[Løst] Salg av bopel; renovere/ikke renovere våtrom

[CYA]

Vurderer salg av leiligheten pt, men blir helt tussete av å tenke på hva man skal gjøre / ikke gjøre av oppussing/renovering.

 

Rådene fra Google og alskens meglere er å holde seg unna bad og våtrom, og kun gjøre overflate-arbeid (som boligkjøper grøsser jeg over slike råd). Men når gjelder rådet om å ikke ta bad / våtrom egentlig? Er det ikke lønnsomt å ta disse rommene når du selv føler at det er "på tide"?

 

Vi har ikke eksakt dato på når badet ble renovert sist (dødsbo). Har et ca-tall, men likevel. Jeg vil mene det er "på tide" å ta badet. Det er ikke lekk, ikke lukt, men mht ca-alder på snart 20 er det likevel snart på tide, da det har flis på gulv og vegg med dusj rett på flis. Vil det likevel ikke lønne seg å renovere et eldre bad før salg? I mitt hode skurrer i alle fall dette.

 

I tillegg har leiligheten et vaskerom, med sluk og batteri - med andre ord et våtrom. Vaskerom-gulvet er også "på tide" å tas (venyl-gulv = enkelt selv for en lekmann å se dette). Vil ikke det lønne seg å renovere gulv/sluk på et utslitt vaskerom + kjøre på med gode strøk med våtromsmaling på vegger?

 

Rommene er ikke store, og jobben kan trolig gjøres for ca 200 000. Basert på vår kost for ca 4 år siden, utgjør dette noe under 10 %. Et rasjonelt marked vil prise leiligheten min - as is - med en rabatt / fratrekk for standard dersom jeg ikke renoverer, og dersom jeg renoverer vil den være priset med en premie / tillegg av standard ("strøken"-effekten) - alt annet like sammenlignet med tilsvarende leiligheter. Men markedet er vel ikke akkurat rasjonelt... Leiligheten er sentrumsnær Bergen, og jeg vet den blir solgt uansett hva (spørsmålet er følgelig kun verdi).

 

En faktor jeg kjenner godt på, er at jeg ikke vil ha noe som helst i tryne etter evt boligsalg, og våtrommene er spørsmålstegn nettopp av ovennevnte årsak.

 

Forøvrig er vegg-overflater samt tak i stue, gang, soverom og kjøkken vedlikeholdt med gode strøk maling i fjor og gulv i oppholdsrom av (relativt) strøken parkett, slik at det er lite å hente der. Alternativet da er EL-anlegget. Jeg fikk oppgradert sikringsskapet til automatsikringer i fjor, og har også skiftet et knippe stikkontakter. Vil det eventuelt være noe å hente på å modernisere el-anlegget, eller er dette no-go verdimessig?

 

Vil det beste kanskje være å gå direkte til en takstmann å hente ut en tilstandsrapport / boligsalgsrapport med det samme? Hvor nyttig er disse rapportene (har selv kun erfaring med verdi-/lånetakst).

 

Hyggelig med innspill hvor aktuelt.

[Taurean]

La andre ta hodebryet. Kan hende de vil ha sin egen "stil" der også. Ved å renovére badet, så gambler du på at noen skal like "din" stil. Gjør du det nøytralt, så risikérer du å skremme bort rike kunder.

 

Og dessuten; Bare vær ærlig, skriv at badet er 20 år gammelt, og trenger antageligvis overhaling. La andre ta bryet. Bare selg det og fokusér på det nye. Du skriver det vil koste 200 000 .... dét vil du aldri få tilbake. KANSKJE break even, aldri mér.

Endret 16. juli 2017 av Taurean

[Dubious]

De har ikke mye å reklamere på når de vet at badet er 20 år gammelt, men når det nettopp er pusset opp og det skjer noe så kan det bli dyrt for selger

[Dobbeltabbe]

Det er vanskelig å si ja eller nei. Om du pusser opp i en nøytral stil er det nok bra, selv om mange nok vil like tanken på å kunne pusse opp badet slik de vil ha det selv. Andre kjøpere tenker som meg, at våtrom og kjøkken som må fikses er nok til at boligen ikke er aktuell for oss. Det er et poeng i at kjøper får det de ser når de kjøper et 20 år gammelt bad, men om du pusser opp må du sikre deg godt ved å bruke arbeidere med godkjent våtromssertifikat slik at du kan ta evt. feil på forsikring.

[Svinks]

Det kommer veldig an på hvordan markedet for tiden er, og hvilke kjøpere du treffer.

 

Noen vil være lykkelig over å finne et bad som trenger oppussing som de kan gi sin egen stil. De forventer da selvsagt at de får kjøpe boligen et par-tre 100.000 billigere enn om badet var nyoppusset, men det kan allikevel bli budkrig mellom flere som ønsker å pusse opp, og boligen kan gå over takst. Særlig i et marked som vi hadde for noen måneder siden hvor det var stor etterspørsel etter alt som ble lagt ut mange steder i landet ville jeg ikke pusset opp.

 

Andre vil være mer kresne på hva de kjøper og være bevisst på at rett etter boligkjøp har de ikke penger til dyre oppussinger, og ikke legge inn bud på boliger med oppussingsbehov. Eller de har kanskje pusset opp før og er lei av oppussing. Slik markedet ser ut til å utvikle seg nå kan oppussing være lønnsomt. Det kan være forskjellen på om man i det hele tatt får et bud, eller om boligen blir liggende lenge uten å selges.

[Zeph]

Den kan bli lettare å få solgt, men om du får igjen for investeringen er mindre sikkert. Det er vanskeleg å prate i absolutter når det er snakk om sånt sidan det er så tilfeldig kven ein evt. møter på marknaden.

[perpyro]

Du skal få et tips fra meg her.

Kjøpte et gammelt hus for 4 år siden med nyoppusset bad og gjett hva.

Vi skal pusse opp det badet om ikke altfor lenge fordi vi ikke liker måten det er bygget på, hverken plassutnyttelse, innredning eller dusjløsning liker vi så det vil bli revet inn til beinet og bygget opp på nytt slik vi vil ha det.

Joda abdet var nytt da vi kjøpte og det er både tett og alt det der men resten......

[Dubious]

Den dagen jeg skal kjøpe hus så er det en fordel at alt er gammelt, da det blir noe lavere pris og en kan lage det som en selv vil ha det

Har sett mange stygge løsninger på nye bad og kjøkken

[aklla]

Selv pusset jeg opp både bad og kjøkken fra bunnen av, jeg solgte for 800 000 mer enn jeg kjøpte for etter 4 år og det var ikke i noen storby heller slik at det er pris-stigningen som står for verdiøkningen.

Så det kan gå begge veier

 

Bad og kjøkken er noe ekspertene anbefaller at man ikke pusser opp, men for min del fikk jeg jo veldig god profitt på det.

[Dubious]

Hvor mye brukte du på å pusse opp?

og profitten hadde du nok fått uansett

[aklla]

brukte ca 200 000, vet jo ikke hvor mye jeg hadde fått i profitt om jeg ikke hadde gjort det, men det var en økning på ca 70%, langt, langt over generell prisøkning i området.

 

Kjøpte for 1,15, solgte for 1,95 etter 4 år.

[gravypressure]

brukte ca 200 000, vet jo ikke hvor mye jeg hadde fått i profitt om jeg ikke hadde gjort det, men det var en økning på ca 70%, langt, langt over generell prisøkning i området.

 

Kjøpte for 1,15, solgte for 1,95 etter 4 år.

 

Hvordan greide du å pusse opp både kjøkken og bad fra bunnen av for 200.000? Jeg ville regnet med det dobbelte, med mindre du gjør alt på egenhånd.

Dette er typisk de to dyreste rommene i huset å pusse opp. Husk at du må ha dokumentert arbeid på våtrom av kvalifisert personell, ellers kan du få problemer med forsikring dersom uhellet er ute.

 

Jeg kjøpe gammelt selv, og brukte ca. 50.000 bare på oppussing av kjøkken, alt selvgjort. Dette var dog ikke fra bunnen av, da vi valgte å beholde skapene og heller bare male dem. Skulle jeg bygget det fra bunnen ville det blitt minst dobbelt så dyrt!

Badet er ennå ikke tatt. Har budsjettert 3-400.000, men utført av fagmenn.

[xibriz]

 

brukte ca 200 000, vet jo ikke hvor mye jeg hadde fått i profitt om jeg ikke hadde gjort det, men det var en økning på ca 70%, langt, langt over generell prisøkning i området.

 

Kjøpte for 1,15, solgte for 1,95 etter 4 år.

Hvordan greide du å pusse opp både kjøkken og bad fra bunnen av for 200.000? Jeg ville regnet med det dobbelte, med mindre du gjør alt på egenhånd.

Dette er typisk de to dyreste rommene i huset å pusse opp. Husk at du må ha dokumentert arbeid på våtrom av kvalifisert personell, ellers kan du få problemer med forsikring dersom uhellet er ute.

 

Jeg kjøpe gammelt selv, og brukte ca. 50.000 bare på oppussing av kjøkken, alt selvgjort. Dette var dog ikke fra bunnen av, da vi valgte å beholde skapene og heller bare male dem. Skulle jeg bygget det fra bunnen ville det blitt minst dobbelt så dyrt!

Badet er ennå ikke tatt. Har budsjettert 3-400.000, men utført av fagmenn.

Det er ikke bare prisen som er relevant, men også størrelsen.

 

Det er forskjell på bad å kjøkken i en leilighet på 90kvm og ett hus på 250kvm.

 

Selv har jeg klart å bygge ett kjøkken fra bunnen av for rett over 20k. det neste kjøkkenet jeg bygde kostet nærmere 50k. begge priser er uten hvitevarer.

 

Til TS: ikke puss opp annet enn maling ved tanke på profitt.

[aklla]

Badet kom på ca 100k, kjøpte alt av interiør på tilbud og det var ca 6kvm.

Alt ble dokumentert og fikk karakter 0 av takstmann. Noe som er vanskelig selv med proffe.

 

Kjøkkenet kom på 50k for skap osv, komfyr, platetopp og micro ble kjøpt på salg.

På elektrikler ellers gikk det ca 20k, har ikke regner på det, men 30k på resten er nok ikke så langt unna.

Jeg har ikke finregnet på det, men 200k er ikke så langt unna. Alt gjort lovlig med papirer.

 

Men har ikke regnet egen tid, da blir det fort mer. Men har mer hatt der som en hobby enn faktisk profitt.

 

Leiligheten var forresten på cs 65kvm

Endret 31. juli 2017 av aklla

[Taurean]

Jeg ville heller gått en fjelltur enn å pusse opp hus som en hobby ^^ Enten er det gøy og rekreasjon, ellers er det jobb. Og jobb skal være betalt.

[gravypressure]

Badet kom på ca 100k, kjøpte alt av interiør på tilbud og det var ca 6kvm.

Alt ble dokumentert og fikk karakter 1 av takstmann. Noe som er vanskelig selv med proffe.

 

Kjøkkenet kom på 50k for skap osv, komfyr, platetopp og micro ble kjøpt på salg.

På elektrikler ellers gikk det ca 20k, har ikke regner på det, men 30k på resten er nok ikke så langt unna.

Jeg har ikke finregnet på det, men 200k er ikke så langt unna. Alt gjort lovlig med papirer.

 

Men har ikke regnet egen tid, da blir det fort mer. Men har mer hatt der som en hobby enn faktisk profitt.

 

Leiligheten var forresten på cs 65kvm

 

Ok, jeg antar at det er mulig...

 

Men er du fagmann med våtromssertifikat selv da, siden du skriver at alt ble dokumentert?

At takstmann gir karakter har jeg liten tillit til, og jeg snakker av erfaring. Han ser stort sett det overfladiske, dvs. overflater og fall til sluk. Og kan ikke sjekke det som ikke er synlig, f.eks. arbeid i gulv og vegger, sluker, membran, rør i vegger osv.

Dersom noe skjer vil de fleste forsikringer ikke dekke skader dersom arbeid ikke er utført av sertifisert personell. Og hvis du bor i blokk er du virkelig ille ute hvis det skulle lekke ned i etasjene under...

 

Jeg ville derfor vært mer skeptisk til et nytt og strøkent bad bygget av en amatør, enn et 10 år gammelt bad bygget av en rørlegger.

Samme hva en takstmann sier om arbeidet.

[aklla]

Jeg er ufaglært når det gjelder slikt, men det ble utført fagmessig av sertifisert personell. Takstmannen ser jo på dokumentasjonen i tillegg til den faktiske utførelsen. Ser badet strøkent ut men ikke er dokumentert får man karakteren 2.

Gjør man det selv er det umulig å få 0, samme hvor bra man gjør det.

 

http://midtnorgetakst.no/takstprodukter/boligsalgsrapporter-bsr/

"Det er viktig for en boligeier å ta vare på all dokumentasjon av utførte arbeider, fordi det vil legges til grunn ved fastsetting av tilstandsgrad. Skjulte anlegg og bygningsdeler med dokumentert fagmessig utførelse vil kunne få tilstandsgrad TG 0 (ingen avvik) dersom de er yngre enn fem år. Et nyoppusset bad vil automatisk få TG 2 (vesentlig avvik), dersom man mangler nødvendig dokumentasjon.

 

Hva er god nok dokumentasjon for badet i henhold til NS 3600? Når det gjelder membranen, skal minst ett av følgende punkter være oppfylt for å få TG 0:

 

- Dokumentasjon (teknisk godkjenning) fra tredjepart (uavhengig kontroll) i form av kontrollrapporter som inkluderer utført arbeid med membranen og tette gjennomføringer i membranen (våtsone)

- Skriftlig dokumentasjon fra godkjent fagperson kombinert med bilder med steds- og tidsangivelse

- Skriftlig dokumentasjon av vegg- og vanntest på gulv og med beskrivelse av gjennomføring inklusive tid og bilder av rom med ferdig membran før påstøp og fliser"

 

 

Ellers ser jeg at jeg rotet med 0 og 1, har rettet opp i dette. Jeg fikk 0 på badet, ikke 1

 

Jeg ville derfor vært mer skeptisk til et nytt og strøkent bad bygget av en amatør, enn et 10 år gammelt bad bygget av en rørlegger.

Samme hva en takstmann sier om arbeidet.

Enig, men her var der jo nytt, strøkent bygget av rørlegger, flislegger og elektrikker på skikkelig og lovlig måte slik man skal bygge, med garantier osv på alt. Forsikring skal ikke være noe problem når man leier inn fagfolk

 

Jeg gjorde riktignok rivejobben og snekkerjobben selv, men det har man lov til.

Endret 31. juli 2017 av aklla

[Dubious]

Dyreste på kjøkkenet er nok hvitevarene

Badet må være vanntett, noe kjøkkenet ikke trenger å være

[gravypressure]

Dyreste på kjøkkenet er nok hvitevarene

Badet må være vanntett, noe kjøkkenet ikke trenger å være

 

Her tar du nok dessverre feil. Skapene er nok dyrere enn du tror. En billig skapfront koster kanskje 500 kr på Ikea. En finere og litt dyrere koster fra 1000 og oppover. på et kjøkken med 20 skap- og skuffefronter er du da fort oppe i 20.000. I tillegg kommer håndtakene, skapstammene og hyllene. I tillegg til benkeplate, vask, sokkel, foringer osv. For et nytt kjøkken må du nok regne med minst 50-100.000, gitt at du monterer selv.

I tillegg vil man jo gjerne gjøre noe med totalinntrykket av kjøkkenet som f.eks. male vegger, nytt gulv osv. Dette blir også noen kroner...

 

Hvitevarene i seg selv kan du få billig. Jeg kjøpte nytt kjøleskap, komfyr og oppvaskmaskin for tilsammen drøyt 8000 kr.

Men her har du jo utallige muligheter, og du må nok doble prisen hvis du skal ha alt integrert.

[CYA]

Takk for mange fine innspill.

 

Vi bestemte oss (av denne og andre grunner) for å kjøpe en tilstandsrapport.

 

Venter nå på selve rapporten, men har fått et muntlig OK på at det ikke var akutte behov / tegn til akutte behov (som er det absolutt viktigste). Vi vil derfor med all sannsynlighet la våtrommene stå slik de står nå med innslag av et begrenset kosmetisk løft (som selvsagt opplyses om ved salg).