Veirett over naboeiendom, utvikling..

[Snylter]

Hei

 

Detaljene er ikke klare enda, men det som er på sitt rene er at eiendom A har veirett over eiendom B.

Eiendom B har investert ca 4 millioner i veien og eiendom A har rett og slett ikke brukt ei krone (men tvert i mot tjent noen kroner på å selge et nødvendig stykke eiendom til eieren av eiendom A)

 

Status da veiretten ble etablert var at eiendom A var bebodd av en person, det står en enebolig på eiendommen og øvrig areal utgjør dyrket mark. Bruken har derfor for det meste vært nødvendig trafikk for drift av landbrukseiendommen.

Avtalen er ikke funnet igjen enda, men det er ingen grunn til å tro at det i avtalen er presisert hvordan veien skal brukes. Dog mener jeg det vil være naturlig å forvente at en slik endring av bruken vil måtte føre til at man må inngå en ny avtale om veibruken.

 

Nå har eieren av eiendom A ymtet frempå om at det vurderes å skille ut et antall tomter og så utvikle disse til boligformål. Dette gjør nødvendigvis at bruken av veien blir svært annerledes og i realiteten mangedoblet fra det øyeblikket noen bor der.

Hvilke muligheter har eieren av eiendom B til å få kompensert en slik økning i bruk? Veien er en grusvei og det er bygget en dyr bro som var nødvendig for sikker adkomst, denne broen utgjør det meste av investeringen og er nå i overkant av 10 år gammel.

 

Jeg håper noen har noe bra å komme med her, det er ingen nabokonflikt men det er greit å vite allerede nå hvordan man bør forholde seg. Det finnes også en klausul om at dagens eier av eiendom B har forkjøpsrett på størstedelen av eiendom A.

[krikkert]

Servituttloven bygger på at avtalen bestemmer.

 

Er ikke noe annet avtalt heter det i servituttloven § 2 at hverken rettshaver eller eier kan bruke sin rett slik at det "urimeleg eller uturvande er til skade eller ulempe for den andre". Det legges vekt på formålet med rettigheten, hva som er i samsvar med samtiden og de samtidige forholdene på stedet (altså utviklingen etter avtalen ble inngått), og naturmangfold.

 

I Rt. 1968 s. 750 hadde gårdbruker A fått veirett over naboeiendommen fra egen innmark og til et utmarksområde han eide. Han skilte ut to hyttetomter fra utmarka. Høyesterett opprettholdt servitutten og mente utskillelse av hyttetomtene var et "naturlig og nødvendig ledd i As gårdsdrift". Det samme ble resultatet i Rt. 1973 s. 229 - "en viss utbygging ... må etter forholdene i distriktet i dag sees som en naturlig utvikling". Men hvis servitutten spesifikt er gitt for formålet jordbruk vil dette kunne avskjære annen bruk.

 

Sentralt er spørsmålet hva slags merulempe den tjenende eiendom må tåle uten at kunne kreve bruken stanset.

 

 

Når det gjelder kostnader til anlegg, drift, og vedlikehold av veien, se veglova § 54 om plikt for eiere, brukere, og de som har bruksrett til å bidra til dette.

[Snylter]

Takk for svar, dette gjør det på sett og vis litt klarere for meg.

I dette tilfellet er det nok snakk om flere titalls boliger, det er i dag minimalt med biltrafikk langs veien og dette er et mål for eier av eiendom B, veien er etter (trolig muntlig) avtale fysisk avstengt med bom som eierne av de respektive eiendommer har nøkkel til.

[mobile999]

Avtalen er ikke funnet igjen enda, men det er ingen grunn til å tro at det i avtalen er presisert hvordan veien skal brukes.

 

Det vil mao være viktig å finne avtalen å lese hva som faktisk står der.

 

 

Det finnes også en klausul om at dagens eier av eiendom B har forkjøpsrett på størstedelen av eiendom A.

 

Jeg vil anbefale eier av eiendom B å være svært forsiktig med hva han sier i forbindelse med dette da det kan få konsekvenser for forkjøpsretten. Dette avhenger av hva som faktisk er avtalt.

[toth]

Takk for svar, dette gjør det på sett og vis litt klarere for meg.

I dette tilfellet er det nok snakk om flere titalls boliger,

Er det ikke slik at når en utbygger bygger et visst antall boliger, i dette tilfellet i realiteten et boligfelt, så har de ganske mange forpliktelser å overholde ifht vei/vann/kloakk, lekeplasser etc etc? Skal han bygge ut så mye vil det forundre meg om han ikke plikter å sørge for adekvat ankomst i form av godkjent sikret og sikkert asfaltert vei.

[Snylter]

Spørsmålsstillingen rundt vann og avløp er noe jeg ikke hadde tenkt nevneverdig over.. Det vil påføre eieren av eiendom B ulempe siden man trolig blir nødt til å legge vann og avløpsledninger over eiendom B..

 

Lekeplasser i området er en ren ulempe, det samme er det med asfaltert vei tilrettelagt for trafikk. Eier av eiendom B vil ha minst mulig biltrafikk til området.

[toth]

Nettopp, og det er grunnen til at jeg antar utvikler vil få pålegg om ny adkomstvei dersom det er praktisk mulig - kan det med rimelighet anlegges ny vei til nærmeste fartsåre/offentlige vei uten å gå over eiendom B?

[Snylter]

Nettopp, og det er grunnen til at jeg antar utvikler vil få pålegg om ny adkomstvei dersom det er praktisk mulig - kan det med rimelighet anlegges ny vei til nærmeste fartsåre/offentlige vei uten å gå over eiendom B?

Det finnes ingen mulighet til å anlegge vei uten å gå over eiendom B.

Veien som går der er den eneste muligheten man har, og eieren av eiendom B har altså brukt noen millioner på å anlegge denne.

[toth]

Kan du tegne en skisse med eiendommene og nærmeste kommunale veier? Omkranser eiendom B totalt A?

Endret 22. november 2017 av toth

[Snylter]

Kan du tegne en skisse med eiendommene og nærmeste kommunale veier? Omkranser eiendom B totalt A?

Det er nødvendig med bru frem til eiendommen, brua er der i dag og tilhører eiendom B.

Nærmeste kommunale vei er noen hundre meter unna og selv om det er mulig å lage separat vei frem til brua blir det nødvendig med felles adkomst over bru.. Så da har det jo ingen hensikt.

[toth]

..Eller ny bru, bekostet av A for å kunne bygge ut? Spørs vel litt hva B's bro er dimensjonert for.

Det er hvertfall ikke uvanlig at entreprenører må bekoste helt nye veier, til titalls millioner, for å få lov å bygge ut. Det spørs kanskje litt på hvordan reguleringsplan er pr idag, tiltakskrav kommer jo ofte ved søknad om omregulering - vet du om det planlagte boligfeltet er regulert for boliger allerede?

[Snylter]

Brua er dimensjonert for 70 tonn, den er godt innafor. Og det er heller ikke poenget.. Poenget er at eier av eiendom B ønsker å unngå biltrafikk på eiendommen.

 

Det er ikke regulert til boliger enda, og det er ikke sikkert det er mulig heller.

Det kan også hende eier av eiendom B vil benytte seg av sin forkjøpsrett (for deler av eiendommen) i tilfelle, det vil noe avhengig av planene kunne stoppe hele utbyggingen.

For å kunne bygge boliger må det til en omregulering av eiendommen, det må også til en dispensasjon fra fylkesmannen. Det hele ligger nok litt frem i tid.

[toth]

OK, men ved søknad om slik omregulering vil vel B ha god anledning til å komme med innvendinger, og bl.a nekte bruk av sin private vei/kreve betalt eller lignende skulle en tro. Høres litt ut som å ta sorgene på forskudd?

[Snylter]

Det er ikke snakk om å ta sorgene på forskudd, men om å være en anelse forberedt når (ikke hvis) det skjer noe.