Hvordan er reglene for besøk i bofellesskap?

[Pallantir]

Jeg leier ut en leilighet i et studentområde, og jeg har tre jenter som jeg har kontrakt med. I kontrakten står det at det ikke skal være andre som oppholder seg fast i leiligheten i mer enn én uke i måneden utenom helgene (det står ikke noe om at det skal være en uke i trekk, så jeg mener det som fem dager i løpet av måneden, og at helgebesøk er lov, men i helgene skal visst jentene stort sett dra hjem til der de kommer fra). Nå er det to gutter og tre jenter der, og guttene har overnattet to netter i løpet av den første uka. Så da mener jeg om tre netter kan gi beskjed om at nå får ikke de overnatte mer denne måneden, utenom helgene. Jeg leier ut med strøm, og det går selvsagt mer strøm når to til skal dusje, lage mat osv. I tillegg er det selvsagt grenser for hvor mye hipsterskjegg jeg orker å se gå ut og inn av naboleiligheten (jeg bor i samme miniblokka, tvers over gangen). Det blir jo nesten det doble antallet av det jeg egentlig leier ut til. Er jeg i min fulle rett til å gjøre det når jeg har dette i kontrakten, og er dette noe som vanligvis reguleres av utleiekontrakter til bofellesskap? Den ene jenta som har typen sin der, står som ansvarlig leietaker, så jeg kan ta det med henne.

[emeritus]

Husk at du ikke kan nekte leietakerne å ta opp samboere i husstanden, jf. husleieloven § 7-1. 

[Dubious]

Se på brannforskriftene, kanskje du har noe å gå på der også

[Pallantir]

Emeritus, den der trodde jeg ikke kom inn her. Det er snakk om videregåendestudenter (altså ikke høyskole/universitet), og de har ikke vært samboere før (siden de nylig har fylt 18). Gjelder ikke den paragrafen bare de som har vært samboere fra før av? Her er det jo snakk om å bli uformelle samboere, ikke at en eksisterende samboer flytter inn. Og gjelder denne paragrafen som den står for et bofellesskap? I så fall kan jo en firemannsbolig for Studentsamskipsnaden bli åttemannsbolig.

 

Dubious, den går nok ikke. De to soverommene det er snakk om, har dobbeltsenger, så det er ikke snakk om overbefolkning, bare flere folk en kontrakten gjelder.

[Pallantir]

Forresten, hva med regulering av husleie når flere flytter inn? Jeg forstår at jeg kanskje ikke kan nekte dem å være der, men kan jeg ikke forlange et tillegg i leia når jeg har tatt forbehold for det i kontrakten?

[krikkert]

Retten til å etablere samboerskap følger også av husleieloven § 7-1, den gjelder ikke bare samboerskap som eksisterer på innflyttingstidspunktet. Det er bare utleiere av boliger til vanskeligstilte og utleie av bolig til elever og studenter som kan avtale unntak fra denne regelen (husleieloven § 11-1 hhv. § 11-2), og da kun hvis utleier har avtale med stat, fylkeskommune, eller kommune.

 

Bestemmelsen gjelder også for bofellesskap, men får her mindre betydning fordi bofellesskap ofte er innrettet slik at utleieren ikke trenger saklig grunn til å si opp leieavtalen, jf. husleieloven § 9-5 annet ledd.

 

Det er i utgangspunktet ikke adgang til å regulere leie utelukkende fordi flere flytter inn. Dette faller utenfor husleieloven kapittel 4, som begrenser adgangen til å øke leien uten oppsigelse. Man kan heller ikke avtale unntak fra kapittel 4. I visse tilfeller kan man øke leien via endringsoppsigelse, hvis vilkårene for å si opp leieavtalen er oppfylt.

[Pallantir]

Takk, da er det på det rene. Så det er ikke noe man kan avtale seg bort fra, ved å ha det punktet vi har i kontrakten om at ekstra beboer vil føre til høyer leie? Vi har kontrakt til 1. juli uten oppsigelsesmulighet annet enn ved mislighold. Men hva med å si at siden det blir flere der, vil jeg endre kontrakten til ikke å omfatte strømmen?

[The Avatar]

Takk, da er det på det rene. Så det er ikke noe man kan avtale seg bort fra, ved å ha det punktet vi har i kontrakten om at ekstra beboer vil føre til høyer leie? Vi har kontrakt til 1. juli uten oppsigelsesmulighet annet enn ved mislighold. Men hva med å si at siden det blir flere der, vil jeg endre kontrakten til ikke å omfatte strømmen?

 

Du kan ikkje einsidig endre avtalen, einaste muligheita er endringsoppsigelse, men då må det foreligge grunnlag for vanlig oppsigelse.

Det du i praksis gjer ved ei endringsoppsigelse er at du seier opp avtalen etter dei kriteria som er satt i avtalen, men samtidig tilbyr ein ny avtale på andre vilkår.

[Pallantir]

Det var som f... Jeg leide ut til tre jenter, og så er det plutselig to par og ei jente. Og det er altså ikke noe jeg kan gjøre? Det er en leilighet med uvanlig høy standard, fullt møblert osv., og det blir selvsagt også mer slitasje når de er omtrent dobbelt så mange som vi regnet med.

 

Det står uttrykkelig i kontrakten at leiligheten er utleid som bofellesskap til tre personer, det står oppført tre beboere med navn og nummer, leien skal endret i unntakstilfeller etter avtale, og at mer enn en ukes besøk i løpet av en måned anses som en ekstrra beboer, som må avtales med utleier og vil medføre økning i husleia. Men dette er altså ikke verd det papiret det ble skrevet ut på, selv om den ansvarlige av jentene har underskrevet på det?

[Herr Brun]

Nei, lovens regler trumfer avtalen.

 

En kan kanskje argumentere for at jentenes kjærester ikke er tatt opp som samboere, fordi de holder egen husholdning og bare er på jevnlig, langvarig besøk. Besøk faller i utgangspunktet innenfor regelen om alminnelige husordensregler i husl. § 5-2. Husordensreglene skal imidlertid være "vanlige", og et forbud mot overnattingsbesøk av kjærester faller ikke nødvendigvis innenfor dette. En får da også et lite paradoks hvis huseier kan nekte deg å ha kjæresten på besøk en gang iblant, men ikke kan nekte deg å la kjæresten flytte inn. Du risikerer også at leietaker setter "hardt mot hardt" hvis du nekter dem besøk, ved at kjæresten faktisk flytter inn permanent.

 

Etter at kontrakten utløper vil jeg anbefale å prise inn mer slitasje enn du forventer på møblene, og leie ut uten strøm inkludert. Ta et ordentlig depositum for å sikre deg mot skader, pass på hvem du leier ut til og la dem leve livet sitt i boligen de tross alt betaler for å bruke.

[Pallantir]

Det var som... Jentene fikk meg til å ta inn det med besøk opptil en uke i måneden fordi "søsteren min kommer til meg iblant". Jeg lurer på om de var litt sluere enn jeg trodde. Jeg har et godt depositum, men problemet med å gå mer opp i pris, er at jeg kan prise meg ut av markedet. Jeg taper nok mye mer på ikke å få leid ut enn på å leie ut og ha flere folk der. Det meste er heltre, så gulv kan pusses og lakkeres osv. Men nå er jeg jo fersk med utleie, og man lærer så lenge man har elever.

[nomore]

Du har jo ett ansvar for at kontrakten du lager til er lovmessig korrekt. Dersom du ikke sjekket opp i det i forkant så hjelper det lite nå å oppdage at vilkår du har lagt inn ikke er gyldige. Det enkleste her er å benytte standard kontrakt fra forbrukerrådet, evnt sørge for at noen kontrollerer kontrakten du vil bruke for at den er holdbar.

 

Her er forbrukerrådet sin standardkontrakt: https://www.forbrukerradet.no/kontrakter/hus/husleiekontrakt-bokmal/

 

[Pallantir]

Men forresten, du sier ikke om jeg kan øke leia, når det er tatt forbehold om det i kontrakten (at flere beboere fører til økt leie). Mener du at det heller ikke går?

[Pallantir]

Den forrige var ment for ett hakk over. Men ut fra det jeg har sett av kontrakter fra bofellesskap, er det vanlig å sette tak på antall beboere i bofellesskap. Er ikke det gyldig, altså? I så fall er det veldig mange utleiere her i området som kan få noen stygge overraskelser...

[Herr Brun]

Det er ekstremt mange husleiekontrakter som bryter loven. Utleier sitter med makten, og det koster å få rett selv om du har rett. Du kan ikke lovlig sette et tak på antallet beboere. Men de som tas opp må være "samboere" i lovens forstand. Du har ikke noe grunnlag for å øke leien, det kan kun gjøres hvert tredje år.

[Pallantir]

Der trror jeg du tar feil: "Hvert år og tidligst etter ett år etter leieinngåelse kan partene i et leieforhold kreve leien justert i henhold til konsumprisindeksen (KPI)." Du sikter til økning til "gjengs leie", og det er jo ikke det jeg snakker om her. Men jeg trodde man kunne ta forbehold om leieøkning ved endrede forutsetninger, som jeg har gjort. Men iallfall: Er strømmen regnet som en integrert del av leia, eller kan jeg si at "nå som dere har fått inn flere folk, får dere betale strømmen selv".

 

Og ikke minst, jeg kan da si at kontrakten er inngått på bristende forutsetninger:

 

 

Læren om bristende forutsetninger tar sikte på å kunne anse løfter og inngåtte avtaler ugyldige dersom det senere skjedde inntrådte forhold som måtte betegnes som en ”irregulær utvikling” i avtaleforholdet. Bristende forutsetninger innebærer at forholdene utvikler seg på en uforutsett måte i tiden fra en avtale er inngått og til avtalen skal oppfylles, slik at sentrale forutsetninger for avtaleforholdet ”brister” på en slik måte at oppfylelse av avtalen blir urimelig vanskelig eller umulig å oppfylle.

 

For en både muntlig og skriftlig uttalt forutsetning her var at det skulle bo tre jenter i leiligheten, ikke flere.

[krikkert]

Man kan ikke ta forbehold om leieøkning ved endrede forutsetninger, det vil være i strid med husleieloven § 3-1 om at leien skal fastsettes til et bestemt beløp og i strid med husleieloven kapittel 4 som angir på uttømmende grunnlag de måter leie kan økes på uten oppsigelse.

 

Bristende forutsetninger er en mulighet, men den må anses som teoretisk. Som du selv siterer må sentrale forutsetninger for avtaleforholdet briste på en slik måte at oppfyllelse av avtalen blir urimelig vanskelig eller umulig. Det vil være utfordrende for deg å underbygge både at antall beboere er en sentral forutsetning all den tid leietaker har en lovmessig rettighet til å endre antall beboere. Du vil på samme måte ha en utfordring i å underbygge at det blir urimelig vanskelig for deg å oppfylle din del av avtalen - slitasje mv. og leietakers dekning av dette har man regler i husleieloven kapittel 10 om.

[Pallantir]

Greit, jeg må vel godta det. Men hva med de økte strømutgiftene? Kan det tas ut som en egen del? Jeg tviler jo sterkt på at jentene kjenner bedre til husleieloven enn meg når de har underskrevet kontrakten jeg sendte. Så fram til de dunker meg i huet med paragrafene, er det lov å gjøre et forsøk.

[The Avatar]

Der trror jeg du tar feil: "Hvert år og tidligst etter ett år etter leieinngåelse kan partene i et leieforhold kreve leien justert i henhold til konsumprisindeksen (KPI)." Du sikter til økning til "gjengs leie", og det er jo ikke det jeg snakker om her. 

 

Regulering etter konsumprisindeksen er ikkje eigentleg ei endring av husleiga, det er kun ei justering som du kan gjere om eit år slik at den nye husleiga i 2018 gir deg lik kjøpekraft som husleiga som er oppgitt i 2017-kroner.

 

Dersom du har leigd ut med straum inkludert så er straumforbruket ein del av husleiga og kan derfor kun justerast etter reglane for konsumregulering kvart år, og gjengs leige kvart 3 år. Du kan ikkje skille ut straumen frå husleiga utan at det er eit avtalebrudd.

 

 

Å prøve å lure leigetakarane vil eg fråråde.  For sjølv om leigetakarane ikkje sjølv kjenner husleigelova så har foreldra forsørgaransvar så lenge jentene som bur der går på vidaregåande. Dette betyr at det er høg sannsynlegheit for at foreldra enten er direkte involvert ved at dei betalar husleiga, eller i det minste indirekte involvert ved å passe på at jentene bruker pengane sine fornuftig.

 

Det du derimot kan prøve på er å drøfte ei endring av leigeavtalen. Avtalen kan fint brytast eller fråvikast så lenge begge partar er enig.

For å få endra på avtalen på denne måten så må du nok finne eit eller anna å tilby ekstra. Å få leigetakarane til å gå med på å betale meir blir nok vanskelig, då det særlig for unge elevar (og studentar) ofte er leigeprisen som er det avgjerande for kvar dei bur, ikkje nødvendigvis beliggenheit og standard.

[Pallantir]

OK, jeg griper etter halmstrå for å finne et som holder. Kan det egentlig regnes som samboerskap når ingen av dem har meldt flytting til leiligheten? Eller blir det omtrent som at man kan bestille rom for én på hotell og så komme to stykker. Da får man en ekstraregning. Eventuelt AirBnB, der det ofte er tak på hvor mange som blir godtatt i et hus.

 

Og jeg vet jo fra min sønn som Samskipnaden at de ikke har lov til å ha besøk mer enn noen få netter i året, så det kan vel heller ikke anses som urimelig da?