Heving av leiekontrakt pga. lytt hus

[WPX]

Hei!

 

Meg og min samboer har leid en leilighet i snart ett års tid. Etter (merk: ETTER) underskrivelse av kontrakt sendte utleier oss en sms om at taket i stuen "skal lydisoleres, håper dette blir gjort før dere flytter inn". Utleier hadde ikke sagt noe mer utover dette om at det var lydproblemer i leiligheten, og jeg tenkte ikke mer over det. Utleier sa aldri noe da vi var på visning, og det er ei heller nevnt i leiekontrakten, om hvor lytt leiligheten er. Leiligheten ligger i 2. etg. mellom to andre leiligheter (oppe og nede) og det er forferdelig lytt. Vi hører alt som skjer, og da mener jeg alt - TV, snakking, gåing, roping, fester, diverse lyder fra soverommet og så videre. Vi har holdt ut i dette en stund, men det er etter hvert blitt helt ubeboelig for oss, og vi ønsker å flytte snarest. Vi har sagt opp leiligheten fra 1. november og har i utgangspunktet oppsigelsestid ut januar (3 mnd). 

 

Samtidig så tenker jeg på vår mulighet til å heve kontrakten og dermed at ingen oppsigelsestid vil gjelde. Utleier sa aldri noe om hvor lytt det var til oss, utover beskjeden om at stuen skulle etterisoleres. Uansett om dette er en ordlyd som jeg burde tolket dithen til at "det er lytt i leiligheten", så tenker jeg at så vanvittig lytt det er her er noe jeg aldri kunne forstått ut ifra denne beskjeden. Dette burde han sagt ifra om på forhånd, og at han ønsket å etterisolere taket tilsier at han var fullstendig klar over problemet. Utleier ønsket å utbedre denne mangelen, men etterisolering av taket i stuen skjedde ikke før i april (vi flyttet inn 1. januar 2017), selv om han mente det skulle skje før vi flyttet inn. Dette hjalp fint lite, og det var gjerne 5% mindre lytt etter dette, da vi fremdeles hører alt som skjer ovenpå - konstant, dag og natt. Videre har også utleier forsøkt å skifte gulv/etterisolere gulv på soverommet i 2. etasje som ligger rett over vårt soverom. Dette har heller ikke hjulpet, da vi hører alle aktiviteter som foregår fra soverommet oppe ned til vårt soverom.

 

Nå tenker jeg at husleieloven § 2-4 er brutt, samt at utleier har fått muligheten til å utbedre dette, jf. § 2-10. Vi ba aldri om avslag i leie etter § 2-11, så kan vel ikke gjøre dette gjeldende nå. Men vi ønsker oss bort fra leiligheten snarest mulig, og jeg lurer derfor på om dere har noen innspill på mine muligheter juridisk her. Kan avtalen heves etter § 2-12? Utleier har forsøkt å utbedre manglene, men dette har som nevnt ikke utgjort noen forskjell.

 

Hadde vi enten fått opplevd eller blitt fortalt muntlig av han at "det er veldig lytt her, dere vil høre alt som foregår over dere", så hadde dette klart påvirket vår avgjørelse til å signere kontrakten. Vi ønsker ikke å bo her ut januar, og vil bort herfra asap. 

[krikkert]

Har du råd til å betale husleien og saksomkostninger hvis du taper saken? (saksomkostninger blir toppen 1049 kr hvis saken blir tatt inn for Husleietvistutvalget)

 

Lyd er veldig vanskelig å vurdere ut fra en mangelssituasjon fordi det er vanskelig å dokumentere. At utleier har innrømmet behov for lydisolasjon hjelper. Jeg har ikke klart å finne noen praksis fra Husleietvistutvalget hvor lyd og lytthet vurderes opp mot mangelsreglene. Mangelsbegrepet er imidlertid relativt - det er effekten denne mangelen har for deg som leietaker som er spørsmålet (se Wyller, note 106 i lovkommentaren). Hvis lydproblemet kan dokumenteres i alle fall til en viss grad, og det har en slik effekt på deg at det objektivt sett er urimelig at du skal fortsette leieforholdet, vil du kunne heve.

 

Hvis du skal trekke det opp som opplysningsmangel får du utfordringen om hvorfor du hever først nå, relativt lenge etter at du oppdaget mangelen.

 

De viktigste innsigelsene mot heving kan du imidlertid se bort fra (de er nemlig om det kan bøtes på via leieavslag eller erstatning, noe som kan utelukke hevingsrett).

[WPX]

Har du råd til å betale husleien og saksomkostninger hvis du taper saken? (saksomkostninger blir toppen 1049 kr hvis saken blir tatt inn for Husleietvistutvalget)

 

Lyd er veldig vanskelig å vurdere ut fra en mangelssituasjon fordi det er vanskelig å dokumentere. At utleier har innrømmet behov for lydisolasjon hjelper. Jeg har ikke klart å finne noen praksis fra Husleietvistutvalget hvor lyd og lytthet vurderes opp mot mangelsreglene. Mangelsbegrepet er imidlertid relativt - det er effekten denne mangelen har for deg som leietaker som er spørsmålet (se Wyller, note 106 i lovkommentaren). Hvis lydproblemet kan dokumenteres i alle fall til en viss grad, og det har en slik effekt på deg at det objektivt sett er urimelig at du skal fortsette leieforholdet, vil du kunne heve.

 

Hvis du skal trekke det opp som opplysningsmangel får du utfordringen om hvorfor du hever først nå, relativt lenge etter at du oppdaget mangelen.

 

De viktigste innsigelsene mot heving kan du imidlertid se bort fra (de er nemlig om det kan bøtes på via leieavslag eller erstatning, noe som kan utelukke hevingsrett).

Takker for svar, krikkert!

 

Har også innsett at det er vanskelig å dokumentere. Har invitert huseier ned til oss de gangene det har vært som verst, men han har hatt diverse unnskyldninger om at han ikke kunne møte oss. Har forsøkt å ta opp lyden, men dette blir helt håpløst da det ikke gjenspeiler virkeligheten i noen som helst grad.

 

Er også klar over at en eventuell heving vil komme sent, da vi innså lydproblemene tidlig i februar. Men utleier ønsket å etterisolere stuen, så da ventet vi på dette, noe som ble gjort i april. Dette bedret lite, men ikke lenge etter dette flyttet de over oss og leiligheten der stod tom til midten av juli. Etter dette har det flyttet inn nye, og bråket har vært enda verre enn før. Og de bråker nok ikke med vilje, men boligen er så lytt at alt høres. Så jeg vil ikke påstå at vi fant ut av problemene i tidlig januar, men ikke har gjort alvor av det før nå uten grunn. Ikke at det er det lureste juridisk å "vente og se om det bedrer seg".

 

Jeg sendte en mail til utleier om at jeg tenkte på å heve kontrakten pga. manglende opplysninger om lyttheten før vi flyttet inn. Nå har han "snakket med en advokat", og han sier han har blitt anbefalt å tilby oss en måned mindre oppsigelsestid. Altså ut desember, i stedet for ut januar. Vår nye leilighet bør vi være inne i senest 1. janaur for å unngå å betale dobbelt, noe vi har formidlet til han, så er gjerne derfor han kommer med dette tilbudet. Sånn sett er jo dette et passende tilbud for oss, selv om vi helst skulle vært ute 1. desember. Men nekter han å gå med på det, og vi bare flytter uten å betale, kan det jo gå utover oss senere om vi eventuelt skulle tape en sak i Husleietvistutvalget. I tillegg er jeg redd han blir vanskelig på depositumet vårt om jeg ikke godtar hans tilbud om oppsigelsestid til 1. januar. 

Endret 6. november 2017 av WPX

[krikkert]

Du glemmer å skille mellom selve lyttheten som mangel, og opplysningssvikten om lyttheten som mangel. Lyttheten som mangel har tydeligvis ut fra det du skriver utviklet seg, og tidsrommet for å vurdere reklamasjon vil da være perioden fra midten av juli til nå. Opplysningssvikten hadde du imidlertid grunnlag for å reagere på allerede i februar.

[ATWindsor]

Har du råd til å betale husleien og saksomkostninger hvis du taper saken? (saksomkostninger blir toppen 1049 kr hvis saken blir tatt inn for Husleietvistutvalget)

 

Lyd er veldig vanskelig å vurdere ut fra en mangelssituasjon fordi det er vanskelig å dokumentere. At utleier har innrømmet behov for lydisolasjon hjelper. Jeg har ikke klart å finne noen praksis fra Husleietvistutvalget hvor lyd og lytthet vurderes opp mot mangelsreglene. Mangelsbegrepet er imidlertid relativt - det er effekten denne mangelen har for deg som leietaker som er spørsmålet (se Wyller, note 106 i lovkommentaren). Hvis lydproblemet kan dokumenteres i alle fall til en viss grad, og det har en slik effekt på deg at det objektivt sett er urimelig at du skal fortsette leieforholdet, vil du kunne heve.

 

Hvis du skal trekke det opp som opplysningsmangel får du utfordringen om hvorfor du hever først nå, relativt lenge etter at du oppdaget mangelen.

 

De viktigste innsigelsene mot heving kan du imidlertid se bort fra (de er nemlig om det kan bøtes på via leieavslag eller erstatning, noe som kan utelukke hevingsrett).

 

Kan man ikke se på når det ble gjort om til en utleie-enhet, det relevante lydkravet i teknisk forskrift på det tidspunktet, og peke på at man kan forvente at teknisk forskrift er oppfylt for en leilighet?

 

AtW

[krikkert]

Derav "vanskelig å dokumentere".

[ATWindsor]

Derav "vanskelig å dokumentere".

 

Ok, da er jeg med. Det er jo forsåvidt en grei sak å dokumentere, men som du antakelig hinter til, relativt kostbart. (type 10 000 +) Og derfor kanskje ikke realistisk. 

 

AtW

[Taurean]

Hvor vanskelig kan det være å få inn noen lydapparater som registrerer lydnivå, og la dem stå der noen dager? Må vel være noen offentlig instans som har rutiner for å få avklart sånne saker?

[ATWindsor]

Hvor vanskelig kan det være å få inn noen lydapparater som registrerer lydnivå, og la dem stå der noen dager? Må vel være noen offentlig instans som har rutiner for å få avklart sånne saker?

 

Lyd mellom boenheter er som oftest regulert av lydisolasjonen, ikke lydnivået, i tillegg er det potensielt tidkrevende og vanskelig å skille lyder fra inne i leiligheten ut fra det som kommer fra naboen. 

 

AtW

[WPX]

Du glemmer å skille mellom selve lyttheten som mangel, og opplysningssvikten om lyttheten som mangel. Lyttheten som mangel har tydeligvis ut fra det du skriver utviklet seg, og tidsrommet for å vurdere reklamasjon vil da være perioden fra midten av juli til nå. Opplysningssvikten hadde du imidlertid grunnlag for å reagere på allerede i februar.

Skjønner. Og det må reklameres innen rimelig tid? Som jo blir relativt. Merker at å samle bevis osv. får å bevise lyttheten er mer krevende på meg enn at jeg må bo her en måned ekstra. Vet ikke om det holder vann at vi ikke har reklamert før nå, siden opptak av bråket i juli. Men vi har siden da sett etter ny leilighet, og ønsket ikke å heve kontrakten på det tidspunktet da vi ikke hadde et annet sted å bo. Men bør gjerne bare slå meg til ro med tilbudet jeg har mottatt. 

 

Veldig mye bråk her i skrivende stund nå, så kjenner jo at jeg gjerne skulle vært ute herfra lenge før 1. januar 2018. Hva om vi skulle flyttet 1. desember - og utleier er uenig i hevingen - hvilke rettigheter har han over depositumet da om jeg ikke betaler leie for desember? Kan han gjøre med det som han vil? Ligger bevisbyrden på meg (mao. lytthetsbeviser)?

Endret 6. november 2017 av WPX

[krikkert]

Innen rimelig tid, med mindre utleier har vist grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro. I så fall gjelder ingen tidsfrist.

 

Hvis man flytter og gjør gjeldende at avtalen skal heves (for du kan ikke bare slutte å betale leie, du må gi uttrykk for hevingen) vil det være et spørsmål om ubetalt leie. Ubetalt leie kan utleier kreve utbetalt fra depositumskonto uten søksmål, jf. husleieloven § 3-5 fjerde ledd. Det er da leietaker som må gå til sak og hevde at det ikke er snakk om skyldig leie, altså at man hadde krav på heving.

[henrikwl]

For så vidt litt på siden av det juridiske, men det kunne ikke gått an å få til en minnelig løsning? Det er jo tydelig at huseier ikke har gått fullstendig i skyttergraven og tilbudt deg en måned avslag på oppsigelsestiden. Hva med å ta det tilbudet, flytte ut 1. desember og rett og slett bare bite i seg og betale den husleia for desember? Jeg vet ikke hvor mye penger det er snakk om, men det høres jo ut som om det kan gå med fryktelig mye tid og potensielt utgifter hvis du skal prøve å tvinge gjennom en heving?

[WPX]

Innen rimelig tid, med mindre utleier har vist grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro. I så fall gjelder ingen tidsfrist.

 

Hvis man flytter og gjør gjeldende at avtalen skal heves (for du kan ikke bare slutte å betale leie, du må gi uttrykk for hevingen) vil det være et spørsmål om ubetalt leie. Ubetalt leie kan utleier kreve utbetalt fra depositumskonto uten søksmål, jf. husleieloven § 3-5 fjerde ledd. Det er da leietaker som må gå til sak og hevde at det ikke er snakk om skyldig leie, altså at man hadde krav på heving.

Skjønner. Risky business med andre ord, da ingen vet hva utfallet av dette hadde blitt.

 

For så vidt litt på siden av det juridiske, men det kunne ikke gått an å få til en minnelig løsning? Det er jo tydelig at huseier ikke har gått fullstendig i skyttergraven og tilbudt deg en måned avslag på oppsigelsestiden. Hva med å ta det tilbudet, flytte ut 1. desember og rett og slett bare bite i seg og betale den husleia for desember? Jeg vet ikke hvor mye penger det er snakk om, men det høres jo ut som om det kan gå med fryktelig mye tid og potensielt utgifter hvis du skal prøve å tvinge gjennom en heving?

Vi er nok ikke villige til å flytte 1. desember om det betyr at vi må betale dobbel leie (ca. 5500-6000 hver ekstra en måned), da dette blir mye for oss som studenter. Er nok sant som du sier, mye tid og utgifter og et usikkert utfall gjør nok bare at vi godtar tilbudet om 1. januar, så får vi heller bare holde ut her til da. Vår nye utleier i ny leilighet er villig til å vente til 1. januar, så er vel den beste løsningen vi kan få til (mest forutsigbare i hvert fall).

[krikkert]

Tja - det du risikerer ved å reise sak for Husleietvistutvalget er husleien (pluss muligens forsinkelsesrente hvis utleier husker å kreve det) og 1049,- kr i rettsgebyr i saksomkostninger (øker antagelig fra 1.1.2018, avhengig av budsjettforhandlingene).

[newman221]

Høres ut som branncelleskillet som skulle vært mellom leilighetene ikke er helt optimale. Dersom det er veldig lytt og man tydelig kan høre samtaler gjennom en etasjeskiller er det stort sett ikke et funksjonelt branncelleskille mellom etasjene 

[Taurean]

Glemte så klart å nevne disse ^^ De er geniale. Bare sett på vekkerklokka på tlf ekstra høyt, eller last inn en ingetone/låt som er ekstra høy! Så får du tatt igjen litt med naboen også ^^

 

Del dem i to for lettere bruk.

 

https://www.clasohlson.com/no/%c3%98repropper-av-silikon/34-886?LGWCODE=340886000%3b83825%3b6293&gclid=EAIaIQobChMI68O67vu61QIV02wbCh3AdwldEAYYASABEgLJZPD_BwE

[WPX]

Tja - det du risikerer ved å reise sak for Husleietvistutvalget er husleien (pluss muligens forsinkelsesrente hvis utleier husker å kreve det) og 1049,- kr i rettsgebyr i saksomkostninger (øker antagelig fra 1.1.2018, avhengig av budsjettforhandlingene).

Ja, men da må jeg altså fremlegge bevis? Vet ikke helt hvordan jeg skal få det til. Kan det være en idé å kontakte Husleietvistutvalget og høre hva de mener om saken? Eller bedre å kontakte Forbrukerrådet eller noe slikt?

 

Høres ut som branncelleskillet som skulle vært mellom leilighetene ikke er helt optimale. Dersom det er veldig lytt og man tydelig kan høre samtaler gjennom en etasjeskiller er det stort sett ikke et funksjonelt branncelleskille mellom etasjene 

Hører alt veldig godt ja. Er murvegger, kan være det er dette som bærer lyden godt imellom etasjene.

 

Glemte så klart å nevne disse ^^ De er geniale. Bare sett på vekkerklokka på tlf ekstra høyt, eller last inn en ingetone/låt som er ekstra høy! Så får du tatt igjen litt med naboen også ^^

 

Del dem i to for lettere bruk.

 

https://www.clasohlson.com/no/%c3%98repropper-av-silikon/34-886?LGWCODE=340886000%3b83825%3b6293&gclid=EAIaIQobChMI68O67vu61QIV02wbCh3AdwldEAYYASABEgLJZPD_BwE

Brukt dette en del, men fører ofte til at jeg ikke våkner av egen vekkerklokke Men har våknet mang en gang av vekkerklokken til han som har soverom i leiligheten over... 

[Taurean]

Lol, jøsses ^^ Utrolig. Hadde aldri i verden greid å leve på den måten. Har blitt mer og mer bevisst på det der med lyd når det gjelder boforhold. Det er liksom noe som aldri blir snakket om eller tatt hensyn til i boligmarkedet, føler jeg.

 

Det er forbasket irriterende med lyder i tide og utide, hvis det er lytt. Jeg bruker av og til de øreproppene på dagen bare for å få litt fred.

 

Husker en kollega for lenge siden, jeg hjalp til med å etterisolere tak i en leilighet. Forferdelig mye styr, og jeg følte nesten ikke det hjalp noe særlig ^^ Han trampet rundt på gulvet over for å teste.. Hørte nesten ingen forskjell før og etter ^^

 

Har tenkt en del på utleie. Hvis jeg skulle leid ut noe som helst, ville jeg bygd enten små, funksjonelle leiligheter med -lydtette- vegger, eller egne/frittstående, små anneks, så folk kunne få bo i fred.

 

Regner med at det oftest er gamle/eldre bygg dette er et problem.

[nirolo]

Ja, men da må jeg altså fremlegge bevis? Vet ikke helt hvordan jeg skal få det til. Kan det være en idé å kontakte Husleietvistutvalget og høre hva de mener om saken? Eller bedre å kontakte Forbrukerrådet eller noe slikt?

 

Du kan ta opp stemmer etc du hører fra de over med mobiltelefonen din og framlegge dette. Sammen med din beskrivelse av situasjonen så har du en form for dokumentasjon av situasjonen.

Samtidig så har utleier prøv å utbedre problemet, i dette ligger det en viss innrømmelse i at det i hvertfall har vært et problem.

 

Jeg vil tro at en rekke lydopptak av både stemmer, skritt og nattlige aktiviteter mv burde kunne overbevise om at dette er et stort problem.

[henrikwl]

Har tenkt en del på utleie. Hvis jeg skulle leid ut noe som helst, ville jeg bygd enten små, funksjonelle leiligheter med -lydtette- vegger, eller egne/frittstående, små anneks, så folk kunne få bo i fred.

 

 

Bo i fred ≠ leilighetsanneks.

 

Hvis man ikke vil høre andre mennesker er svaret å flytte på en støl på fjellet et sted. Det er nå en gang sånn at hvis man ønsker å bo sentralt, så betyr det at man ikke kan få ha det musestille. Man må velge.

 

Grunnen til at dette aldri "snakkes om" er fordi det er ikke noe å snakke om. Folk lager lyd, og du kommer til å høre naboen hvis du bor vegg-i-vegg med ham. Sånn er det bare. Så vil det selvsagt alltid finnes ekstremtilfeller – både av folk som helt åpenbart bråker alt for mye, men også av folk som har helt urealistiske forventninger til i hvor stor grad naboer skal måtte liste seg rundt for ikke å forstyrre. Sånn det høre ut på TS her så har han vært uheldig og havnet i en sånn ekstremsituasjon, hvor taket etter hans beskrivelse høres ut som om det kan være laget av papp (jeg tror ikke det er mur, for mur dreper lyd ganske bra), men som kikkert sier: det er vanskelig å få en objektiv vurdering av situasjonen å bygge noe juridisk argument på.