[Løst] Skatt på utleie av bolig når hele er leid ut under halve året

[Pallantir]

Jeg klør meg litt i huet når det gjelder skatteregler for bolig. Noen stede ser det ut som om alt over 20 000 er skattepliktig fra første krone når man leier ut hele boligen, mens andre steder ser det ut som om hvis man leier ut mindre enn halve året, er det skattefritt. Er det noen som kan si meg noe definitivt der? Årsaken er at jeg vurderer å kjøpe et hus ved sjøen med tre boenheter, en hoveddel (som er over 50 % av huset), en familieleilighet og en hybel. Så vil jeg leie ut til turister i mai til september og selv bo i huset resten av året. Eventuelt leie ut enten hybelen eller leiligheten resten av året, f.eks. til student. Så spørsmålene blir da:

 

1. Kan jeg leie ut hele huset i mindre enn et halvt år uten å skatte? Altså tre boenheter, med hoveddel, hybel og leilighet.

 

2. Kan jeg så i tillegg leie ut opptil 50 % av huset resten av året, fremdeles uten å skatte? Eller er det et skjæringspunkt mellom disse to fritaksreglene?

 

Glem det, jeg fant svaret selv på skattetatens sider. Det er en gammel regel med utleie mindre enn halve året, dessverre...

Endret 20. mars 2017 av Pallantir

[Zash]

1. Nei.

2. Nei

http://www.skatteetaten.no/no/Person/Selvangivelse/tema-og-fradrag/Bolig/Utleie/Skatt-pa-utleie/

[Pallantir]

Jeg fant også den der, ja. Du var litt raskere enn meg. Så i praksis må jeg altså bare leie ut de to hyblene for å slippe skatt. Men så er spørsmålet hva jeg kan få i leieinntekter på hoveddelen av huset i juni, juli og august, mulig at det mer enn oppveier skatten jeg må betale. Så det blir et mer komplisert regnestykke enn jeg ventet. Og jeg hater matte...

[Pallantir]

Forresten, blir det behandet annerledes hvis man leier ut til turister (noe som gir ganske mye større leieinntekter i mai til september) enn hvis man leier ut til fastboende på helårsbasis, så lenge det er mindre enn 50 % av huset som leies ut?

 

Og i tillegg ser jeg at det står at flermannsbolig alltid er skattepliktig, men det er vel ikke flermannsbolig når man har et hus med en hybel og en leilighet i?

[krikkert]

Flermannsbolig er en bolig med minst tre familieleiligheter, eller minst to familieleiligheter og en selvstendig hybelleilighet. Merk at "hovedboenheten" også skal regnes som en familieleilighet i denne sammenhengen.

 

En familieleilighet er en boenhet som er egnet til minst to voksne og ett barn (må være minst 40 kvadratmeter og ha nødvendig tilbehør for slik bolig).

 

En selvstendig hybelleilighet har egen låsbar inngangsdør og eget toalett som ikke deles med andre leiligheter.

[Pallantir]

Krikkert, her er det tydeligvis mange tvetydigheter ute og går. http://www.skatteetaten.no/no/person/selvangivelse/tema-og-fradrag/bolig/utleie/skatt-pa-utleie/skatt-ved-utleie-av-bolig/?chapter=3870 (udatert)

 

Flermannsbolig

En flermannsbolig har ofte tre eller flere familieleiligheter. Også eiendommer med to familieleiligheter og en eller flere selvstendige hybler regnes som flermannsboliger.

Bruker du/din husstand flere boenheter under ett til egen bolig, skal disse enhetene anses som én boenhet ved vurderingen av om det foreligger en enebolig, tomannsbolig, flermannsbolig mv. Eksempelvis vil en bygning med tre familieleiligheter hvor eieren benytter to av familieleilighetene under ett til egen bolig, anses som tomannsbolig.

Er utleieinntektene skattefrie eller skattepliktige?

Utleieinntekt fra flermannsboliger er alltid skattepliktig. Det gjelder selv om du bruker minst halvparten av boligen som egen bolig.

Eksempel
Knut Fiske eier en bygning som består av to familieleiligheter og en hybel. Han bor selv i den ene familieleiligheten. I tillegg leier han ut en hybel med eget toalett og låsbar inngangsdør. Eiendommen regnes som en flermannsbolig. Utleieinntektene er derfor skattepliktige.

Hadde hybelen hatt delt toalett og/eller inngangsdør med Knut Fiskes leilighet, ville det skattemessig vært en tomannsbolig, og dermed kunne utleieinntektene ha vært skattefrie.

 

http://www.smartepenger.no/96-bolig/403-utleie-i-egen-bolig ( 8. feb. 2017)

 

Utleie til flere enheter

Leier du ut flere enheter i din egen bolig, må du sjekke om noen av dem er familieleiligheter. Dersom utleieenheten er stor og velutstyrt, risikerer den å bli definert som en familieleilighet.

Har du to utleieleiligheter i boligen din som begge defineres som familieleilighet, er boligen å betrakte som en flermannsbolig, og skattebomben er et faktum.

Betraktes derimot bare én av utleieenhetene som familieleilighet, er huset en tomannsbolig og ikke en flermannsbolig. Da er det fortsatt gode muligheter for skattefrihet.

 

https://boligmentoren.no/selvangivelse-kan-du-leie-ut-skattefritt/ (april 2015)

 

 

Flermannsbolig=skattepliktig
En bygning som inneholder minst tre familieleiligheter, eller minst to familieleiligheter og en selvstendig hybelleilighet, er en flermannsbolig i skattemessig sammenheng. En familieleilighet er en boenhet som egner seg som bolig for en liten familie med to voksne og ett barn, vanligvis på minst 40 kvm.
– Her er leieinntektene alltid skattepliktige, forteller Nilsen.

Unntak gjelder hvis eieren selv bor i to av familieleilighetene, og den tredje leies ut. Dette vil bli regnet som en tomannsbolig, og leieinntektene vil være skattefrie.

 

I det aktuelle tilfellet er det snakk om en hoveddel godt over 50 % (en hel etasje pluss garasje og andre rom i nederste etasje), en helt klar familieleilighet (to soverom) og en selvstendig hybel (iallfall ifølge prospekt, den skal være under grensen). Ifølge den siste varianten er det lov, ifølge den første er det ikke det. Huset er bygd midt på 2000-tallet, så det fulgte helt sikkert reglene da, men spørsmålet er om det gjør det nå. Kanskje det må bygges om, så det største soverommet i familieleiligheten går over i hoveddelen av huset (det bør gå an ved å fjerne dør) for at det skal bli lovlig.

Endret 21. mars 2017 av Pallantir

[krikkert]

Her er det altså tydeligvis snakk om i alle fall to familieleiligheter (hoveddelen og familieleiligheten) og en boenhet til. Skatteplikt avhenger da av hvorvidt den siste boenheten er en uselvstendig eller selvstendig hybelleilighet (eller en familieleilighet).

 

Om utleien er lovlig og om utleien er skattepliktig er to forskjellige spørsmål. Men hvis du reduserer utleieenhetene fra familieleilighet til selvstendig hybelleilighet vil det innebære at boligen ikke lenger regnes som flermannsbolig. Om det å fjerne en dør er nok er usikkert - det er ikke krav om to soverom for å være familieleilighet.

[Pallantir]

Takk igjen for svar! Jeg mente selvsagt skattepliktig, og ikke ulovlig, det var upresist av meg. Og den som nå er familieleilighet, må vel under 40 kvadrat for ikke å regnes som det lenger, men bli selvstendig hybel. Derfor må jeg i så fall (hvis jeg kjøper huset) fjerne største soverommet. Da tror jeg den kommer under 40 kvadratmeter, for det soverommet er ganske solid i størrelsen.

 

Men det er altså ingen tvil om at under nåværende regler vil to familieleiligheter og en selvstendig hybel være skattepliktig? I så fall lurer Smartepenger folk rett i fella, for de skriver jo "Har du to utleieleiligheter i boligen din som begge defineres som familieleilighet, er boligen å betrakte som en flermannsbolig" (min utheving). De sier altså at det ikke gjør noe om hoveddelen og en av utleieenhetene regnes som familieleilighet, bare at man ikke må ha mer enn én familieleilighet som leies ut.

Endret 21. mars 2017 av Pallantir

[Pallantir]

Når ble forresten reglene sånn? Har de vært det lenge, eller er det en ny presisering, så selgeren og megleren er i delvis unnskyldelig "rettsvillfarelse" (i anførsel siden det gjelder privatrettslige forhold, ikke strafferettslige, og som vel antakeligvis kan få innvirkning på en erstatningsutmåling hvis kjøper er i god tro når eier og megler sier at utleien er skattefri)?

 

Edit: Eller kan ikke kjøper påstå det på grunn av selvstendig undersøkelsesplikt? Altså "Lex Johaug"?

Endret 21. mars 2017 av Pallantir

[krikkert]

Smartepenger tar feil. Antagelig skyldes det at de ikke har vært oppmerksomme på at hovedboligen også regnes som en familieleilighet.

 

Flermannsboliger har alltid vært skattepliktige for utleieinntekter. Dette ble uttrykkelig fastslått i skatteloven § 7-2 i forbindelse med innføringen av dagens fritaksligningsordning i 2005, se Ot.prp.nr. 1 (2005-2006) pkt. 27.1.3.2., så det har fremgått direkte av skatteloven i tolv år.

 

Dersom megler eller selger har gitt feilaktige opplysninger om at inntektene er skattefrie er dette en mangel ved eiendommen. Selgers feilaktige opplysninger trumfer kjøpers undersøkelsesplikt. Selgers rettsvillfarelse er selgers ansvar.

[Pallantir]

Den er grei, mange tusen takk!

[Carpe Dam]

Bare for å sjekke om jeg forstår dette riktig:

Tenk et hus med 100 kvm grunnflate og to etasjer, der den øverste etasjen har et tilbygg som gir den 10 kvm ekstra. (edit) Kjelleren leies ut som en enkelt leilighet med to soverom (/edit). Selv om jeg som utleier bor i øverste etasje, og dermed over 50% av boligen, så må det skattes av hele leieinntekten. Er det korrekt?

Vil det også gjelde om det leies ut som to hybler med fellesareal (to leietakere, ellers alt likt)?

Må den gjeldende leiligheten deles opp i tre for at det skal bli skattefritt?

 

Edit: hadde glemt å skrive noe vesentlig

Endret 21. mars 2017 av Carpe Dam

[Pallantir]

Nei, du har nok misforstått litt. I det huset kan det skattefritt være opptil fire hybler (hvis jeg husker riktig), fordi alt over fire anses som ervervsmessig utleie. Hybler er da i praksis under 40 kvadrat.

 

Det kan også være en familieleilighet (egnet for to voksne og ett barn, i praksis gjerne satt til minst ett soverom og større enn 40 kvadratmeter).

 

Det det derimot ikke kan være, er en utleid familieleilighet og en hybel (hvis den ikke er uselvstendig, altså uten egen do og inngang) eller to utleide familieleligheter. Dert er alternativ 1 her som er problemet i dette huset, altså en utleid familielelighet, en hybel og den familieleligheten man selv bor i (altså resten av huset).

[Carpe Dam]

Jeg så nå at jeg hadde glemt å skrive hvor mye som faktisk var leid ut, men er det da riktig å forstå det du skriver slik at den utleien ikke ville blitt skattepliktig, basert på ditt andre avsnitt?

[Pallantir]

Ja, det burde det, du har din egen familieleilighet, og så enten én familieleilighet eller to til fire hybler til utleie. Det går skattefritt, så lenge de hyblene (som garantert vil være mer lønnsomt hvis du får leid ut to eller flere hybler i forhold til én familieleilighet) ikke er over 40 kvadrat eller er veldig nær 40 og har to soverom, så de kan tolkes som familieleiligheter. Jeg har lest mer utleiejuss det siste døgnet enn jeg har godt av, tror jeg...

Endret 21. mars 2017 av Pallantir

[Carpe Dam]

Man takker, da får jeg se hvordan det blir å påvirke kjøp av ny bolig.

[Pallantir]

Bare hyggelig! Jeg har jo lært noe nytt, og da er det morsomt å kunne bruke det til å hjelpe. For øvrig, og dette er ironisk, er det en karpedam ute ved det huset jeg skal se på!