Omgå dokumentavgiften ved å skrive privat kontrakt

[Meander]

Min situasjon er følgende: En av mine foreldre har kjøpt ny bolig og må i utgangspunktet snart gå i gang med å selge sin nåværende (selveier)bolig før overtagelse i september. Samtidig har jeg til hensikt å selge min egen bolig. Min forelder har nå i sin generøsitet foreslått at 1) jeg i stedet for å kjøpe en "ny" bolig som vil medføre en del risiko, overtar dennes bolig (hvor det nylig ble oppdaget en antatt beskjeden mengde fukt, slik at det uansett ikke uten videre er gitt at salget kan foregå knirkefritt som planlagt), som jeg kjenner fra før og vet at jeg vil trives rimelig godt i; 2) at inntektene fra salget av min bolig pluss en del av dennes egenkapital finansierer kjøpet av dennes nye bolig; og 3) at jeg får en eierandel som tilsvarer omtrent salgsverdien av min bolig delt på anslått verdi av dennes bolig (en mer eksakt slik verdi må vel uansett fremskaffes for å ha et gyldig grunnlag for beregning av dokumentavgiften).

Dette kan f.eks. formaliseres ved å skrive en kontrakt etter salget av min bolig som sier at følgende skjer samtidig: 1) inntektene av min bolig overføres til min forelder 2) eierforholdet av min forelders bolig forandres fra 100 prosent eierskap til min forelder til et eierforhold mellom min forelder av meg som tilsvarer salgsverdien av min bolig delt på anslått verdi av min forelders bolig i min favør og differansen mellom 100 prosent og denne kvotienten i min forelders favør.

Spørsmålet er hva en slik eierbrøk egentlig innebærer. Vil f.eks. forskjellen mellom et 60-40- og et 70-30-eierforhold i min favør kun i utgangspunktet være at et salg av boligen medfører en fordeling av inntektene som svarer til brøken, samt at obligatoriske utgifter i utgangspunktet juridisk skal fordeles i henhold til brøken?

Hvis svaret på dette er ja, kan det være nærliggende å spørre om det vil mulig å omgå en betydelig dokumentavgift som korresponderer til den endrede eierbrøken, i denne situasjonen. En tanke jeg fikk, var at en måte å gjøre dette på (et Google-søk antyder at det er flere, men jeg er veldig lite inne i dette, og ønsker uansett å forhøre meg her), er å sette en eierbrøk på f.eks. 99,99 (eller den høyest juridisk mulige prosentsats p ulik 100) til 0,01 (eller 100-p) prosent, og at man til en i samsvar med dette endret punkt 2 i kontrakten ovenfor legger et punkt 3) som sier a) at inntektene ved et salg fordeles slik at min del blir salgsverdien av min nåværende bolig delt på anslått verdi av min forelders bolig, og min forelders andel den resterende sum; og b) at alle obligatoriske utgifter og avgifter knyttet til boligen betales av meg (alternativt: i samsvar med samme brøk som (a)).

Mitt spørsmål blir om en slik privat kontrakt er lovlig, og om den, i så fall, er rettslig bindende. Hvis det stemmer at man har fanget opp alle praktiske konsekvenser av en slik dramatisk justering av eierbrøken i denne kontrakten, vil jo kontraktsforholdet for alle praktiske forhold være nesten (med forbehold for 3b) ekvivalent med den først planlagte eierbrøk.

For at denne muligheten skal være relevant, må jeg vite om det for en eierandel i min favør på under 50 prosent finnes én eller flere grenseverdier med iboende praktiske konsekvenser utover dem nevnt ovenfor, f.eks. ved 50 eller 33 prosent, dvs. at hvis jeg har en andel på under 50 prosent eller under 33 prosent, vil det medføre en annen praktisk konsekvens enn det jeg har nevnt ovenfor. (F.eks. at hvis jeg har en eierandel på mindre enn 5 prosent, vil adressen ikke kunne være registrert på meg alene hos nummeropplysningsselskaper, selv om begge eiere skulle ønske det.)

 

Om en slik privat kontrakt som gjør at jeg på ett juridisk nivå de facto eier f.eks. 60 prosent av boligen, men på et annet, direkte eiendomsrettslig nivå de jure eier betydelig mindre av boligen, ikke skulle være en lovlig og/eller gunstig måte nesten fullstendig å omgå dokumentavgiften på i vår situasjon, finnes det andre måter å gjøre dette på?

[Ståle Nordlie]

Spørsmålet er hva en slik eierbrøk egentlig innebærer. Vil f.eks. forskjellen mellom et 60-40- og et 70-30-eierforhold i min favør kun i utgangspunktet være at et salg av boligen medfører en fordeling av inntektene som svarer til brøken, samt at obligatoriske utgifter i utgangspunktet juridisk skal fordeles i henhold til brøken?

 

Det høres rett ut ja. Dette vil være et sameie, regulert av sameieloven.

https://lovdata.no/dokument/NL/lov/1965-06-18-6 

 

 

Når det gjelder å unngå dokumentavgift så forstår jeg ikke metoden du foreslår. Husk at dokumentavgift først ilegges "ved tinglysing av dokument som overfører hjemmel til fast eiendom". Du kan godt kjøpe del av, eller hele, eiendommen uten å tinglyse. Det er ikke ulovlig, og du vil være fullgod eier. Problemet er vanligvis at uten tinglysning løper du en risiko for at boligen blir tatt av kreditorene til den som er hjemmelshaver i grunnboka, eller til og med av noen som har kjøpt boligen i god tro fra hjemmelshaver. Hvis du kjøper fra pålitelig (?) familie med god økonomi (?) er risikoen minimal.

 

Du kan redusere risikoen enda mer, og gjøre ting mer "formelt", ved å bruke urådighetserklæring-metoden i artikkelen du lenket til.

 

 

Jeg vil forøvrig foreslå at du prøver å få til å kjøpe hele boligen, ikke bare en andel. Enten ved at du kjøper ut foreldrene dine med hjelp av banklån, eller ved at du får et privat lån fra foreldrene dine på det som gjenstår. Da slipper man mulige uklarheter knyttet til sameie, og hvis du selger boligen med gevinst en gang i framtiden vil hele gevinsten være skattefri.

[Meander]

Takk for svar. Jeg skal se nærmere på det du skriver, men her og nå bare forsøke å oppklare kort det som var uklart.

 

 

Når det gjelder å unngå dokumentavgift så forstår jeg ikke metoden du foreslår.

 

Kort og godt var tanken å redusere dokumentavgiften som jeg antok ville inntreffe ved et eierskifte fra 100 % eid av min forelder til et nytt la oss si 60-40 eierforhold i min favør, som vil beløpe seg til 2,5 % ganger 60 % av nåværende markedsverdi. Man kan f.eks. velge å redusere den til noe slikt som 2,5 % ganger 1 % eller 0,01 % av nåværende markedsverdi ved et på papiret 1-99- eller 0,01-0,99-eierforhold. Dette blir et henholdvis tresifret eller ensifret kronebeløp; man velger det laveste som er juridisk mulig og forsvarlig. Slik jeg oppfattet deg, er det, hvis jeg har en andel større enn 0 %, ingen kvalitativ forskjell, bare en kvantitativ forskjell som relaterer seg til salg og løpende utgifter, som kan justeres for i en privat kontrakt, slik at min de facto eierandel blir på 60-40.

Endret 13. juli 2017 av Meander