komme meg ut av tidsbestemt leiekontrakt

[andbu]

Hei!

 

Jeg signerte i nærmest hui og hast en tidsbestemt leiekontrakt for en hybel i bofelleskap for et par dager siden. I etterkant innser jeg at jeg ikke får plass til de arbeidsverktøyene jeg har behov for i det studiet jeg starter på nå i august. Kvelden før visning spurte jeg om størrelsen på hybelen og fikk beskjed om at den var på 20kvm. Jeg ankom visning dagen etter og hybelen viste seg å være rundt halvparten så stor av hva han lovte.

 

Jeg var stresset og tok en kjapp vurdering av hva jeg hadde plass til mens jeg så på hybelrommet som jeg da antok var bra nok. Midt oppi dette satt leietakeren som bor i rommet enda og så meg i øynene. Jeg ble ikke mindre stressa av dette. Like etter signerte jeg kontrakten.

 

Jeg er innforstått at jeg er bundet til kontrakten, og den er tidsbestemt på 1 år. Her er et direkte sitat fra kontrakten:

 

Leieforholdet begynner: 1 Aug 2017

Leieforholdet er på 1 år og kan ikke sies opp i leietiden.

Om skriftlig oppsigelse ikke er gjort senest 3 måneder før leieforholdet opphører, forlenges leieperioden med ytterligere et år.

 

 

Basert på ordlyden i kontrakten og vi enda er i Juli, så tolker jeg det slik at leieforholdet per definisjon enda ikke har begynt og at jeg da har oppsigelsesadgang. Tar jeg feil?

 

En annen ting jeg har bitt meg merke til er hva som står i husleieloven som jeg har streket under:

 

§ 9-1.Tidsbestemte og tidsubestemte leieavtaler

En husleieavtale kan inngås for bestemt eller ubestemt tid. Er ikke opphørstidspunktet fastsatt i leieavtalen, er den tidsubestemt.

 

I følge sitatet i fra kontrakten står kun lengde på leieforholdet, men ikke spesifisert opphørstidspunkt/dato. Er jeg inne på noe eller overser jeg noe?

 

Jeg har allerede sendt melding til utleier om jeg har ombestemt meg og at jeg er villig til å dekke evt tapt leieinntekt for den perioden i august han ikke har ny leietaker.

 

Håper noen har noen innspill på dette da jeg ikke finner noen lignende når jeg søker på google og jeg gjerne vil finne ut av dette før månedskiftet.

Endret 22. juli 2017 av andbu

[IntelAmdAti]

Opphørstidspunktet er jo oppgitt, 1. august 2018.

Kinkig situasjon, håper du kommer ut av kontrakten.

[nirolo]

Opphørstidspunktet bli vel ett å fra signeringstidspunktet? Uavhengig av det så har du avtalt at den er uoppsigelig i ett år - enten den er tidsbestemt eller ei. Edit: Enig med posten over, tidspunktet er jo angitt.

 

Når du går med på å dekke leie samt ekstra kostnad for ny leietaker bør vel den biten være grei? Eller hva sier utleier? Dersom han nekter å gjøre noe med leieforholdet så har vel du anledning til framleie?

 

Eneste mulige utvei, uten ekstra kostnader for deg, som jeg ser, er dersom du kan gjøre gjeldende at hybelen ikke samsvarer med forventningene og dermed kan heve avtalen. Har han skrevet 20kvm noe sted eller er det bare muntlig? Halvering av arealet må vel sees på som vesentlig mangel.

Endret 22. juli 2017 av nirolo

[andbu]

Dere har rett. Jeg har sett for subjektivt på både loven og ordene i kontrakten.

 

Utleier har fortsatt ikke svart på meldinga. Så jeg vet ikke enda hvordan det går. Derfor jeg er litt på tå akkurat nå. Fremleie er ikke tillat i følge kontrakten. Kan jeg likevel foreslå det og hvis han nekter uten saklig grunn, få oppsigelsesadgang?

 

§ 7-5.Framleie ved tidsbestemte leieavtaler

Er leieavtalen inngått for en bestemt tid, kan leieren framleie for resten av leietiden med godkjenning fra utleieren. Blir godkjenning nektet uten at framleierens forhold gir saklig grunn til det eller husrommet klart blir overbefolket, kan leieren si opp med varsel som nevnt i § 9-6.

 

Har det på sms. Men, jeg ser det sånn at hvis jeg har signert kontrakten, så har jeg samtykket til størrelsen på rommet uavhengig av informasjon jeg fikk på forhånd. Eller har jeg likevel anledning til å heve avtalen?

Endret 22. juli 2017 av andbu

[Emancipate]

eg er innforstått at jeg er bundet til kontrakten, og den er tidsbestemt på 1 år.

Nei, det er den ikke, den er tidsubestemt. En leieavtale som i kontrakten er beskrevet som tidsbestemt på 1 år, skal ifølge loven sees som tidsubestemt. Dette fordi minste lengde på en tidsbestemt leieavtale er 3 år.

 

Oppsigelsestiden er dermed 3 måneder.

 

Men, jeg ser det sånn at hvis jeg har signert kontrakten, så har jeg samtykket til størrelsen på rommet uavhengig av informasjon jeg fikk på forhånd. Eller har jeg likevel anledning til å heve avtalen?

Det må vel stå i kontrakten hvor stor hybelen er? Har du de 20 kvm skriftlig? Er du sikker på at den ikke er 20?

 

[nirolo]

Du var på visning og signerte etterpå ja. Da er det vanskelig å nå klage på at den er mindre enn forventet. Jeg leste visst litt fort i stad.

 

Utleier har angitt at framleie ikke er tillatt, men ingen grunn. Med mindre han kan gi en saklig grunn så følger det at du har mulighet til å si opp avtalen. Men du ender da for opp med å måtte betale for tre måneder. Her er en artikkel om hva som er saklig grunn http://www.dinside.no/okonomi/hva-er-saklig-grunn-til-a-nekte/62538729 Dersom denne er korrekt, så kan ikke utleier blankt nekte framleie slik han har gjort, han må nekte deg å framleie til den enkelte person.

[nirolo]

 

eg er innforstått at jeg er bundet til kontrakten, og den er tidsbestemt på 1 år.

Nei, det er den ikke, den er tidsubestemt. En leieavtale som i kontrakten er beskrevet som tidsbestemt på 1 år, skal ifølge loven sees som tidsubestemt. Dette fordi minste lengde på en tidsbestemt leieavtale er 3 år.

 

Oppsigelsestiden er dermed 3 måneder.

Oppsigelsestiden er vel 1 mnd ref https://lovdata.no/lov/1999-03-26-17/%C2%A79-6

 

Man kan avtale ett års tidsbestemt leie i noen tilfeller ref https://lovdata.no/lov/1999-03-26-17/%C2%A79-3 men hybel ser ikke ut til å være nevnt. Så, ut i hva jeg kan finne, er jeg enig i at den er tidsubestemt, men at det er 1 måneds oppsigelse.

 

I så fall er det bare å si opp før leieforholdet begynner, så slipper TS unna med å betale for en måned.

 

Edit: Ved litt ettertanke så er vel kontrakten fortsatt uoppsigelig selv om den er tidsubestemt ref https://lovdata.no/lov/1999-03-26-17/%C2%A79-4 så har man adgang til det ved tidsubestemte avtaler også.

Endret 22. juli 2017 av nirolo

[nicho_meg]

I norsk kontraktsrett er det den som skriver avtalen som står ansvarlig for uklarheter. At avtalen ikke kan sies opp i leietiden er ofte lovlig, men som det står i kontrakten kan ikke avtalen sies opp i leieperioden f.o.m. 01.08. Dermed kan du si opp avtalen før 1. august da kontrakten selv sier at leieforholdet ikke er startet. 
(Med forbehold om at jeg ikke er jurist.)

[andbu]

Dere har helt rett. Hybelen er i et bygg med butikk i første etasje, 2 leiligheter i 2.etasje og samme i 3.etasje som hybelen ligger i. Så da ser det ut som jeg har loven på min side, uavhengig av hva leiekontrakten sier.

[andbu]

 

Edit: Ved litt ettertanke så er vel kontrakten fortsatt uoppsigelig selv om den er tidsubestemt ref https://lovdata.no/l...9-03-26-17/§9-4 så har man adgang til det ved tidsubestemte avtaler også.

Gjelder det når kontrakten er myntet som tidsbestemt?

[nirolo]

Bortsett fra at dere har avtalt dere bort fra oppsigelsesretten og dermed er du like langt

[Emancipate]

 

 

eg er innforstått at jeg er bundet til kontrakten, og den er tidsbestemt på 1 år.

Nei, det er den ikke, den er tidsubestemt. En leieavtale som i kontrakten er beskrevet som tidsbestemt på 1 år, skal ifølge loven sees som tidsubestemt. Dette fordi minste lengde på en tidsbestemt leieavtale er 3 år.

 

Oppsigelsestiden er dermed 3 måneder.

 

Oppsigelsestiden er vel 1 mnd ref https://lovdata.no/lov/1999-03-26-17/§9-6

 

Man kan avtale ett års tidsbestemt leie i noen tilfeller ref https://lovdata.no/lov/1999-03-26-17/§9-3 men hybel ser ikke ut til å være nevnt. Så, ut i hva jeg kan finne, er jeg enig i at den er tidsubestemt, men at det er 1 måneds oppsigelse.

 

I så fall er det bare å si opp før leieforholdet begynner, så slipper TS unna med å betale for en måned.

 

1 måned er hvis man bor inne i en annens bolig.

 

 

For leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren etter avtalen har adgang til en annens bolig skal oppsigelsesfristen være én måned.

 

Jeg tolker det sånn at dette ikke gjelder her.

 

 

 

men som det står i kontrakten kan ikke avtalen sies opp i leieperioden f.o.m. 01.08. Dermed kan du si opp avtalen før 1. august da kontrakten selv sier at leieforholdet ikke er startet.

(Med forbehold om at jeg ikke er jurist.)

Genialt!

 

Edit: Ved litt ettertanke så er vel kontrakten fortsatt uoppsigelig selv om den er tidsubestemt ref https://lovdata.no/lov/1999-03-26-17/§9-4 så har man adgang til det ved tidsubestemte avtaler også.

Man kan ikke ha en tidsubestemt leieavtale som er uoppsigelig, da leier man jo for alltid. Det kan umulig ha vært intendert hverken fra utleier eller lovgiver sin side. Endret 22. juli 2017 av Emancipate

[nirolo]

 

Edit: Ved litt ettertanke så er vel kontrakten fortsatt uoppsigelig selv om den er tidsubestemt ref https://lovdata.no/l...9-03-26-17/§9-4 så har man adgang til det ved tidsubestemte avtaler også.

Gjelder det når kontrakten er myntet som tidsbestemt?

At utleier tenkte seg en tidsbestemt leieavtale, som så ikke tilfredsstiller kravene og dermed blir tidsubestemt tror jeg ikke burde påvirke noe annet i avtalen. Men, som du helt sikkert har skjønt, så er jeg ingen jurist.

[andbu]

 

 

Edit: Ved litt ettertanke så er vel kontrakten fortsatt uoppsigelig selv om den er tidsubestemt ref https://lovdata.no/l...9-03-26-17/§9-4 så har man adgang til det ved tidsubestemte avtaler også.

Gjelder det når kontrakten er myntet som tidsbestemt?

At utleier tenkte seg en tidsbestemt leieavtale, som så ikke tilfredsstiller kravene og dermed blir tidsubestemt tror jeg ikke burde påvirke noe annet i avtalen. Men, som du helt sikkert har skjønt, så er jeg ingen jurist.

 

Hehe, sant det. Jeg er flink til å stille det jeg føler er dumme spørsmål når jeg blir usikker.

[nirolo]

 

For leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren etter avtalen har adgang til en annens bolig skal oppsigelsesfristen være én måned.

 

Jeg tolker det sånn at dette ikke gjelder her.

 

Nja, "For leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren etter avtalen har adgang til en annens bolig, skal oppsigelsesfristen være én måned." Dette er jo åpenbart en avtale "om enkelt beboelsesrom" - men skal ikke si det for sikkert hvorvidt det gjelder eller ikke jeg.

 

 

Edit: Ved litt ettertanke så er vel kontrakten fortsatt uoppsigelig selv om den er tidsubestemt ref https://lovdata.no/lov/1999-03-26-17/§9-4 så har man adgang til det ved tidsubestemte avtaler også.

Man kan ikke ha en tidsubestemt leieavtale som er uoppsigelig, da leier man jo for alltid. Det kan umulig ha vært intendert hverken fra utleier eller lovgiver sin side.

 

Jo det kan man, den er uoppsigelig i den perioden man har angitt at den er uoppsigelig - ref den paragrafen jeg linket til for adgang om å avtale bort oppsigelse.

[Dubious]

Bortsett fra at dere har avtalt dere bort fra oppsigelsesretten og dermed er du like langt

Går ikke an å avtale bort 

[nirolo]

 

Bortsett fra at dere har avtalt dere bort fra oppsigelsesretten og dermed er du like langt

Går ikke an å avtale bort 

 

 

Hva mener du da https://lovdata.no/lov/1999-03-26-17/§9-4betyr " Er ikke annet avtalt, kan tidsubestemt leieavtale sies opp av leieren." Det medfører dermet at man kan ha "annet avtalt" og at den ikke kan sies opp. Med mindre du har en paragraf som sier at jeg tar feil

 

Andre kilder http://www.juss.info/oppsigelse-av-leiekontrakt/

samt dette forumet hvor det er diskutert før https://www.diskusjon.no/index.php?showtopic=1631836&p=22034617

[andbu]

I norsk kontraktsrett er det den som skriver avtalen som står ansvarlig for uklarheter. At avtalen ikke kan sies opp i leietiden er ofte lovlig, men som det står i kontrakten kan ikke avtalen sies opp i leieperioden f.o.m. 01.08. Dermed kan du si opp avtalen før 1. august da kontrakten selv sier at leieforholdet ikke er startet. 

(Med forbehold om at jeg ikke er jurist.)

Tror dere at dette kan holde mål? Hadde vært interessant og hørt fra en autorisert advokat/jurist om dette faktisk er tilfelle. I såfall om utleier skulle finne på å slå seg vrang så har han selv laget et smutthull for leietaker før leieforholdet faktisk trer i kraft.

Endret 22. juli 2017 av andbu

[nirolo]

Det jeg tror er din beste sjanse er å forsøke framleie. Si til utleier at du akter å framleie og be om begrunnelse på hvofor dette nektes i kontrakten.

 

Med mindre han kan gi en god grunn til hvorfor (og i følge dennne http://www.dinside.no/okonomi/hva-er-saklig-grunn-til-a-nekte/62538729 så kan ikke framleie nektes på generelt grunnlag), så krever du å benytte deg av den ene månedens oppsigelsestid som man har på hybler.

 

Jeg vet ikke om dette holder vann juridisk, men det kan kanskje noen av juristene som vanker her si noe om?

[andbu]

Det jeg tror er din beste sjanse er å forsøke framleie. Si til utleier at du akter å framleie og be om begrunnelse på hvofor dette nektes i kontrakten.

 

Med mindre han kan gi en god grunn til hvorfor (og i følge dennne http://www.dinside.no/okonomi/hva-er-saklig-grunn-til-a-nekte/62538729 så kan ikke framleie nektes på generelt grunnlag), så krever du å benytte deg av den ene månedens oppsigelsestid som man har på hybler.

 

Jeg vet ikke om dette holder vann juridisk, men det kan kanskje noen av juristene som vanker her si noe om?

Jeg fant noen epostadresser til et par advokater via advokatenhjelperdeg.no. Følte jeg hadde ingenting å tape på å sende en hendvendelse til en advokat der. Fikk i svar at jeg jeg var bundet uansett.

 

Den mest nærliggende tolkning ut fra det du gjengir av avtalen er nok at oppsigelse først kan skje ved utløpet av 1 års leietid. Alternativet, at husleielovens alminnelige oppsigelsesregler skulle gjelde i den korte tiden frem til 1. august, virker søkt.

 

 

 

Hvis du likevel sier opp og lar være å overta leiligheten, har utleier i utgangspunktet krav på leie. Men utleier plikter å begrense sitt tap ved å prøve å få leid ut til andre, noe som antagelig ikke er særlig vanskelig med en hybel i disse dager. Hvis du er sikker på at du ønsker deg ut av dette leieforholdet, kan det være en ide å kontakte utleier snarest mulig. En rimelig avtaleløsning kan være at du dekker eventuelle utgifter ved ny annonsering, og et eventuelt leietap hvis ny leieavtale ikke kommer i gang innen 1. august.

 

Jeg har enda ikke fått svar fra utleier etter snart 2 dager. Skal på ny visning i morgen og håper han gir lyd fra seg før den tid. Hvis ikke blir jeg nødt til å ringe ham opp før visningen jeg skal på. Tør ikke ta sjansen på signering av ny kontrakt før det er i orden.

Endret 23. juli 2017 av andbu