Utleie: tidsbestemt eller tidsubestemt

[kizzykazz]

Hei! 

Eg skal leige ut leiligheta mi, i første omgang for ca 1 år. Deretter muligens prøve å selge. 

Leier vil gjerne ha 1 år kontrakt, med mulighet for utvidelse. For meg er dette greit, men blir litt forvirra mtp forbrukerrådet sin husleiekontrakt og loven: 

 

 

En tidsbestemt leieavtale kan etter husleieloven ikke være kortere enn tre år. Hvis avtalen gjelder lofts- eller sokkelbolig i enebolig eller bolig i tomannsbolig, og utleieren bor i samme hus (jf. punkt.3 B), kan minstetiden være ett år. Lovens regler om minstetid gjelder ikke for kontrakter som gjelder utleie av bolig som utleier selv har brukt som egen bolig, og som blir leid ut ved midlertidig fravær på inntil fem år (jf. punkt 3 D).

 

 

- Det er ikkje loft eller sokkelbolig i enebolig eller tomannsbolig. Eg bur ikkje i same hus. Eg har ikkje tenkt å bruke den for å bu der, men muligens pusse opp og selge (om 1 år).

 

Velg ett alternativ:

 

Avtalen kan ikke sies opp av noen av partene i den avtalte leieperioden

I den avtalte leieperioden har partene avtalt en gjensidig oppsigelsesrett:

Oppsigelsesfristen regnes fra den første dagen i den påfølgende måneden.Oppsigelsesfrist er på (antall måneder):

 

 

- Sidan det er leier som vil ha 1 år kontrakt, ikkje eg, så spelar det liten rolle om vi velger punkt 1 eller 2 ovanfor. Men for å vere grei, så kan vi velge punkt 2, gjensidige oppsigelsesrett og 3mnd. 

Betyr dette at om leier vil sei opp, så har eg mulighet til å godta/avslå forespørselen? Og omvendt? Viss ikkje, korleis skiller denne kontrakta seg då seg frå tidsubestemt leie med 3 mnd oppsigelsestid?

 

 

Kortere leietid:
Det kan avtales kortere leietid enn lovens minimum på 3 og 1 år dersom: 
a) husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til husstanden,
eller 
b) utleier har en annen saklig grunn til tidsavgrensningen.

NB Begrunnelsen må oppgis skriftlig, ellers kan ikke utleier påberope seg annen tidsavgrensning enn den loven tillater.
 

 

 

 

Fyll ut hvis tidsbestemt leieavtale med kortere leietid. Velg ett alternativ:

Ved leieperiodens opphør skal husrommet brukes som bolig av utleier selv eller andre som tilhører utleiers husstand

Spesifiser

 

 

Utleier har annen saklig grunn for tidsavgrensningen

Spesifiser annen grunn for tidsavgrensning

 

Eg skal ikkje bruke leiligheta sjølv som nevnt i punkt 1, men oppussing og salg kan gjelde som "annen grunn for tidsavgrensning"? Eller skal eg skrive at "leier sitt ønske var kontrakt på 1 år" i "annen grunn for tidsavgrensning"? 

 

 

Takk for hjelp! :-) 

Endret 5. august 2017 av kizzykazz

[kizzykazz]

Fant kanskje svaret på forbrukerrådet sine sider. Med andre ord skal eg ikkje sette inn 3mnd oppsigelsestid om det er tidsbestemt?
 

I en tidsbestemt husleiekontrakt skal det gå klart frem av kontrakten at den ikke kan sies opp og hvilken dato leieforholdet skal opphøre. Det kan være avtalt at avtalen kan sies opp før utløpet av leieperioden. Leieforholdet opphører uten oppsigelse ved utløpet av den avtalte leieperioden.

Utleieren trenger dermed ikke sende en oppsigelse. Når leieavtalen utløper, har leietaker plikt til å flytte ut. Gjør han ikke det, må utleieren sende en skriftlig flytteoppfordring før det har gått tre måneder.

Hvis utleier ikke gir slik flytteoppfordring, går leieforholdet over til å bli tidsubestemt. Da har leietaker rett til å bli boende til leieforholdet blir sagt opp etter lovens regler for tidsubestemte leieavtaler. 

[mobile999]

Det kan avtales at tidsbestemt husleiekontrakt ikke kan sies opp i leieperioden. Det kan også avtales at den kan sies opp.

 

Tidsbestemt husleiekontrakt kan brukes for å sikre f.eks:

 

-utleieren at leietakeren må flytte ut innen avtalt dato

-utleieren at boligen blir utleid i en periode (avtalen kan ikke sies opp av leietakeren)

-leietakeren bosted i en periode (avtalen kan ikke sies opp av utleier)

 

 

Jeg tror ikke "leier sitt ønske var kontrakt på 1 år" er saklig grunn for utleier til tidsavgrensning.

 

 

Er det gjennomtenkt å leie ut leiligheten i en så lang periode at du evt. mister muligheten til å selge den skattefritt?

Endret 5. august 2017 av mobile999

[kizzykazz]

Takk for svar. 

Det er punkt 3 du nemner som er det gjeldande her:

- -leietakeren bosted i en periode (avtalen kan ikke sies opp av utleier)

 

Må eg ha saklig grunn for 1 år kontrakt? Om eg ikkje har saklig grunn, kan da leietaker kreve å få 3mnd oppsigelsestid dersom dei vil flytte ut? 

 

Det er gjennomtenkt, men takk for tips mobile999. 

[mobile999]

Hva med punkt 2? Er det ikke viktig for deg?

 

Ja i dette tilfellet må du ha saklig grunn for tidsavgrensning kortere enn 3 år.

 

Ut fra det jeg har forstått så er sannsynligvis "leiligheten skal selges" saklig grunn (leiligheten skal faktisk selges), men jeg er ikke jurist/advokat.

Endret 5. august 2017 av mobile999

[kizzykazz]

Joda viktig er det, men det er ikkje eit krav. Tidsubestemt ville vere like greit for meg, men 1 tidsbestemtbetyr mindre utskifting av leietakerar. 

 

Ser det som svært usannsynlig at eg ville sagt opp ei tidsubestemt kontrakt innen 1 år uansett, dersom begge parter er fornøgde med leieforholdet. 

 

 "Avtalen kan ikke sies opp av noen av partene i den avtalte leieperioden" og "Leiligheten skal selges" som årsak blir nok satt i kontrakta med mindre andre har gode råd. 

 

Takk!

[nirolo]

Dersom du leier ut i et helt år og så prøver å selge, så vil du ikke tilfredsstille kravet om å ha bodd i leiligheten i minst 12 av de siste 24 månedene. Evt overskudd ved salg er da skattepliktig.

[kizzykazz]

Dersom du leier ut i et helt år og så prøver å selge, så vil du ikke tilfredsstille kravet om å ha bodd i leiligheten i minst 12 av de siste 24 månedene. Evt overskudd ved salg er da skattepliktig.

Stemmer. 

 

Kan eg skrive: "leilighet skal kanskje selges om 1 år" som grunn, eller må den vere tøffere, "leilighet selges om 1 år"? 

 

Fant dette på vg-debatt: http://vgd.no/samfunn/jus/tema/1819560/tittel/tidsbegrenset-leie-avtale-paa-1-aar

 

Huseiernes Landsforbund opplyser dette:

"For at en leieavtale skal være tidsbestemt, må opphørstidspunktet være fastsatt i leieavtalen. Leieavtalen må enten opphøre på en bestemt dato, eller etter et bestemt antall dager, uker, måneder eller år.

Fra 1. september 2009 er reglene endret slik at det nå må opplyses skriftlig om at en tidsbestemt leieavtale ikke kan sies opp i den avtalte leieperioden. Hvis utleier forsømmer sin plikt til å opplyse om dette, er konsekvensen at leier har rett til å si opp.

Hovedregel er 3 år

I boligleieforhold står man ikke fritt til å avtale den kontraktsperioden man ønsker. Hovedregelen er at leieavtalen må inngås for tre år. Det følger av husleieloven § 9-3.

Lofts- og sokkelbolig i enebolig og del av tomannsbolig kan leies ut for 1 år

Dersom husrommet er lofts- eller sokkelbolig i enebolig eller del av tomannsbolig, vil leieavtale kunne inngås for ett år, forutsatt at utleier selv bebor eiendommen. Dersom det er mer enn tre selvstendige boenheter i eiendommen, kan man ikke leie ut for ett år av gangen, men må følge hovedregelen om tre år.

Kortere leietid dersom utleier har saklig grunn

Leieavtalen kan også inngås for kortere tidsrom dersom utleier eller noen som tilhører utleiers husstand skal bruke husrommet som bolig, eller utleier har en annen saklig grunn for kortere tidsavgrensning. For eksempel planlagt salg, riving eller oppussing. At leier ønsker kortere leietid enn 3 år, antas derimot ikke å tilfredsstille lovens krav.

 

Når utleier har en saklig grunn for en kortere tidsbegrensning enn lovens regler om enten tre eller ett år, skal leieforholdets lengde settes i samsvar med utleiers grunn for tidsavgrensningen. Skal boligen selges om et halvt år, kan leieavtale inngås for et halvt år.

 

Senest ved kontraktsinngåelsen må leier skriftlig være gjort kjent med grunnen for tidsavgrensningen. Det gjøres best ved å skrive inn i leiekontrakten hva som er årsaken til tidsbegrensningen.

 

I tillegg må den aktuelle årsaken materialisere seg. Har man avtalt at leieforholdet varer i to år fordi utleier da skal flytte inn i leiligheten, er tidsbegrensningen bare gyldig når utleier etter to år faktisk skal flytte inn. Hvis tidspunktet for innflytting utsettes på grunn av omstendigheter som ikke kunne forutses da leieavtalen ble inngått, kan leieavtalen forlenges tilsvarende utsettelsen.

Hvis tidsbegrensningen ikke er i samsvar med disse bestemmelsene, anses avtalen for å være tidsubestemt."

Endret 5. august 2017 av kizzykazz

[mobile999]

Kan eg skrive: "leilighet skal kanskje selges om 1 år" som grunn.

Det ville jeg ikke gjort.

 

 

Ser det som svært usannsynlig at eg ville sagt opp ei tidsubestemt kontrakt innen 1 år uansett, dersom begge parter er fornøgde med leieforholdet.

Som utleier har du svært begrensede muligheter til å si opp kontrakten. At du ikke er fornøyd med utleieforholdet er ikke god nok grunn (du må ha saklig grunn).

 

 

"Leiligheten skal selges" som årsak blir nok satt i kontrakta med mindre andre har gode råd.

Det er sikkert greit å få det bekreftet av noen som er stødig i tidsavgrensning. Endret 5. august 2017 av mobile999

[nirolo]

Du må oppgi en reell grunn til at du ønsker å begrense avtalen til ett år. Ikke en fiktiv grunn og grunnen må tilfredsstille kravet i loven om saklighet.

 

Hvorfor ønsker du egentlig å begrense avtalen til ett år?

 

Dersom du faktisk tenker å leie ut i ett år for så å selge, på tross av at det er økonomisk dumt, så oppgir du dette. Det er klart at ting kan forandre seg i løpet av året, slik at du ender opp med å ikke selge. Hvilke konsekvenser dette har for leieavtalen vet jeg ikke. Faller da klausulen om ett års varighet bort?

[kizzykazz]

 

Kan eg skrive: "leilighet skal kanskje selges om 1 år" som grunn.

Det ville jeg ikke gjort.

 

 

Ser det som svært usannsynlig at eg ville sagt opp ei tidsubestemt kontrakt innen 1 år uansett, dersom begge parter er fornøgde med leieforholdet.

Som utleier har svært begrensede muligheter til å si opp kontrakten. At du ikke er fornøyd med utleieforholdet er ikke god nok grunn (du må ha saklig grunn).

 

 

"Leiligheten skal selges" som årsak blir nok satt i kontrakta med mindre andre har gode råd.

Det er sikkert greit å få det bekreftet av noen som er stødig i tidsavgrensning.

 

Må sjølvsagt ha saklig grunn. 

Oppussing/planlagt salg ser ut til å vere bra nok grunn for kort kontrakt (sjå forrige post i rød skrift?)

 

 

Du må oppgi en reell grunn til at du ønsker å begrense avtalen til ett år. Ikke en fiktiv grunn og grunnen må tilfredsstille kravet i loven om saklighet.

 

Hvorfor ønsker du egentlig å begrense avtalen til ett år?

 

Dersom du faktisk tenker å leie ut i ett år for så å selge, på tross av at det er økonomisk dumt, så oppgir du dette. Det er klart at ting kan forandre seg i løpet av året, slik at du ender opp med å ikke selge. Hvilke konsekvenser dette har for leieavtalen vet jeg ikke. Faller da klausulen om ett års varighet bort?

Eg ønsker ikkje avgrense til 1 år, men leietaker vil ikkje ha tidsubestemt kontrakt, dei vil ha 1 år. Derfor blir det litt ekstra tankegods. 

Sånn eg har forstått det så blir kontrakta tidsubestemt etter 1 år om leietaker ikkje har flytta ut (mot normalen) 

 

I tillegg må den aktuelle årsaken materialisere seg. Har man avtalt at leieforholdet varer i to år fordi utleier da skal flytte inn i leiligheten, er tidsbegrensningen bare gyldig når utleier etter to år faktisk skal flytte inn. Hvis tidspunktet for innflytting utsettes på grunn av omstendigheter som ikke kunne forutses da leieavtalen ble inngått, kan leieavtalen forlenges tilsvarende utsettelsen.

Hvis tidsbegrensningen ikke er i samsvar med disse bestemmelsene, anses avtalen for å være tidsubestemt

[mobile999]

Det høres helt greit og riktig ut.

[nirolo]

Hvorfor leietager ønsker tidsbestemt skjønner jeg ikke. Han kan da bare si opp når det passer ham? Han trenger heller ingen saklig grunn.

 

At du oppgir fiktive grunnlag for å få en tidsbestemt avtale på ett år fungerer ikke. Ref dine egne sitater i siste post.

[mobile999]

Hvorfor leietager ønsker tidsbestemt skjønner jeg ikke.

Leitager har sikkert erfaring med å bli sagt opp av utleier etter kort tid.

Endret 5. august 2017 av mobile999

[nirolo]

 

Hvorfor leietager ønsker tidsbestemt skjønner jeg ikke.

Leitager har sikkert erfaring med å bli sagt opp av utleier etter kort tid.

Da anbefaler jeg en tidsubegrenset avtale hvor man avtaler gjensidig uoppsigelighet i ett år. Den vil både dekke leietagers behov, samt at utleier slipper å lyve i avtalen.

[kizzykazz]

Hvorfor leietager ønsker tidsbestemt skjønner jeg ikke. Han kan da bare si opp når det passer ham? Han trenger heller ingen saklig grunn.

 

At du oppgir fiktive grunnlag for å få en tidsbestemt avtale på ett år fungerer ikke. Ref dine egne sitater i siste post.

 

Leietaker vil skrive kontrakt for 1 år. Trur ikkje leietaker kjenner til forskjellen på tidsbestemt og tidsubestemt, dette er også nytt for meg.

Eg har ingen spesiell grunn for å ville signere tidsbestemt for 1 år - men siden leietaker 1 år kontrakt må eg vel velge det? Det kunne like så godt vere tidsubestemt for min del, med ein klausul om "ingen mulighet for oppsigelse før 9mnd av leieforholdet" for eks.

Beste saklige grunn er "leietaker ønsker kontrakt for 1 år". Dette er ikkje fiktivt. At eg kanskje vil selge om 1 år er grunn nr 2, men sannsynligvis den eg må bruke i kontrakta. 

[kizzykazz]

 

 

Hvorfor leietager ønsker tidsbestemt skjønner jeg ikke.

Leitager har sikkert erfaring med å bli sagt opp av utleier etter kort tid.

Da anbefaler jeg en tidsubegrenset avtale hvor man avtaler gjensidig uoppsigelighet i ett år. Den vil både dekke leietagers behov, samt at utleier slipper å lyve i avtalen.

 

Takk! Det trur eg blir løsninga her. 

[mobile999]

Leier vil gjerne ha 1 år kontrakt, med mulighet for utvidelse.

Jeg tipper at leier ønsker å sikre seg bosted i minst 1 år med rett til å forlenge kontrakten uten at utleier kan nekte.

 

Leier vil sikkert ikke være interessert dersom du foreslår en kontrakt med tidsavgrensning fordi du du skal selge eller lignende.

Endret 5. august 2017 av mobile999

[Sexylubb1]

Jeg skjønner ikke hvorfor du skal selge om ett år og leie ut nå. Med mindre du får inn ekstremt høy leie så vil du vel neppe tjene inn det du taper på å måtte skatte av overskuddet på salget etterpå?

[kizzykazz]

Fint om det er overskudd å skatte av til neste år :-)