Noen som har noen innsidetips til hvordan man bør forhandle med bank om lån?

[AnonymDiskusjon]

Hei. Vi er et par som er nyutdannede og sitter per i dag med et lån på i underkant av 1,9 mill på en leilighet som nok er verdt rundt 2,7(realistisk sett i følge megler). I tillegg til dette har vi 300-400 tusen i cash. Vi vil ut av denne leiligheten og kikker derfor på noe nytt. Tidligere i år forespurte vi om å låne til en bolig som kostet ca 5,5 mill inkl avgifter, men fikk et rungende nei. Jeg er økonom og fant ut at vi burde klare det med god margin. Lånet ville kostet oss 17k per mnd før skatt, og med skattefri inntekt på minimum 5k burde det gå strålende. Problemet var at banken var særs konservative med salgspris på leiligheten, krevde veldig høy egenkapital for mellomfinansiering og at vi på papiret ikke tjener så veldig mye per i dag. Jeg starter med lav startlønn som revisor hos en av de 4 store og hadde derfor kun den startlønna å vise til nå. Min bedre halvdel har ikke fått relevant jobb enda(olje"krise") og har derfor heller ikke veldig bra lønn. Totalt ikke mer enn 800k på papiret.

 

Vi har ikke noe veldig hastverk med å kjøpe, men planlegger nå å bruke tida på å planlegge og bygge en sak for å kunne få et lån om et års tid cirka. Hva bør vi gjøre? Mine første tanker var å vise med fast månedlig sparing at vi fint klarer å betjene et lån i størrelsen vi tenker. Hjelper det å vise dem budsjettet vårt?

 

Vi vurderer også å sette i gang en salgsprosess av nåværende leilighet for å unngå den ekstremt konservative verdivurderingen banken satte i beregning av egenkapital.

 

Noen med erfaring fra bransjen som har andre tips? Anonymous poster hash: ba7be...0a1

[Frank Drebin]

Regelen om lån på maks. fem ganger inntekt håndheves vel nokså strengt nå, så jeg kan skjønne at dere fikk nei på forespørsel om lån til et hus til 5,5 mill. I beste fall ville dere fått ja til 5,2 mill. (4 mill. lån og 1,2 mill. EK), men dere har vel gjerne også studielån som trekker ned lånebeløpet.

 

Å vise at dere er økonomisk fornuftige over tid til en rådgiver i banken vil være positivt, men jeg ville nok ikke ha satset på at dere unngår 5x inntekt-kravet likevel.

[Runar]

Å vise at dere er økonomisk fornuftige over tid til en rådgiver i banken vil være positivt […]

I mitt tilfelle hadde verken økonomisk fornuftighet, en behjelpelig rådgiver, eller et langt kundeforhold noe å si da jeg hadde min forrige runde med huslånet. Rådgiveren sa at selv om hun kunne se jeg kom til å betale mindre i måneden med nytt og gunstigere (men høyere) lån, ble alle lånesøknader kjørt gjennom elektroniske systemer hun ikke kunne overstyre. (Det fungerer kanskje ikke helt slik, men poenget var at hun ikke kunne gjøre noe.) Sparebank 1, derimot, var villige til å hjelpe.

 

Så, trådstarter, har dere sjekket med andre banker? Selv om dere får avslag i én bank betyr det ikke automatisk avslag i alle.

[Ziff]

De kan se bort ifra 5x regelen i 8% av tilfellene hvis jeg husker riktig. Det skal mye til for å være blant de få som skiller seg ut der.

[AnonymDiskusjon]

Trådstarter her.

 

Så, trådstarter, har dere sjekket med andre banker? Selv om dere får avslag i én bank betyr det ikke automatisk avslag i alle.

Vi sjekket kjapt med andre banker og fikk ganske kjapt avslag hos samtlige. Banken vi har lån i per i dag gjorde en større innsats på å finjustere tallene for å se hva slags utslag det gjorde, men det var for langt unna til at det hjalp noe særlig.

 

Regelen om lån på maks. fem ganger inntekt håndheves vel nokså strengt nå, så jeg kan skjønne at dere fikk nei på forespørsel om lån til et hus til 5,5 mill. I beste fall ville dere fått ja til 5,2 mill. (4 mill. lån og 1,2 mill. EK), men dere har vel gjerne også studielån som trekker ned lånebeløpet.

Vi har flust av studielån, ja. Jeg skjønte også at hovedproblemet lå på inntektssiden. Vår reelle inntekt vil nok snike seg over 900k dette kommende året nå fra jeg starter å jobbe, men det er ikke et tall en bank vil kunne bruke i sine beregninger. Basert på vårt budsjett kan vi håndtere 4,5 mill i lån per i dag ganske greit(17k/mnd før skatt). Vår lønnsstigning fremover vil med stor sannsynlighet også mer enn overstige fremtidige økte rentekostnader. Det var grunnen til at vi følte det var "fornuftig" å søke om lån til denne boligen.

 

De kan se bort ifra 5x regelen i 8% av tilfellene hvis jeg husker riktig. Det skal mye til for å være blant de få som skiller seg ut der.

Ja, det skal det, men samtidig føler jeg vi er i målgruppen for akkurat det. Høyt utdannede med lav startlønn, men med betraktelig høyere lønn i horisonten. Nå er det ikke nødvendigvis slik at vi må overstige den regelen da vi nok vil tjene 900k+ det neste året.

 

 

Anonymous poster hash: ba7be...0a1

[Sexylubb1]

Har dere søkt i absolutt alle bankene? Jeg måtte gjøre det da vi byttet bolig sist. Det tok noen uker (alle svarer ikke like fort), men til slutt hadde vi en 4-5 tilbud. To lokale Bergens-banker samt noen mindre sparebanker spredt rundt i landet og en av disse bankene med åkerrenter. Det startet med ørten avslag fra både eksisterende bank, alle banker jeg hadde kundeforhold til eller burde kunne ha et godt forhold til via diverse medlemsskap.

 

Det jeg gjorde var å skrive "direkte" til en av de ansatte som jobber med lån i bankene, da dette gikk mye raskere enn å fylle ut disse skjemaene ørten ganger. Du finner mail-adressen på alle ansatte i slike posisjoner på nettsidene og så er det bare å skrive en god mail du kan sende til alle.

 

(Og vi er ikke i deres posisjon økonomisk, selv om jeg nok hadde noe mer egenkapital. Problemet var allikevel stort sett ikke at vi ikke kunne få lån til boligen vi ville kjøpe, men at nesten ingen ønsket å gi oss mellomfinansiering. Dette selv om leiligheten min var av typen som garantert blir solgt - 3-roms i gangavstand fra sentrum, studieinstutisjoner og godt med kollektivtrafikk).

Endret 30. juli 2017 av Sexylubb1

[Sir]

Trådstarter her.

 

 

Så, trådstarter, har dere sjekket med andre banker? Selv om dere får avslag i én bank betyr det ikke automatisk avslag i alle.

Vi sjekket kjapt med andre banker og fikk ganske kjapt avslag hos samtlige. Banken vi har lån i per i dag gjorde en større innsats på å finjustere tallene for å se hva slags utslag det gjorde, men det var for langt unna til at det hjalp noe særlig.

 

Regelen om lån på maks. fem ganger inntekt håndheves vel nokså strengt nå, så jeg kan skjønne at dere fikk nei på forespørsel om lån til et hus til 5,5 mill. I beste fall ville dere fått ja til 5,2 mill. (4 mill. lån og 1,2 mill. EK), men dere har vel gjerne også studielån som trekker ned lånebeløpet.

Vi har flust av studielån, ja. Jeg skjønte også at hovedproblemet lå på inntektssiden. Vår reelle inntekt vil nok snike seg over 900k dette kommende året nå fra jeg starter å jobbe, men det er ikke et tall en bank vil kunne bruke i sine beregninger. Basert på vårt budsjett kan vi håndtere 4,5 mill i lån per i dag ganske greit(17k/mnd før skatt). Vår lønnsstigning fremover vil med stor sannsynlighet også mer enn overstige fremtidige økte rentekostnader. Det var grunnen til at vi følte det var "fornuftig" å søke om lån til denne boligen.

 

De kan se bort ifra 5x regelen i 8% av tilfellene hvis jeg husker riktig. Det skal mye til for å være blant de få som skiller seg ut der.

Ja, det skal det, men samtidig føler jeg vi er i målgruppen for akkurat det. Høyt utdannede med lav startlønn, men med betraktelig høyere lønn i horisonten. Nå er det ikke nødvendigvis slik at vi må overstige den regelen da vi nok vil tjene 900k+ det neste året.

 

 

Anonymous poster hash: ba7be...0a1

Det høres ut som du da må avvente til du har en lønnsslipp å vise banken.

 

Budsjetter er null verdt for banken fordi det er spekulasjoner om fremtiden. Banken vil vite at du har en fast inntekt og at du har oppsigelsestid i jobben.

[toth]

 Vår reelle inntekt vil nok snike seg over 900k dette kommende året nå fra jeg starter å jobbe, men det er ikke et tall en bank vil kunne bruke i sine beregninger. 

 

 

 

Det høres ut som du da må avvente til du har en lønnsslipp å vise banken.

 

Budsjetter er null verdt for banken fordi det er spekulasjoner om fremtiden. Banken vil vite at du har en fast inntekt og at du har oppsigelsestid i jobben.

 

Ble reglene om å bruke skjønn ifht fremtidig inntekt endret sammen med 5x/8%-endringen? Nå er det vel 5-6 år siden vi tok siste lån, men da var min samboer under lærer-utdanning, 5mnd fra fullførelse. Vår rådgiver hadde da ingen problemer med å forvente at hun fikk jobb(markedet tatt i betraktning) og bruke lønnstrinnet hun ville havne på som hennes inntekt. Hun hadde altså ikke mer enn 40-50k i inntekt på det tidspunktet, men stor sannsynlighet for fremtidig jobb gjorde at han beregnet ~430k i stedet.

[learntofly]

@toth

Du har helt rett i at det var enklere å bruke skjønn tidligere. Frem til 01.07.16 kunne banken komme unna med å lage en kredittfaglig vurdering for hvorfor de ønsket å gå for en sak som i utgangspunktet ikke er helt A4. Nå må de si så fall bruke av avvikskvoten for å gi det samme lånet. Bankene kan gi avvik i opptil 10% av lånesakene sine. Gir man f.eks et lån til en kunde på kr 5.000.000,- vil man måtte hente inn nytt kurant engasjement på kr 50.000.000,- for å dekke opp for avvikssaken (sånn rundt regnet). Dette er noe som blir håndhevet strengt fra Finanstilsynet, og således noe bankene ikke ønsker å overskride.

 

Pr i dag er det to grupper som gjerne blir prioritert til bruk av avvikskvoten (varierer selvsagt noe fra bank til bank). Den første er eksisterende kunder som kommer i en vanskelig økonomisk situasjon (skilsmisse, arbeidsledighet, dødsfall mm.). Den andre er nye potensielle gode kunder (evt barn av gode kunder) som man ønsker å få inn nå med tanke på fremtidig godt kundeforhold. Dessverre spiser gjerne den første gruppen opp store deler av kvoten, noe som gjør at det som er igjen til resten er begrenset.