Opplysninger om tinglyste rettigheter ved boligsalg, hva er nok?

[AnonymDiskusjon]

Kontekst: Naboeiendommen selges. Der er det tinglyst en veirett for vår eiendom som gir oss rett til å legge veg over naboens forbi deres inngangsparti og i et område som det i dag er hage og parkeringsplasser. Hvis vi, eller fremtidig eier av vårt hus, legger vei der vil altså nabo miste hage, en parkeringsplass og få nabotrafikk 4-5 meter utenfor inngangspartiet sitt. Altså, en gangske betydelig negativ egenskap ved naboens eiendom.

 

Pga. måten nabotomten opprinnelig ble skilt ut på kommer dette ikke frem direkte på skjøtet til naboen, man må "spore tilbake" til et 60 år gammelt dokument som er tinglyst på bruksnr til orginal tomt for å se dette.

 

Når jeg nå leser prospekt og annonser på eiendommen i dag kommer dette ikke frem for meg. Jeg tatt kontakt med megler og bedt om at dette opplyses tydelig om, og at vi ikke ønsker å være dem som informerer ny eier om dette. Megler sier at "jeg mener dette er opplyst under servitutter i prospektet, men kanskje ikke i annonsene". Hun skulle komme tilbake til meg, men det gjør hun ikke, og jeg fikk inntrykk av at hun ikke vil ha noe mer med oss å gjøre på den ene 90-sekunders samtalen vi hadde per telefon.

 

Under servitutter i prospektet står det følgende som er det eneste som antyder noe kan være relevant: "<dato> Tinglyst erklæring om vei", i en punktliste sammen med en del andre ting om kommunale rørledinger og den slags. Ærkleringen er ikke vedlagt noe dokument som er tilgjengelig på nett eller visning, jeg antar man må besøke megler, eller bestille det selv hos kartverket for å få se det.

 

Er dette tilstrekkelig god informasjon om en servitutt som beskrevet over?

 

Har vi noe rettigheter som part i noe her? Vi er hverken selger eller potensiell kjøper, men vi har jo likevel interesse i at dette skjer ordentlig siden vi vil være involvert i noe fremtidig konflikt rundt dette. Anonymous poster hash: 1f77f...95b

[krikkert]

Prospektet/salgsoppgaven er bare en oversikt. Det som er forpliktende for eiendommen er hva som faktisk er tinglyst.

 

Du er ikke part i noen sak ennå - det er først hvis det blir konflikt mellom deg og eiendommens (nye) eier at det er noen sak du kan være part i. Transaksjonen mellom kjøper og selger er du ikke part i, men du kan selvsagt velge å orientere kjøper før kontrakten er undertegnet - hvis du får informasjon om hvem det er, selvsagt.

[grenness]

Ikke-juridisk innspill fra meg: jeg hadde sendt en epost til megleren der du gjentar informasjonen, og hvor du tydeliggjør at det eneste du ønsker er at ny eier er tilstrekkelig informert om tinglysningen slik at dette ikke vil komme som en overraskelse.

Så tar du godt vare på eposten (og eventuelle svar) i tilfelle det likevel skulle bli trøbbel med ny eier - da kan du vise eposten som gjør det klart at du forsøkte så godt du kunne å sikre at interessenter/nye eiere fikk ordentlig beskjed om denne 'heftelsen'.

[Axefjord]

Ikke-juridisk innspill fra meg: jeg hadde sendt en epost til megleren der du gjentar informasjonen, og hvor du tydeliggjør at det eneste du ønsker er at ny eier er tilstrekkelig informert om tinglysningen slik at dette ikke vil komme som en overraskelse.

Så tar du godt vare på eposten (og eventuelle svar) i tilfelle det likevel skulle bli trøbbel med ny eier - da kan du vise eposten som gjør det klart at du forsøkte så godt du kunne å sikre at interessenter/nye eiere fikk ordentlig beskjed om denne 'heftelsen'.

Dette vil vel også fungere godt for den nye eieren, som muligens kan kreve erstatning fra tidligere eier og/eller megler.

[Tardface]

Er din veirett (servitutten) tinglyst på eiendommen som nå skal selges? Slik at servitutten fremgår av grunnboken til denne eiendommen?
I så fall kan ikke din veirett ekstingveres (utslettes) ved salg av naboeiendommen, selv om kjøpere av eiendommen ikke er klar over at servitutten hefter på eiendommen de har kjøpt, jf. tinglysingsloven § 20 jf. § 21 første ledd. 

[newman221]

Huff, eiendomsmeglere. Sleipe skapninger 

[KalleKanin]

Ikke-juridisk innspill fra meg: jeg hadde sendt en epost til megleren der du gjentar informasjonen, og hvor du tydeliggjør at det eneste du ønsker er at ny eier er tilstrekkelig informert om tinglysningen slik at dette ikke vil komme som en overraskelse.

Så tar du godt vare på eposten (og eventuelle svar) i tilfelle det likevel skulle bli trøbbel med ny eier - da kan du vise eposten som gjør det klart at du forsøkte så godt du kunne å sikre at interessenter/nye eiere fikk ordentlig beskjed om denne 'heftelsen'.

 

Godt forslag. Dette er slik jeg ser det, så langt du kan gå.

 

Dette er noe av det jeg synes er dårligst informert om ifm eiendomssalg.

Det er i beste fall en utskrift fra grunnboken (Ofte ikke det engang), og det er jo umulig for en kjøper å få en god oversikt over hva de ulike servituttene innebærer. Ofte må man betale eller drive en del detektivarbeid for å finne detaljene.

Jeg synes det burde være lovpålagt at all slik informasjon gis med eksplisitt og fullstendig. 

 

Kun en grunnboksutskrift gir lite informasjon, og er jo også veldig lett å finne på seeiendom.no for interesserte.

[AnonymDiskusjon]

Er din veirett (servitutten) tinglyst på eiendommen som nå skal selges? Slik at servitutten fremgår av grunnboken til denne eiendommen?

I så fall kan ikke din veirett ekstingveres (utslettes) ved salg av naboeiendommen, selv om kjøpere av eiendommen ikke er klar over at servitutten hefter på eiendommen de har kjøpt, jf. tinglysingsloven § 20 jf. § 21 første ledd. 

 

Nei, den er ikke det, den er tinglyst på avgivereiendom. Grunnboken sier at "Servitutter tinglyst før fradelingsdatoen finner du på grunnboksutskriften til avgivereiendommen".

 

Disse er ikke lagt ved eller informert om noe sted hos megler.

 

 

Anonymous poster hash: 1f77f...95b

[Tardface]

 

Er din veirett (servitutten) tinglyst på eiendommen som nå skal selges? Slik at servitutten fremgår av grunnboken til denne eiendommen?

I så fall kan ikke din veirett ekstingveres (utslettes) ved salg av naboeiendommen, selv om kjøpere av eiendommen ikke er klar over at servitutten hefter på eiendommen de har kjøpt, jf. tinglysingsloven § 20 jf. § 21 første ledd. 

 

Nei, den er ikke det, den er tinglyst på avgivereiendom. Grunnboken sier at "Servitutter tinglyst før fradelingsdatoen finner du på grunnboksutskriften til avgivereiendommen".

 

Disse er ikke lagt ved eller informert om noe sted hos megler.

 

 

Anonymous poster hash: 1f77f...95b

 

 

Da ville jeg sørget for å få tinglyst din servitutt på tjenende eiendom før den eventuelt selges. 

[Inge Rognmo]

 

 

Er din veirett (servitutten) tinglyst på eiendommen som nå skal selges? Slik at servitutten fremgår av grunnboken til denne eiendommen?

I så fall kan ikke din veirett ekstingveres (utslettes) ved salg av naboeiendommen, selv om kjøpere av eiendommen ikke er klar over at servitutten hefter på eiendommen de har kjøpt, jf. tinglysingsloven § 20 jf. § 21 første ledd. 

 

Nei, den er ikke det, den er tinglyst på avgivereiendom. Grunnboken sier at "Servitutter tinglyst før fradelingsdatoen finner du på grunnboksutskriften til avgivereiendommen".

 

Disse er ikke lagt ved eller informert om noe sted hos megler.

 

 

Anonymous poster hash: 1f77f...95b

 

 

Da ville jeg sørget for å få tinglyst din servitutt på tjenende eiendom før den eventuelt selges. 

 

Det er for det første meningsløst, og for det andre heller neppe mulig å tinglyse en allerede eksisterende servitutt på nytt, men det kan kanskje krikkert si noe om.

 

Teksten som allerede står der, som altså er en henvisning til eldre servitutter tinglyst på det opprinnelige bruksnummeret eiendommen er skilt ut fra, er fullt tilstrekkelig til å sikre trådstarters rettigheter, og om kjøper velger å ikke sjekke opp slike eldre servitutter før han legger inn bud, så blir det hans problem når trådstarter krever sin tinglyste rett.

 

Om selger/megler er påkrevd å opplyse om ikke bare eksistensen av, men også det detaljerte innholdet i servituttene i prospektet, og om selger evt. kan bli erstatningsansvarlig overfor kjøper om de ikke gjør det, er et mer relevant spørsmål. Men som jeg skrev over; om du ser en slik setning som over, og ikke sjekker den opp (og det kan gå gjennom flere runder med fradelinger før du har funnet alt som er tinglyst på eiendommene din har vært en  del av opp gjennom årenes løp), ved å spørre enten selger eller Statens Kartverk (spør du sistnevnte må du regne med å betale for utskriften) om innholdet i avtalene (i grunnboka står det f.eks. "avtale om veirett"; selve avtalen står ikke der), så har du ikke mye du skulle ha sagt som kjøper, i alle fall ikke overfor rettighetshaveren...

[Inge Rognmo]

...men for å trekke det litt videre, så er det jo ingen grunn til at ikke alt som er tinglyst tidligere på alle avgivende eiendommer opp gjennom årenes løp blir tatt med (i detalj, ikke bare som en henvisning til avgivende eiendom sin grunnbok) på nye fradelte eiendommer; men det må sikkert gjennomgå ikke bare en, men en hel rekke datasystemoppgraderinger hos Kartverket før noe sånt skjer av seg selv...

[newman221]

Tror det er på tide å endre lovverket som regulerer boligsalg. En ganske stor investering for de fleste av oss, og jeg finner det finurlig at man har større rettigheter ved kjøp av hårføner og stavmikser enn bolig.

 

Og hvordan forventer jussen at man skal klare å sjekke ut slike ting fra søndag ettermiddag til mandag formiddag når budrunde starter?

[krikkert]

Det er en veldig god grunn til at alt som ikke er tinglyst tidligere ikke er med. Statsbudsjettet. Overgangen til EDB-basert grunnbok ble finansiert av at man opprettet et eget rettssubjekt, Tinglysingsdata AS, som skulle finansiere prosjektet mot enerett til salg av informasjon fra grunnboksdatabasen.

 

Det som teoretisk er i veien for å retinglyse en servitutt er det at Kartverket antagelig vil motsette seg å tinglyse noe som ikke endrer noen rettstilstand, se tinglysingsloven § 12 som etablerer at et dokument bare kan tinglyses når dokumentet handler om å stifte, forandre, overdra, behefte, anerkjenne, eller oppheve en rett i fast eiendom. Det mest aktuelle er "anerkjenne"-alternativet, men det gir ikke mening å anerkjenne noe som ikke er bestridt/kan bestrides (fordi det allerede er tinglyst).

[Tardface]

Fra hjemmesiden til Kartverket:

Rettigheter og heftelser kopieres over
 

Alle dokumenter som er tinglyst på avgivereiendommen, også kalt hovedbruket, vil beholde sitt rettsvern ved fradelinger av nye eiendommer. Det betyr at alle heftelser som står under overskriften ”Pengeheftelser” på hovedbrukets grunnboksblad, automatisk kopieres over til den nye tomtens grunnboksblad. Heftelser som står under overskriften ”Servitutter” blir ikke kopiert over, men har likevel rettsvern på den nyutskilte tomten. Dette vises i varselsteksten på det nye grunnboksbladet:
 

”For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoverføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenhet henvises til hovedbruket/avgivereiendommen. For festenummer gjelder henvisningen servitutter eldre enn festekontrakten.”

 

Edit: link til nettsiden:

http://www.kartverket.no/eiendom/eiendomsgrenser/fradele-ny-eiendom/
 

Endret 1. september 2017 av Tardface