Skatt på utleiedel i egen bolig (Utleieverdi)

[Ideic]

Hei,

 

jeg har en utleiedel i egen bolig og har vært 100 % overbevist om at dette er skattefritt. Imidlertid har jeg nå begynt å stille spørsmål ved dette. Håper noen kan hjelpe meg med vurderingen.

 

Jeg eier en 178kvm stor leilighet hvorav kun min samboer og jeg fullt ut disponerer 120 kvm med et relativt fint stort kjøkken og fint middels stort bad.

Resterene 58 kvm er utleid til fire studenter som har hvert sitt rom samt en liten gang, et lite kjøkken og et lite bad. De har ikke adgang til den delen av leiligheten jeg bor i, som er adskilt av en dør inne i leiligheten.

Delen jeg bor på har forøvrig bedre standard enn utleiedelen.

 

I utgangspunktet er det helt åpenbart at utleieverdien på delen der jeg bor er vesentlig høyere enn i utleiedelen (dobbelt areal, høyere standard, større balkong, boder etc). Dersom de to delene f.eks. skulle vært utleid til et par eller en single person, ville betalingsviljen for den store delen antagelig være 2-3 ganger høyere enn for den andre delen.

 

Men dette er ikke nødvendigvis tilfellet når det er snakk om mitt nåværende oppsett: De fire leieforholdene gir en inntekt på ca 22 000pr mnd.

Utleiedelen er optimalt tilpasset for dette formålet, mens hoveddelen slik den er nå har en mer åpen planløsning med større rom, men som ikke ville gi samme privatliv til et kollektiv på 4 personer.

 Jeg kan argumentere for at de fire som leier hos meg etter alt å dømme ville være villige til å betale noe mer for å bo i den største delen, men dette er til syvende og sist subjektivt.

 

Det er derfor ikke gitt at jeg kunne fått en så høy sum (22k) for utleie av hoveddelen, slik denne er i dag; det er et skjønnsspørsmål og en risiko for at en takstmann kunne sette utleieverdien på hoveddelen til f.eks. 20 000 pr mnd basert på en antagelse om at boligen kun skulle leies ut på én lånekontrakt (sammenlignet mot et kollektiv i utleiedelen).

 

Problemet er at "Utleieverdi" ikke er enkelt, og det blir for lett å si at utleieverdi "finner du på Finn".

Hvis dagens regelverk legger opp til at man skal sammenligne en faktisk leieinntekt (i utleiedel) med en teoretisk utleieverdi (i bodel) må man være tydelig på forutsetningene for sistnevnte.

 

Dersom jeg skulle leie ut hoveddelen ville jeg naturligvis gjort flere tilpasninger som hadde økt sannsynlig leieinntekt - men er dette med i vurderingen? Hvis ikke må jeg jo i prinsippet bygge om deler av boligen jeg bor i nå, slik at den lettere kan leies ut til et kollektiv og dermed øke den anslåtte utleieverdien for skatteformål...

 

Alternativt må jeg sette ned leien på hyblene slik at leieinntektene kommer under "utleieverdien" av bodelen (hva nå enn den er). En annen mulighet er å kaste ut en leieboer og slå hull i veggen slik at jeg utvider min bodel med en av hyblene og kun leier ut de tre andre.

 

En siste mulighet ville være for meg å flytte inn i det som nå er utleiedelen, og så leie ut bodelen - men hvis jeg da leide ut den største delen til f.eks. et par ville det være åpenbart at jeg i denne situasjonen leide ut den delen av boligen med høyest utleieverdi (skatteplikt utløst).

Dette mener jeg viser hvor lite hensiktsmessig kriteriet "utleieverdi" blir i slike sammenhenger...

 

Hva er antagelsene en takstmann legger til grunn for å fastsette utleieverdi av hoveddelen?

Har jeg noe å bekymre meg for ifht skatteplikt..? 

Endret 14. september 2017 av Ideic

[Actibus]

Står da faktisk et konkret tak på kr 20.000 her.

http://www.skatteetaten.no/no/Person/Selvangivelse/tema-og-fradrag/Bolig/Utleie/Skatt-pa-utleie/

Står også nederst

Hvis du bruker minst halvparten av boligen til egen bruk, er utleieinntektene skattefrie

 

Det må da referere til areal?

Endret 14. september 2017 av Actibus

[Ideic]

Står da faktisk et konkret tak på kr 20.000 her.

http://www.skatteetaten.no/no/Person/Selvangivelse/tema-og-fradrag/Bolig/Utleie/Skatt-pa-utleie/

Står også nederst

Hvis du bruker minst halvparten av boligen til egen bruk, er utleieinntektene skattefrie

 

Det må da referere til areal?

 

20 000 kr er et tak på årlig leie som er maksimal skattefri inntekt gitt at mer enn 50 % av boligen er utleid.

 

"Halvparten av bolig" referer ikke til areal; det er nettopp mitt poeng. Det refererer til det langt vagere kriteriet "utleieverdi"

[Kjetil Lura]

22000 for 58 kvm til studenter. Jaja

[Ideic]

22000 for 58 kvm til studenter. Jaja

 

Kan gjerne diskutere leiepriser og boligpriser, men i denne tråden er det uklare skatteregler jeg ønsker synspunkter på...

[Rankiz]

Hvor bor du?

[Kjetil Lura]

Jepp. Skattekontoret der du bor har bedre svar en vi/jeg kan gi deg

Endret 15. september 2017 av Kjetil Lura

[PgUp]

Damn skulle likt å ha ditt luksusproblem.

[mobile999]

Hva er antagelsene en takstmann legger til grunn for å fastsette utleieverdi av hoveddelen?

 

Utleieverdien skal vurderes ut fra faktisk bruk. En kan derfor ikke ta hensyn til at en

leilighet som er brukt til familiebolig kunne vært leid ut til en annen pris som hybler.

Vanligvis kan en regne med at boder i kjeller eller på loft ikke påvirker utleieverdien i

vesentlig grad.

 

Med utleieverdi menes en normal utleieverdi for vedkommende leilighet/boligdel på

det frie marked til det formålet arealene skal brukes til.

 

 

Har jeg noe å bekymre meg for ifht skatteplikt..?

Du må sørge for å kunne dokumentere at utleieverdien av den delen av leigligheten du bor i er større enn utleiverdien av hybeldelen av boligen.

 

Litt om temaet i denne artikkelen:

 

https://www.abcnyheter.no/nyheter/2009/01/10/81192/markedsleien-av-egen-boligdel

Endret 14. september 2017 av mobile999

[Ideic]

 

Hva er antagelsene en takstmann legger til grunn for å fastsette utleieverdi av hoveddelen?

 

Utleieverdien skal vurderes ut fra faktisk bruk. En kan derfor ikke ta hensyn til at en

leilighet som er brukt til familiebolig kunne vært leid ut til en annen pris som hybler.

Vanligvis kan en regne med at boder i kjeller eller på loft ikke påvirker utleieverdien i

vesentlig grad.

 

Med utleieverdi menes en normal utleieverdi for vedkommende leilighet/boligdel på

det frie marked til det formålet arealene skal brukes til.

 

 

Har jeg noe å bekymre meg for ifht skatteplikt..?

Du må sørge for å kunne dokumentere at utleieverdien av den delen av leigligheten du bor i er større enn utleiverdien av hybeldelen av boligen.

 

Litt om temaet i denne artikkelen:

 

https://www.abcnyheter.no/nyheter/2009/01/10/81192/markedsleien-av-egen-boligdel

 

 

Takk for svar, men jeg oppfatter at dette fremdeles er uklart.

 

Jeg godtar at bodelens utleieverdi skal vurderes som "det formålet arealene skal brukes til" og at dette er min private bruk. Men hva med utleiedelen - Hva menes med "det formålet arealene skal brukes til"?

​Når man leier ut fire soverom til fire forskjellige personer + felles bad og kjøkken, betyr det at formålet med boarealet endres sammenlignet med om man leide ut tilsvarende til en familie eller et par for en lavere pris?

 

Jeg mistenker at det er veldig delte meninger om "utleieverdi = faktisk leieinntekt eller om utleieverdien kan fastsettes som en teoretisk størrelse basert på en vurdering av areal + standard + solforhold, støy etc.

 

I "skatte-ABC" fant jeg følgende beskrivelse:

 

​  

14.9 Utleieverdi 14.9.1 Generelt Med utleieverdi menes en normal utleieverdi for vedkommende leilighet/boligdel på det frie marked til det formålet arealene skal brukes til. Faktisk leieinntekt er veiledende, men det må vurderes om den avviker fra en normal utleieverdi. Dette gjelder for eksempel fordi leieboeren er slektning av eieren, eller fordi leieforholdet er av eldre dato og det ikke er foretatt regulering av leien. Videre kan leieboeren ha betalt innskudd og derfor betaler en lavere månedlig leie.

 

​Dette hjelper imidlertid ikke så mye. Faktisk leieinntekt er veiledende, men det må vurderes om den avviker fra normal utleieverdi. Er det et avvik fra normal utleieverdi dersom man leier ut arealet til flere personer og slik oppnår en høyere inntekt? 

 

Her oppfatter jeg at det er forskjellige tolkninger; se f.eks. denne diskusjonen: http://byggebolig.no/bolig-kjop-salg/hvem-fastsetter-utleieverdier.

Vedkommende planlegger her å få godkjenning fra skattemyndighetene på en utleiedel med flere hybler før ​han begynner å bygge og får beskjed fra andre i diskusjonen om at det ikke er noe problem.

Hvis det er mulig å vurdere utleieverdien på en slik basis og få en forhåndsgodkjenning, så illustrerer dette at faktisk leieinntekt ikke har noen betydning. Som de sier i diskusjonen: man står fritt til å få inn så store leieinntekter man vil, så lenge den teoretiske leieverdien av utleiedelen er lavere enn i bodelen.   

I så fall tar artikkelen fra 2009 feil. Den er også inkonsistent i første avsnitt:

Standarden på din egen boenhet er som regel høyere enn for hyblene. Parkett, pent bad, veranda og tilhørende hage gir dine kvadratmetere en høyere verdi enn hybelkvadratmeterne. Derfor kan du ofte leie ut hybler som utgjør et større areal enn det du bebor selv. 

 

Dersom resten av artikkelen stemmer så vil dette sitatet være villedende. Det vil som regel alltid være mer lønnsomt å leie ut et areal til to forskjellige leietakere enn til en. Hvis arealet til en utleiedel med to beboere i tillegg er større, så vil man nok i praksis aldri oppnå en leieinntekt som er lavere enn utleieverdien av bodelen.

 

I tillegg virker de siste avsnittene merkelige:

Til og med om du lar en av hyblene stå tom, risikerer du at ligningskontoret mener at omdisponeringen er rent skattemotivert og lar markedsverdien av den tomme hybelen inngå i leieinntektene. Derfor bør du vise at du har et annet motiv for å ikke leie ut hybelen lenger. Kan du sannsynliggjøre at den tomme utleieenheten er i bruk av deg, skal den holdes utenfor beregningene av leieinntektene. Det samme er tilfelle om den tomme hybelen er disponibel for de øvrige leietagerne.

Men da må omdisponeringen ikke gi et så stort prisløft for de øvrige utleieobjektene at de overskrider inntektsgrensen.

 

​

Artikkelforfatteren sier da med andre ord at utleiedelens utleieverdi skal beregnes teoretisk som om den er bebodd av flere hybelbeboere, mens man for bodelen antar at utleieverdien legger til grunn at den kun leies ut til én person.

​Dette blir veldig rart....

Greit nok at leieinntekten kanskje er gjeldende, men da må det i såfall være lov å redusere denne inntekten slik at den blir lavere enn utleieverdien på bodelen. Hvis ikke er man tilbake til en teoretisk vurdering.

 

​Det endelige svaret her er vel kanskje at det ikke er noen fasit, men at det må vurderes i det enkelte tilfelle.....

[mobile999]

Du må lese dette gjennom Skatteetatens briller som er "hvis du gjør noe for å unngå skatt, så blir det skatt likevel".

 

 

Når man leier ut fire soverom til fire forskjellige personer + felles bad og kjøkken, betyr det at formålet med boarealet endres sammenlignet med om man leide ut tilsvarende til en familie eller et par for en lavere pris?

Ja.

 

 

Er det et avvik fra normal utleieverdi dersom man leier ut arealet til flere personer og slik oppnår en høyere inntekt?

Nei.

 

 

Som de sier i diskusjonen: man står fritt til å få inn så store leieinntekter man vil, så lenge den teoretiske leieverdien av utleiedelen er lavere enn i bodelen.

Jeg tror man skal være forsiktig med å regne med at skatteetaten vil akseptere dette.

 

 

I så fall tar artikkelen fra 2009 feil.

Se min kommentar til forrige punkt.

 

 

Den er også inkonsistent i første avsnitt:

Standarden på din egen boenhet er som regel høyere enn for hyblene. Parkett, pent bad, veranda og tilhørende hage gir dine kvadratmetere en høyere verdi enn hybelkvadratmeterne. Derfor kan du ofte leie ut hybler som utgjør et større areal enn det du bebor selv.

Dersom resten av artikkelen stemmer så vil dette sitatet være villedende. Det vil som regel alltid være mer lønnsomt å leie ut et areal til to forskjellige leietakere enn til en. Hvis arealet til en utleiedel med to beboere i tillegg er større, så vil man nok i praksis aldri oppnå en leieinntekt som er lavere enn utleieverdien av bodelen.

 

Det sitatet fra artikkelen er skrevet i artikkelen for å få fram at det faktisk er mulig å leie ut et større areal enn det man selv bebor skattefritt, men som du er inne på så vil det i pressområder vanligvis ikke være mulig.

 

 

I tillegg virker de siste avsnittene merkelige:

Til og med om du lar en av hyblene stå tom, risikerer du at ligningskontoret mener at omdisponeringen er rent skattemotivert og lar markedsverdien av den tomme hybelen inngå i leieinntektene. Derfor bør du vise at du har et annet motiv for å ikke leie ut hybelen lenger. Kan du sannsynliggjøre at den tomme utleieenheten er i bruk av deg, skal den holdes utenfor beregningene av leieinntektene. Det samme er tilfelle om den tomme hybelen er disponibel for de øvrige leietagerne.

Men da må omdisponeringen ikke gi et så stort prisløft for de øvrige utleieobjektene at de overskrider inntektsgrensen.

​

Artikkelforfatteren sier da med andre ord at utleiedelens utleieverdi skal beregnes teoretisk som om den er bebodd av flere hybelbeboere, mens man for bodelen antar at utleieverdien legger til grunn at den kun leies ut til én person.

​Dette blir veldig rart....

Greit nok at leieinntekten kanskje er gjeldende, men da må det i såfall være lov å redusere denne inntekten slik at den blir lavere enn utleieverdien på bodelen. Hvis ikke er man tilbake til en teoretisk vurdering.

 

​Det endelige svaret her er vel kanskje at det ikke er noen fasit, men at det må vurderes i det enkelte tilfelle.....

 

Se første setning i dette innlegget.

Endret 15. september 2017 av mobile999

[Ideic]

....

Endret 15. september 2017 av Ideic

[Ideic]

Ok, jobber du med dette...?
Basert på ditt svar så får jeg vel bare begynne å lage et arkiv over lignende leiligheter i området som tilsvarer min bodel og leies ut til høyere pris enn min utleiedel; evt. snakke med en utleiemegler.

Forøvrig så kan det også være andre legitime grunner til å redusere leien enn skattemotivet: ​for eksempel har jeg vurdert dette for å redusere turnover.

[mobile999]

Ok, jobber du med dette...?

Nei, heldigvis ikke. Jeg har bare utleiedel selv.

 

 

Du må sørge for å kunne dokumentere at utleieverdien av den delen av leiligheten du bor i er større enn utleiverdien av hybeldelen av boligen.

Det riktig ordet her er sannsynliggjøre istedenfor dokumentere. Lage arkiv som du beskriver kan være tilstrekkelig.

 

 

Forøvrig så kan det også være andre legitime grunner til å redusere leien enn skattemotivet: ​for eksempel har jeg vurdert dette for å redusere turnover.

Jeg vil anta at du kan justere leien til et nivå der du slipper unormal turnover dersom du sliter med dette i dag.

Endret 15. september 2017 av mobile999

[Inge Rognmo]

Leieverdien på utleiedelen er veldig enkel å bestemme; den er det du faktisk tar inn i leie, altså normalt sett markedspris (med mindre du av en eller annen grunn leier ut til underpris). Nettsider og diskusjoner som påstår at denne skal (kan) beregnes teoretisk på en annen, mer komplisert måte, ville jeg tatt med minst fem klyper salt.

 

Leieverdien av den delen du bor i selv, derimot, er ikke like enkel å fastsette....

[mobile999]

Leieverdien på utleiedelen er veldig enkel å bestemme; den er det du faktisk tar inn i leie, altså normalt sett markedspris (med mindre du av en eller annen grunn leier ut til underpris).

Nei. Hvis man leier ut under markedspris så er det i følge skatteetaten fremdeles markedspris som er utleieverdien av utleiedelen.

[Inge Rognmo]

Ordla meg litt dumt der. Poenget mitt var at med mindre man av en eller annen grunn leier ut til underpris, så er leieverdi=markedspris=det man får inn i leie;  -og OM man leier ut til underpris, så blir det markedspris, ikke reell leieinntekt, som avgjør om man leier ut mer enn halvparten.

[Ideic]

 

Leieverdien på utleiedelen er veldig enkel å bestemme; den er det du faktisk tar inn i leie, altså normalt sett markedspris (med mindre du av en eller annen grunn leier ut til underpris).

Nei. Hvis man leier ut under markedspris så er det i følge skatteetaten fremdeles markedspris som er utleieverdien av utleiedelen.

 

Det er ingen som har 100 % fasit på markedsverdi. 

Så da må man egentlig sitte på Finn og Hybel.no og sjekke sannsynlig utleieverdi av både egen bolig og hyblene i utleiedelen...

Her er det stor variasjon og dette kan også endres over tid så man i prinsippet beveger seg inn og ut av skatteposisjon...

 

Mulig dette er riktig tolkning av lovverket, men synes dette virker ganske håpløst. 

Det gir forøvrig meg som utleier noen merkelige incentiver til å la utleiedelen forfalle og gjøre den dårligere. Kan rett og slett ikke risikere å pusse den opp. 

I tillegg må jeg vurdere å kaste ut en leieboer og utvide egen bodel. 

Endret 15. september 2017 av Ideic