Tvangssalg av leiligheter, sameier følger ikke opp.

[Prosjektlederen]

Vi bor i et sameie som ikke er registrert noe sted.  Det betales heller ikke felleskostnader grunnet mye rot i etableringen her.

 

Og vanskeligheter med å få etablert et sameie da den ene parten eier flere leiligheter som han leier ut.  Han skjøter ikke sine plikter i forhold til å betale felleskostnader for leilighetene han administrerer,  DVs tv/internett. Slik at dette blir koblet til og fra i hytt og pint. Det er en del mangler i noen leiligheter, både utvendig og innvendig av tekniske ting samt vann/elektriske anlegg.

 

Samt at det ligger mye søppel og flyter rundt eiendommen her som er fra tidligere prosjekter han har hatt.  Han fikk varsel om å rydde opp og ordne opp leilighetene, hvor resultatet var at han ryddet opp 10% av søpla,  resten ligger igjen og sperrer innganger osv.  (Så vi snakker om mer enn en liten plastpose)

 

Vi ønsker å få fjernet denne eieren ved tvangssalg, og kan ut i fra vedtektene for leilighetene se at vi har grunnlag for det. 

Men hvordan går man frem?      Finnes det noen mal for begjæring f.eks?  Etter et søk fant jeg en lignende tråd som Krikkert hadde svart på med en link til politiets mal,  men denne linken var nå utgått.

 

Vi ønsker å få sameiet over til et boligbyggerlag etter hvert, men det går ikke slik situasjonen er nå.

 

 

 

[Janbanan123]

Vi bor i et sameie som ikke er registrert noe sted.  Det betales heller ikke felleskostnader grunnet mye rot i etableringen her.

 

Og vanskeligheter med å få etablert et sameie da den ene parten eier flere leiligheter som han leier ut.  Han skjøter ikke sine plikter i forhold til å betale felleskostnader for leilighetene han administrerer,  DVs tv/internett. Slik at dette blir koblet til og fra i hytt og pint. Det er en del mangler i noen leiligheter, både utvendig og innvendig av tekniske ting samt vann/elektriske anlegg.

 

Samt at det ligger mye søppel og flyter rundt eiendommen her som er fra tidligere prosjekter han har hatt.  Han fikk varsel om å rydde opp og ordne opp leilighetene, hvor resultatet var at han ryddet opp 10% av søpla,  resten ligger igjen og sperrer innganger osv.  (Så vi snakker om mer enn en liten plastpose)

 

Vi ønsker å få fjernet denne eieren ved tvangssalg, og kan ut i fra vedtektene for leilighetene se at vi har grunnlag for det. 

Men hvordan går man frem?      Finnes det noen mal for begjæring f.eks?  Etter et søk fant jeg en lignende tråd som Krikkert hadde svart på med en link til politiets mal,  men denne linken var nå utgått.

 

Vi ønsker å få sameiet over til et boligbyggerlag etter hvert, men det går ikke slik situasjonen er nå.

 

Saken må sendes til tingretten. Vanligvis er det boligbyggelag/regnskapsfører som gjør dette.

 

Dere har førsterett på opp til 90 000 kroner per leilighet hvis han skylder dere penger.

[Prosjektlederen]

Saken må sendes til tingretten. Vanligvis er det boligbyggelag/regnskapsfører som gjør dette.

 

Dere har førsterett på opp til 90 000 kroner per leilighet hvis han skylder dere penger.

 

Da antar jeg at det er vi som bor her som selv må gjøre det,  i og med at det ikke er noe boligbyggerlag eller regnskapsfører/forretningsfører inne i bildet.

[Ståle Nordlie]

Når ble sameiet opprettet? Er du sikker på at det ikke har skjedd noen seksjonering etter eierseksjonsloven?

 

 

Hvordan er egentlig eierforholdene organisert? Står det noe om dette i "vedtektene"?

 

 

[Prosjektlederen]

Vet ikke helt hva som definerer sameie,  men etter hva jeg finner ut er det når noen bor sammen i bygg som deler tak og samme tomt.  Og da ble det i såfall opprettet når det ble bygget og seksjonert.   Vedtektene fikk jeg fra kommunen, siden de må ha vedtekter innsendt før de kan seksjonere eiendommen.

 

Eierforholdene er vel ikke organisert på noe annet vis enn at folk kjøper sin egen leilighet her og bor der.  Utover det er det ikke organisert noe som helst.

[Ståle Nordlie]

Hvis eiendommen faktisk er seksjonert etter eierseksjonsloven så er det fattet et seksjoneringsvedtak av kommunen som er tinglyst og innført i matrikkelen. Det stemmer da ikke at sameiet "ikke er registrert noe sted". Du bor i et eierseksjonssameie. Dette er viktig fordi det betyr at eierseksjonsloven, og ikke sameieloven, gjelder.

 

Pålegg om salg er regulert i eierseksjonsloven § 26.

 

Er du i styret? Har dere styre? 

[Prosjektlederen]

Sameiet er jo registrert i så måte.  Men det finnes ikke i brønnøysundregistrene med eget org.nr som man i utgangspunktet også bør ha når man har felleskostnader.

 

Det er ikke noe styre her,  så man må anta at hver eier er da "styremedlem" med sine stemmer og rettigheter.

[Nukleosid]

Sameiet er jo registrert i så måte.  Men det finnes ikke i brønnøysundregistrene med eget org.nr som man i utgangspunktet også bør ha når man har felleskostnader.

 

Det er ikke noe styre her,  så man må anta at hver eier er da "styremedlem" med sine stemmer og rettigheter.

Har dere da en styreleder?

 

Mener at et sameie ikke er lovlig/gyldig om det ikke har styreleder, men mulig jeg tar feil.

[Ståle Nordlie]

Ah. Skjønner. Hvis dere har åtte eller færre seksjoner er det ikke nødvendig med registrering i foretaksregisteret, jf. § 11.

 

Det skal være et styre, jf. § 38 første ledd. Hvis dere har åtte eller færre seksjoner kan det tenkes at vedtektene bestemmer at alle sameiere skal være medlemmer av styret, jf. § 38 sjette ledd. Ellers velges styret av sameiermøtet, jf. § 38 andre ledd. Sameiermøtet skal også velge en styreleder, jf. § 38 andre og sjette ledd.

 

Dette høres kanskje ut som det er på siden av det du spurte om. Men du får ikke tvangssolgt en andel uten å følge reglene i eierseksjonsloven, som involverer styret. Og en enkelt andelseier, selv om han skulle være styremedlem, kan ikke saksøke noen på vegne av sameiet, for eksempel i forbindelse med pålegg om salg. Dere trenger et styre og en styreleder. 

 

 

Mitt råd er å starte med å få ordnet et sameiermøte, jf. § 33. Jeg er ikke sikker på hvordan det kan skje i praksis uten styre eller styreleder. Særlig hvis noen av sameierne setter seg på bakbena. Det er mulig du må benytte deg av regelen i § 34 andre ledd og kontakte tingretten.

 

Jeg tror dere trenger en advokat. Det beste er om styret/styreleder kontakter advokaten, slik at du ikke risikerer å bli sittende med regningen alene.

[krikkert]

Skaff bistand. Tvangsutkastelse er ikke kurant.

 

Det finnes fire forskjellige boligselskapstyper.

 

- Useksjonert sameie (sameie etter sameigelova). Finnes der hvor boligen opprinnelig har vært fritidsbolig, hvor sameiet skal bestå i mindre enn ti år, eller der hvor sameiet er stiftet før 1. januar 1998, jf. eierseksjonsloven §§ 2 og 47. Særdeles uvanlig eierform i dag. Her er det avtalen mellom partene som gjelder, og sameigelova som supplerer.

- Seksjonert sameie (sameie etter eierseksjonsloven). Det er kun styret som kan begjære tvangssalg, jf. eierseksjonsloven § 26. Det betyr at det må 1) innkalles til årsmøte, og 2) velges et styre. Hvis det ikke finnes et sittende styre fra før av er det tingretten som har myndighet til å innkalle til sameiermøte, jf. eierseksjonsloven § 34. Tingretten kan også tvangsoppnevne et styre.

- Borettslag (reguleres av burettslagslova)

- Boligaksjeselskap (reguleres dels av aksjelova, dels av burettslagslova)

 

Et seksjonert sameie skal ha et styre. Sameiet er ikke forpliktet til å ha en styreleder, men uten styreleder kan ikke sameiet begjære tvangssalg, da det er styreleder som er tillagt eksklusiv rett til å saksøke på vegne av sameierne.

 

Det kan vedtektsfestes, i små sameier (<9 seksjoner), at alle sameierne skal være medlem av styret. Hvis dette ikke er vedtektsfestet, og det ikke er valgt styre på sameiermøtet, så har ikke sameiet noe styre. Man kan ikke gå ut fra at hver eier er "styremedlem".

 

Ved en tvangsutkastelse er hovedregelen at det skal gis advarsel først. Advarselen må gis av styret eller av noen med delegert myndighet fra styret. Advarselen må knytte seg til vesentlig mislighold av sameierens plikter. Deretter, hvis advarselen ikke følges, må styret (i møte) fatte vedtak om salgspålegg med frist på minst seks måneder, jf. eierseksjonsloven § 26.

 

Dere er nok en stund unna å få kastet ut noen...

 

1) Skriv begjæring til tingretten om innkalling til sameiermøte (dette kan bli dyrt, tingretten oppnevner gjerne en advokat til å gjøre dette, og det kan gjøres på sameiets regning).

2) Meld til den oppnevnte møteleder at du ønsker å stille som styreleder/-medlem. Skaff styrekandidater - får man ikke minst tre eller det antall vedtektene krever kan det oppnevnes profesjonelle, og disse tar seg betalt over felleskostnadene.

3) Få flertall på årsmøtet for at du og dine likesinnede blir valgt inn i styret (som styreflertall, gjerne...).

4) Send advarsel.

5) Følg opp advarsel.

6) Utsted salgspålegg

7) Tvangssalg.

 

Denne prosessen tar nok som et minimum åtte-ni måneder, hvorav mesteparten spises av seksmånedersfristen for salgspålegget. Selve tvangssalget kan fint ta et halvt år det også.

Endret 22. november 2017 av krikkert