Ulovlig bruksoverlating av leilighet og ev. tvangssalg

[AnonymDiskusjon]

Jeg eier en aksjeleilighet, der jeg leier ut soverommet til en venninne og bor selv på stua. Derfor har jeg ikke søkt om tillatelse. Jeg er frilanser, og siden jeg kan ta med meg jobben hvor som helst og er mye bortreist, er det naboer som hevder at jeg ikke bor i leiligheten (trolig er det en jeg ikke har støtt på de siste par årene). Styret har nå kontaktet meg angående mulig ulovlig bruksoverlating, og de viser til Lov om burettslag kap. 5.

 

De tror ikke på at jeg også bor i leiligheten, og ønsker mer dokumentasjon. Hvordan kan jeg dokumentere når jeg er i leiligheten, og når jeg er bortreist? Hvor mye kan jeg være bortreist før det regnes som om jeg ikke er bosatt der? Og kan styret kreve at jeg selger leiligheten på bakgrunn av det at naboer ikke har sett meg der på lenge?

 

 

Er svært takknemlig for innspill!

 

 

 

 

 

 

Anonymous poster hash: 83a8a...797

[Skatteflyktning]

Om de beskylder deg for lov (eller kontrakt-) brudd er det vel de som har bevisbyrden?

[Marb]

Om de beskylder deg for lov (eller kontrakt-) brudd er det vel de som har bevisbyrden?

 

Ja, det er det jeg også tenker. Deres bevis er utsagn fra nabo(er) som sier at jeg ikke har bodd der på mange år. Jeg tror jeg vet hvem det gjelder, en nabo som har bodd der et par år, og som jeg aldri har støtt på i gangene.

[Skatteflyktning]

Hva truer de med?

[Marb]

Hva truer de med?

 

De skriver at ulovlig bruksoverlating er mislighold og følges opp i tråd med reglene i lov om burettslag nr, 39, kap. 5. Jeg har forstått det slik at de kan pålegge meg å selge hvis det er snakk om mislighold, men jeg vet ikke hvor mye makt de kan sette bak kravet ...

[Leo_]

"Jeg avviser herved disse anklagene som rent oppspinn. Vennligst dokumenter dette tullet utvetydig før dere kontakter meg igjen."

[Marb]

"Jeg avviser herved disse anklagene som rent oppspinn. Vennligst dokumenter dette tullet utvetydig før dere kontakter meg igjen."

 

Ja, kanskje jeg skulle be dem vise dokumentasjon på at jeg ikke bor der, annet enn løse uttalelser fra nabo(er).

[gravypressure]

Hvis du har folkeregistrert adresse på leiligheten, samtidig som du oppholder der jevnlig eller i perioder, tror jeg det er vanskelig å bevise at du ikke bor der. Videre ville jeg referert til samme lov som styret selv henviser til:

§ 5-4.Overlating av bruken når andelseigaren sjølv bur i bustaden

Ein andelseigar som sjølv bur i bustaden, kan overlate bruken av delar av bustaden til andre.

[krikkert]

I utgangspunktet er det styret som har bevisbyrden for at bruksoverlating er ulovlig. Legg også merke til at det borettslaget kan gjøre ved ulovlig bruksoverlating er å pålegge brukeren å flytte, jf. burettsalgslova § 5-9. Som hovedregel kan ikke dette føre til tvangssalg overfor eieren etter tvangsfullbyrdelsesloven § 5-22 - ulovlig bruksoverlating er sjelden et alvorlig pliktbrudd i seg selv. Reglene om bruksoverlating er ment å sikre at den som bor på eiendommen er andelseier, ikke å sikre at andelseieren bor på eiendommen.

 

Generelt sett anses man som bosatt på det sted man tar sin overveiende døgnhvile, det vil si det stedet du oftest overnatter i løpet av en periode på ca. et halvt år.

 

For at styret skal kunne utstede salgspålegg må de kunne bevise at du ikke tar din overveiende døgnhvile der. Styret må kunne føre et minimum av indikasjoner på dette før bevisbyrden kan flyttes over på deg - observasjoner fra naboene kan være dette, men det forutsettes at de er godt spesifisert ("jeg ser ham aldri" er ikke godt nok).

Endret 2. november 2017 av krikkert

[ATWindsor]

"Jeg avviser herved disse anklagene som rent oppspinn. Vennligst dokumenter dette tullet utvetydig før dere kontakter meg igjen."

 

Kjempeide, alltid god ide å kjøre en uvennlig tone ovenfor styret uten grunn.

 

AtW

[Skatteflyktning]

Styret har nå kontaktet meg angående mulig ulovlig bruksoverlating, og de viser til Lov om burettslag kap. 5.

 

De tror ikke på at jeg også bor i leiligheten, og ønsker mer dokumentasjon.

 

Anonymous poster hash: 83a8a...797

Fremstår litt som om styret er på fisketur, og håper at du skal gi dem bevisene mot deg selv.

 

Mulig Krikkert kan gi bedre orientering, men ummiddelbart ser jeg ingen grunn til å besvare styret, eller kun besvare med at du har mottat deres brev, uten å gi dem noe av det de ber om.

 

(Mangel av svar kan jo kanskje bli tolket som at du ikke bor der, om det var addressert til deg der i leiligheten.)

Endret 2. november 2017 av Skatteflyktning

[ATWindsor]

For meg framstår det som naboer har klagd, og styret må dermed ta tak i den saken, og komme til bunns i den så godt de kan. Hvoforfor skal man gjøres seg vond om man har sitt på det rene i henhold til regelverk/kontrakt?

 

AtW

[Skatteflyktning]

For meg framstår det som naboer har klagd, og styret må dermed ta tak i den saken, og komme til bunns i den så godt de kan. Hvoforfor skal man gjøres seg vond om man har sitt på det rene i henhold til regelverk/kontrakt?

 

AtW

Jeg vil vel si at den som gjør seg "vond" her er naboen som har klagd.

 

Begrunnelsen for forslaget er det vil være endel jobb å prøve å bevise sin uskyld, noe som ikke kreves i ett system der anklager må føre bevis for skyld.

 

Jeg forutsetter også at vedkommende ikke har brudt kontrakten.

Endret 2. november 2017 av Skatteflyktning

[Marb]

I utgangspunktet er det styret som har bevisbyrden for at bruksoverlating er ulovlig. Legg også merke til at det borettslaget kan gjøre ved ulovlig bruksoverlating er å pålegge brukeren å flytte, jf. burettsalgslova § 5-9. Som hovedregel kan ikke dette føre til tvangssalg overfor eieren etter tvangsfullbyrdelsesloven § 5-22 - ulovlig bruksoverlating er sjelden et alvorlig pliktbrudd i seg selv. Reglene om bruksoverlating er ment å sikre at den som bor på eiendommen er andelseier, ikke å sikre at andelseieren bor på eiendommen.

 

Generelt sett anses man som bosatt på det sted man tar sin overveiende døgnhvile, det vil si det stedet du oftest overnatter i løpet av en periode på ca. et halvt år.

 

For at styret skal kunne utstede salgspålegg må de kunne bevise at du ikke tar din overveiende døgnhvile der. Styret må kunne føre et minimum av indikasjoner på dette før bevisbyrden kan flyttes over på deg - observasjoner fra naboene kan være dette, men det forutsettes at de er godt spesifisert ("jeg ser ham aldri" er ikke godt nok).

 

Takk for grundig svar. Det er kanskje det de ønsker i utgangspunktet, at bruker skal flytte ut. Jeg tenkte umiddelbart på tvangssalg, men det har de ennå ikke sagt noe om. Jeg har svart på den første henvendelsen deres og forklart hvordan bosituasjonen er, men de ser bort ifra det jeg svarte, og vil ha mer dokumentasjon på når jeg bruker leiligheten.

 

​Men hvilke andre bevis kan de eventuelt komme med på at jeg ikke bor der, annet enn uttalelser fra naboer? Jeg har folkeregistrert adresse der, har alle mine eiendeler der og er der jevnlig, men jeg er riktignok bortreist i flere perioder i løpet av året. 

[kjetilkl]

Er det ikke så enkelt som å spørre dem hva slags dokumentasjon de ser for seg?

[Marb]

Er det ikke så enkelt som å spørre dem hva slags dokumentasjon de ser for seg?

 

Godt poeng. 

[Rune_says]

Bare en tanke i tilfelle det er vikarierende argumenter her - jeg tenker jo at de fleste ikke vil bry seg om hvem som bor i en leilighet så lenge det er ryddige og rolige personer.   Men dersom det er noe ved venninnen som irriterer en eller flere naboer, så kan det være årsaken.

 

Dvs spørre styret om det er kommet noen klager ift husordensregler eller annet?

[krikkert]

Det finnes to ruter å gå her, og begge er for så vidt like rimelige fra et rettslig standpunkt.

 

Den ene ruten innebærer at du medvirker til styrets forsøk på å opplyse saken. Vise noen eller alle kortene - vis hotellregninger mv. som viser når du overnattet et annet sted, selvangivelse som viser at du ikke eier annen bolig, kontoutskrifter som viser i hvilket område du regelmessig har ditt forbruk (og at du ikke har leieutgifter til annen bolig).

 

Den andre ruten innebærer at du sier rett ut at "sorry, ut fra hva dere har presentert har dere ikke noen rimelig grunn til mistanke om dette - kom tilbake med noe som viser at dere kanskje har en sak".

 

Det får minimal rettslig betydning hva du velger på dette stadiet, så valget må nødvendigvis avgjøres av andre forhold, som f.eks. et ønske om et godt forhold til styret eller et behov for å trå støvelen ned i halsen på folk som oppfattes som plagsomme.

[Marb]

Bare en tanke i tilfelle det er vikarierende argumenter her - jeg tenker jo at de fleste ikke vil bry seg om hvem som bor i en leilighet så lenge det er ryddige og rolige personer.   Men dersom det er noe ved venninnen som irriterer en eller flere naboer, så kan det være årsaken.

 

Dvs spørre styret om det er kommet noen klager ift husordensregler eller annet?

 

Takk for innspill. Jeg har vanskelig for å tro at det kan være noe med henne. Hun er en rolig og ryddig person som verken har fest eller forstyrrer på annen måte. Hun har bodd i leiligheten i tre år uten at det har kommet noen klager. Tvert imot har hun et godt forhold til de nærmeste naboene.

 

Jeg tror heller det er noen som mener jeg har brutt loven om burettslag, og som antar jeg har leid ut hele leiligheten i mange år uten å søke om lov. Jeg har sendt styret kontrakten vi inngikk den gangen, som viser at hun kun leier ett rom og heller ikke betaler en sum som tilsvarer leie av hele leiligheten. Jeg forstår at styret vil undersøke saken, men de gir seg visst ikke selv om jeg har forklart hvordan bosituasjonen er.

[Marb]

Det finnes to ruter å gå her, og begge er for så vidt like rimelige fra et rettslig standpunkt.

 

Den ene ruten innebærer at du medvirker til styrets forsøk på å opplyse saken. Vise noen eller alle kortene - vis hotellregninger mv. som viser når du overnattet et annet sted, selvangivelse som viser at du ikke eier annen bolig, kontoutskrifter som viser i hvilket område du regelmessig har ditt forbruk (og at du ikke har leieutgifter til annen bolig).

 

Den andre ruten innebærer at du sier rett ut at "sorry, ut fra hva dere har presentert har dere ikke noen rimelig grunn til mistanke om dette - kom tilbake med noe som viser at dere kanskje har en sak".

 

Det får minimal rettslig betydning hva du velger på dette stadiet, så valget må nødvendigvis avgjøres av andre forhold, som f.eks. et ønske om et godt forhold til styret eller et behov for å trå støvelen ned i halsen på folk som oppfattes som plagsomme.

 

Jeg ønsker ikke å gå til krig mot styre, så jeg vil helst løse det på en grei måte. Men jeg har heller ikke noe ønske om å gi dem innsikt i min privatøkonomi. Kanskje jeg kan gi dem noen få kontoutskrifter og selvangivelsen, og retusjere det som ikke er relevant for saken.