Usaklig utkastelse - ugyldig kontrakt?

[SamuelR]

Det ser ut til at jeg har havnet i en aldri så liten tvist med han som inntil nylig var min utleier.

 

Jeg fikk en telefon fra han i rundt den 20. mars. Da sa han at jeg ikke hadde noe annet valg enn å bli kastet ut. Han mente jeg fikk for mange naboklager. Det var aldri en nabo som kom og klagde til meg, heller tvert imot. Jeg hadde et godt forhold til de naboene jeg hadde hilst på og kjente.

 

Utleier ga meg først en frist på ti dager. Dette mente jeg at var veldig urimelig og vi kom fram til 1. mai i stedet. Jeg må innrømme at jeg aldri har vært så god med lover og regelverk, men etter å ha satt meg ned med kontrakten og lest om leitakeres rettigheter, så ser jeg at han ikke engang hadde rett til å kaste meg ut før 15. mai, og da med 3 mnd. oppsigelsestid. Det står altså svart på hvitt i kontrakten at vi hadde en tidsbestemt leiekontrakt uten adgang til oppsigelse fra noen parter. Utleier hadde også mulighet til å velge "annen saklig grunn" til oppsigelse, uten at han valgte å gjøre dette. Jeg fikk aldri en skriftlig advarsel heller, slik som jeg oppfatter at man har krav på gjennom lovverket. Ved en skriftlig advarsel kunne jeg fått en måned på meg til å protestere, men jeg fikk aldri denne muligheten.

 

I tillegg har utleier aldri krevd noe depositum fra meg, til tross for at det står i kontrakten at en depositumskonto skulle opprettes. Dette må være utleiers ansvar?

 

Tiden fram til mai mens jeg ennå bodde i leiligheten måtte jeg selvsagt bruke på å tjene opp penger til et nytt sted å bo, med tanke på de utgiftene som kreves når man skal flytte. En vil da helst ikke være hjemløs.

 

Nå krever utleier at jeg betaler for den tiden fra da jeg ble kastet ut på usaklig grunnlag fram til jeg flyttet ut. Men jeg føler meg utrolig lurt, og det jeg lurer på, er om jehar noen rettigheter her som jeg burde være klar over? Etter å ha blitt satt i denne utrolig trange økonomiske situasjonen av utleier, er det vanskelig for meg å betale han nå. Er det slik at han har tatt et valg om å ugyldiggjøre kontrakten selv, eller er det bare jeg som sliter her? En depositumskonto skal, i følge det jeg vet, være en sikkerhet for utleier. Er det mitt ansvar at han ikke har vært interessert i å opprette depositumskonto?

 

Håper på raskt svar. På forhånd takk!

[Valkyria]

Om utleier har brutt kontrakten og kastet deg ut før oppsigelsestiden er gått ut (og i tillegg aldri fulgte kontraktens krav om depositumskonto) så har han heller ingen rett til å kreve penger av deg for dette. Tvert i mot så mener jeg du har rett til å kreve noe av ham for kontraktbrudd, og utgiftene du får som konsekvens av dette, men ikke ta mitt ord på dette før noen andre bekrefter det.

 

Forstår jeg deg rett at du har allerede flyttet ut 1. mai når du fikk oppsigelse 20. mars?

Strengt talt skulle du egentlig kunne bo der fram til 20. juni (om begge parter har 3 mnd oppsigelse) og da betale kun din faste leie på dette. 

[Haakon1]

Må jo være en eller annen grunn til at han hater deg? Selv om det høres ut som at ting suger så må det være et eller annet han har i tankene. Høy musikk, etcetc? Høres ut som at han ikke har tillit til deg lenger, det beste er nok bare å finne et annet sted å bo og sørge for at du ikke gir samme inntrykk til neste utleier som hos denne karen

 

Forstår ikke helt hva det er du skal betale for. Depositum er utleiers ansvar. Kunne du ikke betalt leie slik at det går opp mtp gjeldende måned, må da ikke blande depositum i dette? Depositum er vel mest mtp skader og lignende.

[3irik]

Altså, han ber om at du betaler for tiden du bor der? Det er helt rimelig, betal og bli ferdig med saken.

[krikkert]

For å kaste ut noen fra en uoppsigelig leieavtale kreves at vilkårene for å heve leieavtalen er oppfylt, jf. husleieloven § 9-9:

 

Utleieren kan heve leieavtalen på grunn av vesentlig mislighold fra leierens side. Vesentlig mislighold foreligger dersom:

 

a) leieren vesentlig misligholder sin plikt til å betale leie eller oppfylle andre krav som reiser seg av leieavtalen,

b) leieren tross skriftlig advarsel fra utleieren i vesentlig grad forsømmer sin vedlikeholdsplikt eller fortsetter å opptre på en måte som er til alvorlig skade eller sjenanse for utleieren, eiendommen eller øvrige brukere,

c) leieren uten å ha rett til det helt eller delvis overlater bruken av husrommet til andre3 og tross skriftlig advarsel fra utleieren ikke bringer forholdet til opphør,

d) leieren uten å ha rett til det bruker husrommet på annen måte eller til andre formål enn avtalt og tross skriftlig advarsel fra utleieren ikke bringer forholdet til opphør, eller

e) leieren for øvrig misligholder sine plikter på en måte som gjør det nødvendig å bringe leieavtalen til opphør.

 

En erklæring om at utleieren hever leieavtalen, skal være skriftlig. Den kan pålegge leieren straks å flytte og levere husrommet tilbake. I erklæringen skal grunnen til å heve leieavtalen oppgis.

 

Blir leieavtalen hevet, er leieren ansvarlig for utlegg, tapt leie o.l. etter bestemmelsene i § 5-8.

Naboklager faller under "for øvrig misligholder sine plikter på en måte som gjør det nødvendig å bringe leieavtalen til opphør". Det er ikke usaklig, men det skal svært tungtveiende naboklager til.

 

Dersom utleier uberettiget har hevet leieavtalen har han fortsatt krav på leie for den tiden du faktisk har bodd der. Men han blir erstatningsansvarlig for merkostnadene du har som følge av at du må flytte, herunder for eksempel flyttekostnader og eventuell høyere husleie i ny bolig. Dette kan motregnes i hans krav på leie.

[Ståle Nordlie]

Naboklager faller under "for øvrig misligholder sine plikter på en måte som gjør det nødvendig å bringe leieavtalen til opphør". Det er ikke usaklig, men det skal svært tungtveiende naboklager til.

Det må nok bli utleiers anførsel hvis han insisterer på heving. Men naboklager passer bedre inn under bokstav b), der "...leieren tross skriftlig advarsel fra utleieren ... fortsetter å opptre på en måte som er til alvorlig ... sjenanse for ... øvrige brukere..."

 

Forøvrig høres det ut som om utleier ikke har gitt en skriftlig hevingserklæring med begrunnelse etter andre ledd.

 

***

 

SamuelR, manglende depositumkonto er ikke viktig på dette tidspunktet. Det betyr bare at utleier må kreve penger fra deg direkte i stedet for å kreve dem fra depositum.

 

 

Når det gjelder leie skal du være glad for at utleier ikke prøver seg med å kreve leie ut hele oppsigelsestiden. Hvis det er snakk om heving (ikke oppsigelse), og utleier faktisk hadde rett til å heve, kan han i utgangspunktet kreve erstatning for tapt leie om han ikke finner ny leier etter at du har flyttet ut. Heldigvis for deg virker det som om utleier ikke kunne heve. 

 

Ellers har du i utgangspunktet plikt til å betale leie for tiden du har bodd der. Du må eventuelt, som krikkert sier, komme med ditt eget erstatningskrav.

 

 

[krikkert]

Naboer faller ikke alltid inn under "øvrige brukere av eiendommen", ellers enig.

[Marzo]

Men dere ble enige om å flytte ut 1 mai? Du har flyttet ut og betalt frem til denne datoen?

[MrL]

Bør ikke disse gjentatte naboklagene dokumenteres skriftlig? Og ikke minst, har ikke leietaker noen rett til å bli informert om disse tidligere?