Husleieøke

[Reverona]

Vi fikk et brev fra huseier om at han har glemt å indeksregulere husleien om er på 5500 siden desember 12. Dette brevet kom 1. januar 2018, og sier at husleien i januar skal økes ifølge indeksen.

 

Jeg har undersøkt litt her og der på nettet, og finner indeksreguleringsloven (§ 4-2. Indeksregulering) som sier at han har lov til å øke som følge av reguleringen, men må si ifra en måned før. Så første spørmålet mitt er, har han lov til å øke husleien som han ikke hadde indeksert mellom desember 2012 og januar 2018, en måned før?

 

Så, for å forlenge saken. Da leien har vart mer enn to år og seks måneder kan begge partnere sette fram krav om at leien blir satt til gjens leie (ekskludert leie endringer i følge § 4-2.), sier § 4-3. Tilpassing til gjengs leie.

Sitat fra § 4-3. "Ved leiefastsetting etter første punktum skal det gjøres fradrag for den del av leieverdien som skyldes leierens forbedringer og innsats."

 

Da jeg klart kan si at huseier ikke har gjort en god nok jobb for å vedlikeholde og dyktiggjort seg selv, kan jeg klage på at han ikke fortjener husleie øke + KPI? Spesielt da dette er snakk om jordingsfeil, feilplasserte stikk kontakt, helstøpt støpsel ved varmtvannstanken, tette rør og vannlekasje iblant.

 

Har hatt en elektriker vurdert saken om mente at dette var farlig. Og at han kunne sendt klage til huseier, men hvis det skulle løses, måtte de ha skrudd av strømmen. Og da det er vinter mente han at det ikke var praktisk og at vi burde vente til senere i år.

 

Jeg ser også at jeg kan ta dette videre til § 12-2. Takstnemnd, men klart at det er siste løsning.

 

Takk for hjelp og svar

 

Redigert: Gjengs leie, Elektriker mente at dette VAR farlig,

Endret 12. februar 2018 av Reverona

[Dragen]

Nei, han kan ikke varsle økning til gjengs leie med en måned.

 

De fleste av manglene du nevner skulle du ha reklamert på når du flyttet inn.

 

Du nevner ikke hvilke rør som var tette og lekke. Du har vedlikeholdsplikt for så og si alt du kan ta på.

[BIGG]

Da jeg klart kan si at huseier ikke har gjort en god nok jobb for å vedlikeholde og dyktiggjort seg selv, kan jeg klage på at han ikke fortjener husleie øke + KPI? Spesielt da dette er snakk om jordingsfeil, feilplasserte stikk kontakt, helstøpt støpsel ved varmtvannstanken, tette rør og vannlekasje iblant.

 

* Jordingsfeil:

Her antar jeg du mener jordfeil, noe som kan være farlig og skal lokaliseres og rettes umiddelbart

 

* Feilplassert stikkontakt:

Feilplassert i forhold til hva? Et 40 år gammelt stikk kan være feilplassert i forhold til dagens regler, men likevel være lovlig.

 

* Helstøpt støpsel på VV bereder:

Ikke ulovlig, men ved elsjekk blir man anbefalt å bytte.

 

* Tette rør og vannlekasjer:

Tja... er ikke det slikt som kan skje hos alle da?

 

 

Det meste(bortsett fra jordfeil) fremstår som ikke relevant eller bagateller man må finne seg i...

[toth]

* Jordingsfeil:

 

 

Her antar jeg du mener jordfeil, noe som kan være farlig og skal lokaliseres og rettes umiddelbart

 

 

Nuvel.. når jeg ringte netteier fordi jeg har jordfeil helt bak til inntakssikring sa de ca "Det er sikkert en nabo som har jordfeil i et apparat. *gjesp*. Vi kunne jo undersøkt det, men det kommer jo bare tilbake igjen etter en stund uansett".

[Reverona]

Takk for tilbake svar.

Et siste spørsmål, kan jeg være uenig i husleieøken (som bare er indeksen) på grunn av manglende opprettholdelse av de farligste feilene? Eller er indeksen selvstendig fra hvis han selv skulle øke husleien.

[nomore]

Hvorfor har du ikke tatt tak i disse feilene før?

[Reverona]

Beklager, men det ville ikke ha forandret noe om jeg hadde fortalt.

Som sagt, kan jeg klage på husleieøken som tilsvarer 12% (bare indeksen som han økte), basert på feil i huset som huseier ikke har tatt ansvar for?

 

Redigert: Det jeg kan si er at huset er gammelt, 2000 og under, og at han selv ikke har tatt godt nok ansvar.

Endret 13. februar 2018 av Reverona

[Dragen]

Hvis du vil ha hjelp, så må du svare på spørsmålene våre.

[Ståle Nordlie]

Her er det en sammenblanding av flere forskjellige konsepter. 

 

Indeksreguleringen, jf husll. § 4-2, ser ut til å ha vært gjort korrekt. Du må betale ny leie fra en måned etter at du mottok varselet.

 

 

Gjengs leie, jf. husll. § 4-3, er noe annet. Leieforholdet har vart i mer enn to år og seks måneder, så både du og utleier kan kreve tilpassing til gjengs leie. Men det kan først skje tidligst 6 måneder etter et skriftlig krav om tilpassing, og tidligst 1 år etter forrige ending av leien. I ditt tilfelle blir det altså ca 1 år. Leien blir i så fall "gjengs leie på iverksettingstidspunktet ved utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår". Hvis du skal komme noen vei med "gjengs leie" forutsetter det altså at boligen er for høyt prisen i forhold til "liknende husrom" og "liknende avtalevilkår". Hvis utleier har brutt avtalevilkårene påvirker det i utgangspunktet ikke gjengs leie.

 

Jeg tviler sterkt på om du har noe å tjene på å kreve tilpassing til gjengs leie.

 

 

For de problemene du beskriver må du eventuelt heller kreve prisavslag på grunn av mangler, jf. husll. § 2-11. Hvis husrommet har "mangler" etter husleieloven kan du "kreve avslag i leien slik at forholdet mellom nedsatt og avtalt leie svarer til forholdet mellom husrommets leieverdi i mangelfull og kontraktsmessig stand". Det er da viktig at du sier i fra til utleier om hva som er galt og at du anser det som mangler, jf. § 2-8. Hvis utleier ikke retter mangler kan du også få jobben gjort selv, jf. § 2-11 andre ledd, og trekke kostnadene fra leia, jf. § 2-15.

[Herr Brun]

Når det gjelder KPI-justering: Du kan ikke motsette deg dette. Retten til KPI-justering for fremtiden foreldes ikke. Han kan dermed med én måneds varsel kreve KPI-justering, og du kan ikke gjøre annet enn å være fornøyd med at du har spart masse penger i perioden fra 2012. Her er påståtte mangler ved husrommet ikke relevant.

 

MEN, husrommets tilstand vil være relevant ved fastsettelsen av gjengs leie. Det betyr at du i prinsippet kan kreve husleien nedjustert fordi standarden nå er dårligere enn da husrommet først ble utleid. Det kan du gjøre selv om du ikke har reklamert over mangelen. Men sannsynligvis har gjengs leie generelt (pris for bolig med normal standard) blitt høyere i perioden, slik at du netto vil komme dårligere ut ved gjengs leie-justering.

 

I tillegg til dette, kan du i prinsippet kreve prisavslag for mangler. Det forutsetter at du har reklamert i tide. Prisavslag for tidligere leieperioder kan du motregne i krav på husleie for fremtiden. Om du i den konkrete saken har krav på prisavslag tar jeg ikke stilling til.

 

Edit: Jeg ser Ståle Nordlie også har skrevet et godt svar om det samme parallelt med mitt. Sånn er det når man er treg

Endret 13. februar 2018 av Herr Brun