[Løst] Vil det være lov å gi leietaker av hybel tilgang til resten av huset?

[Pallantir]

Jeg driver og leker med ulike varianter for å kjøpe et hus med flere utleiedeler for sommerutleie til turister. Det vil da skje ved å bygge deler av et hus som nå har én familieleilighet og én hybel (som etter loven er en flermannsbolig og derfor skattepliktig fra første krone når inntektene går over 20 000) om til fire hybler (hybler er ikke skattepliktig så lenge de utgjør en mindre del av boligen enn den delen man selv bor i, og i tillegg er fire hybler det maksimale før det blir ansett som enæringsvirksomhet og dermed skattepliktig uansett). Boligen ligger sånn til at det bør være kurant å få leid ut om sommeren til en pris på minst 4000 kroner her i uka, altså 16 000 kroner for alle fire, eller ca. 200 000 per sommersesong. Da tar jeg høyde for at hver hybel kan stå tom opptil to uker i sesongen (32 000), men at dette blir mer enn oppveid ved at jeg kan få tyske fisketurister der et par uker i mai og september, eventuelt mulig utleie resten av året med normal månedspris (5000 i måneden her i området) til lokale som trenger bolig fra september til mai.

 

Men siden disse hyblene blir litt små (altså noen hakk under skattemessig grense for familieleilighet på 40 kvadratmeter), har jeg da lov til å si til de som leier (og i en annonse) at alle leietakerne har felles tilgang til deler av det i huset som er vår bolig så lenge vi ikke her der? Poenget er selvsagt at vi kommer til å være på hytta i den perioden som hyblene er leid ut til turister, og så stenger vi av de private rommene våre (bad, soverom osv.), men lar dem komme og gå som de vil i stue, spisestue, bar, hovedkjøkkenet og lignende som fellesareale. Vil det komme inn under fellesområde og utvide leilighetene, eller er det bare en snill utleier?

[Pallantir]

Det vil da for å presisere være godt over 50 % (sannsynligvis nærmere 70 %) av boligen som ikke er leid ut, det er et meget stort hus, med blant annet innebygd dobbelt garasje som jeg tror jeg skal gjøre om til kombinasjon av garasje og treningsrom. Det er også en bunke soverom i øverste etasje (tre etasjer) som ikke vil være tilgjengelige for leietakerne, og de vil få en formell begrensning (ingen private ting skal legges i stua mi og de andre rommene, de kan bare bruke dem når vi ikke er hjemme og de skal forlates i samme stand som når de går inn der).

[Ketil_H]

"hybler er ikke skattepliktig så lenge de utgjør en mindre del av boligen enn den delen man selv bor i" 

 

Det tror jeg går på verdi og ikke kvadratmeter, så om du leier ut for 66'0000 pr. måned, så må din del av boligen la seg leie ut for minst det samme.. og det virker urealistisk.. 

[Pallantir]

Der sier du noe. Men så vidt jeg har forstått, blir vel leieinntektene fordelt ut over hele året, uavhengig av når de kommer. Da er vi nede på 16 500 kroner i måneden for en familieleilighet (altså min del av huset) med sju soverom, dobbeltgarasje og så videre. Det virker ikke som noen så stor overpris i et forholdsvis bynært strøk at det kan påtales.

[Pallantir]

Eventuelt kan jeg gå ned til tre hybler, og da vil det jo tilsvare en leie for resten av sjappa på ca. 12 000 kroner, og det er iallfall godt innafor.

[krikkert]

Jeg driver og leker med ulike varianter for å kjøpe et hus med flere utleiedeler for sommerutleie til turister. Det vil da skje ved å bygge deler av et hus som nå har én familieleilighet og én hybel (som etter loven er en flermannsbolig og derfor skattepliktig fra første krone når inntektene går over 20 000)

Flermannsboliger er skattepliktig for utleieinntekter fra krone 1, ikke fra krone 20 001.

 

om til fire hybler (hybler er ikke skattepliktig så lenge de utgjør en mindre del av boligen enn den delen man selv bor i, og i tillegg er fire hybler det maksimale før det blir ansett som enæringsvirksomhet og dermed skattepliktig uansett). Boligen ligger sånn til at det bør være kurant å få leid ut om sommeren til en pris på minst 4000 kroner her i uka, altså 16 000 kroner for alle fire, eller ca. 200 000 per sommersesong.

Er den andelen av boligen du bruker selv verdt minst 16 000 kr per uke? Du får ikke jevne ut dette beløpet over et helt år. Merk også at Skattedirektoratet har uttalt at du ikke får verdsette din egen bolig etter korttidsutleie, jf. Skattedirektoratets prinsipputtalelse 10/2016. Din bolig skal verdsettes etter markedsverdien for vanlig boligleie, mens hyblene skal verdsettes etter stipulert korttidsutleieinntekt (vanligvis høyere enn vanlig boligleie).

 

Men siden disse hyblene blir litt små (altså noen hakk under skattemessig grense for familieleilighet på 40 kvadratmeter), har jeg da lov til å si til de som leier (og i en annonse) at alle leietakerne har felles tilgang til deler av det i huset som er vår bolig så lenge vi ikke her der? Poenget er selvsagt at vi kommer til å være på hytta i den perioden som hyblene er leid ut til turister, og så stenger vi av de private rommene våre (bad, soverom osv.), men lar dem komme og gå som de vil i stue, spisestue, bar, hovedkjøkkenet og lignende som fellesareale. Vil det komme inn under fellesområde og utvide leilighetene, eller er det bare en snill utleier?

Ikke uten at det arealet de har tilgang til også regnes som utleid areal.

[Pallantir]

Greit, takk for klargjøringene! Da er det huset offisielt uaktuelt, og jeg prøver å finne noe annet.