftsår (dog ikke lønn til deg selv). Alle leieinntekter føres også på det aktuelle driftsår. Leieinntekter - driftskostnader = overskudd/underskudd. På overskuddet betaler du 28% skatt. Likeså vil et underskudd kunne trekkes i fra på skatten slik at du da egentlig får 28% av underskuddet tilbake fra Staten. I tillegg får du selvfølgelig trekke fra rentekostnader for lånet på vanlig måte.

Endret 27. mars 2018 av Professor Balthazar

[HW1]

Jeg tenker på om du kanskje ender opp i en situasjon der dette blir næringsinntekt. noe som jeg tror at vil bety at du må skatte som næringsdrivende.

 

Hvis du er innom og vasker/ tar imot kunder osv flere ganger i månden så ender du på mange måter opp med å drive virksomhet. (hva skiller deg da fra ett hotell)

[Professor Balthazar]

Jeg tenker på om du kanskje ender opp i en situasjon der dette blir næringsinntekt. noe som jeg tror at vil bety at du må skatte som næringsdrivende.

 

Hvis du er innom og vasker/ tar imot kunder osv flere ganger i månden så ender du på mange måter opp med å drive virksomhet. (hva skiller deg da fra ett hotell)

 

Ja dette er å betrakte som næringsinntekt, men det betyr ikke at han må starte eget firma. Han må selvfølgelig ta vare på bilagene og summere inntekter og utgifter inn i Næringsoppgavene RF-1175 og RF-1030, samt regne ut personinntekten ved hjelp av skattebilag RF-1224. Det er ikke super-komplisert, men det er litt greit å få litt hjelp med selvangivelsen de to første driftsårene. 

[HW1]

 

Jeg tenker på om du kanskje ender opp i en situasjon der dette blir næringsinntekt. noe som jeg tror at vil bety at du må skatte som næringsdrivende.

 

Hvis du er innom og vasker/ tar imot kunder osv flere ganger i månden så ender du på mange måter opp med å drive virksomhet. (hva skiller deg da fra ett hotell)

Ja dette er å betrakte som næringsinntekt, men det betyr ikke at han må starte eget firma. Han må selvfølgelig ta vare på bilagene og summere inntekter og utgifter inn i Næringsoppgavene RF-1175 og RF-1030, samt regne ut personinntekten ved hjelp av skattebilag RF-1224. Det er ikke super-komplisert, men det er litt greit å få litt hjelp med selvangivelsen de to første driftsårene.

 

Er de 28% Du nevnte i din første post skatt på næringsinntekt eller er det en annen sats som gjelder næringsinntekt?

 

Har lært det en gang men husker ikke lenger helt hva som inngår. Men trodde jeg skulle ende opp med over 40% i skatt på næringsinntekt.

[Professor Balthazar]

 

 

Jeg tenker på om du kanskje ender opp i en situasjon der dette blir næringsinntekt. noe som jeg tror at vil bety at du må skatte som næringsdrivende.

 

Hvis du er innom og vasker/ tar imot kunder osv flere ganger i månden så ender du på mange måter opp med å drive virksomhet. (hva skiller deg da fra ett hotell)

Ja dette er å betrakte som næringsinntekt, men det betyr ikke at han må starte eget firma. Han må selvfølgelig ta vare på bilagene og summere inntekter og utgifter inn i Næringsoppgavene RF-1175 og RF-1030, samt regne ut personinntekten ved hjelp av skattebilag RF-1224. Det er ikke super-komplisert, men det er litt greit å få litt hjelp med selvangivelsen de to første driftsårene.

 

Er de 28% Du nevnte i din første post skatt på næringsinntekt eller er det en annen sats som gjelder næringsinntekt?

 

Har lært det en gang men husker ikke lenger helt hva som inngår. Men trodde jeg skulle ende opp med over 40% i skatt på næringsinntekt.

 

 

Beklager, har vist ikke fulgt helt med. Ser skattesatsen for næringsinntekt for privatpersoner (og enkeltmannsforetak) nå er kommet ned på 23% (for 2018). Likeledes er da også fradraget for lånerentene nå nede på 23%. Men det er altså overskuddet fra næringsvirksomheten som skal beskattes, ikke selve utleieinntektene.

[mobile999]

Du glemmer trinnskatt og trygdeavgift.

[HW1]

Jeg er enig i at det er overskuddet som skal beskattes.

 

Jeg har nå slått opp i skattelovsamlingen min (fra 2015, kanskje endringer) og sett litt på hva jeg har strekt under og hvilken referanser som står der.  

 

Først så må vi vurdere om dette er en kapital inntekt etter 5-20 i skatteloven eller en virksomhetsinntekt etter 5-30.  5-20 1(a) gir meg et tydelig tegn på at hvis dette ikke er virksomhet så er det en kapital inntekt etter 5-20. 

 

Desverre så finner jeg ingen referanse på hva som skal regnes som virksomhet og hva som ikke er det. Men mener å huske at foreleser har sagt at når man kombinerer kapital med arbeidsinnsats så er det virksomhet. Men dette er en dårlig definisjon så det er sansynligvis ikke fasiten her. 

 

Hvis vi går utifra at å drive korttidsutleie av leilighet via AirBnB er virksomhet (som jeg er 90% sikker på at det er) 

 

Så skal det betales høy sats på trygdeavgiften etter § 23-3 (3) i folketrygdloven, Jf Skatteloven § 12-2 (f) jf §§ 12-10 til 12-13

 

Det må beregnes en alminnelig inntekt av virksomheten, (jf 12-11 (1)) Denne inntekten vil være så å si alle inntektene på virksomheten minus alle kostnadene (unntatt finanskostnadene).

 

§ 12-12 nevner ett skjermingsfradrag, skjermingsgrunnlaget etter §12-12 (e)(1) vil være kostprisen, mens skjermingsrenten var ifjor på 0,9% så hvis du bruker en leglighet med kostpris 2 mill så vil det gi ett skjermingsfradrag på 18 000. (altså 18 000 du kan tjene før du begynner å skatte)

 

Her får jeg igjen ett lite problem, da §12-10(1) eksplisitt nevner enkeltpersonforetak, og jeg er relativt sikker på at utleier ikke trenger å opprette ett enkeltpersonforetak selv om inntekten klasifiseres som næringinsinntekt.  (ignorerer dette problemet)

 

§ 15-4 nevner ett fradrag for personlig skatteyter, jeg går utifra at du har enn inntekt over den summen fra før så det får ingen effekt. 

 

Uansett høy sats er 11,4% jf stortingsvedtak om fastsetting av avgifter § 8

 

Skattesatsen for inntekt er 8,55% (felles(staten) + 2,65% (fylkeskommunen)+ 11,80%(kommunen)= 23%  Jf stortingets skattevedtak §§ 3-2 & 3-8

 

trinnskatten varier utifra hvor mye du tjener (ble kalt toppskatt før) hvis vi går utifra at man fra før av tjener over 962 050 så vil du ende opp med å betale 15,4%, men hvis vi antar at den totale personinntekten din vil være under 169 000 så vil du ikke betale trinnskatt i det hele tatt. jf stortingets skattevedtak § 3-1

 

så såvidt jeg kan forstå det så vil satsen variere fra minst 34,4% til maks 49,8%, (og fremdeles så føles det som om jeg har glemt en sats), 

 

Du kan også kanskje få litt skjermingsfradrag, men det er jeg usikker på det føles litt rart. 

 

Jeg har helt sikkert gjort noen feil, men det er vel en regel som heter at den mest effektive måten å få ett riktig svar er å poste et svar som er feil. 

[HW1]

Har tenkt litt mer. 

 

Den inntekten som man skal betale 23% skatt på er vel det som vanligvis kalles alminnelig inntekt. i alminnelig inntekt så kommer ikke reglene om skjermingsfradrag i § 12-12 til rett. da alminnelig inntekt ikke er det somme som personinntekt, (alminnelig inntekt inngår i beregningen av personinntekt jf §12-11 (1)).  Jeg klarer ikke å finne noen enkeltparagraf som sier noe om hvordan alminnelig inntekt skal beregnes, men er skrevet opp i en fotnote at den må beregnes etter kapittel 5 til 10. (tror kapittel 14 også er relevant).  

 

Trygdeavgift og trinnskatt skal beregnes på bakgrunn av personinntekten og i de to skattene så vil det altså bli mulig å ta skjermingsfradrag. 

 

Uansett, jeg har ikke sjans til å sette opp en enkelt skattesats, pga av trinnskatten og at jeg ikke vet hvor stort skjermingsfradraget vil bli. (men det vil ikke bli veldig stort). 

[krikkert]

Terskelen før utleie av leiligheter overstiger grensen for å være virksomhet ligger på fire utleieenheter, men kravet er ikke absolutt. Jo større innsats du legger ned, desto færre leiligheter kan du slippe unna med.

 

Alminnelig inntekt er bruttoinntekter minus lovlige fradrag.