Tomtefeste - tolkning av ordlyd i kontrakten

[Pusher 50]

Hei alle

 

 

Et familiemedlem har hus på festet tomt.

 

Festeavtalen er inngått 4. april 1972. Festeavtalen er (i hvert fall forsøkt) vedlagt dette innlegget.

 

I den grad det er relevant, kan det nevnes at kontraktsmalen i sin tid var godkjent av Husbanken. Godkjent betyr her at Husbanken var villig til yte lån når denne kontraktsmalen ble brukt.

 

Det har som mange vil kjenne til vært en del fram og tilbake når det gjelder innløsningspris for festetomter. 40% av råtomt, 25* festepris, lensmannskjønn osv.

 

Slik jeg har skjønt jussen, så har man ved kontraktsvarighet over 100 år en ubetinget rett til å innløse festetomta med pris satt til 4% kapitalisering av årlig leie. Dette fordi alle avtaler med mer enn 100 års varighet er å anse som "evige" i den forstand at bortfester og fester har hatt et evighetsperspektiv på leieforholdet. Slike avtaler kan, slik jeg har forstått det, også ensidig forlenges av fester inn i evigheten. 

 

Denne kontrakten har 99 års varighet og omfattes således ikke av >100-årsreglene.

 

Det er imidlertid en særlig bestemmelse som er tatt inn i kontrakten.
I §8 "Spesielle vilkår", står det: 

"Festeren har når som helst rett til å innløse festeavgiften kapitalisert etter 4%"

 

Det står imidlertid "innløse festeavgiften", altså ikke "innløse festetomta".
Det gir etter min vurdering lite mening å "innløse festeavgiften". 

 

Det går an å tolke ordlyden "rett til å innløse festeavgiften" som en rett til å foreta en engangsinnbetaling av festeavgiften som gjelder for hele kontraktsperioden (99 år).

 

Det går også an å tolke det som en rett til å innløse festetomta kapitalisert etter 4%.

 

Ingen av de opprinnelige avtalepartene er lenger i live. Så det er nå opp til arvinger av begge å tolke denne bestemmelsen. 

 

For den som måtte være i tvil: det mest fordelaktige for undertegnede ville klart være at § 8 kunne tolkes som: 
"Fester har når som helst rett til å innløse tomta til en pris lik 25 ganger årlig leiebeløp".

 

Fire prosent kapitalisering er for øvrig helt i overenstemmelse senere høyesterettsavgjørelser og medfører at innløsningsprisen blir 25 ganger årlig leie (1/0,04 = 25).

 

Jeg lurer på hvilken tolkning norsk rett vil falle ned på, og vil gjerne høre hva dette forumet mener om nevnte ordlyd.

 

Hilsen
Hvit mann som pusher 50.

 

Anonymisert festekontrakt.pdf

[Justitiarius]

Nå er ikke jeg særlig bevandret i tomtefesteverden. Men det vil, så vidt jeg kan se, være i overenstemmelse med tomtefesteloven § 37 å legge til grunn at innløsningsprisen blir 25 ganger årlig leie. Derfor er det nærliggende å tolke det dithen at det er det som er avtalt.

[Pusher 50]

Nå er ikke jeg særlig bevandret i tomtefesteverden. Men det vil, så vidt jeg kan se, være i overenstemmelse med tomtefesteloven § 37 å legge til grunn at innløsningsprisen blir 25 ganger årlig leie. Derfor er det nærliggende å tolke det dithen at det er det som er avtalt.

 

Jeg skulle ønske at du hadde rett i dette.

 

Tomtefesteloven sier om dette:

[hovedregel = 25 ggr.] 

Om ikkje anna er avtalt, kan bortfestaren likevel krevje at innløysingssummen for andre tomter enn dei som er festa bort på uavgrensa tid utan oppseiingsrett for bortfestaren, skal vere 40 prosent av tomteverdet på innløysingstida med frådrag for verdauke som festaren har tilført tomta med eigne tiltak eller tilskott til tiltak som er gjort av andre.

 

Her er det slik at tomta ikke er festet bort på uavgrenset tid. Så tomtefester kan, Om ikkje anna er avtalt, kreve 40% av tomteverdi.

 

Spørsmålet er derfor om det er avtalt noe annet. Jeg vil hevde at formuleringen "Festeren har når som helst rett til å innløse festeavgiften kapitalisert etter 4%" er å betrakte som en avtalt innløsningssum.

 

Men som jeg drøftet i hovedinnlegget, så kan denne tolkningen angripes. 

[krikkert]

Usikkert.

 

Kontrakten skal forstås i samsvar med sin objektive ordlyd dersom det ikke er på det rene at partene hadde en omforent felles forståelse av noe annet. Hvis man kan påvise at tolkningen etter sin ordlyd er absurd vil det være et godt argument for at partene mente noe annet.

 

Tolkningsalternativet at festeavgift betyr nettopp festeavgift er imidlertid ikke et urealistisk alternativ. Det betyr i praksis at man kan betale hele festeavgiften for samtlige 99 år som et neddiskontert beløp med 4 % kapitaliseringsrente. Nåverdien av 99 års festeavgift med 4 % kapitaliseringsrente er ca. 2449,- kr (ikke 9900,- kr). Dette setter fester i en gunstigere situasjon enn ellers, og kan derfor gi mening.

[Pusher 50]

Usikkert.

 

Kontrakten skal forstås i samsvar med sin objektive ordlyd dersom det ikke er på det rene at partene hadde en omforent felles forståelse av noe annet. Hvis man kan påvise at tolkningen etter sin ordlyd er absurd vil det være et godt argument for at partene mente noe annet.

 

Tolkningsalternativet at festeavgift betyr nettopp festeavgift er imidlertid ikke et urealistisk alternativ. Det betyr i praksis at man kan betale hele festeavgiften for samtlige 99 år som et neddiskontert beløp med 4 % kapitaliseringsrente. Nåverdien av 99 års festeavgift med 4 % kapitaliseringsrente er ca. 2449,- kr (ikke 9900,- kr). Dette setter fester i en gunstigere situasjon enn ellers, og kan derfor gi mening.

 

Et par momenter her:

 

1) En kontraktsfested adgang til å forhåndsbetale leien for resterende leieperiode setter ikke fester i noen bedre posisjon når kapitaliseringsrenten er 4%. Da kontrakten ble inngått, var rentenivået adskillig høyere enn dette. Således kunne fester enkelt sette et beløp som er mindre enn 2.449 i banken og bruke rentene fra dette innskuddet til å betale årlig leie. Utsagnet er formulert som en rettighet for fester, og denne rettigheten synes helt overflødig når rentene på tidspunktet for kontraktinngåelse hadde vært tosiffret gjennom en rekke år.

 

2) Innløsning, brukt i denne konteksten, er så langt jeg har klart å google, eksklusivt brukt om å kjøpe tomta. Googling har ikke avslørt ett eneste eksempel på noe annet. Jeg synes det kan forsvares å hevede at om partene mente "rett til forhåndsbetaling av leie", så ville de skrevet nettopp det framfor "innløsning av festeavgiften".

 

Jeg mener fortsatt at noe er feil i "...rett til å innløse festeavgiften kapitalisert etter 4%". Enten burde "innløse" erstattes av "forhåndsbetale" eller så burde "festeavgiften" blitt erstattet med "festetomta". Først da gir rettigheten noen mening. 

 

Så spørs det hva som er vanlig i norsk rett. Er det å legge den mest sannsynlige tolkningen til grunn, eller er det å se bort fra paragrafen i sin helhet?

 

Men nå begår jeg feilen jeg egentlig hadde tenkt å ikke gjøre, nemlig å prosedere for mitt syn. Tanken var egentlig å få uhildede folk til å vurdere rettigheten slik en rett vil vurdere den.

 

Jeg takker for de få, men gode, innspill som er kommet her.

Endret 15. mars 2018 av Pusher 50

[krikkert]

Google er dessverre ikke en erstatning for en profesjonell rådgiver (det er heller ikke diskusjon.no, for så vidt).

 

I 1972 var nominell innskuddsrente i bank ca. 3,8 %, og det var den gang det høyeste den hadde vært siden 1953 da SSB begynte sine målinger. Det var ikke før i 1973 at gjennomsnittlig nominell innskuddsrente passerte 4,0 %, og tosifret innskuddsrente så man først på åttitallet. Så det vil bli vanskelig å underbygge en påstand om at man ikke kan ha siktet til festeavgiften fordi klausulen da ikke ga noen økonomisk fordel.

 

 

"Innløsning" har et videre begrep enn bare i tomtefesteforhold. Google er her ingen god kilde, fordi Google viser deg hva Google tror du leter etter, og de fleste som leter etter innløsning leter etter innløsning av festetomt. Innløsning av finansielle opsjoner, innløsning av tomt ved ekspropriasjon, innløsning av aksjer, mv. Generelt sett betyr innløsning i rettslig forstand at en part påbyr en endring i et rettsforhold fordi parten sitter med en posisjon han ikke lenger ønsker å ha.

 

Det kan argumenteres for at partene egentlig mente noe annet enn det som står der. Men det blir betydelig enklere å argumentere for det hvis man kan forsvare at en ordlydsnær forståelse er absurd.

 

 

Når man tolker avtaler i norsk rett legger man ordlyden til grunn, forstått i kontekst og ut fra partenes felles forutsetninger. Det man skal finne ut av er hva partene har ment (Rt. 1993 s. 564), og hvis det føres tilstrekkelig bevis for at partene mente noe annet enn hva ordlyden skulle tilsi, så vil dette gå foran (subjektiv tolkning). Dette var en problemstilling i Norrøna Fly (Rt. 2003 s. 1132), hvor Høyesterett uttalte:

 

I de tilfeller det kan påvises at kontraktspartene har hatt en felles forståelse som avviker fra en naturlig forståelse av kontrakten, må den omforente forståelse legges til grunn. Det kreves i slike tilfeller relativt klare holdepunkter for at partene har vært enige om en avvikende forståelse.

Dersom det ikke føres tilstrekkelig med bevis, eller partene ellers ikke er enige, skal utsagnet tolkes objektivt etter ordlyden - for det er det partene med rimelighet kan ha vært enige om (se bl.a. Rt. 1980 s. 84).

 

Hvis man ikke klarer å overbevise retten om at den tolkningen man legger i en bestemmelse er riktig vil retten se bort fra den tolkningen i den rettssaken. Det betyr ikke at bestemmelsen som sådan ses bort fra, bare at den ikke kan brukes for å underbygge det kravet man fremmer.

[Pusher 50]

Google er dessverre ikke en erstatning for en profesjonell rådgiver (det er heller ikke diskusjon.no, for så vidt).

 

I 1972 var nominell innskuddsrente i bank ca. 3,8 %, og det var den gang det høyeste den hadde vært siden 1953 da SSB begynte sine målinger. Det var ikke før i 1973 at gjennomsnittlig nominell innskuddsrente passerte 4,0 %, og tosifret innskuddsrente så man først på åttitallet. Så det vil bli vanskelig å underbygge en påstand om at man ikke kan ha siktet til festeavgiften fordi klausulen da ikke ga noen økonomisk fordel.

 

 

"Innløsning" har et videre begrep enn bare i tomtefesteforhold. Google er her ingen god kilde, fordi Google viser deg hva Google tror du leter etter, og de fleste som leter etter innløsning leter etter innløsning av festetomt. Innløsning av finansielle opsjoner, innløsning av tomt ved ekspropriasjon, innløsning av aksjer, mv. Generelt sett betyr innløsning i rettslig forstand at en part påbyr en endring i et rettsforhold fordi parten sitter med en posisjon han ikke lenger ønsker å ha.

 

Det kan argumenteres for at partene egentlig mente noe annet enn det som står der. Men det blir betydelig enklere å argumentere for det hvis man kan forsvare at en ordlydsnær forståelse er absurd.

 

 

Når man tolker avtaler i norsk rett legger man ordlyden til grunn, forstått i kontekst og ut fra partenes felles forutsetninger. Det man skal finne ut av er hva partene har ment (Rt. 1993 s. 564), og hvis det føres tilstrekkelig bevis for at partene mente noe annet enn hva ordlyden skulle tilsi, så vil dette gå foran (subjektiv tolkning). Dette var en problemstilling i Norrøna Fly (Rt. 2003 s. 1132), hvor Høyesterett uttalte:

 

I de tilfeller det kan påvises at kontraktspartene har hatt en felles forståelse som avviker fra en naturlig forståelse av kontrakten, må den omforente forståelse legges til grunn. Det kreves i slike tilfeller relativt klare holdepunkter for at partene har vært enige om en avvikende forståelse.

Dersom det ikke føres tilstrekkelig med bevis, eller partene ellers ikke er enige, skal utsagnet tolkes objektivt etter ordlyden - for det er det partene med rimelighet kan ha vært enige om (se bl.a. Rt. 1980 s. 84).

 

Hvis man ikke klarer å overbevise retten om at den tolkningen man legger i en bestemmelse er riktig vil retten se bort fra den tolkningen i den rettssaken. Det betyr ikke at bestemmelsen som sådan ses bort fra, bare at den ikke kan brukes for å underbygge det kravet man fremmer.

 

 

Jeg har nok vært i feil tiår mht bankrenta. Ble litt ivrig der. Beklager den. 

Og når renta er lav, blir det en fordel å ha rett til å kapitalisere etter 4%, det skal innrømmes.

 

Jeg har for øvrig aldri ment eller skrevet at begrepet innløsning brukes kun i tomtefestekontektst. Men når begrepet først brukes i tomtefestekontekst, så betegner det alltid (som i " i alt materiale jeg har kommet over")  å kjøpe tomta. Verdien av denne observasjonen trenger selvfølgelig ikke være allverdens. 

 

Uansett, jeg ser at det skal svært mye til å få medhold i min tolkning av bestemmelsen i kontrakten.

 

Konklusjonen for festeren sin del (for)blir å vente til reglene for innløsningspris blir klarere. Og vi holder ikke pusten i mellomtida.

 

Tusen takk for utmerket kritikk av mine synspunkt. 

 

Og helt til slutt: 

Hva er likheten mellom tomtefeste og kreft?

Man er heldig om man dør med, ikke av.

 

(Denne fant jeg på nå, helt av meg selv. Enten et originalt verk eller et utilsiktet plagiat.)