Problematisk hyttekjøp

[Anskar Kallestad]

En kompis av meg har kjøpt seg hytte, han ga kr 50.000 for den. Så langt er alt greit, men nå kan hytta bli revet for å gi plass til en av myndighetene pålagt parkeringsplass! Og kjøper har visst ikke rett på erstatning! Hytta ble revet pga mislighold.

 

Det forholder seg slik:

Han kjøpte hytta i 2016 av en vi kan kalle selger. I festekontrakten står det å lese følgende om salg:

Salg av festeretten med bebyggelse kan bare skje med bortfesters samtykke. Men dette kan ikke nektes uten saklig grunn. Ved salg har grunneieren forkjøpsrett etter offentlig verditakst.
Framleie av festeretten er ikke tillatt.

 

Selger hadde dessverre ikke brydd seg med å kontakte bortfester før han solgte hytta; han sier sjøl han ikke trodde det var så nøye. Følgelig betalte han heller ikke for festet for 2017 og nå har bortfester sagt ham opp av den grunn.

 

Bortfester har ikke hatt muligheten til å benytte sin forkjøpsrett, det skjønner jeg, hvor strengt er dette? Kjøper (min kompis) har også glemt å underrette bortfester, det gjorde han først i august 2017, og det var først da salget ble kjent for bortfester. Vil kjøper rett og slett miste hytta? Og i tilfelle kan selger lastes for dette? Må selger betale erstatning til kjøper?

 

Festekontrakten sier dette om mislighold:

Blir kontrakten hevet på grunn av vesentlig mislighold fra festerens side, kan utkastelse skje uten søksmål etter lov om tvangsfullbyrdelse.
Som vesentlig mislighold regnes bl a unnlatelse av å betale skyldig tomtefeste innen 14 dager fra mottatt krav.

 

Problemstillingen er kanskje hvem som eier hytta nå; tilhører den fortsatt selger da denne ikke har fulgt prosedyrene, eller er hytta å anse som kjøpers eiendom siden han vitterlig har kjøpt og betalt for den?

 

Denne tvisten er kanskje så innviklet at det må dom til?

Hva mener folket?

[nicho_meg]

Kjøper bør rette krav mot selger. Se avhendingsloven §3-7.

[krikkert]

Her bør man strengt tatt legge frem hele avtalen.

 

1) Forkjøpsrett skal etter løysingslova § 13 tredje ledd fremmes overfor både selger og kjøper, og innen 6 måneder etter at forkjøpsrettshaver burde fått kunnskap om salget, jf. § 12. Prisen fastsettes etter til markedspris, jf. avtalen (og for så vidt løysingslova § 19). Er det uenighet om hva som er markedspris skal saken gå for jordskifteretten, jf. løysingslova § 22. Det er ingen krise at dette ikke ble gjort i 2016.

 

2) Hytta tilhører for alle praktiske formål kjøper.

 

3) Det følger av tomtefestelova § 30 at en fester som har bygd hus på tomt som er festet bort til fritidshus er vernet mot heving begrunnet i misligholdt festeavgift. Avtalen kan rett og slett ikke heves på det grunnlaget. Følgelig kan hytta heller ikke rives, fordi dette forutsetter oppryddingsplikt etter tomtefesteloven § 39, og slik oppryddingsplikt forutsetter at festeforholdet lovlig skal avvikles.

 

Utkastelsesklausulen er for øvrig overflødig - det er ikke adgang til å avtale slik fravikelse i tomtefesteformål (noe som står eksplisitt i tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 (3)), man følger her regelen i tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 (3) (e). Etter denne regelen kan bortfester kreve fravikelse når det er åpenbart at fester ikke har rett til å besitte eiendommen. Dette er en streng regel, og det er meningen.

 

Bortfester må benytte seg av legalpanten etter tomtefestelova § 14. Han kan begjære festet og bygningene tvangssolgt.