Hva kan vi kreve med ekspropriasjon?

[K3rb3r0z]

Hei,

 

Statens vegvesen har i samråd med kommunen vedtatt at krysset like nedenfor tomten vår skal bygges om til rundkjøring. Dette medfører at avkjørselen til borettslaget ved siden av oss kommer i konflikt med trafikkøyene i den ene armen til rundkjøringen og avkjørselen må legges over tomten vår.

 

Det ser ut til at ca 11% av tomten vår ryker samt bod og biloppstillingsplassene til leieboer. Leieboer vil antageligvis også få en del innsn når veien ligger rett utenfor stuevinduet hans.

I tillegg ligger dreneringen til huset hvor veien skal bygges. (Drenskum og drensbasseng på tomten som skal fordrøye vannet før det når kommunens nett.)

 

Etter å ha lest en del på nett forstår jeg det slik at vi har krav på full erstatning for verditap samt ulempeerstatning. Er det jeg har satt opp nedenfor et godt utgangspunkt for forhandlinger med Statens Vegvesen? Er det andre ting vi burde fått med?

 

1. Erstatning for verdiforringelse av tomten. Dette må vurderes av megler(?) eller takstmann.

 

2. Opprettholdelse av funksjonalitet. At ekspropriator bekoster to stk nye biloppstillingsplasser samt bod for leieboer. Om boden lar seg flytte med kran er dette akseptabelt for oss.

 

3. Ekspropriator sørger for at innsyn begrenses hos leieboer. Enten ved å senke veien litt i terrenget og et lavt gjerde på toppen eller et høyere gjerde eller hekk om veien vil gå i dagens kotehøyder.

 

4. At kvaliteten på dreneringen opprettholdes.

 

5. Vi ønsker en tinglysning på at alle fremtidige byggesøknader på tomten behandles i henhold til opprinnelig tomtestørrelse. Når ca 11% av tomten vår ryker havner vi under minimumsstørrelsen på tomten i forhold til kommunens krav. Tomten er i dag på 709 m2 og minimumskravet i kommunen er 700 m2. I tillegg vil vi havne over maksimal utnyttelsesgrad på tomten. Vi tar med dette punktet da vi ikke vil risikere avslag på byggesøknad om huset en gang i fremtiden skulle alvorlige skader som medfører at det må rives og bygges på nytt.

 

Forsikringsselskapet vårt har bekreftet at de dekker advokathjelp i slike situasjoner men 100.000 ryker fort om det blir en konflikt. Vi prøver derfor å finne frem mest mulig informasjon på forhånd.

 

Tusen takk for all hjelp.

[krikkert]

I ekspropriasjonsskjønnssaker gjelder skjønnsprosessloven § 42, hvor det heter at den som har interesse i inngrepet alltid skal betale motpartens utgifter med mindre motparten manglet rimelig grunn til å motsette seg et rimelig tilbud.

 

Det vil si at de 100k kun trenger å dekke vurderingen av det offentliges opprinnelige tilbud og utenrettslige forhandlinger.

[K3rb3r0z]

Tusen takk for det Krikkert. I informasjonsheftet vi fikk fra Vegvesenet stod det nemlig at de ikke hadde plikt til å dekke advokatkostnader ved forhandlinger. (Side 12 første avsnitt) men at de betaler advokat ved skjønnsaken.

 

Vi fryktet da at kostnadene kunne dra ut men med avklaringen føler vi oss tryggere.

[krikkert]

100k tilsvarer nesten to hovedforhandlinger i tingretten. Jeg tror ikke du trenger å bekymre deg for det.

 

Dessuten vil advokaten motta en dekningsbekreftelse fra forsikringsselskapet hvor det står hvor mye som dekkes, og du kan da selvfølgelig snakke med advokaten og avklare forventninger på forhånd. Så kan dere avtale hva du skal gjøre selv og hva advokaten skal gjøre ut fra advokatens profesjonelle anslag.

 

Men jeg ser det som veldig, veldig usannsynlig at forhandlinger med SVV skulle koste mer enn 100k i advokatkostnader for deg. Alle punktene 1-4 er punkter det ikke er vanskelig å få SVV med på, i prinsippet (men du får selvsagt ikke erstatning for verdiforringelse og dekket funksjonsopprettholdelse for den samme problemstillingen, da får du dobbel dekning av samme tap). Punkt 5 kan bli verre, fordi det er binding av kommunens myndighet, noe SVV ikke kan påvirke.

[K3rb3r0z]

Tusen takk igjen. Da føler vi oss mye tryggere.

 

Når det gjelder punkt 5 er det ikke verre enn at vi går i dialog med kommunen. Det verste svaret vi får er uansett nei.

 

Vi har sjekket litt rundt og så vidt vi kan se er det minst ett forsikringsselskap som har i sin toppavtale at de dekker oppbygging av nytt hus på ny tomt i de tilfeller kommune eller stat gir avslag på byggesøknad. Men vi vil selvfølgelig helst bo der vi bor.

 

Så får vi ikke gjennomslag for punkt 5 får vi heller velge en slik forsikring.

[Snylter]

Jeg vet ikke hvor vanlig dette er..

Men i et tilfelle jeg kjenner til ble det ekspropriert eiendom for å anlegge en vei til noen andre eiendommer, dette ble gjort av kommunen.

Grunnen ble etter at veien var anlagt tilbakeført til opprinnelig eier, og tilhører fortsatt samme eiendom.. Det betyr jo at eiendommen faktisk ikke har blitt mindre, den har bare blitt delvis ubrukelig..

[Corp Por]

Jeg vet ikke hvor vanlig dette er..

Men i et tilfelle jeg kjenner til ble det ekspropriert eiendom for å anlegge en vei til noen andre eiendommer, dette ble gjort av kommunen.

Grunnen ble etter at veien var anlagt tilbakeført til opprinnelig eier, og tilhører fortsatt samme eiendom.. Det betyr jo at eiendommen faktisk ikke har blitt mindre, den har bare blitt delvis ubrukelig..

Og at du nå har fått et fortau/vei som du strengt tatt nå er ansvarlig for å holde ferdbar, eller?

[ITtraktor]

Jeg vet ikke hvor vanlig dette er..

Men i et tilfelle jeg kjenner til ble det ekspropriert eiendom for å anlegge en vei til noen andre eiendommer, dette ble gjort av kommunen.

Grunnen ble etter at veien var anlagt tilbakeført til opprinnelig eier, og tilhører fortsatt samme eiendom.. Det betyr jo at eiendommen faktisk ikke har blitt mindre, den har bare blitt delvis ubrukelig..

 

Jeg har hørt om lignende saker. En bonde i nabolaget ble tilbydd 30 kr/m2 for landbruksjord hvor det skulle bygges vei. Denne summen skulle i følge SVV dekke bondes fremtidige avlingstap. Sånn sett får han ingenting for selve eiendommen. Dette høres for meg ut som en veldig rar og sleip måte å ekspropriere på? Vil ikke dette medføre at bonden faktisk eier denne veien?    

[Inge Rognmo]

En bonde i nabolaget ble tilbydd 30 kr/m2 for landbruksjord hvor det skulle bygges vei. Denne summen skulle i følge SVV dekke bondes fremtidige avlingstap. Sånn sett får han ingenting for selve eiendommen. Dette høres for meg ut som en veldig rar og sleip måte å ekspropriere på? Vil ikke dette medføre at bonden faktisk eier denne veien?   

Det er en helt vanlig, og på sett og vis "riktig" verdsettelsesmåte; man fastsetter først hvor stor avkastning (i dette tilfellet avlingen) eiendommen gir (enten man deler det opp pr kvadratmeter eller ikke), og regner deretter ut hvor stor pengeverdi man må få for å gi tilsvarende avkastning med en bestemt rentesats (kapitaliseringsrente, som for tiden er på 4%). Problemene oppstår når eiendommen etter ekspropriering skal brukes til noe helt annet (boligfelt, næring o.l.) enn før, og av den grunn blir mer verdt...

[Vox_populi]

Det er en helt vanlig, og på sett og vis "riktig" verdsettelsesmåte; man fastsetter først hvor stor avkastning (i dette tilfellet avlingen) eiendommen gir (enten man deler det opp pr kvadratmeter eller ikke), og regner deretter ut hvor stor pengeverdi man må få for å gi tilsvarende avkastning med en bestemt rentesats (kapitaliseringsrente, som for tiden er på 4%). Problemene oppstår når eiendommen etter ekspropriering skal brukes til noe helt annet (boligfelt, næring o.l.) enn før, og av den grunn blir mer verdt...

Et annet problem med den utregningsmåten er når avkastningen fra området er null (hei og fjellområde uten drivverdig skog). Er verdien på grunnen da null?

[ITtraktor]

 

En bonde i nabolaget ble tilbydd 30 kr/m2 for landbruksjord hvor det skulle bygges vei. Denne summen skulle i følge SVV dekke bondes fremtidige avlingstap. Sånn sett får han ingenting for selve eiendommen. Dette høres for meg ut som en veldig rar og sleip måte å ekspropriere på? Vil ikke dette medføre at bonden faktisk eier denne veien?   

Det er en helt vanlig, og på sett og vis "riktig" verdsettelsesmåte; man fastsetter først hvor stor avkastning (i dette tilfellet avlingen) eiendommen gir (enten man deler det opp pr kvadratmeter eller ikke), og regner deretter ut hvor stor pengeverdi man må få for å gi tilsvarende avkastning med en bestemt rentesats (kapitaliseringsrente, som for tiden er på 4%). Problemene oppstår når eiendommen etter ekspropriering skal brukes til noe helt annet (boligfelt, næring o.l.) enn før, og av den grunn blir mer verdt...

 

 

Men det er da ikke uvanlig at en eiendom går i arv og sånn sett må jo avkastning potensielt kunne bli uendelig? Og hvem er det som juridisk sett eier denne veien? Dette ligner egentlig mer på kommunist Kina enn den vestlige verden. Snakk om å overkjøre eiendomsretten! 

[Vox_populi]

Men det er da ikke uvanlig at en eiendom går i arv og sånn sett må jo avkastning potensielt kunne bli uendelig? Og hvem er det som juridisk sett eier denne veien? Dette ligner egentlig mer på kommunist Kina enn den vestlige verden. Snakk om å overkjøre eiendomsretten! 

I stedet settes erstatninga i banken og 4% rente kan hentes ut hvert år til "evig" tid. Nå ja, renta vil jo kunne variere litt, da.

Du har helt rett i at dette er overkjøring av den private eiendomsretten, men det anses altså nødvendig når vitale samfunnsinteresser ("statens tarv") står på spill. Derfor står det også i grunnloven at full erstatning skal gis ved ekspropriasjon (tvangssalg). Men hva menes med "full"?

Og andre båndlegginger gir ikke erstatning – eieren eier fremdeles eiendommen, men kan ikke gjøre det han vil med den. I verste fall kan han ikke utføre noe som helst på den, annet enn å gå og beundre den. Men det kan jo du og jeg også, så eiendomsretten er da blitt kun en fortegnelse på et papir, uten realitet. 

Endret 3. juni 2017 av Vox_populi

[Inge Rognmo]

 

 

En bonde i nabolaget ble tilbydd 30 kr/m2 for landbruksjord hvor det skulle bygges vei. Denne summen skulle i følge SVV dekke bondes fremtidige avlingstap. Sånn sett får han ingenting for selve eiendommen. Dette høres for meg ut som en veldig rar og sleip måte å ekspropriere på? Vil ikke dette medføre at bonden faktisk eier denne veien?   

Det er en helt vanlig, og på sett og vis "riktig" verdsettelsesmåte; man fastsetter først hvor stor avkastning (i dette tilfellet avlingen) eiendommen gir (enten man deler det opp pr kvadratmeter eller ikke), og regner deretter ut hvor stor pengeverdi man må få for å gi tilsvarende avkastning med en bestemt rentesats (kapitaliseringsrente, som for tiden er på 4%). Problemene oppstår når eiendommen etter ekspropriering skal brukes til noe helt annet (boligfelt, næring o.l.) enn før, og av den grunn blir mer verdt...

 

 

Men det er da ikke uvanlig at en eiendom går i arv og sånn sett må jo avkastning potensielt kunne bli uendelig?

Poenget er at man får en erstatning som, når man investerer den i noe (hva du vil) som gir samme rente som Staten har fastsatt (som i dag ligger på 4% som nevnt), så

 

 

Men det er da ikke uvanlig at en eiendom går i arv og sånn sett må jo avkastning potensielt kunne bli uendelig?

I stedet settes erstatninga i banken og 4% rente kan hentes ut hvert år til "evig" tid. Nå ja, renta vil jo kunne variere litt, da.

For å få den avkastninga av erstatningsbeløpet som Staten forutsetter, så må man nok ta høyere risiko enn vanlig bankinnskudd... Men prinsippet er slik, ja; det er årlig avkastning av erstatningen som skal tilsvare årlig avkastning av den eksproprierte eiendommen, og siden man da ikke rører "hovedstolen", vil det fortsette i evig tid. (forutsatt at man investerer i noe som faktisk gir 4%, da...) Det kom tydeligvis ikke klart nok frem i mitt forrige innlegg...