Kjøpe utleiebolig, spare i fond eller betale ned på boliglån

[Mrcool1979]

Hei

 

Anbefales det å kjøpe utleiebolig (utenfor Oslo) for langsiktig investering eller heller spare i global indeksfond eller betale ned på boliglån som er 85% belånt og dermed redusere nedbetalingstiden fra 30 år til 15 år.

 

Jeg har noenlunde kjennskap til avkastningen på disse samt skatteregler men klarer ikke helt å se hvilken spareform gir størst gevinst på sikt. Det er bevisst tatt høy belåning på boligen for å spare i andre investeringer.

Endret 24. september 2017 av Mrcool1979

[Kikert]

Invester i deg selv. Bruk alt sammen på å leve livet, det er dumt å satse på at man lever lenge. Ellers så er utleiebolig litt risikabelt og blir brått kostbart. Slik jeg ser det så er utleiebolig et "gå i null" prosjekt typ de første tredve årene. Du må isåfall være veldig forsiktig med hva du kjøper, et bygg med fler leiligheter eller noe der det går an å leie ut relativt dyre hybler er det beste.

 

Så kommer det sikkert råd om at du blir millionær over natta med Bitcoin og andre kryptovalutaer

[VRK18]

Utleiebolig er nok best. Høye skatter på fond. Å betale ned på boliglån gir ingen mening når rentene er så lave. 

[VRK18]

Invester i deg selv. Bruk alt sammen på å leve livet, det er dumt å satse på at man lever lenge. 

 

"Invester i deg selv" hørtes positivt ut. Da tenkte jeg at nå kommer du nok til å anbefale TS å starte en business eller lære seg verdifulle skills som man kan bruke til å tjene penger. Men neste setning ("Bruk alt sammen på å leve livet") ser mer ut som en oppfordring til forbruk. Det er ekstremt dumt og kortsiktig. Ved å investere pengene i dag kan man heller øke forbruket litt i morgen, og fremdeles gå i pluss. 

[VRK18]

Slik jeg ser det så er utleiebolig et "gå i null" prosjekt typ de første tredve årene. 

 

Hvordan er det mulig å ikke tjene penger på bolig? Selv med en moderat verdistigning på 7% per år så vil du etter 30 år sitte på en leilighet til nesten 8 ganger verdien. Og så har du i tillegg leieinntekter underveis. Utgiftene er forholdsvis små så lenge du sørger for å få leietakere som er til å stole på. 

[Papegøye]

Invester i deg selv. Bruk alt sammen på å leve livet, det er dumt å satse på at man lever lenge. Ellers så er utleiebolig litt risikabelt og blir brått kostbart. Slik jeg ser det så er utleiebolig et "gå i null" prosjekt typ de første tredve årene. Du må isåfall være veldig forsiktig med hva du kjøper, et bygg med fler leiligheter eller noe der det går an å leie ut relativt dyre hybler er det beste.

 

Så kommer det sikkert råd om at du blir millionær over natta med Bitcoin og andre kryptovalutaer

 

Er det ikke dumt å satse på at man lever kort da? Blir en stusselig alderdom som "minstepensjonist"

Utleiebolig er nok best. Høye skatter på fond. Å betale ned på boliglån gir ingen mening når rentene er så lave. 

Det er bare tull at fond har høyere skatter enn bolig. Dersom du ikke bor i boligen selv, er det nok motsatt.

 

 

Slik jeg ser det så er utleiebolig et "gå i null" prosjekt typ de første tredve årene. 

 

Hvordan er det mulig å ikke tjene penger på bolig? Selv med en moderat verdistigning på 7% per år så vil du etter 30 år sitte på en leilighet til nesten 8 ganger verdien. Og så har du i tillegg leieinntekter underveis. Utgiftene er forholdsvis små så lenge du sørger for å få leietakere som er til å stole på. 

 

7% er ikke "moderat" prisstigning, og er langt fra garantert. 

[VRK18]

Det er bare tull at fond har høyere skatter enn bolig. Dersom du ikke bor i boligen selv, er det nok motsatt.

 

 

Er det ikke kun 24% skatt på salg av bolig, da? Og du får leieinntekter på bolig, det får du ikke på aksjer. 

[VRK18]

7% er ikke "moderat" prisstigning, og er langt fra garantert. 

 

 

 

 

Er det ikke omtrent der stigningen har ligget de siste tiårene? Nå i det siste har det vært mye mer så klart, rundt 30%. 

[Mrcool1979]

Takk for svar, men jeg må innrømme at jeg ærlig talt ikke ble særlig klok på svare. Tror det er en del uenighet på om en skal satse på utleiebolig eller om en skal spare i fond. Ved realisasjon av utleieleiligheten så vil jo man selvsagt bo der i ett år før salget for å unngå noe beskatning, mens i fond så blir man beskattet av gevinsten uansett. 

Men jeg klarer ikke helt å se hvilken av disse to investeringene vil gi bedre gevinst på sikt. Du får jo utleieleilighet med en gearing verdiøkning ift månedlig sparing i fond. Men så må jo man betale 2,5 % av kjøpsprisen og kostnader til megler ved salg.

Endret 25. september 2017 av Mrcool1979

[Mrcool1979]

Jeg lurer også en ting til. Boliglånet er på 30 år  men det er mulig å redusere den til 15 år ved høyre månedsavdrag. Hvis en ikke tenker på lønnsomheten men heller for å få ned gjelden, vil det lønne seg å redusere bindingstiden til 15 med høyt avdrag, eller ha bindingstid på 30 år og sette penger (det som skulle gå til ekstrainnskudd) inn på høyrentekonto som har lik rente som boliglånet? Vil det da bli et nullspill dersom pengene på høyrentekonto (inkl renter) betales ned på lånet (som har 30 års bindingstid) etter 15 år?

[Titanic]

 

7% er ikke "moderat" prisstigning, og er langt fra garantert. 

 

 

 

 

Er det ikke omtrent der stigningen har ligget de siste tiårene? Nå i det siste har det vært mye mer så klart, rundt 30%. 

 

 

Mesteparten av boligprisøkningen de siste 25 år forklares av lavere renter. Andre ting som har bidratt er økt reallønn (mindre må gå til mat og klær, så mer kan gå til bolig) og økt urbanisering. Lavere renter får vi nok ikke fremover, og reallønnsveksten vil bremse kraftig. Urbanisering vil nok fortsette. Når den største bidragsyteren til høyere boligprisvekst er borte, men to andre svakere momenter gjenstår, så tror jeg det er fornuftig å regne med en boligprisvekst på lang sikt på litt over inflasjonen. Rundt 3% i året. Men dette vil være med store svingninger fra år til år. Det kan godt hende at boligprisene skal ned 20-30% før de begynner å stige igjen.

 

Før skatt og utgifter på vedlikehold og fellesutgifter kan man regne med å tjene rundt 5% av boligverdien årlig på utleie. Men hvis 2% av inntektene går til skatt, vedlikehold og fellesutgifer, og 2,5% går til å betjene renter på lånet på boligen, så sitter du bare igjen med 0,5% i året. Og disse må du jo bruke til å betale avdrag på lånet. Så du må spytte i ekstra penger fra annen inntekt for å betale avdragene.

 

Lønnsom utleievirksomhet krever kraftig boligprisvekst hvis du har kort tidshorisont på investeringen. Det er ikke slik at en utleieleilighet finansierer seg selv (inkludert avdrag) hvis man må låne 85% av prisen på boligen for å kjøpe den.

[Titanic]

Jeg lurer også en ting til. Boliglånet er på 30 år  men det er mulig å redusere den til 15 år ved høyre månedsavdrag. Hvis en ikke tenker på lønnsomheten men heller for å få ned gjelden, vil det lønne seg å redusere bindingstiden til 15 med høyt avdrag, eller ha bindingstid på 30 år og sette penger (det som skulle gå til ekstrainnskudd) inn på høyrentekonto som har lik rente som boliglånet? Vil det da bli et nullspill dersom pengene på høyrentekonto (inkl renter) betales ned på lånet (som har 30 års bindingstid) etter 15 år?

 

Ikke bindingstid. Du binder deg ikke til å bruke 30 år på å betale ned lånet.

 

Hvis renten er og din menneskelige atferd er holdes lik, så er det greit  å sette avdragene på bankkonto. Likviditet har også en verdi.

 

Boliglånet synker raskest hvis du velger 15 års nedbetalingstid. Men det viktigste er hvordan nettoformuen din utvikler seg. Hvis du velger 30 års nedbetalingstid og setter differansen på 15 år og 30 års nedbetalingstid på konto med samme rente som boliglånet, så utgjør det ingen forskjell.

Endret 25. september 2017 av selters

[VRK18]

Problemet med fond er at du risikerer å vente flere tiår før du har fått avkastning. Se på historikken til S&P500. 

[VRK18]

Jeg lurer også en ting til. Boliglånet er på 30 år  men det er mulig å redusere den til 15 år ved høyre månedsavdrag. Hvis en ikke tenker på lønnsomheten men heller for å få ned gjelden, vil det lønne seg å redusere bindingstiden til 15 med høyt avdrag, eller ha bindingstid på 30 år og sette penger (det som skulle gå til ekstrainnskudd) inn på høyrentekonto som har lik rente som boliglånet? Vil det da bli et nullspill dersom pengene på høyrentekonto (inkl renter) betales ned på lånet (som har 30 års bindingstid) etter 15 år?

 

Velg så lang nedbetalingstid som mulig. Pengene du sparer per måned kan du investere i andre ting som gir høyere avkastning enn boliglånsrenten. 

Endret 25. september 2017 av VR-katten

[Titanic]

Problemet med fond er at du risikerer å vente flere tiår før du har fått avkastning. Se på historikken til S&P500. 

 

Dette stemmer ikke:

 

Det er viktig å bruke utbyttejusterte indekser.

 

Det har begrenset verdi å vite at man ikke har måttet vente mer enn et par år på å få avkastning i det norske boligmarkedet siden 1992. Det er gode grunner til å tro at de kjappe pengene i det norske boligmarkedet er hentet ut nå. Det er kan hende at bolig i Norge fortsatt er en grei investering, men det er ikke åpenbart at det vil være det.

 

Utklipp fra norske aviser på 80-tallet viser at fagfolkene på bolig sa nøyaktig det samme da som fagfolkene sier nå: "Markedet vil nok roe seg nå. Boligprisene vil kanskje falle 5-10% før de stabiliserer seg og begynner å gå sakte oppover igjen om to-tre år." Boligprisene i Norge falt 40% fra 1987 til 1992, og 55% inflasjonsjustert.

 

Mange millioner boliger i USA er fortsatt verdt mindre enn de var verdt i 2006.

 

Unge voksne i Norge i dag har aldri opplevd noe annet enn boligprisvekst. Det har fått dem til å tro at bolig er mindre risikofylt enn det egentlig er. Boliginvestering er veldig risikofylt. Hvis du har belånt egenkapitalen din med 566%, som du har gjort hvis du går inn med 15% egenkapital og låner de siste 85%, er det langt mer risikofylt enn ubelånte aksjeinvesteringer.

Endret 25. september 2017 av selters

[VRK18]

 

Problemet med fond er at du risikerer å vente flere tiår før du har fått avkastning. Se på historikken til S&P500. 

 

Dette stemmer ikke:

 

 

 

Har du sett på hele aksjemarkedets historie, inkludert det store krakket? 

[gravypressure]

 

7% er ikke "moderat" prisstigning, og er langt fra garantert. 

 

 

 

 

Er det ikke omtrent der stigningen har ligget de siste tiårene? Nå i det siste har det vært mye mer så klart, rundt 30%. 

 

 

nei, dette gjelder bare for Oslo, og enkelte andre pressområder.

Bergen har vel hatt ca. 3% årlig vekst, og i Stavanger har det gått ned.

Det finnes ingen garanti for at prisfesten fortsetter...

[Titanic]

 

Har du sett på hele aksjemarkedets historie, inkludert det store krakket? 

 

 

Om noen så hadde kjøpt alle 30 aksjene i Dow Jones på toppen i 1929, så ville de, sett bort fra skatt på utbytter (jeg vet ikke hvordan skattleggingen av utbytter var da), tjent tilbake alle pengene sine inflasjonsjustert i 1936:

 

http://www.nytimes.com/2009/04/26/your-money/stocks-and-bonds/26stra.html?ref=business

 

Aksjemarkedet har også stor risiko, men jeg vil tippe at det skal veldig dårlige nyheter til for at det samlede globale aksjemarkedet faller 80-90% i en så sammenvevd økonomi som verden har nå.

 

Antageligvis har boligmarkeder falt 80-90% tidligere også.

 

De som vil, må gjerne kjøpe boliger som investering, men de bør gjøre det vel vitende om at boliginvesteringer slett ikke er risikofrie.

Endret 25. september 2017 av selters

[Mrcool1979]

Takk for alle gode meldinger, ikke minst noen morsomme Jeg kan oppsummere med at det ikke lønner seg å betale ekstra ned på boliglånet men enten investere i fond med lav forvaltningshonorar eller utleieleighet. De to sistnevnte er så og si umulig å kåre til den beste investeringen