Tvangssalg og budrunde uten finansiering

[Kallekar]

Hei, foreldrene mine har vært i budrunde for å kjøpe et hus som selges på tvangssalg, og hvor det har oppstått et problem. Det viser seg at personen som vant budrunden ikke har hatt finansieringen i orden og må trekke seg fra salget, og da blir der diskusjon om hvilket bud som skal gjelde.

 

Problemet er som følger:

Foreldrene mine er i en budrunde med en person hvor det ender med at de sitter med høyeste bud på én million og femti tusen. Dette mener namsmannen er litt for lite, og ønsker en ny runde med visning.

 

Da kommer det en ny person inn i bildet(som ikke har finansieringen i orden), og det blir flere økninger på rundt 50 tusen pr bud kun mot denne ene personen, og foreldrene mine stopper på 1.5 million. Det høyeste budet ender på 1.6 million. Når megler så skal ordne opp i salget så viser det seg at kjøper med høyeste bud ikke har finansieringen i orden. Han tar da kontakt med foreldrene mine og sier at budet deres på 1.5 million står, og at de har høyeste bud.

 

Kan megler kreve at høyeste budet på 1.5 million står som gjeldende bud når de har vært i budrunde med en person som ikke skulle vært med i utgangspunktet? Foreldrene mine krever at deres høyeste bud fra første budrunde skal gjelde, mens megler sier at det er andre regler som gjelder når det er tvangssalg og at deres siste bud på 1.5 er det gjeldende budet.

 

Er det noen som har kunskap om dette, og kan komme med innspill?

[krikkert]

Det følger av tvangsfullbyrdelsesloven § 11-28 at det er saksøkeren i et tvangssalg som har den posisjonen som er nærmest eierposisjon ved et ordinært salg - det er saksøkeren som har rett til å å begjære et bud stadfestet eller ikke. Budenes bindende virkning følger av tvangsfullbyrdelsesloven § 11-25.

 

Et bud er ikke bindende for byderen hvis byderen ville vært ubundet i en vanlig budrunde. Megler har altså ikke rett - budenes bindende virkning på dette punktet er lik. Hvis det fremgikk av salgsoppgaven eller omstendighetene for øvrig at finansiering ville bli sjekket vil det kunne være bristende forutsetninger for budet. Det var en tråd i fjor om meglers undersøkelsesplikt vedr. finansiering.

 

I denne saken ville jeg hevdet meg ubundet av bud som er gitt over det opprinnelige avsluttende budet. Jeg hadde sagt at det var en forutsetning for videre deltakelse at alle budgiveres finansiering ble sjekket, noe som er et krav etter god meglerskikk, og når finansieringen svikter er jeg ubundet av handlinger som helt åpenbart er motivert av at jeg konkurrerer med en reell motpart med finansieringen i orden.

 

 

Prosessen videre er at megler skal legge frem budene for saksøker. Saksøker skal bestemme seg for hvilket bud som skal begjæres stadfestet (akseptert) av retten, og saksøker er forpliktet til å velge høyeste bud som kan stadfestes (dvs. som er bindende mv) med mindre man har saklig grunn til å velge et lavere bud. Når saksøker begjærer stadfestelse sender megler beskjed til bl.a. budgiveren med beskjed om hvilket bud som er begjært stadfestet.

 

Hvis saksøker begjærer stadfestet bud på 1,5mio må dere så skrive til tingretten og begrunne hvorfor dere mener dette budet ikke er bindende.

[toth]

Er det altså en annen budprosess ved tvangssalg enn vanlig salg? Ved vanlig salg byr man gjerne med en akseptfrist, og hvis kjøper ikke aksepterer innen fristen står ikke budet lenger - kan man ikke  sette slike frister ved tvangssalg?

[krikkert]

Det følger av tvangsfullbyrdelsesloven § 11-26 at bud ikke skal tas hensyn til hvis budet er bindende i mindre enn seks uker (med rettens eksplisitte samtykke kan man ha ned til 15 dagers bindingstid). Da blir man ignorert.

 

Joda, du kan sette en slik frist. Budet ditt blir da sett bort fra.

[Kallekar]

Foreldrene mine har vært i kontakt med megler i dag og gitt et bud over bordet på 1,2mill for å se om de kommer i havn med kjøpet. Megler tok så kontakt med retten og de var positive til et lavere bud, men kunne ikke avklare dette før neste uke.

[Kallekar]

Jeg kan litt om omstendighetene rundt budgiver som ikke hadde finansiering i orden.

 

Budgiver hadde fått finansieringsbevis fra banken på 2mill, som jeg har skjønt ikke var spesielt for dette huset. Megler var i kontakt med banken og sjekket om hun hadde finansiering til å by før budrunden, og det hadde hun fått. Hun fikk da være med å by, og alt virket til å være i orden. Når så megler tar kontakt med banken igjen for å avklare kjøpet, så ser banken at dette er en bolig som trenger full restaurering og nekter budgiver finansiering til denne boligen. Megler sier til det at det noen ganger ikke holder med bare finansieringsbevis, og vedgår at han kanskje burde sjekket mer inngående om budgiver hadde finansiering til et oppussingsobjekt.

 

Megler hadde en litt rar kommentar til mor og far når han tok kontakt i går etter at han skjønte at dette gikk galt, han mente at budgiver pratet veldig dårlig norsk og av den grunn ikke skjønte helt hva dette gikk ut på. Budgiver var også innom kontoret til megler i går med datteren hvor datteren sier til megler at han burde jo skjønne at hun ikke kunne bo i et hus som er i så dårlig forfatning, og ikke burde fått være med på budrunden. Jeg tenker da at megler ikke har gjort jobben sin godt nok overfor budgiver og forsikret seg om at hun skjønte dette fullt ut.

[toth]

Huh.. det er da utelukkende budgivers ansvar å gå på visning, inspisere og lese takstrapport før de byr. I hvilken grad man har behov for oppussing er opptil enhver, noen hadde brukt 100k andre 1mill.

[Kallekar]

En siste liten oppdatering på denne saken.

 

I dag fikk mor og far tilbud fra tingretten på 1,350,000 som de takket nei til. De ga beskjed om at deres bud på 1,2mill var deres siste og at de kunne godta dette eller legge huset ut for salg igjen. Etter et par timer fikk de svar fra tingretten om at de godtok deres bud på 1,2mill og at de går videre med salget.

 

Jeg kan ikke skjønne annet enn at mor og far hadde gode kort på hånden i denne saken siden tingretten godtok deres bud så lett. Det må sies at i diskusjon med megler ble det hintet til advokat av foreldrene mine, og at megler sa at han skulle jobbe hardt for å unngå det.

[krikkert]

Jeg tviler på at det er tingretten som har fremmet noe tilbud. Det kan godt ha vært saksøker som har gjort det, men tingretten blander seg vanligvis ikke inn i slike saker på dette stadiet av hensyn til egen habilitet senere.

 

Megler kan godt ha kontaktet tingretten for veiledning - det er tross alt tingretten som er meglers oppdragsgiver.

[Kallekar]

Her må jeg bare forholde meg til hva megler har sagt i løpet av formiddagen, og i henhold til han så har han jobbet mot tingretten i denne saken, og det var de som skulle avgjøre dette. Det kan også være riktig når man ser på informasjon om tvangssalg på nettsiden til tingretten:

 

Hva er et tvangssalg?

Ved tvangssalg av en eiendom er det domstolen, og ikke eieren, som står for salget av boligen. Grunnen til at salget foregår ved tvang er at eieren ikke har klart å betjene gjelden sin. Eiendommen selges etter begjæring fra en eller flere kreditorer med eksempelvis pant i eiendommen fordi eieren (skyldneren) har misligholdt pantegjelden. Domstolen bruker gjerne advokat eller eiendomsmegler som medhjelper for salget.