Utkastelse av andelsbolig?

[MilKman']

Hei!

 

Jeg bor i øverste etasje i en blokk med totalt 6 leiligheter i hver oppgang, og bygget har totalt 3 oppganger.

 

I helgen gikk det hardt for seg hos meg, hvor jeg og min samboer hadde fest/vorspiel.

Klokken 22.00-ish blir jeg oppingt av nestleder for styret, som ber oss roe oss ned og komme oss ut "før jeg ringer politiet". Jeg sier at vi skal skru ned og dempe oss, men får egentlig bare kjeft tilbake.

Klokken 22:40 er samme person på døren og vifter med pekefingeren oppi trynet mitt, og ber oss komme oss til helvette ut. De sier detet har skjedd flere ganger, men jeg har kun fått én telefon i løpet av ett år (Året jeg har bodd der) om å dempe oss, hvor vi så gjorde dette.

 

Vi var ute før klokken 23:00 - stilletid i borettslaget.

Det var bråkete, det er det ingen tvil om, men har jeg noe å bekymre meg overi forhold til utkastelse?

[Dapp47]

Det kommer vel ann på vedtektene i borettslaget, men jeg antar du må få skriftlig varsel ett par ganger før det skjer noe her.

[toth]

Normalt må det vel som Dapp sier et par skriftlige advarsler, og hvertfall én, før utkastelse/tvangssalg kan iverksettes.

 

https://www.advokatenhjelperdeg.no/jus-artikler/strenge-krav-ved-utkastelse/ :

 

Krav til bevis ved utkastelse

Det må føres bevis før en beboer kan pålegges å selge seksjonen sin. Generelt er kravene at det må være gjentatte tilfeller av bråk utover normal livsutfoldelse, det bør være flere selvstendige klagere, og klagerne kan ikke være anonyme.

Bevis kan for eksempel være politianmeldelser, flere skriftlige klager fra andre beboere, og skriftlige varsler fra styret i borettslaget eller sameiet.

 

[krikkert]

I andelslag (borettslag) følger retten til å gi salgspålegg av burettslagslova § 5-22:

 

Dersom ein andelseigar trass i åtvaring misheld pliktene sine vesentleg, kan laget påleggje andelseigaren å selje andelen. Kravet om åtvaring gjeld ikkje i tilfelle der det kan krevjast fråviking etter § 5-23 første ledd. Åtvaring skal vere gitt skriftleg og opplyse om at vesentleg mishald vil gi laget rett til å krevje andelen seld. Pålegg om sal skal vere gitt skriftleg og opplyse om at andelen kan krevjast seld ved tvangssal dersom pålegget ikkje er etterkome innan ein frist som ikkje skal setjast kortare enn tre månader frå pålegget er motteke.

Det er krav om skriftlig advarsel (men denne kan gis elektronisk dersom andelseieren uttrykkelig har akseptert dette, jf. lova § 1-6), jf. "trass i åtvaring". Krav om advarsel gjelder ikke hvis vilkårene for tvangsutkastelse i § 5-23 er oppfylt (oppførsel til fare for ødeleggelse eller vesentlig tap på eiendommen, eller oppførsel til alvorlig plage eller sjenans for andre brukere).

 

Dette er ingen risiko for tvangssalg eller utkastelse slik jeg bedømmer det. Hvis husordensreglene sier stille etter kl. 23 så er det faktisk det andelseierne har akseptert som normalt.

Endret 2. oktober 2017 av krikkert

[toth]

Hvor går grensen for utilbørlig støy før 23? Eller finnes ingen grense, kan man spille så høy musikk at 5 naboleiligheter ikke kan høre seg selv snakke kl 07 eller 2245?

Endret 3. oktober 2017 av toth

[MilKman']

Hvor går grensen for utilbørlig støy før 23? Eller finnes ingen grense, kan man spille så høy musikk at 5 naboleiligheter ikke kan høre seg selv snakke kl 07 eller 2245?

 

Det er for øvrig litt dette jeg lurer på også, eller om jeg har en "klar sak". 

Ta eksempel i oppussing - boring i betong, saging og generelt bråk - dette kan vel ikke nektes innenfor "stilletider"?

 

 

EDIT: Mener så klart utenfor stilletider.

Endret 4. oktober 2017 av MilKman'

[Dragen]

Selvfølgelig kan det nektes innenfor stilletider. Poenget med stilletider er at det skal være stille i en viss periode av døgnet.

[Tornerose101]

Det skal ekstremt mye til for et styre å få gjennom salgspålegg mot andelseier i rettsvesenet. Én støyende fest, eller tre for den del, er langt fra godt nok grunnlag.

 

Hilsrn tidligere styremedlem i borettslag.

Endret 4. oktober 2017 av Tornerose101

[MilKman']

Det skal ekstremt mye til for et styre å få gjennom salgspålegg mot andelseier i rettsvesenet. Én støyende fest, eller tre for den del, er langt fra godt nok grunnlag.

 

Hilsrn tidligere styremedlem i borettslag.

 

Det var noe sånn jeg regnet med, takk for svar

 

Selvfølgelig kan det nektes innenfor stilletider. Poenget med stilletider er at det skal være stille i en viss periode av døgnet.

 

Sorry, jeg mente utenfor stilletider!

Endret 4. oktober 2017 av MilKman'

[Bytex]

De kan ha fått telefoner fra andre naboer. Jeg irriterer meg grønn hvis en av mine naboer har høylytt fest til langt over midnatt før de drar "ut på byen". Særlig når jeg hører Despacito for 4. gang på to timer og jeg prøver å se på film/tv.

Endret 4. oktober 2017 av Bytex

[toth]

De kan ha fått telefoner fra andre naboer. Jeg irriterer meg grønn hvis en av mine naboer har høylytt fest til langt over midnatt før de drar "ut på byen". Særlig når jeg hører Despacito for 4. gang på to timer og jeg prøver å se på film/tv.

Men dette var ikke langt over midnatt, det var før 23..

[MilKman']

Det endte med at jeg fikke n skriftlig advarsel.

Advarselen går vel mer på ordensforstyrrelse enn "Bråk innenfor 23-06".

 

Det står også at jeg vil bli kastet ut dersom dette er gjentagende.

 

Er det noen hensikt for meg å bestride denne advarselen? 

[Sexylubb1]

 

De kan ha fått telefoner fra andre naboer. Jeg irriterer meg grønn hvis en av mine naboer har høylytt fest til langt over midnatt før de drar "ut på byen". Særlig når jeg hører Despacito for 4. gang på to timer og jeg prøver å se på film/tv.

Men dette var ikke langt over midnatt, det var før 23..

Jeg må innrømme at jeg irriterer meg lenge før 23 og, om lydnivået (eller egentlig spesielt bassnivået) er veldig høyt. Alle sameier og BRL jeg har bodd i har regler om at det skal være ro og orden og at man ikke skal plage naboen unødvendig. Etter 23 skal det derimot være _stille_.

[Llandari]

Det endte med at jeg fikke n skriftlig advarsel.

Advarselen går vel mer på ordensforstyrrelse enn "Bråk innenfor 23-06".

 

Det står også at jeg vil bli kastet ut dersom dette er gjentagende.

 

Er det noen hensikt for meg å bestride denne advarselen? 

 

Hvis det er slik som du sier, og dere var ute av leiligheten før 23, så ville i alle fall jeg ha gjort det.

[KalleKanin]

 

 

De kan ha fått telefoner fra andre naboer. Jeg irriterer meg grønn hvis en av mine naboer har høylytt fest til langt over midnatt før de drar "ut på byen". Særlig når jeg hører Despacito for 4. gang på to timer og jeg prøver å se på film/tv.

Men dette var ikke langt over midnatt, det var før 23..

Jeg må innrømme at jeg irriterer meg lenge før 23 og, om lydnivået (eller egentlig spesielt bassnivået) er veldig høyt. Alle sameier og BRL jeg har bodd i har regler om at det skal være ro og orden og at man ikke skal plage naboen unødvendig. Etter 23 skal det derimot være _stille_.

 

 

Ja, de aller fleste sameier og borrettslag har vedtekter og/eller ordensregler som sier at man skal ta hensyn til de andre beboerne.

Dette betyr at det ikke er fritt frem utenfor "stilletidene". Man må ta hensyn. Og selv om man varsler på forhånd fritar dette heller ikke.

 

Særlig bass eller borring bør man være forsiktig med. Oppussing bør nok helst foregå på dagtid da flest mulig er på jobb/borte. (Og subwoofer mener jeg burde være forbudt i blokkleiligheter. Lyden sprer seg langt...)

 

Men har du kun fått 1 advarsel, er du trygg. Det skal mye mer til enn dette før de kan kreve utkastelse.

Skal du bo der en stund, er det vel uansett greit å ha et OK forhold til sine naboer, og gjerne hør med naboene dine hva de synes.

 

Skulle tro du ikke kommer langt med å bestride denne advarselen. Tror du kommer lengre ved å være ydmyk og invitere til en fornuftig dialog.

Endret 10. oktober 2017 av KalleKanin

[Tornerose101]

Det endte med at jeg fikke n skriftlig advarsel.

Advarselen går vel mer på ordensforstyrrelse enn "Bråk innenfor 23-06".

 

Det står også at jeg vil bli kastet ut dersom dette er gjentagende.

 

Er det noen hensikt for meg å bestride denne advarselen? 

Jeg ville gjort det av rent prinsipp. Og et tips fra tidligere styremedlem: Dersom du koster på deg å få en jurist til å skrive brevet hvor du bestrider advarselen på vegne av deg, vil antagelig styret sukke tungt og tenke seg om en ekstra gang før de eventuelt gir deg en ny advarsel, da å kommunisere med jurister ikke er det festligste et styre ved, for å si det slik...

 

For øvrig kan ikke styret kaste deg ut, men de kan pålegge deg å selge ved vesentlig mislighold. Det skal veldig mye mer til enn en bråkete fest i ny og ne, selv om festen ikke avsluttes kl 23, før de kan påberope seg vesentlig mislighold.

 

Fra "Lov om burettslag":

 

§ 5-22.Salspålegg frå laget

(1) Dersom ein andelseigar trass i åtvaring misheld pliktene sine vesentleg, kan laget påleggje andelseigaren å selje andelen. Kravet om åtvaring gjeld ikkje i tilfelle der det kan krevjast fråviking etter § 5-23 første ledd. Åtvaring skal vere gitt skriftleg og opplyse om at vesentleg mishald vil gi laget rett til å krevje andelen seld. Pålegg om sal skal vere gitt skriftleg og opplyse om at andelen kan krevjast seld ved tvangssal dersom pålegget ikkje er etterkome innan ein frist som ikkje skal setjast kortare enn tre månader frå pålegget er motteke.

(2) Er pålegget ikkje etterkome innan fristen, kan laget krevje andelen seld etter § 4-8 andre ledd.

 

(...)

 

§ 4-8.Pålegg om sal

(1) Er ein andel erverva i strid med § 4-1 eller vedtektsføresegn etter § 4-4, kan laget påleggje ervervaren å selje andelen. Pålegget skal vere gitt skriftleg og opplyse om at andelen kan krevjast tvangsseld om pålegget ikkje er etterkome innan ein frist som ikkje skal vere kortare enn tre månader. (2) Er pålegget ikkje etterkome innan fristen, kan andelen krevjast seld gjennom namsstyresmaktene etter reglane om tvangssal så langt dei passar. Tvangsfullbyrdelsesloven §§ 4-18 og 4-19 gjeld tilsvarande. Dersom det innan fristen etter tvangsfullbyrdelsesloven § 11-7 første ledd blir reist innvendingar mot tvangssalet som ikkje er klart grunnlause, skal kravsmålet om tvangssal ikkje takast til følgje utan behandling i søksmåls former. Føresegnene i tvangsfullbyrdelsesloven § 11-20 om det minste bodet som kan stadfestast, gjeld ikkje ved tvangssal etter paragrafen her. (3) Føresegnene i første og andre leddet gjeld tilsvarande der ein andelseigar ikkje lenger har rett til å eige andelen etter § 4-2 andre ledd eller på grunn av omstende som nemnde i § 4-7.

 

 

https://lovdata.no/dokument/NL/lov/2003-06-06-39

 

Kort sagt: Går det så langt at du blir pålagt å selge, bestrider du dette (helst via advokat, som nevnt over). Da må borettslaget, gå til søksmål for å at salgspålegget skal være gyldig. Og det skal veldig mye til for at styret vinner frem med et slikt søksmål.

Endret 10. oktober 2017 av Tornerose101