Borettslag og bruk av signaturrett

[nirolo]

Jeg er litt usikker på hva som skal til for å fatte bindende avtaler for et borettslag og når signaturretten kommer inn i bildet. PS; Setter stor pris på lovhenvisninger i svar, da jeg må argumentere denne saken videre og paragrafer er fine kilder i en argumentasjon

 

Det er et par problemstillinger som har kommet opp og som jeg lurer på:

 

1) Når er det signaturretten kommer inn i bildet ved et borettslag? Ved store avgjørelser så er det ofte generalforsamling inne i bildet og da er det vedtak der som gjelder. Kan styret avgjøre normal drift av borettslaget uten å tenke på hva som skal til for å ha signaturrett?

 

2) Når et styre har fattet vedtak om at bestemt vedlikehold skal uføres, de bestemmer i samme vedtak at styremedlem X skal håndtere praktiske deler av denne saken videre, deriblant å finne passende håndverker. Hva skal til for å binde styret, og dermed borettslaget til avtaler med med håndverkeren som får oppdraget? Er det tilstrekkelig at X forhandler og signerer - eller må det signeres slik at det tilfredsstiller signaturretten? Og må evt vedtaket i styret inneholde hvem som skal opptre på styrets veiene i denne saken?

 

3) Kan styret fatte et vedtak om at vedlikehold for under kr X kan besluttes og bestilles av det enkelte styremedlem uten drøfting med styret. Her er det gitt at X er et lavt/moderat beløp i det aktuelle borettslag.

 

4) Dersom et styremøte består av styremedlemmer men ikke styreleder (og signaturreglene er standardreglene om styreleder og minst ett styremedlem i fellesskap), er det noen typer vedtak de ikke kan fatte som styret ellers kunne fatte?

 

På forhånd takk for alle innspill!

[Crowly]

Edit: Henviste til en opphevet lov....

Edit2: Nå med rett lov:

 

Lov og burettslag https://lovdata.no/dokument/NL/lov/2003-06-06-39 er ett greit sted å begynne, i tillegg til borettslagets vedtekter da lover henviser til de en del steder.

 

Kapittel 8 omhandler styret, §8-9 regulerer hva styret kan gjøre uten vedtak fra generalforsamlingen (uten at det er veldig spesifikt)

 

Denne er ganske grei å lese igjennom (siden den er fra 2012, er det mulig det kan være endringer i loven(e) etter at den er publisert, det vet jeg ikke noe om): http://www.hegnar.no/Nyheter/Eiendom/2012/01/Styrets-arbeid-i-borettslag-og-boligsameier , f.eks:

For det fjerde er det styret som representerer laget/sameiet utad. Dette følger av borettsloven § 8 - 16 og eierseksjonsloven § 43. I vedtektene kan det fastsettes signaturregler. Det er vanlig at vedtektene inneholder bestemmelser om at laget eller sameiet tegnes av styrets leder og et styremedlem eller lignende.

 

Ved overskridelse av fullmakt i den forstand at noen i kontrakt forplikter laget eller sameiet i strid med signaturreglene, bestemmer borettsloven og eierseksjonsloven at disposisjonen ikke er bindende for laget/sameiet dersom laget/sameiet kan godtgjøre at medkontrahenten innså eller burde innse at myndigheten ble overskredet, og at det ville stride mot redelighet og gjøre disposisjonen gjeldende. Det kan med andre ord være en tung vei å gå for et borettslag/sameie å fri seg fra en kontrakt inngått på vegne av laget/sameiet av noen som ikke hadde rett til å forplikte fellesskapet.

Edit 3:

Denne forteller også litt om av styret kan gjøre: https://www.styret.com/hva-kan-styreleder-bestemme/

Endret 22. juli 2017 av Crowly

[nirolo]

Lov om borettslag er ett bra sted å begynne: https://lovdata.no/dokument/NLO/lov/1960-02-04-2 (Kapittel 8 omhandler styret), og vedtektene som borettslaget har vedtatt. Loven gir muligheter til, og henviser til borettslagets vedtekter i en del paragrafer.

 

4) Ett styre må ha en leder, se §41. §43 gir noen unntak ser det ut til. Regner med at enten ett av de andre styremedlemmene må ta over lederansvaret, eller så må det (finnes og) velges ny leder, muligens ved ekstraordinær generalforsamling. 

 

Jeg har tittet i borettsalgsloven men klarer ikke å finne ut av det jeg lurer på der - mulig det bare er meg og at det faktisk står der dog.

 

Ang 4, så tenker jeg ikke at styret ikke har en leder, men at det gjennomføres et styremøte uten styreleder - eller går ikke det an? Ny styreleder må evt velges av (ekstraordinær) generalforsamling ja.

[The Avatar]

Styret har gjennom generalforsamlinga fått stort handlingsrom til å forvalte burettslaget, måte og oppgåvefordeling kan styret sjølv organisere.

Unntaka følger av burettslaglova :

§ 8-9.Vedtak som krev samtykke frå generalforsamlinga

Styret kan ikkje utan at generalforsamlinga har gitt samtykke med minst to tredjedels fleirtal, gjere vedtak om

1. ombygging, påbygging eller andre endringar av bygg eller grunn som etter tilhøva i laget går ut over vanleg forvaltning og vedlikehald,

2. å auke talet på andelar eller å knyte andelar til bustader som før har vore tenkt brukt til utleige, jf. § 3-2 andre ledd,

3. sal eller kjøp av fast eigedom,

4. å ta opp lån som skal sikrast med pant med prioritet framfor innskota,

5. andre rettslege disposisjonar over fast eigedom som går ut over vanleg forvaltning,

6. tiltak elles som går ut over vanleg forvaltning, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for laget på meir enn fem prosent av dei årlege felleskostnadene.

[Crowly]

Jeg har tittet i borettsalgsloven ...

Ignorer det jeg først skrev, har oppdatert innlegget mitt.

[krikkert]

1) Signaturrett handler om hvem som kan forplikte borettslaget overfor tredjepersoner - hvem som bindende signerer på borettslagets vegne. Styret kan forplikte borettslaget utad selv om det ikke foreligger noe GF-vedtak. For at borettslaget skal gå fri fra avtalen kreves det da at borettslaget sannsynliggjør at avtaleparten visste eller burde visst at den som signerte ikke hadde myndighet, og at det vil stride mot redelighet og god tro å kreve avtalen gjennomført.

 

2) I et slikt tilfelle må det vurderes om styremedlemmet har fått signaturrett etter brl § 8-16 første ledd annet punktum (styremedlem etter fullmakt). Har han det er borettslaget bundet av avtalen når styremedlemmet signerer. Hvis ikke må styret signere.

 

3) Loven er ikke til hinder for dette (men vedtektene kan være det).

 

4) Nei. Det følger av brl § 8-6 at styret er vedtaksført når mer enn halvparten av alle styremedlemmer er til stede. Er styreleder ikke til stede og det ikke er noen nestleder til stede (eller ikke valgt noen) skal det velges en leder for det enkelte møtet. Så lenge styret er vedtaksført kan alle typer vedtak styret ellers kan fatte treffes. Hvem som er fraværende får ikke betydning.

[nirolo]

Takker for mange gode svar og linker!
 

1) Signaturrett handler om hvem som kan forplikte borettslaget overfor tredjepersoner - hvem som bindende signerer på borettslagets vegne. Styret kan forplikte borettslaget utad selv om det ikke foreligger noe GF-vedtak. For at borettslaget skal gå fri fra avtalen kreves det da at borettslaget sannsynliggjør at avtaleparten visste eller burde visst at den som signerte ikke hadde myndighet, og at det vil stride mot redelighet og god tro å kreve avtalen gjennomført.

Hva vil dette "stride mot redelighet" si? Hvor drøy må avtalen være for at det "strider mot redelighet" å få den gjennomført? Jeg vil anta at alle normale avtaler på vedlikehold/utbedringer/etc til en normal pris ikke "strider mot redelighet" og således vil være bindende - selv om den andre parten viste at personen som inngikk avtalen ikke hadde myndighet til dette? Vil evt borettslaget kunne rette et krav mot den som inngår en avtale uten å ha nødvendige fullmakter i orden?
 

2) I et slikt tilfelle må det vurderes om styremedlemmet har fått signaturrett etter brl § 8-16 første ledd annet punktum (styremedlem etter fullmakt). Har han det er borettslaget bundet av avtalen når styremedlemmet signerer. Hvis ikke må styret signere.

Hva konkret skal til i et styrevedtak for at det er gitt fullmakt? Er det tilstrekkelig å skrive noe ala "Styret vedtar å reparere X, styremedlem Y følger opp denne saken"
 

4) Nei. Det følger av brl § 8-6 at styret er vedtaksført når mer enn halvparten av alle styremedlemmer er til stede. Er styreleder ikke til stede og det ikke er noen nestleder til stede (eller ikke valgt noen) skal det velges en leder for det enkelte møtet. Så lenge styret er vedtaksført kan alle typer vedtak styret ellers kan fatte treffes. Hvem som er fraværende får ikke betydning.

Men et styre uten signaturrett, kan det da gi en fullmakt som som nevnt i pkt 2 - uten at styret som vedtar det selv har signaturrett? Eller må noen med signaturrett i så fall signere avtaler som inngås etterpå? Eller tenker jeg alt for komplisert her?

[Crowly]

Du må se hva vedtektene til borettslaget ditt sier i forhold til hvem og evt. hvor mange fra styret som må og kan signere noe. Normalt er at det kreves to signaturer, det er ikke sikkert at styreleder må hva en av disse. Igjen sjekk hva vedtektene sier.

 

Hva er det du ønsker å oppnå? Har styret inngått en avtale som du mener de ikke har rett til, og vil ha denne stoppet/endret?

Du kan prøve å få til en ekstraordinær generalforsamling hvor saken blir tatt opp (på nytt?) og stemt over. For å kunne kreve en ekstraordinær generalforsamling må minst 2 personer eller 10% av de stemmeberettige kreve det, se §7-5. Slik jeg forstår det så vil det for borettslag med opptil 20 boenheter/stemmer kreve 2 personer, for 21+ 10%.

Endret 23. juli 2017 av Crowly

[nirolo]

Signaturrett for mitt borettslag er styreleder samt ett styremedlem i fellesskap. Så vidt jeg vet er dette det som er vanlig for borettslag. Dette sjekket jeg forøvrig opp i brreg.no.

 

Ang hva jeg prøver å oppnå, så er det kun å få klarhet i hvilke regler som gjelder. Jeg sitter selv som styreleder for tiden og prøver å gjøre ting riktig. Jeg har ingen pågående konflikt rundt dette med signaturrett heller.

 

Jeg skjønner godt at spørsmålene mine virker kranglete og har stor forståelse for at du lurer, men det er kun av interesse for å gjøre ting etter loven. Av erfaring vet jeg det er mange meninger om hvordan man må gjøre ting, men skjelden noen som kan henvise til aktuelle paragrafer. Jeg setter derfor meget stor pris på gode svar, spesielt med lovhenvisninger, slik at jeg kan referere til dette når jeg får tilsvarende spørsmål om det gjøres riktig i vårt borettslag.

[Crowly]

Regner med at dere er medlem av ett boligbyggerlag, f.eks. Obos eller Usbl. De har også folk du kan spørre/henvende deg til.

Endret 23. juli 2017 av Crowly